ECLI:NL:GHAMS:2017:3377

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.211.417/01 KG

zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam: 5646625 KK EXPL 17-40

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 augustus 2017

(bij vervroeging)

inzake

[appellante],

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. S. Guman te Amsterdam,

tegen:

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. R.P.Winkel te Zwolle.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 1 maart 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 1 februari 2017, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer in kort geding gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellante] als gedaagde.

De appeldagvaarding bevat de grieven alsmede een incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis en met de dagvaarding zijn producties in het geding gebracht. [geïntimeerde] heeft, nadat [appellante] overeenkomstig de appeldagvaarding had geconcludeerd, een memorie van antwoord ingediend, met producties.

Partijen hebben hun zaak ter zitting van het hof van 3 augustus 2017 doen bepleiten, [appellante] door mr. Guman voornoemd en [geïntimeerde] door mr. Winkel voornoemd, ieder aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities. Bij die gelegenheid heeft mr. Guman de vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis ingetrokken.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis zal vernietigen en – naar het hof begrijpt – de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis, met beslissing over de proceskosten.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1 tot en met 1.6 een aantal feiten vermeld die zij bij de beoordeling van het geschil tot uitgangspunt heeft genomen. Met haar eerste grief betoogt [appellante] dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat de huur € 1.300,-- per maand bedraagt; zij stelt dat die € 1.100,-- per maand bedraagt. In het navolgende zal het hof bij de feitenvaststelling met deze grief rekening houden. Voor het overige bestaat over de juistheid van de feiten geen geschil zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.

3.Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak, voor zover in hoger beroep van belang, om het volgende.

3.1.1

[geïntimeerde] is eigenaar van de woning aan het adres [adres] (hierna ook: de woning).

3.1.2

[geïntimeerde] heeft de woning per 15 oktober 2014 verhuurd aan Royal City Vastgoed Beheer B.V. (hierna: RCV) tegen een huurprijs van € 1.175,-- per maand. Daarbij is hij met RCV overeengekomen dat RCV het recht heeft om de woning onder te verhuren aan derden en dat RCV het eventueel meer aan de onderhuurder in rekening gebrachte bedrag zelf mag behouden.

3.1.3

RCV heeft de woning tegen een maandelijkse huurprijs onderverhuurd aan [appellante] .

3.1.4

Op 1 maart 2016 heeft het Wijksteunpunt Wonen Zuidoost namens [appellante] aan [geïntimeerde] een voorstel gedaan om de all-in huurprijs van € 1.300,-- per maand te splitsen in huurprijs en servicekosten.

3.1.5

In een kort geding-vonnis van 6 september 2016 tussen [geïntimeerde] en RCV heeft

de kantonrechter overwogen dat de relatie tussen [geïntimeerde] en RCV in elk geval per 30 september 2016 eindigt als gevolg van opzegging.

3.1.6

Bij brief van 19 december 2016 heeft de toenmalige gemachtigde van [geïntimeerde]

[appellante] erop gewezen dat zij per 1 oktober 2016 de huur aan [geïntimeerde] dient te voldoen, dat zij dat tot op dat moment nog altijd niet heeft gedaan en dat sprake is van een huurachterstand van € 4.700,--. Voor het geval deze niet voor het einde van het jaar zou zijn ontvangen, zijn rechtsmaatregelen aangekondigd.

3.2

De kantonrechter heeft, voor zover in hoger beroep aan de orde, de vorderingen van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning en betaling van € 2.000,-- aan huurachterstand tot en met januari 2017 toegewezen en [appellante] in de kosten veroordeeld.

3.3

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] op met vijf genummerde grieven en een ongenummerde grief.

3.4

De
ongenummerde griefhoudt in dat de kantonrechter ten onrechte ambtshalve heeft aangenomen dat [geïntimeerde] een voldoende spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. Deze grief faalt. In de inleidende dagvaarding heeft [geïntimeerde] uiteen gezet waarin zijn spoedeisend belang bestaat. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat een vordering tot ontruiming wegens verboden onderverhuur en wanbetaling naar haar aard spoedeisend is.

