ECLI:NL:GHAMS:2017:3315

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.215.372/01 SKG

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 5755956 KK EXPL 17-198

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 augustus 2017

inzake

[appellante],

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. R.L. de Graaff te Amsterdam,

tegen

STICHTING STADGENOOT,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. I.N. Maaskant te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en Stadgenoot genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 1 mei 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 3 april 2017, in kort geding gewezen tussen Stadgenoot als eiseres en [appellante] als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grieven. Ter rolle heeft zij geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding en producties overgelegd.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

[appellante] heeft geconcludeerd - zakelijk weergegeven - dat het hof in principaal appel het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover het betreft de toewijzing van de vordering tot ontruiming en die vordering alsnog zal afwijzen en in incidenteel appel het arrest zal bekrachtigen voor zover het betreft de afwijzing van de gevorderde boete, met beslissing over de proceskosten.

Stadgenoot heeft geconcludeerd dat het hof in principaal appel het bestreden vonnis zal bekrachtigen voor zover het betreft de ontruiming en in principaal appel dat vonnis zal vernietigen voor zover het betreft de boete en de gevorderde boete met rente alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1 tot en met 1.6 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat komen de feiten neer op het volgende.

2.1

Bij vonnis van 26 april 2011 tussen [appellante] en Woningstichting Rochdale is de toenmalige huurovereenkomst tussen hen ontbonden vanwege het in de gehuurde woning door [appellante] exploiteren van een professionele hennepplantage (64 planten en 378 hennepstekjes).

2.2

Met ingang van 17 augustus 2011 huurt [appellante] van Stadgenoot de sociale huurwoning aan de [adres] (hierna: de woning of het gehuurde). De huur bedraagt € 726,28 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de zogenoemde “Algemene voorwaarden woonruimte 01-07-2008” van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden).

2.3

Artikel 7.10 van de algemene voorwaarden luidt als volgt:

In uw woning vinden geen prostitutie en strafbare feiten plaats. Bij strafbare feiten moet u denken aan de aanwezigheid van wapens, (soft)drugs,) of gestolen waar. U teelt geen hennep in of bij uw woning en ook maakt u zich niet schuldig aan andere drugsdelicten. Pleegt u toch een strafbaar feit in de woning of staat u zo‘n feit toe, dan moet u een boete van tien keer de maandhuurprijs die dan geldt aan ons betalen.

2.4.

Op 11 januari 2017 ontving Stadgenoot van de politie Amsterdam een proces-

verbaal van 10 januari 2017, waarin onder meer was vermeld:

Op woensdag 21 december 2016 constateerden collega’s bij de woning op de

[adres] (...) het volgende: (..)

De woning deels niet als woning in gebruik

Ik zag dat er in de woning sprake was van een

- hennepkwekerij

Aantal kamers woning : 4

Kweekruimte : Op de ouderslaapkamer 6 hennepstekken met een hoogte van 3 cm aangetroffen en in de schuur 5 grote hennepplanten met een hoogte van 140 cm

Aantal hennepplanten :11

Aantal assimilatielampen: :1

Diefstal van energie : nee

De volgende persoon was op liet adres aanwezig:

(hof: volgen de personalia van [appellante] )
.

Ik (...) zag eveneens dat de woning wel als woning in gebruik was. Dit bleek uit:

- huurcontract

- anders, nl. Door verbalisanten is waargenomen dat er voldoende goederen aanwezig waren om hier permanent te kunnen verblijven. Hierbij bedoel ik bedden, banken en een keuken.

Aanvullende informatie:

In de woning zijn nog de volgende goederen aangetroffen:

- een wapenstok;

-een kruisboog;

- 1000 euro. Dit bedrag zat verscholen achter de tv (l x 500 en 5 x 100 euro)

(...)

2.5

Naar aanleiding van het proces-verbaal van politie heeft Stadgenoot op 18 januari 2017 op haar kantoor een gesprek met [appellante] gevoerd, waarin zij [appellante] in de gelegenheid heeft gesteld de huurovereenkomst op te zeggen met een oplevertermijn van drie maanden.

2.6.

Bij brief van 23 januari 2017 is [appellante] namens Stadgenoot gesommeerd de huurovereenkomst binnen één week, dan wel binnen een nader overeen te komen termijn, op te zeggen. voldaan.

