ECLI:NL:GHAMS:2017:3145 - Gerechtshof Amsterdam - Bekrachtiging ontruiming wegens woonfraude en niet-bewoni...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.219.842/01 SKG

zaaknummer rechtbank Noord-Holland: 5954389 \ VV EXPL 17-35

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 juli 2017

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

appellante,

advocaat: mr. C.M.E. Schreinemacher te Amsterdam,

t e g e n

STICHTING PARTEON,

gevestigd te Wormerveer, gemeente Zaandstad,

geïntimeerde,

advocaat: mr. D. de Vries te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellante] en Parteon genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

[appellante] is bij dagvaarding van 21 juli 2017 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Zaanstad (verder: de kantonrechter), van 3 juli 2017, onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen Parteon als eiseres en (onder anderen) [appellante] als gedaagde. De dagvaarding bevat een verzoek tot behandeling als spoedappel (dat is toegewezen), de grieven en producties.

Op de dienende dag heeft [appellante] geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaar-ding en voormelde producties in het geding gebracht. Vervolgens heeft Parteon een memorie van antwoord, met producties, ingediend.

Ter terechtzitting van 27 juli 2017 hebben partijen hun zaak, tegelijk met die tussen [X] (verder: [X] ) en Parteon (zaaknummer 200.219.843/01 SKG), aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities door hun hiervoor genoemde advocaten doen bepleiten. [appellante] heeft toen nog stukken in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd. Ter zitting is afgesproken dat eerst slechts de beslis-sing zou worden uitgesproken en dat de motivering daarvan zo spoedig mogelijk daarna zou worden gegeven. Het onderstaande bevat die motivering.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en – naar het hof begrijpt – de door Parteon gevraagde voorziening alsnog zal weigeren, met beslissing over de proceskosten.

Parteon heeft, kort gezegd, geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met, uitvoerbaar bij voorraad, beslissing over de proceskosten, met rente.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in de overwegingen 2.1 tot en met 2.11 van het bestreden vonnis een aantal feiten vermeld waarvan hij is uitgegaan. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3.Beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( a) (De rechtsvoorganger van) Parteon verhuurt sinds 19 december 1990 de woning [adres 1] (verder ook: de woning) aan [appellante] .

( b) Artikel 5 van Pro de huurovereenkomst luidt:

“1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.

2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.

3. Het is huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk, al dan niet als zelfstandige woning onder te verhuren.

4. (...)

5. Het is de huurder toegestaan of een (1) hond, of een (1) hond en een (1) kat of een (1) of twee (2) katten in het gehuurde te houden. Meer honden en katten zijn niet toegestaan, behoudens – gedurende korte tijd – indien deze dieren jongen hebben gekregen.

(...)”

( c) Parteon verhuurt sinds 16 januari 2007 de woning [adres 2] aan [X] , de zoon van [appellante] . Daarvoor woonde [X] bij [appellante] in de woning.

( d) Parteon heeft de woning aan de [adres 1] al enkele jaren (blijkens de door haar geregistreerde meldingen: sinds juli 2012), in onderzoek vanwege het vermoeden van woonfraude en signalen van overlast. Medewerkers van Parteon zijn veelvuldig op huisbezoek geweest bij de woning, maar troffen [appellante] nooit thuis. Wel troffen zij daar vrijwel altijd [X] en/of diens vriendin met kind aan. Naar aanleiding van haar controles heeft Parteon onder meer het volgende geregistreerd:

- 4 juli 2012 "Memo: op 3 juli in de woning geweest. de zoon en zijn vriendin en kind waren thuis. (…) de woning zag er onverzorgd uit wanden slecht onderhouden. keuken vies (…) de voortuin stond vol met troep. gevraagd of dit volgende week weg kan zijn. (…)

- 8 april 2015 "Memo: langs woning geweest de zoon was in de woning. het schijnt dat zijn vriendin en kinderen ook weer in de woning zijn het was een puinhoop in het huis niet aangebeld. Wel bij een (onleesbaar, hof) buur aangebeld een huurder. (…) Deze is heel bang van de zoon die in de woning woont en durft geen melding te maken. Huurder verteld heel veel overlast te hebben van de honden en de zoon. Het erf is heel smerig en ze kan niet buiten zitten vanwege de stank."

