Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.197.554/01 NOT
nummer eerste aanleg : C/05/299320/KL RK 16/28
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 4 juli 2017
inzake
1. [naam] ,
wonend te [plaats] ,
2. [naam] ,
wonend te [plaats] ,
3. [naam] ,
wonend te [plaats] , gemeente [naam] ,
4. [naam] ,
wonend te [plaats] ,
5. [naam] ,
wonend te [plaats] ,
appellanten,
tegen
[naam] ,
oud-notaris te [plaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. E.M. Mulder, advocaat te Nijmegen.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellanten (hierna: klagers) hebben op 19 augustus 2016 per e-mail, nagezonden per post op 30 augustus 2016, een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 20 juli 2016 (ECLI:NL:TNORARL:2016:38). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klagers tegen geïntimeerde (hierna: de oud-notaris) ongegrond verklaard.
1.2.
Op 19 augustus 2016 hebben klagers de gronden van het beroep aangevuld.
1.3.
De oud-notaris heeft op 26 september 2016 een verweerschrift met bijlagen bij het hof ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 20 april 2017. Klagers sub 1 en 2 zijn - mede namens de andere klagers - verschenen. De oud-notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, is eveneens verschenen. Allen hebben het woord gevoerd; klager sub 1 en de gemachtigde van de oud-notaris aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities.
2.Stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.Feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
3.2.
Samengevat weergegeven gaat het in deze zaak om het volgende.
3.2.1.
Bij akte van 2 oktober 1981, verleden voor de rechtsvoorganger van de oud-notaris,
[naam] (verder: notaris [A] ), is de woonvereniging “Blijf van mijn huis” (verder: de vereniging) opgericht. De vereniging had kort gezegd tot doel haar leden passende huisvesting tegen een passende financiering te verschaffen. Hiertoe bezat de vereniging drie panden, onder andere het pand aan [adres] (verder: het pand).
3.2.2.
Klagers zijn allen als lid van de vereniging vóór 24 augustus 1995 woonachtig geweest in het pand.
3.2.3.
Bij akte van 24 augustus 1995, verleden voor een plaatsvervanger van notaris [A] , zijn de statuten van de vereniging gewijzigd (verder: de statuten).
3.2.4.
Artikel 8 lid 3 onder a van de statuten luidt - voor zover van belang - als volgt:
“
Telkens na afloop van een periode gelijk aan de oorspronkelijke looptijd van de eerste hypothecaire lening, aangegaan ter financiering van een pand(…)
zal de vereniging met alle leden die gedurende kortere of langere tijd in het betreffende pand hebben gewoond met een minimum vantwaalf maandenen met wie nog geen definitieve afrekening heeft plaatsgevonden, een afrekening treffen op grond van de bepaling van het saldo van bezittingen en schulden die met het pand verband houden.
Telkens na afloop van een periode gelijk aan de oorspronkelijke looptijd van de eerste hypothecaire lening, aangegaan ter financiering van een pand(…)
zal de vereniging met alle leden die gedurende kortere of langere tijd in het betreffende pand hebben gewoond met een minimum vantwaalf maandenen met wie nog geen definitieve afrekening heeft plaatsgevonden, een afrekening treffen op grond van de bepaling van het saldo van bezittingen en schulden die met het pand verband houden.
Daartoe zal het pand per de bedoelde datum worden getaxeerd op de vrije verkoopwaarde, als ware er geen achterstallig onderhoud.(…)
Het taxatiebedrag vormt de basis voor de berekening van het saldo van bezittingen en schulden en van ieders aandeel daarin. De bezittingen en schulden van de vereniging die tot het pand gerekend kunnen worden of op het pand rusten worden bepaald door een, door de betrokken notaris aan te wijzen, deskundige.
Overigens vormen de kosten van deze saldobepaling en van de afrekening, alsmede de door de taxateur geraamde kosten van achterstallig onderhoud, een onderdeel van de schulden, maar zijn de kosten van eventuele nieuwe financieringen voor rekening van de blijvende bewoners van het pand.”
Een dergelijke afrekenverplichting met oud-bewoners ontbrak in de vóór 24 augustus 1995 geldende statuten.
