ECLI:NL:GHAMS:2017:281

• Datum uitspraak: 7 februari 2017
• Publicatiedatum: 8 februari 2017
• Zaaknummer: 200.189.789/01 NOT
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.M.A. Verscheure; A.R. Sturhoofd; B.J.M. Gehlen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Klacht tegen een notaris over vermeende onzorgvuldigheid en belangenverstrengeling in executieveiling

In deze zaak heeft klager, een appellant, een klacht ingediend tegen een notaris die als veilingnotaris optrad. Klager was eigenaar van een woning die onder hypothecaire last stond en had de notaris opdracht gegeven om de woning te verkopen. Klager stelde dat de notaris niet correct had gehandeld, met name door hem niet tijdig te informeren over de kosten van de veiling en door de bank niet te informeren over de verhuur van de woning. De klacht werd door de kamer voor het notariaat ongegrond verklaard, waarna klager in hoger beroep ging. Het hof heeft de feiten en de argumenten van beide partijen zorgvuldig overwogen. Het hof oordeelde dat de notaris op verschillende punten correct had gehandeld en dat klager niet had aangetoond dat de notaris in strijd met zijn verplichtingen had gehandeld. De notaris had geen belangenverstrengeling gewekt door zowel de executoriale verkoop als de afwikkeling van de koopovereenkomst te verzorgen. Het hof bevestigde de beslissing van de kamer en verklaarde klager niet-ontvankelijk in zijn verzoek om schadevergoeding. De uitspraak werd gedaan op 7 februari 2017.

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.189.789/01 NOT

nummer eerste aanleg : SHE/2015/78

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 7 februari 2017

inzake

[naam] ,

wonend te [plaats] ,

appellant,

tegen

[naam] ,

notaris te [plaats] ,

geïntimeerde.

1. Het geding in hoger beroep

1.1.

Appellant (hierna: klager) heeft op 21 april 2016 een beroepschrift - met bijlagen - bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort
's-Hertogenbosch (hierna: de kamer) van 18 april 2016 (ECLI:NL:TNORSHE:2016:6). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) ongegrond verklaard
.

1.2.

Op 10 mei 2016 heeft het hof van klager een aanvullend beroepschrift - met bijlage - ontvangen.

1.3.

De notaris heeft op 8 juni 2016 een verweerschrift - met bijlagen - bij het hof ingediend.

1.4.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 24 november 2016. Klager en de notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; de notaris aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota. De notaris was vergezeld van [naam] , de behandelaar van het dossier van klager binnen het kantoor van de notaris (hierna: [medewerker van het notariskantoor] ).

2. Stukken van het geding

Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.

3. Feiten

3.1.

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Klager heeft tegen de vaststelling van die feiten bezwaar gemaakt. Het hof zal hiermee (voor zover relevant) bij de beoordeling rekening houden.

3.2.

Kort gezegd gaat het in deze zaak om het volgende.

3.2.1.

Klager is eigenaar geweest van de met recht – van hypotheek – ten behoeve van [naam] (hierna: de bank) - bezwaarde woning (hierna: de woning) aan de [straat] te [plaats] .

3.2.2.

Kennelijk voornemens de woning te verhuren, heeft klager bij e-mailbericht van 19 december 2013 aan [naam BV] (hierna: [de gemachtigde van de bank] ), de gemachtigde van de bank, medegedeeld:
“De bezichtiging heeft geleidt tot serieuze interesse in huur per 01-02-2014. Kan dit uw goedkeuring wegdragen!”

Hierop heeft [de gemachtigde van de bank] per e-mailbericht van 20 december 2013 laten weten:
“Wij gaan eventueel akkoord, maar alleen mits u gaat verhuren o.b.v. de leegstandswet. Toestemming Gemeente vereist en huurcontract op te stellen door een makelaar.”

3.2.3.

Bij brief van 5 november 2014 heeft [de gemachtigde van de bank] namens de bank het kantoor waaraan de notaris is verbonden opdracht gegeven tot de executieverkoop van de woning, aangezien klager niet meer voldeed aan de aan de hypothecaire geldlening(en) verbonden verplichtingen.

3.2.4.

[medewerker van het notariskantoor] heeft klager bij brief van 17 november 2014 onder meer het volgende bericht:

“ [de gemachtigde van de bank] ontvingen wij de opdracht om namens [de bank] de aan u in eigendom toebehorende onroerende zaak (..) in het openbaar te verkopen.

(..)

Het zal u duidelijk zijn dat een en ander voor u zeer grote gevolgen heeft. Zo zal de koper gerechtigd zijn om – na betaling van de koopsom – onmiddellijk ontruiming van de onroerende zaak te bewerkstelligen.

