Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.196.774/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 4414286 CV EXPL 15-23320
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 juli 2017
inzake
[appellant], wonende te [woonplaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. P.J. van der Putt te Haarlem,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. A.C. Kool te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 23 juni 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 1 april 2016, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven van 22 september 2016, met producties A1 tot en met A3;
- memorie van antwoord van 1 november 2016.
Vervolgens is arrest gevraagd.
[appellant] heeft, na vermindering van eis, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van:
- i) € 13.500,=, zijnde de verlaagde koopprijs van de woning (appartementsrecht) [adres] ten gevolge van de gebrekkige fundering van de serre, en te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 2 juli 2014 tot de dag der algehele voldoening;
- ii) € 1.252,35 aan expertisekosten;
- iii) € 1.128,11 aan buitengerechtelijke kosten; en
- iv) de proceskosten in beide instanties.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van het hoger beroep en bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] - uitvoerbaar bij voorraad - in de kosten van het geding in hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
3.Beoordeling
3.1
Het gaat in deze zaak samengevat om het volgende. [appellant] heeft op 30 januari 2004 een woning (appartementsrecht) aan de [adres] gekocht van [geïntimeerde] (hierna: de woning). Op 29 april 2014 werd na een lekkage in de woning, en na verwijdering van de vloer, een scheur in de vloer geconstateerd over de volle breedte van de serre bij de aansluiting van de serre met de woning. Na onderzoek door een aannemer bleek dat de serre niet met palen was onderheid.
3.2
[appellant] heeft vervolgens een bouwkundige expertise laten verrichten door ir. [X] . In het rapport van [X] van 28 oktober 2014 staat, voor zover relevant:
‘(..) Middels het meten met een digitaal waterpas stelden wij vast dat de vloer in de aanbouw een afschot had naar de achterzijde, met een maximale afwijking tot 1,11% (foto 6), hetgeen gelijk staat aan 11,1 mm per meter. (..)
Met de aan ons overgelegde bescheiden gecombineerd met de door ons geconstateerde afwijkingen aangaande horizontaliteit en verticaliteit van de aanbouw zijn wij van mening dat de aanbouw aan de achterzijde is gezakt, hetgeen een gevolg is van de zetting/inklinking van de ondergrond ter plaatse.
De reden dat de aanbouw slechts aan de achterzijde zakt en niet ter plaatse van de oorspronkelijke achtergevel is gelegen in het feit dat de aanbouw ter plaatse van de vloeraansluiting is ‘opgehangen’ (zie foto 2 en 7, bijlage A). Hoe de aanbouw aan de bovenzijde is gefixeerd tegen de oorspronkelijke bouw, is ons onbekend. Wel kunnen wij stellen dat de wijze waarop dat is geschied dusdanig afdoende is dat er de aanbouw niet van de gevel af kan zakken/wijken. Ofwel de aanbouw zal aan de bovenzijde constructief zijn opgehangen.
Uitgaande van bovenstaande is daarmee begrijpelijk dat bij zetting/inklinking van de grond onder de aanbouw de aanbouw niet in zijn totaliteit kan zakken dan wel kantelen, maar juist zoals in dit geval een wigvormige vorm aan heeft genomen. Dat er bij oplevering van de aanbouw sprake was van enig afschot van de vloer en een aflopend plafond achten wij mogelijk. Desalniettemin zijn wij van mening dat er sprake moet zijn van een toename mede gezien de wigvormige naad ter plaatse van de aansluitingen van de zijwanden op de vloer. (..)’
3.3
Op 24 november 2014 heeft [appellant] de woning verkocht aan derden. In artikel 18 van Pro het koopcontract tussen [appellant] en de kopers van de woning is de volgende bepaling opgenomen:
‘Verkoper verklaart dat thans een procedure aanhangig is jegens de vorige eigenaar van het Verkochte, de heer [geïntimeerde] , in verband met het ondeugdelijk (laten) aanbrengen door hem van een uitbouw aan het Verkochte. Koper verklaart hiervan op de hoogte te zijn. Vanwege het feit dat Koper herstelwerkzaamheden aan deze uitbouw zal moeten (laten) verrichten zijn Verkoper en Koper mede in verband hiermee overeengekomen de aanvankelijke koopsom ad tweehonderdtachtigduizend euro (€ 280.000,00) van het Verkochte te verlagen met een bedrag van tienduizend euro (€ 10.000,00). Verkoper en Koper verklaren dat de eventuele uitkeringen casu quo schikkingen, welke in het kader van voormelde procedure worden uitgekeerd dan wel overeengekomen, aan Verkoper zullen toekomen.
Voorts zijn partijen overeengekomen om de verlaagde koopsom verder te verlagen met drieduizend vijfhonderd euro (€ 3.500,00) in verband met de vloer.’
3.4
[appellant] heeft in dit geding - samengevat - in eerste aanleg veroordeling van [geïntimeerde] gevorderd tot betaling van (i) € 14.500,67 aan schade als ook (ii) € 1.252,35 aan expertisekosten en nevenvorderingen. Vordering (i) in eerste aanleg is gerelateerd aan de in het rapport van [X] geraamde schade. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen omdat van non-conformiteit geen sprake is nu [appellant] niet, dan wel onvoldoende, heeft onderbouwd dat de woning een gebrek heeft dat aan een normaal gebruik ervan in de weg staat. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op. In hoger beroep vordert [appellant] naast de expertisekosten en nevenvorderingen - na een vermindering van zijn eis - niet de door [X] geraamde schade, maar de schade gerelateerd aan de verlaging van de verkoopprijs van de woning (zie punt 3.3 van dit arrest).