3.2.5.
Artikel 8 lid 3 onder h eerste zin van de statuten luidt: “
Het bestuur zorgt voor de organisatie van de afrekening en voor de vereffening daarvan.”
Het bestuur zorgt voor de organisatie van de afrekening en voor de vereffening daarvan.”
3.2.6.
Artikel 26 van de statuten luidt als volgt: “
Alle geschillen welke mochten ontstaan naar aanleiding van deze statuten dan wel van nadere regelingen of overeenkomsten die daarmee samenhangen, zullen worden beslecht overeenkomstig het Reglement van het Nederlands Arbitrage Instituut, tenzij partijen alsdan een andere wijze van beslechting overeenkomen.”
Alle geschillen welke mochten ontstaan naar aanleiding van deze statuten dan wel van nadere regelingen of overeenkomsten die daarmee samenhangen, zullen worden beslecht overeenkomstig het Reglement van het Nederlands Arbitrage Instituut, tenzij partijen alsdan een andere wijze van beslechting overeenkomen.”
3.2.7.
Op 14 december 2012 heeft de vereniging een algemene ledenvergadering gehouden. Het uittreksel van de notulen van de vergadering houdt onder meer in: “De woonvereniging gaat accoord met de verkoop van het pand aan een nieuwe woonvereniging op grond van dezelfde uitgangspunten als bij de eerdere herfinanciering in het kader van de statutaire verrekening.”
Uit het uittreksel van de notulen van deze vergadering blijkt dat [naam] (verder: [B] ) benaderd zou worden om een en ander uit te werken en een financieringsopzet te maken en dat de oud-notaris gevraagd zou worden een koopakte op te stellen.
3.2.8.
Bij brief van 27 maart 2013 heeft [naam] van [B] namens het bestuur van de vereniging (verder: het bestuur) klagers geïnformeerd over de vermogensafrekening van de vereniging. Hij heeft onder meer informatie verstrekt over het saldo van de bezittingen (het pand ter waarde van € 420.000,-) en de schulden (een hypotheekschuld van € 68.642,44, achterstallig onderhoud ad € 140.000,-, overdrachtsbelasting ad € 8.235,- en de notariskosten ad € 5.606,64). Verder wordt medegedeeld dat de betrokken bank de panden van de woonvereniging in de toekomst enkel wil financieren in de vorm van een woonvereniging per huis en dat de huidige bewoners in een woonvereniging willen blijven wonen en dat daarom is besloten een nieuwe woonvereniging op te richten en het pand aan die woonvereniging over te dragen. De brief besluit met de mededeling dat het bestuur [B] in de arm heeft genomen om de vermogensafrekening te begeleiden en dat men zich voor vragen en op- en aanmerkingen tot [B] dient te wenden.
Bij de brief is een concept vaststellingsovereenkomst gevoegd. Hierin staat welke geldelijke aanspraak het oud-lid op grond van artikel 8 lid 3 van de statuten op de vereniging heeft, dat het oud-lid akkoord gaat met de in de overeenkomst vastgestelde vermogensafrekening en dat het oud-lid na ontvangst van het genoemde geldbedrag finale kwijting verleent voor zijn/haar vermogensaanspraken jegens de vereniging.
4.Standpunt van klagers
Klagers verwijten de oud-notaris dat hij onzorgvuldig en partijdig heeft gehandeld.
De oud-notaris heeft volgens klagers onvoldoende toegezien op een juiste afweging van hun belangen ter zake van de ontbinding en de eindafrekening van de vereniging. Daarnaast heeft de oud-notaris zijn controlerende taak niet naar behoren uitgevoerd.