- 22 november 2016: "de woning ziet er onverzorgd uit. (…)"

- 15 december 2016 "Op HB geweest bij een buurman 15 dec. Hij verteld ons dat de moeder van de zoon die er nu woont zeker niet woont hij heeft haar nog nooit gezien. Hij verteld dat iedereen in de straat bang is van de zoon en niets durft te melden bij Parteon. Hij bedreigt mensen en de honden vervuilen de woning en het erf. (…)”

( e) [X] heeft geen vaste baan en vult zijn tijd als “vlogger” en amateur muzikant/rapper onder de naam ‘ [naam] ’ of ‘ [naam] ’. Regelmatig zijn filmpjes van hem op YouTube te zien. Deze filmpjes zijn (deels) gemaakt in of bij de woning.

( f) In ieder geval drie keer zijn de ramen van de woning ingegooid.

( g) Op 15 februari 2017 heeft de politie de woning doorzocht. Zij heeft foto’s gemaakt van wat zij daarbij heeft aangetroffen en op 21 februari 2017 een mutatie-rapport van de huiszoeking opgemaakt. Dit rapport luidt, voor zover van belang:

“Toelichting bij actie

Doorzoeking in de woning op basis van toestemming bewoner. In de woning diverse goederen inbeslaggenomen. De woning was in zwaar vervuilde staat. In de woning troffen wij 11 honden aan. Dit waren 6 volwassen honden en 5 pups. Ras pitbull. De honden zaten in te kleine hokken. Honden in overleg met OM inbeslaggenomen. In de gehele woning uitwerpselen. Stank was niet te harden. Overal vuilnis en ontlasting van de honden. Gehele achtererf was ook voorzien van uitwerpselen. De zolder was nog zwaarder vervuild. Uit oogpunt van onze eigen gezondheid zolder niet doorzocht. Parteon in kennis gesteld en deze imitatie doorgemaild.

Betrokkene [X] , […] (…)”

( h) Op 6 maart 2017 heeft naar aanleiding van voormelde bevindingen een gesprek plaatsgevonden tussen Parteon, [appellante] en de gemachtigden van partijen. Hierbij is door Parteon aan [appellante] te kennen gegeven dat het niet zelf bewonen van de woning wordt beschouwd als woonfraude en is haar meegedeeld dat zij in strijd heeft gehandeld met verschillende verplichtingen uit de huurovereenkomst door het laten bewonen van de woning door [X] , die stelselmatig overlast veroorzaakt en in de woning een hondenfokkerij heeft gehad.

( i) Parteon heeft [appellante] vervolgens geadviseerd om zelf de huurovereenkomst te beëindigen. Dit heeft [appellante] niet gedaan.

( j) In de eerste aanleg van dit kort geding heeft Parteon, voor zover in appel van belang, de ontruiming van de woning door [appellante] gevorderd. Aan deze vordering heeft Parteon, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [appellante] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft geschonden doordat zij al jaren niet zelf in de woning woont, maar [X] daarin woont, de woning ernstig vervuild is en er meer honden in de woning hebben verbleven dan toegestaan. De vordering is bij het bestreden vonnis toegewezen, met verwijzing van [appellante] in de proceskosten.

3.2.1.

De
grieven 3 tot en met 7, die gezamenlijk kunnen worden besproken, houden in dat de kantonrechter ten onrechte voldoende aannemelijk heeft geacht, kort gezegd, dat [appellante] ten tijde van de doorzoeking ervan door de politie de woning al geruime tijd niet zelf bewoonde en [X] daarin zijn hoofdverblijf had. Het hof oordeelt als volgt.

3.2.2.

Allereerst is het hof – met de kantonrechter – van oordeel dat in het licht van de bevindingen van de politie zoals gerelateerd in het onder 3.1 (g) geciteerde mutatierapport, de bij dat rapport gevoegde foto’s van de woning (waaruit blijkt van de ronduit deplorabele staat ervan), de onder 3.1 (d) genoemde registraties van Parteon en algemene ervaringsregels volstrekt onaannemelijk is dat, zoals [appellante] wil doen geloven, de woning tot 21 januari 2017, de dag waarop [appellante] op vakantie naar Duitsland is gegaan, in een goede/nette staat verkeerde en dat de door de politie op 15 februari 2017 aangetroffen situatie, toen [appellante] nog in Duitsland was, pas is ontstaan na eerstgenoemde datum, dus in een tijdsbestek van nog geen vier weken. Daar komt echter het volgende bij (3.2.3 tot en met 3.2.6).

3.2.3.