3.Beoordeling

3.1

In dit kort geding vordert Stadgenoot, voor zover in hoger beroep nog relevant, dat [appellante] zal worden veroordeeld tot ontruiming van de gehuurde woning en tot betaling van een geldboete van € 7.262,80, verhoogd met rente. Beide vorderingen zijn gegrond op overtreding door [appellante] van het bepaalde in artikel 7.10 van de algemene voorwaarden. [appellante] heeft de vorderingen bestreden. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de ontruiming toegewezen, maar de boete afgewezen.

3.2

Met
grief 1 in principaal appelbestrijdt [appellante] de overweging van de kantonrechter dat [appellante] het door Stadgenoot gestelde spoedeisende belang bij haar vordering tot ontruiming, niet heeft weersproken. [appellante] voert, op zichzelf terecht, aan dat de rechter in een kort geding het bestaan van spoedeisend belang ambtshalve dient te onderzoeken. Desalniettemin heeft de grief geen succes. Het hof volgt Stadgenoot in haar betoog dat zij er spoedeisend belang bij heeft om tegen handelingen als die in deze zaak aan de orde zijn, het aanwezig hebben en telen van hennepplanten in het gehuurde, snel en afdoende te kunnen optreden en om het gehuurde zo snel mogelijk weer ter beschikking te kunnen stellen aan een van de vele gegadigden die voor een sociale huurwoning op de wachtlijst staan. Aan dat spoedeisende belang wordt niet afgedaan door de omstandigheid dat Stadgenoot, kennelijk uit humanitaire overwegingen, bereid is gebleken [appellante] een langere ontruimingstermijn dan gebruikelijk te laten. Ook is voor het aannemen van spoedeisend belang niet vereist dat is gebleken van daadwerkelijke overlast of verloedering van de woonomgeving van het gehuurde of van gevaarzetting.

3.3

De kantonrechter heeft overwogen dat het zodanig aannemelijk is dat de huurovereenkomst tussen [appellante] en Stadgenoot in een bodemprocedure zal worden ontbonden, dat het gerechtvaardigd is om daarop in dit kort geding vooruit te lopen door toewijzing van de vordering tot ontruiming. Met de
grieven 2 tot en met 5 in principaal appelbestrijdt [appellante] dat oordeel en de gronden waarop het berust.

3.4.1

[appellante] heeft bestreden dat de zes stekjes die de politie in haar slaapkamer heeft aangetroffen hennepplantjes waren. Volgens haar waren dat peperplantjes. De kantonrechter heeft dienaangaande overwogen dat zij ervan uitgaat dat de politie dat onderscheid weet te maken en het ervoor gehouden dat [appellante] vijf planen en zes stekken in het gehuurde hield. Tegen deze overweging is grief 2 in principaal appel gericht. [appellante] wijst erop dat door de politie slechts één assimilatielamp is aangetroffen, die werd gebruikt voor de volwassen planten en niet voor de stekjes. Daaruit blijkt volgens haar dat de aangetroffen stekjes geen hennepstekjes kunnen zijn geweest, omdat die licht nodig hebben, terwijl voor het kweken van peperplanten een redelijk lichte kamer volstaat. Verder wijst [appellante] erop dat de strafzaak met betrekking tot deze kwestie door het Openbaar Ministerie is geseponeerd.

3.4.2

Stadgenoot heeft onder overlegging van publicaties betwist dat hennepstekjes veel licht nodig hebben en dat voor peperstekjes een redelijk lichte kamer zou volstaan; zij stelt dat juist het omgekeerde het geval is. Het hof acht de lichtbehoefte van hennepstekjes en peperstekjes geen feit van algemene bekendheid en [appellante] heeft tegenover de gemotiveerde betwisting door Stadgenoot haar betoog onvoldoende geadstrueerd. Daarbij komt dat voor de afwezigheid van een tweede lamp evenals voor het uiterlijk van de stekjes geldt dat de politie geacht mag worden te weten of de aangetroffen situatie al dan niet erop duidde dat het om hennepstekjes ging. Hieraan doet niet af dat de strafzaak uiteindelijk is geseponeerd als “een feit van betrekkelijk geringe aard/omvang”. Dat dat niet ook voor een aangetroffen hoeveelheid van vijf planten en zes stekjes zou kunnen gelden, blijkt nergens uit.