Hieraan leggen klagers het volgende ten grondslag. Ten onrechte is op de taxatiewaarde van het pand van € 420.000,- een bedrag van € 140.000,- aan kosten voor achterstallig onderhoud in mindering gebracht. Dit bedrag moet in de taxatiewaarde van het pand geacht te zijn verdisconteerd. Daarnaast is een in 1998 aangegane hypothecaire lening ten onrechte op het saldo van de bezittingen van de vereniging in mindering gebracht. Uit artikel 8 lid 3 sub a van de statuten blijkt dat nieuwe hypotheken uitsluitend ten laste van de blijvende bewoners komen. Volgens klagers betreft het een nieuw afgesloten hypotheek. Doordat de afrekenverplichting op de manier is vormgegeven zoals de vereniging heeft gedaan, heeft een grote groep oud-bewoners, onder wie klagers, schade geleden.
Verder is de in de statuten opgenomen bepaling over geschillenbeslechting via het Nederlands Arbitrage Instituut (NAI) financieel onhaalbaar (want kostbaar) en in dit geval onwerkbaar. Klagers stellen zich op het standpunt dat de oud-notaris en [B] een (ongewenste) monopoliepositie hebben gehad en dat [B] zowel voor de verkopende als voor de kopende partij is opgetreden. Daarnaast heeft [B] in elke eindafrekening aan de desbetreffende oud-bewoner een bedrag van € 242,- aan begeleidingskosten in rekening gebracht. Ten slotte heeft de vereniging nagelaten de beëindiging van een lidmaatschap goed te regelen, heeft zij ondanks herhaalde verzoeken geen informatie inzake de ontbinding en de eindafrekening van de vereniging aan klagers verstrekt en heeft zij reeds vastgestelde bedragen niet aan de oud-bewoners, onder wie klagers, uitbetaald.
5.Standpunt van de oud-notaris
De oud-notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de oud-notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.
6.Beoordeling
Belang
6.1.
De oud-notaris heeft in hoger beroep aangevoerd dat klagers in hun beroep niet-ontvankelijk dienen te worden verklaard. Volgens de oud-notaris wensen klagers hun vermeende schade vergoed te zien en spreken zij daarom de oud-notaris in deze tuchtprocedure aan. Hiervoor is een tuchtprocedure niet bedoeld. Klagers maken oneigenlijk gebruik van het recht en hebben daarnaast geen redelijk belang bij hun klacht.
6.2.
Volgens artikel 99 lid 1 van de Wet op het notarisambt (Wna) kunnen klachten worden ingediend door een ieder met enig redelijk belang. Klagers hebben belang (gehad) bij de (financiële) uitkomst van de in de statuten van de vereniging opgenomen afrekenverplichting. Met de betrokkenheid van de oud-notaris bij de uitkomst van die afrekenverplichting is naar het oordeel van het hof het belang als bedoeld in artikel 99 lid 1 Wna van klagers gegeven. Daarnaast is het hof van oordeel dat van misbruik van tuchtrecht niet is gebleken. Het staat klagers vrij om een klacht tegen de oud-notaris in te dienen. Klagers zijn dan ook ontvankelijk in hun klacht.
Rol en handelwijze van de oud-notaris
6.3.
Het hof stelt voorop dat het op grond van de statuten aan het bestuur was om te zorgen voor de organisatie van de afrekening en voor de vereffening daarvan. Dat het bestuur hierbij het advies van de oud-notaris heeft ingeroepen en voor de praktische uitvoering [B] heeft ingeschakeld, doet aan deze taak en de daaruit voortvloeiende verantwoordelijkheid van het bestuur niet af. De oud-notaris heeft - zoals voorgeschreven in de statuten - een beëdigd taxateur en een deskundige ( [B] ) aangewezen. Vervolgens heeft het bestuur het besluit genomen deze partijen een opdracht te verstrekken.
Daarnaast heeft de oud-notaris een adviserende en controlerende rol gehad met betrekking tot de wijze waarop het bestuur onder meer de afrekenverplichting heeft vormgegeven. In die rol heeft de oud-notaris de belangen van alle betrokkenen in het oog moeten houden.
6.4.
