Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.192.413/01
rekestnummer rechtbank Amsterdam: 4666561 EA VERZ 15-1317
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 februari 2017
(bij vervroeging)
inzake
LARENDE VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. J.M. de Bruin te Amsterdam,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET GEBOUW DE CLERCQSTRAAT 113,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.H. Rijntjes te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Larende en de VvE genoemd.
Larende is bij verzoekschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 6 juni 2016, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovengenoemd zaaknummer op 8 maart 2016 heeft gegeven. Het beroepschrift strekt, zakelijk weergegeven, ertoe dat het hof de genoemde beschikking zal vernietigen en, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het verzoek van Larende tot het verlenen van vervangende machtigingen op de voet van artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek (BW), zoals in hoger beroep gewijzigd, alsnog zal toewijzen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.
Op 27 juli 2016 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van de VvE ingekomen, inhoudende het verzoek de beschikking waarvan beroep te bekrachtigen, met veroordeling van Larende in de kosten van het beroep.
Op 23 december 2016 is een aanvullende productie van Larende ingekomen ter griffie van het hof.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op 10 januari 2017. Bij die gelegenheid heeft namens Larende mr. De Bruin voornoemd het woord gevoerd en namens de VvE mr. Rijntjes voornoemd. Daarbij heeft mr. De Bruin zich bediend van aan het hof overgelegde aantekeningen. Partijen hebben inlichtingen verschaft.
Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is (nader) bepaald op heden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Die feiten behelzen, samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) betwist zijn komen vast te staan, het volgende.
2.1
Larende exploiteert een hotel aan de De Clercqstraat 115 te Amsterdam. [naam 1] (hierna: [naam 1] ) is bestuurder van Larende.
2.2
De VvE voert het beheer over de gemeenschappelijke zaken van het pand aan de De Clercqstraat 113 te Amsterdam (hierna: het pand). [naam 2] (hierna: [naam 2] ) is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op de tweede verdieping van het pand met bijbehorende berging gelegen op de bovenste verdieping. [naam 3] en [naam 4] zijn eigenaars van het appartementsrecht rechtgevende op de derde verdieping met bijbehorende berging. [naam 5] is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op de begane grond. Laatstgenoemde heeft zijn appartementsrecht verhuurd aan een bakkerij.
2.3
[naam 2] verhuurt zijn berging als vakantieverblijf via Airbnb.
2.4
Larende is per 15 oktober 2014 eigenaar geworden van het appartementsrecht rechtgevende op de eerste verdieping van het pand met bijbehorende berging.
2.5
Op 1 december 2014 heeft Larende met betrekking tot haar appartementsrecht een omgevingsvergunningaanvraag ingediend bij de gemeente Amsterdam. Bij besluit van 2 april 2015 heeft de gemeente Amsterdam van rechtswege een omgevingsvergunning verstrekt voor “het uitbreiden van het bestaand hotel in het gebouw op de locatie De Clercqstraat 113-I en 115 te Amsterdam”. Bij besluit van 16 juli 2015 heeft de gemeente Amsterdam ten aanzien van de De Clercqstraat 113-I een vergunning verleend voor “het onttrekken van zelfstandige woonruimte aan de woningvoorraad”. Bij besluit van 30 januari 2015 heeft de gemeente Amsterdam aan [naam 1] een omgevingsvergunning verleend voor “het realiseren van een dakterras op het gebouw” op de locatie De Clercqstraat 113.
2.6
Bij e-mailbericht van 24 juni 2015 heeft [naam 1] onder meer het volgende aan [naam 2] (voorzitter van de VvE) medegedeeld:
“(…) Ik schrijf je betreffende de renovatiewerkzaamheden op de De Clercqstraat 113-I. Bij deze wil ik je een overzicht geven van onze plannen in de vorm van de bouwtekeningen. (…). Graag hoor ik bij de volgende bijeenkomst de bevestigende gedachten hierover van de V.v.E. Tot wij een overeenkomst hebben bereikt zal ik de gemeenschappelijke bezittingen onaangeraakt laten. (…).
2.7
Bij e-mailbericht van 25 juni 2015 heeft [naam 1] onder meer het volgende aan [naam 2] en de leden van de VvE medegedeeld:
“Op advies van mijn adviseurs zou ik mijn hotel graag willen uitbreiden. Dat kun je zien op de bouwtekeningen die door de gemeente zijn goedgekeurd. (…).