3.5
Grieven 1 tot en met 8 richten zich tegen het oordeel (en de onderbouwing van dat oordeel) van de kantonrechter dat geen sprake is van non-conformiteit van de woning. Grief 9 ziet op het verworpen beroep op dwaling en/of bedrog en met grief 10 richt [appellant] zich tegen de afwijzing van zijn vorderingen op de subsidiaire grondslag, zijnde dat [geïntimeerde] zijn verplichting als aannemer van werk ter zake van de bouw van de serre niet is nagekomen.
3.6
Het hof stelt voorop dat [appellant] met [geïntimeerde] in de overeenkomst van 30 januari 2004 de koop en levering van de woning aan de [adres] is overeengekomen. Anders dan [appellant] heeft gesteld, is aldus de overeenkomst van partijen geen koop-/aanneemovereenkomst maar (slechts) een koopovereenkomst. De inhoud van de overeenkomst ziet immers op de koop (bij voorbaat) en levering van de woning in verbouwde staat. Uit géén van de bepalingen van de koopovereenkomst volgt dat [geïntimeerde] zich jegens [appellant] heeft verbonden tot het tot stand brengen en opleveren van een werk in de zin van artikel 7:750 BW Pro. Hiermee faalt grief 10.
3.7
Het hof zal bij de beoordeling van de grieven 1 tot en met 8, gericht tegen het oordeel dat geen sprake is van non-conformiteit, derhalve toetsen of de door [geïntimeerde] aan [appellant] geleverde woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn in de zin van artikel 7:17 BW Pro. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
3.8
Op grond van artikel 7:17 BW Pro moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Dat wil zeggen dat deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
3.9
In hoger beroep staat tussen partijen vast dat [appellant] op 29 april 2014 een wigvormige scheur in de vloer over de volledige breedte bij de aansluiting van de woning aan de serre heeft aangetroffen. Onder verwijzing naar het rapport van [X] stelt [appellant] in hoger beroep dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, omdat de serre niet is onderheid.
3.1
Uit het rapport van [X] blijkt dat de ondergrond van de serre is gezet/ingeklonken, waardoor de aanbouw aan de achterzijde is gezakt en de vloer van de serre een maximale afwijking heeft tot 1,11%. Dit staat - anders dan [X] in eerste instantie in zijn rapport had opgenomen - volgens de aanvullende e-mail van [X] van 23 juni 2016 gelijk aan een afschot van 19,4 mm per meter. Naar het oordeel van het hof is dit echter onvoldoende voor het slagen van de vordering van [appellant] op grond van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW Pro.
3.11
Voor een succesvol beroep op non-conformiteit is immers vereist dat wordt gesteld, en bij betwisting hiervan komt vast te staan, dat de verzakking of zetting een normaal gebruik van de woning in de weg staat in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW Pro. Onder het normale gebruik van een woning kan worden begrepen dat in die woning kan worden gewoond, maar ook dat dit zonder onaanvaardbare overlast gepaard gaat, en dat de constructieve veiligheid van de woning niet in gevaar komt. Door [appellant] is echter in het geheel niet gesteld dat de zakking van de vloer van de serre een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Daartoe is immers de enkele constatering van een geringe zakking onvoldoende. Ook heeft [appellant] niet gesteld dat de zakking, als de serre niet alsnog wordt onderheid, zodanig zou verergeren dat deze in de toekomst een normaal gebruik van de woning in de weg zou staan.. Dit leidt tot de conclusie dat de stellingen van [appellant] zijn beroep op non-conformiteit niet kunnen dragen.
3.12
Nu [appellant] ook in hoger beroep onvoldoende heeft gesteld voor het slagen van zijn vordering, kunnen deze door [appellant] aangevoerde grieven in hoger beroep niet leiden tot een vernietiging van het vonnis van de kantonrechter.
3.13
Met grief 9 richt [appellant] zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat het beroep op dwaling faalt en dat op [geïntimeerde] geen mededelingsplicht rustte in de zin van artikel 6:228 lid 1 onder Pro b BW. In de toelichting bij deze grief heeft [appellant] aangevoerd dat [geïntimeerde] geen particulier was die zijn woning verkocht en dat [geïntimeerde] wist of behoorde te weten dat de fundering van de serre gebrekkig was. Volgens [appellant] had [geïntimeerde] hem daarover behoren te informeren. Dit betoog stuit reeds af op de omstandigheid dat in dit geding niet is komen vast te staan dat de fundering van de serre daadwerkelijk gebrekkig was. Hetzelfde geldt voor het beroep op bedrog.
3.14
De conclusie is dan ook dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in het geding in beide instanties.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 600,= en in hoger beroep tot op heden op € 718,= aan verschotten en € 894,= voor salaris;
verklaart dit arrest ten aanzien van deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.F. Aalders en A. Blanke en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2017.