3.5.1

Grief 3 in principaal appel bestrijdt de overweging van de kantonrechter dat niet ter zake doet dat de hennep mogelijk was bestemd voor medicinaal gebruik door de partner van [appellante] , nu voor slaapproblemen andere middelen bestaan en die partner bovendien hennep in een coffeeshop zou kunnen kopen. [appellante] voert aan dat uit de door haar overgelegde verklaring van de huisarts van haar partner blijkt dat het gestelde over het medicinale gebruik juist is, terwijl Stadgenoot volgens haar ook niet aannemelijk heeft gemaakt dat de hennep was bedoeld voor verkoop aan derden. Zelf gekweekte hennep is vele malen goedkoper dan cannabis uit een coffeeshop en dat is belangrijk voor Van [appellante] en haar partner, die het niet breed hebben.

3.5.2

Door de aanwezigheid van de hennepplanten in het gehuurde is [appellante] tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Deze tekortkoming geeft grond de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming vanwege haar bijzondere aard en/of geringe betekenis die ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan [appellante] om aannemelijk te maken dat die uitzonderingssituatie zich hier voordoet, hetgeen zij lijkt te miskennen met haar argument dat Stadgenoot geen handelsbedoeling aannemelijk heeft gemaakt. Uit het consultverslag van de huisarts - anders dan [appellante] stelt, gaat het niet om een verklaring - blijkt niet meer dan dat de partner van [appellante] ná de vondst van de hennepplanten tegen de huisarts heeft gezegd dat hij die gebruikt om de symptomen van zijn ADHD te bestrijden en dat dit verhaal op de huisarts reëel overkwam. Over pogingen die symptomen met legale medicijnen aan te pakken heeft de huisarts niets genoteerd, zodat het hof aanneemt dat die pogingen in ieder geval door deze arts niet zijn gedaan. Los daarvan geldt dat, zoals Stadgenoot terecht heeft aangevoerd, niet valt in te zien dat twee mensen die, zoals [appellante] heeft aangevoerd, werkzaam zijn in een tuincentrum, financieel niet in staat zouden zijn cannabis in een coffeeshop te kopen. De aangetroffen hoeveelheid contanten doet zulks ook niet vermoeden.

3.6.1

Met grief 5 in principaal appel klaagt [appellante] in het bijzonder over het gewicht dat de kantonrechter heeft toegekend aan de omstandigheid dat in het verleden al een huurovereenkomst van [appellante] is ontbonden op grond van de aanwezigheid in het gehuurde van een professionele hennepkwekerij. De kantonrechter heeft daarover opgemerkt dat [appellante] als gewaarschuwd mens heeft moeten weten welk risico zij nam door weer hennep te kweken in de door haar gehuurde woning. [appellante] voert aan dat haar manier van telen niet tot gevaar, hinder of schade voor omwonenden of andere derden leidt, terwijl ook niet van verloedering van de woonomgeving is gebleken. Zij verwijst voorts naar rechtspraak waaruit blijkt dat alleszins voorstelbaar is dat een huurder door het gedoogbeleid van het Openbaar Ministerie ten onrechte aanneemt dat het kweken van vijf hennepplanten in een gehuurde woning in de huurrelatie is toegestaan. Ten slotte is [appellante] van mening dat de kantonrechter ten onrechte acht heeft geslagen op de aanwezigheid van een (verboden) stroomstootwapen in het gehuurde, omdat Stadgenoot de vordering tot ontruiming niet op de aanwezigheid van dat wapen heeft gebaseerd.

3.6.2

Nog daargelaten dat het hof ervan uitgaat dat in de woning niet vijf, maar elf hennepplanten zijn aangetroffen, gaat het beroep van [appellante] op het gedoogbeleid van het Openbaar Ministerie ook al niet op, omdat [appellante] , na haar eerdere ontruiming wegens een hennepkwekerij, zich terdege bewust had behoren te zijn van het feit dat de huurovereenkomst in artikel 7.10 van de algemene voorwaarden
iederekweek van hennep in het gehuurde verbiedt, zonder verwijzing naar de strafrechtelijk gedoogde hoeveelheid. In de inleidende dagvaarding heeft Stadgenoot voorts wel degelijk een beroep gedaan op de aanwezigheid van wapens in het gehuurde als verzwarende omstandigheid. Ook het hof is van oordeel dat de aanwezigheid van minstens één verboden wapen in het nadeel van [appellante] werkt, doordat die erop wijst dat de door Stadgenoot gevreesde verloedering van de woonomgeving niet denkbeeldig is.

