ECLI:NL:GHAMS:2017:2424

• Datum uitspraak: 20 juni 2017
• Publicatiedatum: 23 juni 2017
• Zaaknummer: 200.203.494/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: L.A.J. Dun; R.J.M. Smit; D.J. van der Kwaak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens exploitatie hennepkwekerij

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 20 juni 2017 uitspraak gedaan in hoger beroep over een vordering van de woningstichting Eigen Haard tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van een woning. De appellant, die sinds 28 maart 2007 huurde van Eigen Haard, werd beschuldigd van het exploiteren van een hennepkwekerij in de gehuurde woning. De kantonrechter had eerder in een vonnis van 1 september 2016 de vordering van Eigen Haard afgewezen, maar Eigen Haard ging in hoger beroep. De appellant betwistte de tekortkoming niet, maar voerde aan dat zijn medische problematiek niet voldoende was meegewogen in de belangenafweging. Het hof oordeelde dat de tekortkoming van de appellant, namelijk het exploiteren van een hennepkwekerij, een ernstige schending van de huurovereenkomst vormde. Het hof stelde vast dat de kantonrechter terecht had geoordeeld dat de vordering tot ontbinding en ontruiming toewijsbaar was, en dat de persoonlijke omstandigheden van de appellant niet opwogen tegen het belang van Eigen Haard bij handhaving van haar beleid. Het hof bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter, waarbij de appellant werd veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.203.494/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 4235936 CV EXPL 15-15841

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 juni 2017

(bij vervroeging)

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. M. Westerveld te Amsterdam,

tegen

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD ,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.G. Blokziel te Almere.

Partijen worden hierna [appellant] en Eigen Haard genoemd.

1. Het verloop van het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 8 november 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 1 september 2016, onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen – voor zover thans nog relevant – Eigen Haard als eiseres en [appellant] als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven en een aantal producties.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- conclusie van eis;

- memorie van antwoord, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vorderingen van Eigen Haard zal afwijzen.

Eigen Haard heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. De feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3. De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) [appellant] huurt sinds 28 maart 2007 van Eigen Haard de woning aan de [adres] (verder: het gehuurde). De huurprijs van het gehuurde bedroeg ten tijde van het vonnis in eerste aanleg € 468,54 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.

(ii) In de schriftelijke huurovereenkomst tussen partijen zijn algemene huurvoorwaarden woonruimte van Eigen Haard (verder: de voorwaarden) op de overeenkomst van toepassing verklaard.

(iii) De artikelen 10.1 en 10.3 van de voorwaarden verplichten [appellant] om het gehuurde overeenkomstig de bestemming van woonruimte te gebruiken, deze bestemming niet te veranderen en het gehuurde als een goed huurder te gebruiken respectievelijk geen overlast of hinder te veroorzaken.

(iv) Op 4 december 2014 heeft de Politie Amsterdam-Amstelland in het gehuurde een hennepkwekerij aangetroffen met 84 planten in een henneptent en negen assimilatielampen. De politie heeft eveneens vastgesteld dat [appellant] het elektriciteitsnetwerk heeft gemanipuleerd. De politie heeft ter zake een proces-verbaal opgemaakt.

( v) Bij brief van 15 januari 2015 heeft Eigen Haard [appellant] uitgenodigd voor een gesprek. [appellant] is niet verschenen.

(vi) Bij brief van 20 januari 2015 heeft Eigen Haard [appellant] gesommeerd de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [appellant] heeft dat niet gedaan.

(vii) Eigen Haard heeft [appellant] in kort geding gedagvaard tot ontruiming van het gehuurde. Bij vonnis van 27 maart 2015 heeft de kantonrechter in dat kort geding de vordering van Eigen Haard afgewezen.

3.2.

