Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.187.921/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 4324473\CV EXPL 15-4842
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 november 2017
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
appellante,
advocaat: mr. M.L. Winters te Velserbroek,
tegen
STICHTING PARTEON,
gevestigd te Wormerveer, gemeente Zaandstad,
geïntimeerde,
advocaat: mr. A.M. Langeloo te Amsterdam,
en
[X],
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
gevoegde partij aan de zijde van Stichting Parteon,
advocaat: mr. J. de Haan te Alkmaar.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] , Parteon en [X] genoemd.
Voor het procesverloop tot 30 augustus 2016 verwijst het hof naar zijn arrest van die datum. Bij genoemd arrest is voor zover hier van belang in het incident [X] toegestaan zich in de onderhavige procedure te voegen aan de zijde van Parteon en de beslissing omtrent de proceskosten aangehouden tot het eindarrest in de hoofdzaak, en in de hoofdzaak de zaak verwezen naar de rol voor memorie van grieven en iedere verdere beslissing aangehouden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens houdende akte overlegging producties en akte houdende wijziging van eis, met producties;
- memorie van antwoord zijdens Parteon, met producties;
- memorie van antwoord zijdens [X] , met producties.
Vervolgens is op 1 juni 2017 een comparitie van partijen gehouden. Partijen hebben hun standpunten doen toelichten door hun voornoemde advocaten, [appellante] en Parteon aan de hand van schriftelijke aantekeningen die zijn overgelegd. [appellante] heeft bij die gelegenheid haar eis gewijzigd. Van die comparitie is een proces-verbaal opgemaakt dat zich bij de stukken bevindt. De zaak is vervolgens aangehouden teneinde partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling tot stand te brengen. Na diverse rolverwijzingen heeft Parteon een akte na comparitie, met producties, genomen. Daarop heeft vervolgens ook [X] een akte na comparitie genomen en [appellante] een memorie na comparitie, tevens houdende akte wijziging van eis, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft – na eiswijziging bij gelegenheid van de comparitie van partijen in appel – geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad:
PRIMAIR
I. Parteon zal veroordelen om uiterlijk binnen drie dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen arrest wederom een procedure tegen [X] aanhangig te maken waarin Parteon op grond van de door [X] veroorzaakte overlast, alsmede op grond van aantoonbare misleiding, ontbinding vordert van de huurovereenkomst met [X] met betrekking tot de woning aan de [adres 1] , alsmede ontruiming van die woning, onder gelijktijdig afschrift van de (appel)dagvaarding aan de advocaat van [appellante] ;
II. Parteon zal verplichten om tot aan de datum van ontbinding en ontruiming,
alle haar ten dienst staande middelen in te zetten om de door [X]
veroorzaakte overlast te staken;
III. ex artikel 7:207 BW Pro voor recht zal verklaren dat de huurprijs van de door
[appellante] van Parteon gehuurde woonruimte aan de [adres 2] met
ingang van de maand juli 2015, dan wel per februari 2016, dient te worden
verminderd met 30 % van de maandelijks verschuldigde huurprijs ad € 543,-,
dienovereenkomstig een terugbetalingsverplichting van Parteon aan [appellante] tot gevolg hebbend van respectievelijk € 2.443,50 dan wel € 1.303,20, tot aan de datum van de sub I gevorderde ontbinding en ontruiming, dan wel een andere door het hof in goede justitie te bepalen percentage en ingangs- en einddatum;
VOORWAARDELIJK
IV. indien de onder I gevorderde procedure uiteindelijk niet heeft geleid tot ontbinding en ontruiming van [X] (c.s.), Parteon zal verplichten om aan [appellante] aan te bieden gelijkwaardige woonruimte met tuin, een en ander om een verhuizing van [appellante] te kunnen bewerkstelligen, dan wel ten titel van woningruil, een en ander onder de verplichting ten behoeve van deze verhuizing, dan wel woningruil, aan [appellante] uit te keren de in maart 2016 vastgestelde minimale verhuiskostenvergoeding van € 5.892,- dan wel een andere door dit hof in goede justitie te bepalen vergoeding;
V. zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 350,- per dag of dagdeel dat Parteon nalaat aan genoemde veroordelingen te voldoen, met een maximum van € 50.000,- of een andere hoogte en maximum, door het hof in goede justitie te bepalen;
SUBSIDIAIR
VI. Parteon zal verplichten om aan [appellante] aan te bieden gelijkwaardige woonruimte met tuin aan haar huis en tuin zijnde huizen, om een verhuizing van [appellante] te kunnen bewerkstelligen, dan wel ten titel van woningruil, een en ander onder de verplichting ten behoeve van deze verhuizing, dan wel woningruil, aan [appellante] uit te keren de in maart 2016 vastgestelde minimale verhuiskostenvergoeding van € 5.892,- dan wel een andere door het hof in goede justitie te bepalen vergoeding;
VII. Parteon zal veroordelen tot het betalen van schadevergoeding ex art. 6:74 BW Pro dan wel uit hoofde van artikel 7:208 BW Pro jo. artikel 6:106 lid 1 sub Pro b, BW aan [appellante] , inhoudende een vergoeding van € 200,- per maand te rekenen vanaf september 2016 tot aan de dag dat [appellante] is verhuisd, vermeerderd met de wettelijke rente, aan materiële schade, en/of een bedrag van € 5.892,- aan immateriële schade, althans, een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag, inclusief wettelijke rente;
VIII. zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 350,- per dag of dagdeel dat Parteon nalaat aan genoemde veroordelingen te voldoen, met een maximum
van € 50.000,- of een andere hoogte en maximum, door het hof in goede justitie te
bepalen;
IX. Parteon zal veroordelen in de kosten van beide instanties, en [X] als
gevoegde partij zal veroordelen in de kosten van het incident, en voor zover deze
niet door Parteon, dan wel mede door [X] zijn voldaan, binnen
veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen arrest, en daarbij het
nasalaris advocaat te begroten op € 131,00, te verhogen met € 68,00 indien
Parteon niet binnen veertien dagen aan het arrest voldoet en betekening
daarvan plaatsvindt.