Ik kan mij voorstellen dat diverse omstandigheden ten grondslag liggen aan de thans ontstane situatie en wil u graag in de gelegenheid stellen met mij te overleggen over een mogelijke oplossing van de bestaande problematiek en/of de wijze waarop een en ander afgewikkeld kan worden. Indien u hier prijs op stelt verzoek ik u binnen 3 werkdagen telefonisch contact met mij op te nemen. Indien ik niets van u verneem ben ik genoodzaakt de opgedragen openbare verkoop in gang te zetten. (..)”

3.2.5.

Op 18 november 2014 heeft [de gemachtigde van de bank] de notaris verzocht om de procedure tot executieveiling “on hold” te zetten, zodat de mogelijkheid van een onherroepelijke verkoopvolmacht van klager aan de bank kon worden onderzocht teneinde een executoriale verkoop van het registergoed te voorkomen.

3.2.6.

Op 21 november 2014 heeft klager telefonisch aan [medewerker van het notariskantoor] bericht dat de woning per 1 januari 2015 zou worden verhuurd overeenkomstig het bepaalde in de Leegstandswet.

3.2.7.

Bij e-mailbericht van 28 november 2014 heeft klager aan [medewerker van het notariskantoor] geschreven:

“Ter info: de taxateur is heden geweest.

Daarnaast heb ik vandaag de vergunning van de gemeente ontvangen mbt de leegstandswet, hetgeen betekend dat er een huurcontract van 5 jaar, 850 euro p/m in aantocht is, miv 1 januari 2015.

Het leek mij goed U te informeren.”

3.2.8.

Bij e-mailbericht van 24 februari 2015 aan [medewerker van het notariskantoor] heeft [de gemachtigde van de bank] de notaris verzocht ‘per direct’ tot veiling van de woning over te gaan, omdat het overleg tussen [de gemachtigde van de bank] en (de advocaat van) klager niet tot een onherroepelijke verkoopvolmacht van klager aan de bank had geleid.

3.2.9.

Tijdens een telefoongesprek op 25 februari 2015 heeft [de gemachtigde van de bank] desgevraagd aan (een medewerker van) het notariskantoor bericht dat de bank het huurbeding wenste in te roepen.

3.2.10.

Bij brief van 25 februari 2015 heeft [medewerker van het notariskantoor] aan klager – kort samengevat – medegedeeld dat de procedure tot executieveiling werd hervat en klager geïnformeerd over de veilingdatum en de gang van zaken bij een veilingprocedure. In deze brief staat voorts:

“Ten aanzien van andere personen dan de eigenaar/schuldenaar zal namens de bank een verzoek aan de rechter worden gedaan om eventuele gebruiksrechten met betrekking tot het registergoed te vernietigen.

(..)

Tot slot meld ik u dat de kosten van (de voorbereiding van) een veiling indirect voor uw rekening komen. Hoe eerder de procedure kan worden stopgezet, des te lager zullen de kosten zijn.”

3.2.11.

Bij e-mailbericht van 25 februari 2015 om 14:26 uur heeft [de gemachtigde van de bank] aan de advocaat van klager onder meer bericht:

“Wij hebben geen toestemming voor verleend voor verhuur van de woning. Bovendien dient er in geval van verhuur op grond van de leegstandwet sprake te zijn van een actieve verkoop van de woning. Voor zover wij na kunnen gaan is er geen sprake van actieve verkoop.”

3.2.12.

[de gemachtigde van de bank] heeft vervolgens verlof van de voorzieningenrechter doen vragen ter zake van het inroepen van het huurbeding.

3.2.13.

Tijdens een telefonisch overleg op 3 maart 2015 heeft [de gemachtigde van de bank] desgevraagd aan (een medewerker van) het notariskantoor medegedeeld dat de bank niet beschikte over een huurovereenkomst en dat de bank geen toestemming voor verhuur had verleend. Op diezelfde dag zijn vanuit het notariskantoor de ‘onbekende huurder(s)’ van de woning aangeschreven. Vervolgens heeft de notaris van de huurders de huurovereenkomst ontvangen,

3.2.14.

Bij e-mailbericht van 20 maart 2015 heeft [de gemachtigde van de bank] desgevraagd aan (een medewerker van) het notariskantoor laten weten dat de bank geen toestemming voor verhuur had verleend.

3.2.15.

Op 12 mei 2015 is tussen klager en de huurders een mondelinge koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning. Als notaris, ten overstaan van wie de overdracht zou plaatsvinden, is het kantoor van de notaris aangewezen.