Eigen Haard heeft in het onderhavige geding in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van een bedrag van € 468,54 aan huurachterstand tot en met juni 2015 (met rente) en van € 468,54 voor iedere maand gedurende de periode na 30 juni 2015 dat [appellant] het gehuurde in gebruik houdt tot het moment waarop het gehuurde aan Eigen Haard ter beschikking is gesteld, met proceskosten (inclusief nakosten). Zij heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat [appellant] ernstig is tekortgeschoten in zijn verplichting om het gehuurde conform de woonbestemming te gebruiken, omdat in het gehuurde bedrijfsmatig een hennepkwekerij is geëxploiteerd. Daarnaast is hij tekortgeschoten in zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen, omdat hij het elektriciteitsnetwerk heeft gemanipuleerd en daarmee het gehuurde heeft beschadigd en de omwonenden, alsmede de aldaar gevestigde ondernemers, onnodig aan (brand)gevaar heeft blootgesteld. Deze tekortkomingen rechtvaardigen een ontbinding van de huurovereenkomst, aldus (nog steeds) Eigen Haard. [appellant] heeft tegen deze vorderingen verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep, kort gezegd en voor zover relevant, als volgt overwogen. [appellant] heeft niet althans onvoldoende gemotiveerd betwist dat sprake is van een tekortkoming. Mede gelet op de waarschuwingen door Eigen Haard in publicaties voor de huurders en op haar website en gelet op de reeds lang bestaande publiciteit over dit onderwerp, moet [appellant] hebben geweten dat de aanwezigheid en exploitatie van hennep op de schaal en de wijze zoals hij dat deed als een ernstig tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst wordt aangemerkt. Daarom zijn de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijsbaar. De mogelijke uitzondering (vervat in artikel 6:265 lid 2 BW), te weten dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, doet zich hier niet voor, omdat aannemelijk is dat [appellant] de hennep niet uitsluitend voor eigen gebruik heeft geteeld, maar die teelt mede een bedrijfsmatig karakter had. De stelling van [appellant] dat een ontbinding van de huurovereenkomst in het onderhavige geval niet proportioneel is, wordt verworpen. [appellant] wordt door het verlies van de woning weliswaar zwaar getroffen, maar dat weegt niet op tegen het belang van Eigen Haard bij het handhaven van haar ‘zero tolerance’-beleid, dat mede ten behoeve van omwonenden wordt gevoerd. Omdat ter gelegenheid van de comparitie van partijen is komen vast te staan dat [appellant] de huurachterstand heeft voldaan, wordt de vordering tot betaling van de huurachterstand afgewezen. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter de vorderingen van Eigen Haard toegewezen – met uitzondering van de vordering tot betaling van de huurachterstand –, [appellant] veroordeeld tot betaling van de proceskosten, inclusief de nakosten, en het meer of anders gevorderde afgewezen.

3.4.

Bij de beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat gevallen als de onderhavige, waarin de tekortkoming van [appellant] op zichzelf niet wordt betwist, anders dan [appellant] bij herhaling stelt in de toelichting op zijn grieven, niet dienen te worden beslist aan de hand van een afweging van alle in aanmerking komende belangen, maar dat de daarin toe te passen maatstaf is vervat in artikel 6:265 lid 1 BW. Daarin is bepaald dat iedere tekortkoming in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De stelplicht en bewijslast dat de tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt, rusten daarbij op de partij die tekortschiet.

3.5.

Met zijn eerste grief betoogt [appellant] dat de kantonrechter zijn medische problematiek niet volledig en te beperkt heeft weergegeven, met name door de suïcidaliteit van [appellant] niet in het vonnis te vermelden en/of expliciet mee te wegen in de belangenafweging die in situaties als de onderhavige dient te worden gemaakt en waarbij alle belangen van de huurder dienen te worden betrokken. Het laatste deel van dit betoog verwerpt het hof reeds op grond van wat het hiervoor (onder 3.4) heeft overwogen. Voor zover de grief erover klaagt dat de kantonrechter de medische problematiek van [appellant] te beperkt heeft weergegeven, mist de grief in zoverre feitelijke grondslag dat de kantonrechter in haar vonnis bij de weergave van het verweer van [appellant] (onder 5) wel degelijk (ook) de psychische klachten van [appellant] en de in dat verband door hem in het geding gebrachte informatie heeft vermeld, terwijl aan de rechter daarbij grote vrijheid toekomt om zelf te bepalen hoe specifiek die weergave dient te zijn. Met name is echter van belang of de kantonrechter bij haar beslissing het verweer van [appellant] voldoende in acht heeft genomen. Een en ander betekent dat
grief 1 faalt.

3.6.

De tweede grief heeft betrekking op de vraag of [appellant] ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. De grief keert zich met name tegen de overweging van de kantonrechter (onder 14) dat [appellant] , mede gelet op de waarschuwingen door Eigen Haard in publicaties voor de huurders en op haar website en voorts gelet op de reeds lang bestaande publiciteit over dit onderwerp, moet hebben geweten dat de aanwezigheid en exploitatie van hennep op de schaal en de wijze zoals daarvoor omschreven, de gevaarzetting en het strafbare karakter van een en ander, als een ernstig tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst wordt aangemerkt. Deze grief kan niet slagen, reeds omdat voor een tekortkoming als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW niet is vereist dat deze ernstig en/of toerekenbaar is. Daaraan voegt het hof ten overvloede toe dat het niet kennisnemen van mededelingen van de kant van Eigen Haard voor risico van [appellant] komt en dat bovendien feit van algemene bekendheid is dat de exploitatie van een hennepkwekerij in een woning, indien deze zoals in dit geval gepaard gaat met manipulatie van het elektriciteitsnet en het illegaal aftappen van elektriciteit, brandgevaar in het leven roept en dus potentieel zeer gevaarlijk is. De conclusie is dat
grief 2 evenmin kan slagen.