Parteon heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten, uitvoerbaar bij voorraad.
Ook [X] heeft, zo begrijpt het hof, geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het incident en de hoofdzaak in hoger beroep.
Alle partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.11 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.
[appellante] huurt sinds 30 januari 2003 van Parteon de woning aan de [adres 2] .
2.2.
Op de [adres 1] woont [X] . Ook [X] huurt haar woning van Parteon.
2.3.
Vanaf 2009 zijn er bij Parteon klachten van omwonenden binnengekomen over overlast als gevolg van het grote aantal honden in de woning van [X] . Op 24 augustus 2012 is in een televisieprogramma, ‘Mijn huis vol dieren’, aandacht besteed aan het feit dat [X] een groot aantal honden in haar woning houdt.
2.4.
In een brief van 2 augustus 2013 heeft een aantal bewoners van de [naam straat] zich opnieuw beklaagd over geblaf van en vervuiling door de honden van [X] .
2.5.
Bij brief van 23 augustus 2013 heeft Parteon aan [X] meegedeeld dat bij een bezoek is geconstateerd dat [X] twintig honden in huis heeft en dat dit te veel is. In een e-mail van 28 augustus 2013 van een coördinator van de Dierenbescherming staat dat [X] vrijwillig afstand heeft gedaan van tien honden en dat met de Dierenbescherming is afgesproken dat zij maximaal acht honden en één kat mag hebben.
2.6.
In een brief van Parteon van 29 augustus 2013 is [X] gesommeerd om een einde te maken aan de overlast door de honden.
2.7.
In een convenant van 12 september 2013 tussen de Dierenbescherming en [X]
is neergelegd dat [X] maximaal acht honden en één kat zal houden en dat zij geen nieuwe huisdieren meer zal aanschaffen, overnemen of opvangen.
2.8.
In een bijlage bij de huurovereenkomst tussen Parteon en [X] van 20 september 2013 is onder meer overeengekomen dat de opvang van honden in de woning van [X] per direct wordt gestaakt en niet meer mag worden opgevoerd, dat de honden die in de woning verblijven geen overlast mogen veroorzaken, en dat bij overlijden, inbeslagname of afstand doen van de huidige honden er geen vervanging van honden of andere dieren mag plaatsvinden.
2.9.
Op 18 juli 2014 heeft [A] , consulent sociaal beheer van Parteon, een bezoek gebracht aan de woning van [X] , naar aanleiding van nieuwe klachten over geblaf van de honden van [X] . Parteon heeft naar aanleiding van dat bezoek bij brief van 23 juli 2014 aan [X] meegedeeld dat is gebleken dat [X] zich niet aan alle voorwaarden houdt, omdat zij een hond tijdelijk opvangt en er een nieuw nest met puppy’s is. Verder wordt in die brief bevestigd dat met [X] de nieuwe afspraak is gemaakt dat zij voor de honden “die het meest blaffen diervriendelijke blafbanden” gaat kopen.
2.10.
Op 29 januari 2015 heeft Parteon opnieuw een huisbezoek afgelegd bij [X] , naar aanleiding van klachten over overlast van de honden. In een brief van 6 februari 2015 heeft Parteon aan [X] te kennen gegeven dat bij het huisbezoek is geconstateerd dat zij zich niet aan de afspraken had gehouden, omdat er negen in plaats van zeven honden in de woning aanwezig waren. In die brief is ook aangegeven dat geen vervuiling of stankoverlast is waargenomen of aangetroffen.
2.11.
In een e-mail van [B] , consulent sociaal beheer van Parteon, wordt gesteld dat bij een huisbezoek van 16 oktober 2015 bij de woning van [X] geen vervuiling of stank is geconstateerd. Verder is volgens die e-mail bij dat huisbezoek gebleken dat er acht honden aanwezig waren in de woning van [X] , die bij het aankloppen op het raam gingen blaffen, maar kort daarna weer onder controle waren.
2.12.