3.5

De
grieven 1 tot en met 3zien op de (hoogte van de) door [appellante] verschuldigde huur per maand en de omvang van de huurachterstand. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Ter toelichting voert [appellante] aan dat zij met RCV een mondelinge huurovereenkomst heeft gesloten voor een bedrag van € 1.100,-- per maand, waarvoor zij kwitanties in het geding brengt, en RCV geen aanmaningen heeft verstuurd waaruit zou moeten blijken dat er een huurachterstand is of dat zij, [appellante] , te weinig huur betaalt. Pas in december 2016 heeft de advocaat van [geïntimeerde] haar aangemaand de huurachterstand te betalen. Volgens [appellante] was er geen huurachterstand van meer dan drie maanden, nu zij de huurpenningen voor de maanden november 2016, december 2016 en januari 2017 klaar had liggen maar niet wist aan wie zij die diende te betalen. Volgens de inleidende dagvaarding had [appellante] een huurachterstand van € 5.200,-- en dat zijn de maanden oktober, november, december en januari. De maand oktober is blijkens een kwitantie van oktober 2016 betaald en de maanden november 2016 tot en met januari 2017 zijn op de zitting van 24 januari 2017 voldaan, aldus [appellante] .

3.5.1

Het hof is voorshands van oordeel dat [appellante] , gelet op de datum waarop de overeenkomst tussen Guman en RVC is geëindigd, vanaf 1 oktober 2016 een bedrag van € 1.300,-- huur per maand aan [geïntimeerde] verschuldigd is. Daartoe acht het hof redengevend dat het Wijksteunpunt Wonen Zuidoost in het op 1 maart 2016 namens [appellante] gedane voorstel tot splitsing van de huur melding heeft gemaakt van een maandelijkse huurprijs van € 1.300,-- en dat mr. Guman namens [appellante] in zijn brief van 13 januari 2017 heeft bevestigd dat [appellante] voor de woning een huurprijs van € 1.300,-- betaalt. Uit een en ander blijkt dat [appellante] kennelijk ook zelf ervan uitgaat dat de maandelijks te betalen huur € 1.300,-- bedraagt. Het hof acht - mede in het licht van het voorgaande - onvoldoende aannemelijk de stelling van [appellante] dat zij met RCV een (mondelinge) huurovereenkomst heeft gesloten voor een bedrag van € 1.100,-- per maand, terwijl RCV de woning van [geïntimeerde] heeft gehuurd tegen een huurprijs van € 1.175,-- per maand. Nog daargelaten dat het onaannemelijk is dat een commerciële onderneming als RCV een woning (onder)verhuurt voor een lagere prijs dan zij zelf aan huur verschuldigd is, heeft RCV per e-mail van 1 maart 2017 aan [geïntimeerde] bevestigd dat de met [appellante] afgesproken huurprijs € 1.300,-- bedroeg. Feiten of omstandigheden die tot een ander oordeel moeten leiden, zijn niet aannemelijk geworden. Daarom gaat het hof er voorshands van uit dat [appellante] vanaf 1 oktober 2016 een bedrag van € 1.300,-- huur per maand aan [geïntimeerde] verschuldigd is.

3.5.2

Uitgaande van een huurprijs van € 1.300,-- per maand is [appellante] voor de maanden oktober 2016 tot en met januari 2017 een bedrag van € 5.200,-- aan huur verschuldigd. Wat betreft de omvang van de huurachterstand is tussen partijen niet in geschil dat [appellante] tijdens de zitting in eerste aanleg € 3.200,-- heeft betaald als aflossing van achterstallige huur. Voor de maand oktober 2016 heeft [appellante] volgens de door haar overgelegde kwitantie d.d. 12-10-2016 een bedrag van € 1.100,-- voldaan. Het feit dat deze kwitantie met vermelding “huur maand sept + okt 2016” tweemaal is overgelegd, zowel ter zitting in eerste aanleg als bij de appeldagvaarding en, zoals [geïntimeerde] terecht aanvoert, op het laatst overgelegde exemplaar het woord “sept” is doorgekrast, acht het hof onvoldoende om eraan te twijfelen dat [appellante] een bedrag van € 1.100,-- als huur voor oktober 2016 heeft betaald. Dit geldt te minder nu [appellante] ook (tweemaal) een kwitantie heeft overgelegd d.d. 14-09-2016 met vermelding “sept 2016”, welke dus ziet op de maand september 2016. Weliswaar is de betaling met betrekking tot de huur over oktober 2016 gedaan aan RCV in plaats van aan [geïntimeerde] , maar die betaling was niettemin (in zoverre) bevrijdend, omdat [appellante] op het moment van de betaling nog niet van de overgang van het verhuurderschap op de hoogte was gebracht. Aangezien [appellante] voor de periode oktober 2016 tot en met januari 2017 een bedrag van in totaal € 4.300,-- (€ 1.100,-- + € 3.200,-- ) aan huur heeft voldaan, bedraagt de huurachterstand € 900,-- en niet € 2.000,-- zoals de kantonrechter heeft geoordeeld. In zoverre slagen de grieven.