3.7.

[appellant] betoogt met zijn derde grief dat de kantonrechter ten onrechte (kennelijk) heeft verondersteld dat de gezondheidstoestand van [appellant] ten tijde van het wijzen van het vonnis nog gelijk was aan die ten tijde van de zitting en dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [appellant] ten tijde van het wijzen van het vonnis alleen klachten van depressieve aard had waarvoor hij onder behandeling stond van een psycholoog. Het hof overweegt allereerst dat de grief op zichzelf niet tot vernietiging van het vonnis van de kantonrechter kan leiden omdat het hof op grond van de voorhanden zijnde gegevens de zaak thans opnieuw beoordeelt. Daaraan voegt het hof toe dat het eerste onderdeel van de grief feitelijke grondslag mist, omdat [appellant] – zoals hij zelf in de toelichting op deze grief (onder 15) heeft gesteld – onder meer bij gelegenheid van de zitting van 8 december 2015 in eerste aanleg bij monde van zijn gemachtigde heeft uiteengezet dat hij suïcidaal was en dat ontruiming gezien de te verwachten gevolgen daarvan voor hem (het einde van zijn leven) achterwege behoorde te blijven, waaruit volgt dat de situatie ten tijde van het wijzen van het vonnis niet verschilde van die ten tijde van de zitting. Voor zover [appellant] in het tweede onderdeel van de grief – zo voegt het hof eveneens toe – klaagt over de omschrijving die de kantonrechter heeft gehanteerd van zijn klachten, verwijst het hof naar wat het hiervoor (onder 3.5) reeds heeft overwogen omtrent de vrijheid die aan de rechter in dit opzicht toekomt. Uit een en ander volgt dat ook
grief 3 moet worden verworpen.

3.8.

De vierde grief houdt in dat de kantonrechter in het kader van de belangenafweging ten onrechte heeft overwogen en geoordeeld dat [appellant] , gelet op zijn persoonlijke omstandigheden, waaronder zijn verslavingsproblematiek en zijn fysieke en psychische gesteldheid, weliswaar zwaar wordt getroffen door het verlies van zijn woning, maar dat dit niet opweegt tegen het belang van Eigen Haard bij het handhaven van haar ‘zero tolerance’-beleid dat zij voert mede in het belang van omwonenden. Deze grief strekt ertoe opnieuw te betogen dat gevallen als de onderhavige dienen te worden beslist aan de hand van een afweging van alle in aanmerking komende belangen en faalt op grond van wat hiervoor (onder 3.4) reeds is overwogen. Voor zover de grief (mede) zo zou moeten worden begrepen dat [appellant] daarmee (ook) wil betogen dat hij zich dreigt te suïcideren en dat deze omstandigheid in het kader van artikel 6:265 lid 1 BW toepassing van de uitzondering (‘tenzij (…)’) rechtvaardigt, kan het hof hem daarin niet volgen. Voor die uitzondering is immers slechts plaats indien de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, waarvan in het onderhavige geval geen sprake is: de aard en omvang van de tekortkoming van de kant van [appellant] zijn zodanig dat deze zonder meer een ontbinding en ontruiming rechtvaardigen. Het hof neemt hierbij nog in aanmerking dat, indien de kans op zelfmoord door [appellant] als gevolg van de ontruiming daadwerkelijk wordt vergroot, er door zijn omgeving en/of hulpverleners voor dient te worden zorggedragen dat [appellant] de hulp wordt geboden die hij nodig heeft (bijvoorbeeld een al dan niet gedwongen opname op grond van de Wet BOPZ, nu [appellant] zelf zich volgens de brief van de behandelend psycholoog en behandelend psychiater verzet tegen een opname), maar dat dit niet ertoe kan leiden dat Eigen Haard wordt gedwongen om die reden de huur met [appellant] voort te zetten. Het voorgaande brengt mee dat ook
grief 4 tevergeefs is voorgesteld.

3.9.

[appellant] heeft voor het overige geen feiten gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven moeten leiden, zodat zijn bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.

3.10.

De slotsom luidt dat het appel faalt, dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd en dat [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.

4. De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Eigen Haard gevallen, op € 718,= voor verschotten en op € 894,= voor salaris advocaat;

verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, R.J.M. Smit en D.J. van der Kwaak, en is in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2017 door de rolraadsheer.