De toegang tot 113-I zal worden bewerkstelligd via 115-I met een door de gemeente goedgekeurde constructie. (…).
Bij dezen verzoek ik de V.v.E. deze plannen goed te keuren. (…).”
2.8
Bij e-mailbericht van 26 juni 2015 aan [naam 1] heeft [naam 2] namens de VvE onder meer het volgende medegedeeld:
“(…). Uit de onderhavige plannen maak ik op dat dit van meet af aan de bedoeling is geweest. De VVE voelt zich dan ook onjuist geïnformeerd. (…).
Los van dat enige onbekendheid op dat gebied geheel voor uw conto komt, hebben wij er telkenmale op gewezen dat de VVE vooraf dient te worden geïnformeerd, dan wel instemming behoeft te geven. Ik merk dat bij het aanleggen van het dakterras eveneens geen toestemming is verleend en dat de situatie zoals die nu is wordt gedoogd in afwachting van instemming van de VVE en daarbij horende aanpassing van de notariële akte.
Derhalve sommeer ik u per ommegaande (…) te bevestigen dat de werkzaamheden per direct zullen worden gestaakt. (…).”
2.9
Bij e-mailbericht van 13 juli 2015 aan [naam 2] heeft [naam 1] onder meer het volgende medegedeeld:
“(…). Nogmaals bedankt dat wij weer mogen beginnen met de werkzaamheden. (…).”
2.1
Bij e-mailbericht van 23 september 2015 aan [naam 1] heeft [naam 2] namens de VvE onder meer het volgende medegedeeld:
“(…). Vandaag constateerden wij dat de muur tussen De Clercqstraat 115 is doorgebroken. Ik wijs u erop dat u er telkenmale op bent gewezen dat zulks toestemming behoeft van de VVE. (…). Desalniettemin heeft u er voor gekozen de discussie niet af te wachten en zonder toestemming wijzigingen te maken aan het gezamenlijke eigendom van de VVE-leden. (…). Hierbij houd ik u aansprakelijk voor de schade die de VVE, dan wel VVE-leden lopen door uw handelen. (…).”
2.11
Bij e-mailbericht van 25 september 2015 aan [naam 2] heeft [naam 1] onder meer het volgende medegedeeld:
“(…). Sinds de werkzaamheden aan het pand zijn begonnen, hebben wij een aantal keren overlegd met de VVE. Tijdens die vergaderingen hebben wij afspraken gemaakt. Mits ik volgens deze afspraken handelde, mocht ik van jullie doorgaan met de werkzaamheden. (…).”
2.12
Bij e-mailbericht van 28 september 2015 aan [naam 1] heeft [naam 2] namens de VvE onder meer het volgende medegedeeld:
“(…). Het standpunt is altijd geweest dat je het binnenwerk van het appartement gewoon kon verbouwen. (…). Ten aanzien van het gemeenschappelijke eigendom hebben we expliciet aangegeven dat je daar toestemming voor nodig hebt. (…).”
2.13
Op 12 oktober 2015 heeft een vergadering van de VvE plaatsgevonden. [naam 1] heeft in die vergadering om toestemming voor zijn bouwplannen gevraagd. Deze toestemming heeft hij niet gekregen. Ook ter vergadering van de VvE op 18 november 2015 is geen toestemming verleend.
2.14
In een schriftelijke verklaring van [naam 6] , aannemer, gedateerd 1 juni 2016 staat onder meer het volgende vermeld:
“(…). Bij deze verklaar ik; eind juli 2015 was er in Hotel Larende een vergadering van de buren op 113-2 en 113-3 en Hotel Larende. (…). Tijdens deze vergadering ben ik door de buren gevraagd naar het verloop van de werkzaamheden. (…).
Ik werd samen met [naam 1][ [naam 1] , hof]
door [naam 2][ [naam 2] , hof]
verteld dat de werkzaamheden door mochten gaan. (….).”
door [naam 2][ [naam 2] , hof]
verteld dat de werkzaamheden door mochten gaan. (….).”
2.15
Tijdens de VvE-vergadering van 21 september 2016 is het bij e-mailbericht van 16 september 2016 door [naam 1] ingediende verzoek tot wijziging van de splitsingsakte in verband met het dakterras besproken. Afgesproken is dat dit punt hangende deze beroepsprocedure wordt ‘geparkeerd’.