Op 18 oktober 2016 is Parteon een ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen [X] gestart. Bij vonnis van 23 maart 2017 (dat is nadat het bestreden vonnis is gewezen) heeft de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland de vordering van Parteon afgewezen. Tegen dat vonnis Parteon heeft bij exploot van 22 juni 2017 hoger beroep ingesteld. Deze zaak is thans nog niet bij het hof aangebracht: de aan [X] aangezegde rechtsdag is 18 januari 2018.
3.Beoordeling
3.1.
De kantonrechter heeft in eerste aanleg de toen voorliggende vorderingen van [appellante] dat Parteon zou worden veroordeeld (i) een procedure tegen [X] aanhangig te maken strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen die laatste en Parteon alsmede tot ontruiming van het door [X] gehuurde en (ii) tot betaling van schadevergoeding, afgewezen. De subsidiaire vordering dat Parteon zou worden veroordeeld alle middelen in te zetten om de door [X] veroorzaakte overlast te staken, heeft hij toegewezen. De kantonrechter heeft Parteon daarbij veroordeeld de in rov 5.14 genoemde maatregelen te nemen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering, voor zover deze een afwijzing van haar vorderingen inhoudt, komt [appellante] met haar grieven op. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking, zulks met dien verstande dat het hof deze (slechts) zal behandelen met het oog op en in verband met de door [appellante] in appel ingestelde vorderingen.
3.2.
Wat dit laatste betreft, overweegt het hof reeds hier dat het de eiswijziging van [appellante] zoals vervat in haar memorie van 29 augustus 2017 als strijdig met de eisen van een goede procesorde buiten beschouwing zal laten. Niet valt in te zien waarom [appellante] deze eiswijziging niet reeds heeft gedaan bij gelegenheid van de comparitie van partijen op 1 juni 2017, toen zij niettegenstaande de zogeheten twee-conclusie-regel haar eis heeft mogen wijzigen.
3.3.
De primaire vordering onder I is niet toewijsbaar reeds omdat Parteon inmiddels (materieel) aan die vordering heeft voldaan door (op 22 juni 2017) hoger beroep in te stellen tegen het tussen haar en [X] gewezen vonnis van 23 maart 2017. [appellante] heeft bij deze vordering dus geen belang. In de appelzaak tussen Parteon en [X] kan, als Parteon dat wenst, de door [appellante] bij gelegenheid van de comparitie van partijen op 1 juni 2017 gestelde misleiding door [X] aan de orde komen.
3.4.
De primaire vordering onder II is bij gebrek aan belang van [appellante] evenmin toewijsbaar omdat deze bij het bestreden vonnis al is toegewezen. Parteon heeft daartegen niet incidenteel geappelleerd.
3.5.
De primaire vorderingen onder IV en V zijn ingesteld onder de voorwaarde dat de door Parteon tegen [X] te voeren procedure niet heeft geleid tot ontbinding en ontruiming van [X] . Nu op de appelzaak tussen Parteon en [X] nog niet bij eindarrest is beslist, is de voorwaarde waaronder deze vorderingen zijn ingesteld (nog) niet vervuld. Omdat denkbaar is dat aan deze voorwaarde alsnog zal worden voldaan en het hof alsdan op de onderhavige vorderingen zal hebben te beslissen, zal Parteon of [X] zo spoedig mogelijk het eindarrest in de appelzaak tussen hen in het geding moeten brengen, desgewenst voorzien van een toelichting, waarop de andere partijen dan vervolgens nog zullen mogen reageren.
3.6.
De subsidiaire vorderingen onder VI, VII en VIII zijn klaarblijkelijk eveneens ingesteld onder de voorwaarde dat de vordering van Parteon tot ontruiming van [X] (in meergenoemde appelzaak) zal worden afgewezen. In geval van een toewijzing van de ontruimingsvordering van Parteon tegen [X] wil (en behoeft) [appellante] immers niet (te) verhuizen. Omdat onzeker is hoe de appelprocedure tussen Parteon en [X] zal eindigen, kunnen ook deze vorderingen thans nog niet aan de orde komen. Het hof maakt uit mvg, sub 20, bovendien op dat vordering VII slechts wordt ingesteld als de van vordering VI deel uit makende verhuiskostenvergoeding zal worden afgewezen.
3.7.
Resteert, afgezien van de vordering ten aanzien van de proceskosten, de primaire vordering onder III, strekkende tot huurprijsvermindering. Het hof zal in afwachting van het eindarrest in de appelzaak tussen Parteon en [X] elke beslissing op deze vordering aanhouden.
3.8.
Het hof zal in verband met de te verwachten duur van de appelprocedure tussen Parteon en [X] de zaak ambtshalve doorhalen. Parteon of [X] zal de zaak weer op de rol (moeten) brengen door het bij akte in het geding brengen van het eindarrest in de appelzaak tussen hen. Tevens staat het [appellante] vrij dat te doen, als Parteon en [X] dat mochten nalaten.
3.9.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
4.Beslissing
Het hof:
haalt de zaak ambtshalve door;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, R.J.M. Smit en D.J. van der Kwaak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 november 2017.