3.6

Met haar
grieven 4 en 5, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, komt [appellante] op tegen de overweging van de kantonrechter dat de woning is onderverhuurd, dat zij, [appellante] , ter zitting heeft verklaard dat verschillende personen in de woning wonen of hebben gewoond en dat deze onderverhuur was geïnitieerd door [appellante] . Volgens [appellante] heeft zij de woning niet geheel of gedeeltelijk onderverhuurd en is daarvoor ook geen bewijs geleverd. Zij heeft wel aan RCV laten weten er geen bezwaar tegen te hebben indien de woning of een gedeelte daarvan wordt onderverhuurd. Als er personen in de woning hebben gewoond, is dat op initiatief van RCV geweest, aldus [appellante] .

3.6.1

Hoewel tussen RCV en [appellante] geen schriftelijke huurovereenkomst is opgemaakt, zijn partijen het erover eens dat onderverhuur niet is toegestaan. [appellante] heeft ook in hoger beroep niet voldoende gemotiveerd betwist dat zij de woning geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd. Tegenover de door [geïntimeerde] overgelegde verklaring van [X] , waaruit blijkt dat [appellante] (en niet RCV) de onderhuur aan haar heeft geïnitieerd en [X] de huur en waarborgsom (niet rechtstreeks, maar via een derde) aan haar moest betalen, heeft [appellante] niets aangevoerd wat in een andere richting wijst. Dat [appellante] de woning heeft onderverhuurd, vindt eveneens bevestiging in het door [geïntimeerde] overgelegde overzicht van relevante registraties uit het politiesysteem met betrekking tot de woning, waarin (onder andere) staat vermeld (onder de datum 25 juli 2016): “De eigenaar zag vervolgens dat er drie huurders in zijn woning zaten, terwijl er maar 1 toegelaten was. Het bleek dat de huurder [appellante] , twee onderhuurders heeft geregeld om zo aan haar geld te komen.”. Ook daartegen heeft [appellante] geen voldoende onderbouwd verweer gevoerd. De grieven falen.

3.7

Hoewel de huurachterstand van [appellante] van € 900,-- op zichzelf niet een voldoende ernstige tekortkoming oplevert om in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, acht het hof deze in combinatie met de verboden onderhuur wel voldoende voor het voorlopig oordeel dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en de ontruiming zal gelasten. Hierbij speelt tevens een rol dat [appellante] na de brief van 19 december 2016, waarin haar was uitgelegd aan wie zij de huur diende te voldoen, zonder goede grond de betaling van het op dat moment verschuldigde bedrag is blijven opschorten, zodat de huurachterstand ten tijde van de inleidende dagvaarding van 17 januari 2017 meer dan drie maanden bedroeg, immers € 4.100,=. Derhalve blijft het vonnis van de kantonrechter op het punt van de ontruiming in stand.

3.8

De slotsom is dat de grieven ter zake van de huurachterstand deels slagen en het bestreden vonnis in zoverre zal worden vernietigd. Aangezien [appellante] in eerste aanleg als de overwegend in het ongelijk gestelde partij heeft te gelden, blijft de proceskostenveroordeling in stand. In hoger beroep zullen de proceskosten worden gecompenseerd aangezien partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij is toegewezen een door [appellante] aan [geïntimeerde] te betalen bedrag aan achterstallige huur tot en met januari 2017 van € 2.000,--, zoals vermeld onder II van het dictum;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellante] tot betaling aan [geïntimeerde] van € 900,-- aan achterstallige huur, berekend tot en met januari 2017;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

compenseert de kosten van het geding in hoger beroep aldus dat elk van partijen de eigen kosten draagt;

wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C.W. Rang en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 augustus 2017.