3.7

Het hof realiseert zich dat een veroordeling tot ontruiming voor [appellante] , haar partner en hun minderjarige kind ingrijpende gevolgen zal hebben, doordat vervangende betaalbare woonruimte niet eenvoudig te vinden zal zijn, zeker niet in dezelfde buurt, waarin [appellante] en haar gezin zijn geworteld. Afweging van al hetgeen hiervoor werd overwogen leidt echter ertoe dat het hof zo aannemelijk acht dat in een eventuele bodemzaak de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken, dat veroordeling tot ontruiming in kort geding is gerechtvaardigd. Het hof wil niet verhelen dat in dit verband, net als kennelijk in eerste aanleg, het recidivekarakter van de wanprestatie een grote rol speelt. Ook de grieven 2 tot en met 4 in principaal appel zijn derhalve tevergeefs voorgedragen.

3.8

Grief 5 in principaal appelis een veeggrief zonder zelfstandige betekenis en deelt het lot van de overige grieven van [appellante] .

3.9.1

De kantonrechter heeft geoordeeld dat het boetebeding in artikel 7.10 oneerlijk is in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen, omdat de hoogte van de boete, € 7.262,80, in het onderhavige geval in relatie tot de omvang van de overtreding onevenredig is. Stadgenoot heeft tegen dit oordeel haar
incidentele griefgericht. Zij wijst op de hoge kosten die zij moet maken om dit soort misbruik van huurwoningen tegen te gaan en op haar taak de schaarse hoeveelheid sociale huurwoningen eerlijk te verdelen. Voorts voert zij aan dat van de gestelde boete een afschrikwekkende werking moet uitgaan en dat met de kweek van hennep grote winsten kunnen worden gemaakt.

3.9.2

Naar het oordeel van het hof is artikel 7.10 geen oneerlijk beding. Het beding heeft betrekking op een aantal met name genoemde ernstige overtredingen van de huurovereenkomst die alle een vorm van misbruik van het gehuurde inhouden met potentieel ingrijpende consequenties voor de woonomgeving. De daarop gestelde boete is niet onbeperkt in omvang en is gerelateerd aan de waarde van de overeenkomst (tienmaal de maandhuur) en daardoor, indirect, ook enigszins aan de draagkracht van de partij voor wie de boete geldt. Het boetebeding heeft duidelijk een afschrikwekkende strekking. Om die reden is het onjuist de boete te beschouwen als een vorm van schadevergoeding, waarvan de evenredigheid kan worden getoetst - al neemt het hof aan dat woningcorporaties door gedragingen als de onderhavige wel degelijk ook grote schade leiden in de vorm van handhavingskosten en, soms, beschadiging van de verhuurde woningen. Die schade is echter voor de toetsing van een afschrikwekkend bedoelde boete niet zeer relevant. De boete moet een zekere minimumhoogte hebben om daadwerkelijk afschrikwekkend te zijn. Weliswaar stelt het beding een (per overeenkomst) vaste boete op een zeer diverse groep van mogelijke overtredingen, maar er is nu eenmaal een grens aan de mate waarin op voorhand de zwaarte van eventuele overtredingen kan worden uitgesplitst, terwijl ook moet worden voorkomen dat door een te verfijnde berekeningsmethodiek de indruk wordt gewekt van een “prijslijst”. De incidentele grief slaagt derhalve.

3.9.3

Voor het geval de incidentele grief zou slagen heeft [appellante] een beroep gedaan op matiging van de boete. Dit beroep wordt verworpen. Gelet op de strekking van het boetebeding (het tegengaan van onjuist gebruik van sociale huurwoningen), de omstandigheden waaronder dat beding is ingeroepen (het aantal planten en in het bijzonder: de herhaling) en de aard van de overeenkomst en de hoedanigheid van partijen (huurder en verhuurder van sociale woonruimte) kan niet worden gezegd dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de bedongen boete wordt gematigd. Daar komt nog bij dat [appellante] het beroep op matiging ook niet voldoende heeft onderbouwd. Het gevorderde bedrag aan boete zal dan ook alsnog worden toegewezen.

3.1

Het bestreden vonnis zal worden vernietigd op het punt van de gevorderde boete, die alsnog zal worden toegewezen, met rente zoals gevorderd en als zodanig niet bestreden. Het vonnis zal voor het overige worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellante] worden verwezen in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal en incidenteel appel:

vernietigt het bestreden vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij de gevorderde boete is afgewezen;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellante] tot betaling aan Stadgenoot van een bedrag van € 7.262,80 aan boete, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 28 februari 2017 tot de voldoening;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op € 716,= aan verschotten en € 1.341,= voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, L.A.J. Dun en M.H. Erich en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 augustus 2017.