3.2.16.

Bij e-mailbericht van 28 mei 2015 heeft de advocaat van de bank aan de advocaat van klager onder andere het volgende bericht:

“Zoals zojuist met u besproken is cliënte bereid om te bezien of het mogelijk is om met uw cliënt tot een vergelijk te komen (..). Voorts heeft cliënte besloten om vooralsnog geen beroep op het huurbeding te doen. Ik benadruk namens cliënte dat alle partijen er bij gebaat zullen zijn wanneer het onderpand voor het door de huurders geboden bedrag zal kunnen worden verkocht. (..)”

3.2.17.

Bij e-mailbericht van 11 juni 2015 heeft klager aan [medewerker van het notariskantoor] het volgende bericht:

“Zoals U weet hebben de huurders (..) en ik (..) 12 mei j.l een mondelinge koopovereenkomst gesloten.

Partijen hebben U kantoor als notaris aangewezen.

Sindsdien hebben wij niets meer vernomen.

Wanneer kan ik/kunnen wij de concept overeenkomst tegemoet zien?”

3.2.18.

De notaris heeft vervolgens een koopovereenkomst ten aanzien van de woning opgesteld en de akte van levering gepasseerd.

4. Standpunt van klager

Klager stelt zich op het standpunt dat de notaris niet heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwame notaris mag worden verwacht. Klager verwijt de notaris het volgende.

i. De notaris heeft klager in de brief van 17 november 2014 niet geïnformeerd over het feit dat de kosten van de veiling indirect voor klager zouden komen en dat de kosten lager zouden zijn indien de veilingprocedure zou worden stopgezet.

ii. De notaris heeft nagelaten de bank tijdig te informeren over de verhuur van de woning overeenkomstig het bepaalde in de Leegstandswet.

iii. De notaris heeft ten onrechte namens de bank verlof van de voorzieningenrechter ter zake van het inroepen van het huurbeding verzocht.

iv. De notaris heeft de schijn van belangenverstrengeling gewekt door namens de bank op te treden in de veilingprocedure en tevens als notaris op te treden bij het passeren van de leveringsakte tussen klager en de huurders/kopers.

5. Standpunt van de notaris

De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.

6. Beoordeling

Klachtonderdeel i.

6.1.

Uit de overgelegde stukken blijkt dat klager bij brief van 25 februari 2015 (zie 3.2.10.) van de zijde van de notaris is bericht dat de kosten van (de voorbereiding van) een veiling indirect voor rekening van klager komen en dat hoe eerder de procedure zou kunnen worden stopgezet, hoe lager de kosten zouden zijn. Het hof is van oordeel dat deze mededeling tijdig en correct is gedaan en dat de notaris klager hierop niet reeds in zijn brief van 17 november 2014 hoefde te wijzen. Laatstgenoemde brief was met name bedoeld om in contact te komen met klager. Dit klachtonderdeel is dan ook ongegrond.

Klachtonderdeel ii.

6.2.

Volgens klager was de notaris op 28 november 2014 op de hoogte van de verhuur. Klager had van de bank in een e-mail van 20 december 2013 reeds toestemming gekregen om de woning te verhuren. Het had dan ook, aldus klager, in de rede gelegen dat de notaris hierover met klager en [de gemachtigde van de bank] /de bank in overleg was getreden, althans [de gemachtigde van de bank] /de bank hierover had geïnformeerd. Partijen hadden dan reeds in het beginstadium van de bemoeiingen door de notaris een oplossing kunnen bewerkstelligen.

6.3.

Het hof overweegt hieromtrent als volgt. Allereerst is gesteld noch gebleken dat klager de hiervoor onder 3.2.2. geciteerde e-mail van 20 december 2013 op enig moment aan de notaris heeft verstrekt althans dat de notaris anderszins op enig moment – in het bijzonder in november 2014 – van de inhoud van die e-mail op de hoogte is geraakt. Daargelaten dat uit deze e-mail niet zonder meer volgt dat de bank reeds toestemming verleende voor verhuur van de woning –