De oud-notaris heeft ter zitting in hoger beroep onweersproken aangevoerd dat het pand in deplorabele staat verkeerde, onder meer doordat het pand - reeds tientallen jaren - een ernstig vochtprobleem had met het gevolg dat de fundering van het pand diende te worden aangepakt. Het bedrag aan begrote onderhoudskosten van € 140.000,- is grotendeels gebaseerd op rapportages van Vereniging Eigen Huis en [naam] (een bedrijf dat zich bezighoudt met vochtbestrijding), waarvan de oud-notaris ter zitting heeft verklaard de onderliggende offertes te hebben ingezien. Onder deze omstandigheden acht het hof het niet onzorgvuldig dat de oud-notaris tegen het relatief hoge bedrag aan begrote onderhoudskosten geen bezwaar heeft gemaakt. Door de oud-notaris is voldoende aannemelijk gemaakt dat de in 1998 afgesloten hypotheek, wat van de hoogte van de hieraan gekoppelde geldlening ook zij, een wijziging van de bestaande hypotheek betrof, en dus niet een nieuwe financiering was als bedoeld in artikel 8 lid 3 sub a van de statuten, zoals klagers hebben aangevoerd. Verder staat vast dat de betrokken bank niet wenste mee te werken aan een nieuwe financiering voor de drie panden tezamen, maar dat zij enkel financiering wilde verstrekken aan een woonvereniging die één pand bezat.
6.5.
Het is het bestuur geweest dat onder deze omstandigheden ervoor heeft gekozen onder meer de geraamde kosten voor achterstallig onderhoud en de hypotheekschuld in de berekening van de afrekenverplichting ten aanzien van oud-bewoners mee te nemen. Gelet op het doel van de statuten van de vereniging, kort gezegd haar leden passende huisvesting tegen een passende financiering te verschaffen, het ontbreken van een afrekenverplichting in de eerdere statuten - zodat de oud-bewoners onder de vigerende statuten in feite iets extra’s kregen - en de wens van de twee overgebleven bewoners om in het pand te blijven wonen, acht het hof dit niet een onredelijke oplossing.
6.6.
In deze marge heeft de oud-notaris naar het oordeel van het hof vanuit zijn adviserende en controlerende rol voldoende oog gehad voor de gevolgen van de door het bestuur genomen besluiten en was er geen aanleiding voor hem om vanuit die taak het bestuur anders te adviseren of anders te handelen dan hij heeft gedaan. Hierbij acht het hof van belang dat de oud-notaris onderzoek heeft gedaan naar de staat van het pand in samenhang met de begrote onderhoudskosten, waarbij hij in beginsel heeft mogen afgaan op de juistheid van de door voornoemde betrokken derden en de betrokken makelaar verstrekte informatie, specifiek de mededeling dat het achterstallig onderhoud niet tot nauwelijks invloed had op de taxatiewaarde van het pand vanwege het monumentale karakter en de ligging daarvan. De stelling van klagers dat [B] zowel voor de verkopende als voor de kopende partij is op getreden, is zonder nadere onderbouwing en gezien de gemotiveerde betwisting door de oud-notaris onvoldoende aannemelijk geworden. Zodoende kan niet worden vastgesteld dat de oud-notaris verwijtbaar heeft gehandeld door [B] als deskundige bij (het bestuur van) de vereniging voor te dragen. Voorts is het hof van partijdig handelen door de oud-notaris niet gebleken, zodat niet kan worden vastgesteld dat de oud-notaris op dit punt klachtwaardig heeft gehandeld. De statutaire bepaling die arbitrage voorschrijft is de oud-notaris niet aan te rekenen. Het was immers aan de vereniging om deze bepaling al dan niet in haar statuten op te nemen. De klacht is op deze onderdelen ongegrond.
Overige klachten
6.7.
Voor zover de verwijten van klagers zien op onvolledige informatievoorziening en anderszins onjuist handelen door de vereniging en de handelwijze en positie van [B] heeft te gelden dat deze verwijten de oud-notaris niet aangaan en dat hij hiervoor niet verantwoordelijk is te houden. Deze klachten zijn eveneens ongegrond.
6.8.
De slotsom luidt dat het hof tot dezelfde beslissing komt als de kamer. Het hof zal de beslissing van de kamer bevestigen.
6.9.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.10.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7.Beslissing
Het hof bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.C.W. Rang, A.C. Faber en T.K. Lekkerkerker en in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2017 door de rolraadsheer.