Het moge zo zijn dat het feit dat medewerkers van Parteon tijdens de veelvuldige huisbezoeken bij de woning sinds juli 2012 [appellante] nooit, maar [X] en/of diens vriendin (met kind) vrijwel altijd aantroffen, kan worden verklaard door de omstandigheden dat [appellante] overdag vaak niet thuis was vanwege haar vluchtelingenopvangactiviteiten in Wormer respectievelijk dat [appellante] onderdak bood aan de (ex-)partner van [X] , [Y] , en haar twee kinderen (de kleinkinderen van [appellante] ), maar [appellante] heeft er geen verklaring voor gegeven dat bij dergelijke huisbezoeken herhaaldelijk is geconstateerd dat de woning er onverzorgd/smerig uitzag (zie de hiervoor onder 3.1 (d) geciteerde geregistreerde meldingen van 4 juli 2012, 8 april 2015 en 22 november 2016), terwijl [appellante] van zichzelf zegt dat zij een nette vrouw is en de woning altijd netjes heeft gehouden.

3.2.4.

[appellante] heeft geen redelijke verklaring gegeven (en [X] trouwens evenmin) voor de omstandigheid dat de onder 3.1 (e) genoemde filmpjes (deels) zijn gemaakt in of bij de woning – en niet bij [adres 2] – en dat in ieder geval drie keer de ramen van de woning zijn ingegooid, als zij wel en [X] daar niet woonde. De stelling
“iemand die kwaad van hem wilde heeft toen op internet het adres gegeven waar de heer [X] lange tijd gewoond heeft, namelijk bij zijn moeder en daardoor zijn een aantal jongeren naar zijn woning gekomen en is een keer een ruit en een andere keer 3 ruiten op een avond ingegooid”(appeldagvaarding, sub 15) is in dit verband te vaag en wordt daarom gepasseerd.

3.2.5.

In voormeld citaat wordt de woning aangeduid als die van [X] (“zijn woning”). Zou dit nog kunnen worden beschouwd als een eenmalige verschrijving van de advocaat van [appellante] , in de door Parteon overgelegde videofilmpjes (in het bijzonder de op 8 november 2016 respectievelijk 4 maart 2017 online geplaatste) spreekt [X] herhaaldelijk van “m’n ramen” en “m’n deur”, terwijl hij bovendien een daar kennelijk wonende passant als “buurman” aanspreekt. Ook tijdens de terechtzitting in hoger beroep duidde [X] (in het vuur van zijn betoog) de woning aan als “mijn huis”. Voor dit woordgebruik, dat niet past bij een woning waar men weliswaar in het verleden heeft gewoond maar waar men nu slechts nog regelmatig op bezoek is, heeft [appellante] geen enkele verklaring gegeven (evenmin trouwens als [X] ).

3.2.6.

[appellante] heeft gesteld dat [X] de door hem gehuurde woning aan [adres 2] al geruime tijd (veel) te klein vindt, alsmede dat de woning aan de [adres 1] veel groter en comfortabeler was dan de eigen woning van [X] , dat de koelkast vol was en dat de woning van alle gemakken was voorzien. Enerzijds wordt hiermee verklaard waarom [X] op de woning is gaan wonen, anderzijds laat deze laatste stelling zich zonder toelichting, die ontbreekt, niet goed rijmen met de stelling van [appellante] dat zij er nooit mee heeft ingestemd dat [X] op de woning zou verblijven zonder dat zij daar aanwezig was.

3.2.7.

Aan de voorgaande overwegingen doen de vele door [appellante] in appel overgelegde schriftelijke verklaringen niet af. Het hof acht deze verklaringen, voor zover al relevant, namelijk voor zover daarin wordt gesproken over bezoeken aan [appellante] aan de [adres 1] , in het licht van zijn eerdere overwegingen en in aanmerking genomen de persoonlijke relatie die [appellante] met betrokkenen heeft, onvoldoende om aan te nemen dat [appellante] (en niet [X] ) daar na juli 2012 (de maand van het eerste door Parteon geregistreerde huisbezoek) (nog steeds) haar hoofdverblijf had.

3.2.8.

De slotsom is dat het hof van oordeel is dat de kantonrechter terecht voldoende aannemelijk heeft geacht, kort gezegd, dat [appellante] ten tijde van de doorzoeking ervan door de politie de woning al geruime tijd niet zelf bewoonde en niet zij, maar [X] daarin hoofdverblijf had. De grieven 3 tot en met 7 falen dus.

3.3.