2.16
De berging behorende bij het appartementsrecht rechtgevende op de eerste verdieping van het pand wordt thans bewoond door [naam 7] , de zoon van [naam 1] , en zijn vriendin.
3.Beoordeling
3.1
De kantonrechter heeft bij de bestreden beschikking de verzoeken van Larende afgewezen. Hiertegen is Larende met vier grieven in hoger beroep gekomen. De grieven van Larende leggen het geschil van partijen in volle omvang aan het hof voor.
3.2
Het geschil tussen partijen betreft twee verzoeken van Larende tot bestemmingswijziging van haar appartementsrecht waaraan de VvE tot op heden haar toestemming heeft onthouden. Het gaat om (i) een verzoek tot bestemmingswijziging voor het uitbaten van een hotel op nummer 113-1 en de daarmee verbonden verbouwingswerkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen van het pand en (ii) een verzoek tot bestemmingswijziging voor het gebruik van de berging als woonruimte. Larende heeft het hof om vervangende machtigingen op deze punten verzocht. Voorts houdt het door Larende aangelegde dakterras partijen verdeeld. In hoger beroep heeft Larende, na wijziging van haar inleidend verzoek, het hof verzocht om een vervangende machtiging teneinde het dakterras te mogen gebruiken althans te mogen hebben, totdat onherroepelijk is beslist op het verzoek van Larende aan de VvE om de splitsingsakte op dit punt te wijzigen (zie 2.15).
3.3
Bij de beoordeling van de verzoeken in hoger beroep stelt het hof voorop dat artikel 5:121 BW een bijzondere uitwerking is van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Op grond van artikel 5:121 BW kan een vervangende machtiging slechts worden verleend, indien een verzochte toestemming zonder redelijke grond is geweigerd.
Hotel
3.4
De VvE heeft aangevoerd dat de reden dat haar leden in meerderheid niet wensen in te stemmen met het verzoek van Larende allereerst is gelegen in de overlast die zij vrezen te zullen ondervinden van de hotelgasten, in het bijzonder in de vorm van geluidsoverlast en overlast door roken op het balkon aan de achterzijde van het appartement. Larende heeft deze bezwaren onvoldoende weggenomen, aldus de VvE.
3.5
Hoewel te verwachten (geluids)overlast onder omstandigheden een redelijke grond kan opleveren om toestemming aan een verzoek als de onderhavige te weigeren, is het hof van oordeel dat een dergelijke grond in deze procedure ontbreekt. Daarvoor is het volgende redengevend. Larende heeft onweersproken gesteld dat ter voorkoming van (geluids)overlast een geluidsdicht plafond is aangebracht alsmede zogeheten geluiddempende ‘Fermacell’-platen, een en ander conform de voorschriften die de gemeente Amsterdam aan de door haar verleende vergunning heeft verbonden. Larende heeft in deze procedure weliswaar geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat de uitgevoerde werkzaamheden reeds door de gemeente zijn goedgekeurd, maar in haar onweersproken stelling dat de gemeente toezicht houdt op het bouwproces ziet het hof aanleiding om aan te nemen dat de verbouwing conform de vergunningsvoorschriften is geschied dan wel zal geschieden. Voorts volgt het hof Larende in haar betoog dat de door Larende niet vervulde wens van het afsluiten van de ramen en de balkondeuren aan de achterzijde van het appartement, daargelaten of de vergunningsvoorschriften die afsluiting zouden toestaan, geen redelijke grond oplevert voor het weigeren van toestemming, nu deze ramen en balkondeuren ook in geval van reguliere bewoning zouden worden gebruikt.
3.6
Verder is volgens de VvE een redelijke grond om toestemming te weigeren gelegen in de risico’s verbonden aan de vestiging van een commerciële exploitant in het pand en, in het verlengde daarvan, de te verwachten waardevermindering van de in het pand gelegen appartementen.