de bank geeft aan ‘eventueel’ akkoord te gaan –, kon deze e-mail voor de notaris geen aanleiding zijn om contact op te nemen met de bank of [de gemachtigde van de bank] . Daarnaast staat vast dat, op het moment dat de notaris eind november 2014 door klager werd geïnformeerd over de verhuur van de woning overeenkomstig het bepaalde in de Leegstandswet, de veilingprocedure ‘on hold’ was gezet. Klager en [de gemachtigde van de bank] zouden met elkaar in gesprek gaan over een eventuele onherroepelijke verkoopvolmacht, waarbij klager werd bijgestaan door een advocaat. Daarbij was voor de notaris geen rol weggelegd. Verder wijst het hof erop dat uit het e-mailbericht van 28 november 2014 van klager (geciteerd onder 3.2.7.) niet valt af te leiden dat de notaris werd verzocht de informatie over de verhuur door te leiden naar [de gemachtigde van de bank] of de bank. De notaris was daartoe ook overigens niet verplicht, terwijl klager - die destijds werd bijgestaan door een advocaat - dit zelf tijdens de gesprekken over de onherroepelijke verkoopvolmacht had kunnen doen. Gezien het vorenstaande is het niet verwijtbaar aan de notaris dat hij de bank in november 2014 niet heeft geïnformeerd over de (mogelijke) verhuur van de woning. Dit klachtonderdeel is, zoals de kamer ook heeft geoordeeld, ongegrond.

Klachtonderdeel iii.

6.4.

Ten aanzien van dit klachtonderdeel heeft de kamer overwogen dat het de bank – en niet de notaris – is geweest die het verzoek tot inroeping van het huurbeding heeft ingediend. Dit volgt ook uit het door klager overgelegde e-mailbericht van de advocaat van de bank van 28 mei 2015 aan de advocaat van klager. Het inroepen van het huurbeding kan de notaris daarom niet worden verweten.

6.5.

Het hof verenigt zich met dit oordeel en de gronden waarop dat berust. In hoger beroep zijn geen argumenten naar voren gekomen die tot een ander oordeel kunnen leiden. Dit betekent dat ook dit klachtonderdeel ongegrond is, zoals de kamer ook heeft beslist.

Klachtonderdeel iv.

6.6.

De kamer heeft dit klachtonderdeel eveneens ongegrond verklaard en daartoe, kort samengevat, het volgende overwogen. De executant heeft aan de notaris opdracht gegeven tot executoriale verkoop van de woning en de huurders hebben opdracht gegeven tot het opstellen en afwikkelen van de koopovereenkomst met betrekking tot de woning. In beide dossiers heeft de notaris niet als partijadviseur, maar als onafhankelijk behartiger van alle belangen gehandeld. Anders dan klager heeft betoogd, heeft de notaris door uitvoering te geven aan beide opdrachten niet de schijn van belangenverstrengeling gewekt. Klager heeft voor het overige geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan volgen dat sprake is van gewekte schijn van belangenverstrengeling, aldus nog steeds de kamer.

6.7.

Het hof verenigt zich met het oordeel van de kamer en maakt dit oordeel tot het zijne. In hoger beroep zijn geen nieuwe argumenten naar voren gekomen die tot een ander oordeel kunnen leiden. Het hof voegt daaraan nog toe dat het klager zelf is geweest die contact heeft opgenomen met het kantoor van de notaris over de op te stellen koopovereenkomst. Hij is ook degene geweest die als eerste navraag heeft gedaan over de termijn waarop hij het concept van de koopovereenkomst tegemoet kon zien. Opmerkingen over een eventuele belangenverstrengeling heeft klager jegens de notaris destijds nimmer gemaakt.

Schadevergoeding

6.8.

Klager heeft de kamer verzocht om veroordeling van de notaris tot betaling van de door klager gestelde geleden schade. De kamer heeft overwogen dat het toekennen van een schadevergoeding – wat daarvan verder ook zij – het bestek van de tuchtrechtprocedure te buiten gaat. Het hof volgt de kamer in dit oordeel, met dien verstande dat het hof klager alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren in dit verzoek.

Overig

6.9.

Het hof is met de kamer van oordeel dat klager het klachtonderdeel (door de kamer ‘overig’ genoemd) dat de notaris ten onrechte een garantie/waarborgsom in de concept-koopovereenkomst heeft opgenomen, te laat heeft opgeworpen, nu dit eerst ter zitting in eerste aanleg is gedaan. Dit betekent dat de kamer hieraan terecht is voorbijgegaan. In de procedure in appel kunnen uitsluitend klachtonderdelen behandeld worden, die tijdig waren ingediend en ook in eerste aanleg aan de orde zijn geweest.

6.10.

Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.

6.11.

Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.

7. Beslissing

Het hof:

- verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn verzoek om de notaris te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding;

- bevestigt de bestreden beslissing.

Deze beslissing is gegeven door mrs. A.M.A. Verscheure, A.R. Sturhoofd en B.J.M. Gehlen en in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2017 door de rolraadsheer.