[appellante] heeft geen grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] door te handelen zoals onder 3.2.8 is vermeld, heeft gehandeld in strijd met de huurovereenkomst, inzonderheid – zo voegt het hof toe – artikel 5.2 daarvan.

3.4.

Tegen de achtergrond van het feit dat zij de woning, kort gezegd, aan [X] heeft gelaten, heeft [appellante] – zoals ook de kantonrechter heeft geoordeeld – in strijd met goed huurderschap gehandeld door toe te laten althans niet te voorkomen dat de woning (door [X] ) ernstig werd vervuild en/of werd beschadigd en/of dat vanuit de woning (door [X] ) overlast aan omwonenden werd veroorzaakt. Om die reden falen (in zoverre)
grief 2 en de eerste grief 8. Deze grieven falen eveneens – als onvoldoende toegelicht –, voor zover zij opkomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat, zakelijk, de tekortkomingen van [appellante] dermate ernstig zijn dat zij ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen (omdat, zo voegt het hof toe, moet worden aangenomen dat de bodemrechter op die grond de huurovereenkomst zal ontbinden). Het hof merkt nog op dat dit naar zijn oordeel ook het geval is, indien zou moeten worden aangenomen dat [appellante] alleen is tekortgeschoten ten aanzien van haar verplichting de woning zelf te bewonen. De omstandigheid dat [appellante] na haar terugkeer uit Duitsland, kort na 15 februari 2017, de woning weer heeft opgeknapt en daarin weer zelf is gaan wonen (Parteon betwist overigens dat dit nog steeds het geval is), doet aan de eerdere tekortkoming en de ernst daarvan niet af en kan dan ook niet leiden tot de conclusie dat de ontruiming van de woning, afgezien van de vraag of de desbetreffende vordering van Parteon spoedeisend is, niet aangewezen is. Hetzelfde geldt ten aanzien van de omstandigheid dat [appellante] thans 58 jaar oud is en haar gezondheid niet optimaal is.

3.5.1.

Grief 1houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat Parteon een spoedeisend belang heeft bij de door haar in kort geding gevorderde ontruiming. Het hof oordeelt als volgt.

3.5.2.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat Parteon als toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet gehouden is te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar (schaarse) sociale huurwoningen. Nu het hof voldoende aannemelijk heeft geacht dat [appellante] geruime tijd niet op de door haar van Parteon gehuurde woning heeft gewoond en voldoende aannemelijk moet worden geacht dat [X] , die in de plaats van [appellante] hoofdverblijf in de woning had, overlast voor anderen in de omgeving van de woning veroorzaakte, dient Parteon tegen het niet zelf bewonen van de woning door [appellante] vanwege voormelde wettelijke taak snel en effectief te kunnen optreden, ook om de maatschappij duidelijk te maken dat zij haar taken serieus neemt. Parteon had en heeft dus een voldoende spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming in kort geding. Hierbij acht het hof niet van belang of, zoals [appellante] stelt maar Parteon betwist, op het huurdersgedrag van [appellante] op dit moment niets (meer) valt aan te merken en evenmin dat Parteon de woning langdurig heeft onderzocht. Ten slotte wordt [appellante] in appel niet geschaad door eventuele verzuimen van (de advocaat van) Parteon in eerste aanleg. Ook deze grief heeft dus geen succes.

3.6.

Omdat de eindconclusie is dat de door Parteon gevorderde ontruiming van het gehuurde terecht is toegewezen, is [appellante] evenzeer terecht als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten verwezen. De
tweede grief 8, die anders betoogt, faalt daarom.

3.7.

Nu alle grieven falen, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. [appellante] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld. Aan het pleidooi zal echter slechts één punt op basis van het geldende liquidatietarief worden toegekend omdat de zaak tegelijk met die tussen [X] en Parteon is behandeld.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Zaanstad van 3 juli 2017, waarvan beroep, voor zover tussen partijen gewezen;

verwijst [appellante] in kosten van het appel aan de zijde van Parteon gevallen, tot op heden begroot op € 716,= wegens verschotten en € 1.782,= wegens salaris van de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente over een en ander vanaf de derde dag na betekening van dit arrest;

verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, D.J. van der Kwaak en M.E. van Rossum en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 juli 2017.

Het bovenstaande bevat de vastlegging van de motivering van het reeds op 28 juli 2017 uitgesproken arrest en is op 17 augustus 2017 aldus vastgesteld en door de voorzitter ondertekend.