3.7
De vraag die aldus moet worden beantwoord is wat de aanwezigheid van een hotel in een appartementencomplex dat hoofdzakelijk voor bewoning is bestemd, betekent voor de waarde van die appartementen. Met de VvE is het hof van oordeel dat de mogelijkheid van waardedaling van de appartementen in het geval van vestiging van een hotel op nummer 113-1 aannemelijk is. Daarvoor is redengevend dat de vestiging van een hotel een (toekomstige) onzekerheid met zich brengt. Aan commerciële exploitatie is immers inherent dat het hotel op enig moment zal kunnen worden overgedragen en/of (al dan niet noodgedwongen) van concept zal kunnen wijzigen. Dat maakt de appartementen bij de verkoop daarvan, afgezet tegen appartementen waaraan deze onzekerheid niet kleeft, minder aantrekkelijk. Het aanbod van Larende om de appartementen indien gewenst te zijner tijd over te nemen tegen de waarde als ware op nummer 113-1 geen hotel gevestigd, biedt naar het oordeel van het hof onvoldoende zekerheid tegen een (eventuele) waardedaling van de appartementen. Daargelaten de (toekomstige) kredietwaardigheid van Larende, is immers niet zeker dat een opvolgend exploitant eenzelfde aanbod zal doen. Ook kan van de eigenaars van de appartementen niet worden gevergd dat zij aanvaarden dat de groep van potentiële kopers op voorhand wordt verkleind. Verder verwerpt het hof het argument van Larende dat niet aannemelijk is dat de vestiging van een hotel op nummer 113-1 tot waardedaling zal leiden omdat [naam 2] zijn berging reeds via Airbnb verhuurt en dat kennelijk niet tot waardedaling van het pand heeft geleid. De permanente exploitatie van vier hotelkamers op nummer 113-1 is naar het oordeel van het hof niet op één lijn te stellen met tijdelijke verhuur van één zolderruimte via Airbnb. Aan laatstgenoemde verhuur kan door de VvE overigens een halt worden toegeroepen.
3.8
Voorts is niet komen vast te staan dat de VvE bij Larende de gerechtvaardigde verwachting heeft gewekt dat de VvE heeft ingestemd dan wel zou gaan instemmen met haar bouwplannen en voorgenomen bestemmingswijziging. Uit de overgelegde e-mailcorrespondentie volgt juist dat de VvE er steeds op heeft gewezen dat Larende voor zijn bouwplannen toestemming van de VvE behoefde (zie 2.8, 2.10 en 2.12). Dat partijen in die periode mogelijkheden hebben onderzocht om tot een vergelijk te komen, maakt niet dat Larende bedoelde instemming daaruit heeft mogen afleiden. Het voeren van onderhandelingen staat juist haaks op die verwachting. Ook de in hoger beroep overgelegde verklaring van [naam 6] brengt het hof niet tot een ander oordeel. De door hem genoemde mededeling van de VvE dat de werkzaamheden doorgang mochten vinden kan ook betrekking hebben gehad op de werkzaamheden aan de binnenzijde van het appartement 113-1, waarvoor de VvE geen toestemming hoefde te geven. Een andere lezing strookt niet met het beeld dat naar voren komt uit voormelde e-mailcorrespondentie. Aan nadere bewijslevering door het horen van (partij)getuigen wordt niet toegekomen, nu Larende haar stellingen, in het licht van hetgeen de VvE daartegenover heeft aangevoerd, onvoldoende heeft gemotiveerd en geconcretiseerd.
3.9
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de VvE haar toestemming voor de bestemmingswijziging van nummer 113-1 niet zonder redelijke grond heeft geweigerd. Het hof zal de beschikking waarvan beroep op dit punt derhalve bekrachtigen.
Berging
3.1
Larende heeft voorts verzocht om een vervangende machtiging tot bestemmingswijziging voor het gebruik van de berging als woonruimte. Daarover het volgende.
3.11
Nu het hof Larende geen vervangende machtiging zal verlenen voor bestemmingswijziging van nummer 113-1, bestaat voor de vrees van de VvE voor eventueel toekomstig gebruik van de berging als hotelkamer geen grond. De bezwaren van de VvE richten zich verder met name op het gebruik van de berging als zelfstandige woonruimte en de overlast die daarvan zal worden ondervonden. Ook wijst de VvE op het gevaar van waardevermindering van het appartementsrecht rechtgevende op de derde verdieping van het pand, omdat dat appartement in het geval van zelfstandige bewoning van de berging niet langer gelegen is naast een zolderkamer maar naast een permanent verhuurde woning.
3.12
Het hof verwerpt deze argumenten. Daarvoor is het volgende redengevend. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat [naam 2] zijn berging op regelmatige basis via Airbnb verhuurt. Die berging is aldus ingericht en toegankelijk gemaakt, dat deze zelfstandig kan worden gebruikt; de huurders zijn niet aangewezen op de voorzieningen van het appartement gelegen op nummer 113-2. Naar het oordeel van het hof is daarmee feitelijk sprake van het gebruik van de berging als zelfstandige woonruimte. Nu de VvE blijkens haar eigen stellingen (voorwaardelijk) heeft ingestemd met verhuur van bedoelde berging, heeft zij geen redelijke grond om toestemming aan Larende voor verhuur van haar berging als zelfstandige woonruimte te weigeren. Het hof zal het verzoek van Larende tot een vervangende machtiging derhalve toewijzen.
Dakterras
3.13
Ten slotte heeft Larende in dit hoger beroep verzocht haar een vervangende machtiging te verlenen tot het gebruik van het reeds aangelegde dakterras althans tot het hebben daarvan, totdat de VvE onherroepelijk heeft beslist op haar verzoek tot wijziging van de splitsingsakte op dit punt. Daarover het volgende.
3.14
De VvE heeft terecht aangevoerd dat het gewijzigde verzoek niet kan worden toegewezen, nu ook het exclusieve tijdelijke gebruik van een gemeenschappelijke zaak – het dak – strijd met de splitsingsakte oplevert. De verzochte vervangende machtiging dient mitsdien te worden geweigerd.
3.15
Desalniettemin wenst het hof daarover het volgende op te merken.
3.16
Met de weigering van het hof om Larende een vervangende machtiging te verlenen voor bestemmingswijziging van nummer 113-1 komt ook het hoofdbezwaar tegen het dakterras – vrees voor overlast van hotelgasten – te vervallen. De bezwaren van de VvE tegen het dakterras en het gebruik daarvan door de bewoner(s) van de berging beperken zich dan nog tot de constructie van het dakterras (zichtbaarheid van een stalen balk, onveilige situatie in verband met te verrichten onderhoudswerkzaamheden en noodsituaties) en de inbreuk op de privacy van de eigenaars van het appartementsrecht rechtgevende op de derde verdieping van het pand (inkijk in de slaapkamer).
3.17
De situatie is thans aldus dat voornoemde eigenaars op het gedeelte van het dak dat is gelegen boven de bij hun appartement betrokken berging een dakterras hebben aangelegd. Met toestemming van de VvE is de akte van splitsing destijds dienovereenkomstig gewijzigd. Als gevolg van een en ander heeft naar het oordeel van het hof thans tussen de VvE-leden als uitgangspunt te gelden dat iedere eigenaar in beginsel de mogelijkheid dient te hebben om een dakterras aan te leggen op het gedeelte van het dak dat correspondeert met de ondergelegen berging. Voorts heeft daarbij te gelden dat het dakterras zo hindervrij als mogelijk dient te worden aangelegd. Dat betekent evenwel niet dat enige inkijk bij de eigenaars van het naastgelegen dakterras een ontoelaatbare inbreuk op hun privacy oplevert dan wel dat de zichtbaarheid van de onderliggende constructie op esthetische gronden op zichzelf weigering rechtvaardigt. Het enkele feit dat bedoelde eigenaars als eersten een dakterras hebben aangelegd maakt immers niet dat zij verregaande eisen kunnen stellen aan nadien aangelegde c.q. aan te leggen dakterrassen. Ook hier geldt dat leden van een vereniging van eigenaars zich jegens elkaar hebben te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Het hof geeft partijen derhalve in overweging om, indachtig deze eisen, in onderling overleg te bezien of, en zo ja op welke punten het dakterras wijziging behoeft.
Slotsom
3.18
Het hof ziet aanleiding de kosten van het hoger beroep te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten van dit beroep dient te dragen.
3.19
Een en ander leidt tot de volgende beslissing.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt de tussen partijen gewezen beschikking van de kantonrechter te Amsterdam van 8 maart 2016 voor zover een vervangende machtiging is geweigerd voor bestemmingswijziging van de berging behorende bij het appartementsrecht rechtgevende op de eerste verdieping van het pand in (zelfstandige) woonruimte;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
verleent een vervangende machtiging voor bestemmingswijziging van de berging behorende bij het appartementsrecht rechtgevende op de eerste verdieping van het pand in (zelfstandige) woonruimte;
bekrachtigt de bestreden beschikking voor het overige;
compenseert de kosten van het geding in hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mrs. C.C. Meijer, J.C.W. Rang en J.W.B. Snijders Blok en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2017.