ECLI:NL:GHAMS:2017:2409

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.183.966/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/581468/HA ZA 15-170

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 juni 2017

inzake

ROOMS KATHOLIEKE STICHTING “HUIZE BUITENVELDERT II”,

gevestigd te Amstelveen,

appellante,

advocaat: mr. D.A.W. van Dijk te Amsterdam,

tegen

STICHTING WOONZORG NEDERLAND,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.M. Hielkema te Amsterdam.

1.Verloop van het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Huize Buitenveldert en Woonzorg genoemd.

Huize Buitenveldert is bij dagvaarding van 3 december 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 9 september 2015, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer/rolnummer gewezen tussen Huize Buitenveldert als eiseres en Woonzorg als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met een productie;

- akte van de zijde van Huize Buitenveldert;

- antwoordakte van de zijde van Woonzorg.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Huize Buitenveldert heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen, de vorderingen van Huize Buitenveldert alsnog zal toewijzen en Woonzorg zal veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen Huize Buitenveldert haar op grond van het bestreden vonnis heeft betaald, met rente, met beslissing over de proceskosten en de nakosten.

Woonzorg heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, kort gezegd, het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.11 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3.Beoordeling

3.1.

In deze zaak gaat het om het volgende.

( a) Huize Buitenveldert is een ideële organisatie gericht op huisvesting en zorg voor ouderen. Woonzorg is een woningcorporatie gericht op huisvesting van ouderen.

( b) In de jaren tachtig van de vorige eeuw was Huize Buitenveldert erfpachter van een stuk grond met daarop een woongebouw aan de Kalfjeslaan in Amsterdam-Buitenveldert. Zij heeft op enig moment besloten het woongebouw te slopen en een aantal nieuwe aanleunwoningen te bouwen. In het kader van de aanvraag van de bouwvergunning heeft het stadsdeel Buitenveldert Huize Buitenveldert gewezen op de mogelijkheid van overheidssubsidie op grond van het Besluit Woninggebonden Subsidie. Voor dergelijke subsidie kwamen echter alleen Toegelaten Instellingen krachtens de Woningwet in aanmerking en dat was Huize Buitenveldert niet. Huize Buitenveldert heeft toen samenwerking gezocht met een Toegelaten Instelling en is zo in contact gekomen met de stichting Landelijke Katholieke Bouwcorporatie voor Bejaarden (hierna: LKBB), de rechtsvoorgangster van Woonzorg.

( c) Op 11 oktober 1995 hebben Huize Buitenveldert en LKBB een samenwerkings-overeenkomst gesloten (hierna: de SOK). De afspraken kwamen erop neer dat Huize Buitenveldert haar recht op erfpacht verkocht aan LKBB, die zich verplichtte op de grond een woonflat voor ouderen te bouwen waarvan zij ook de exploitatie voor haar rekening zou nemen. LKBB zou de subsidie op grond van het Besluit Woninggebonden

Subsidie aanvragen en deze zou ook aan haar ten goede komen. De bouw van de flat (Vivaldiflat geheten, hierna: de flat of de Vivaldiflat) is in 1996 voltooid. LKBB heeft vanaf 1993 jaarlijks subsidie ontvangen, die volgens indicatieve berekeningen uit 1993 in november 2011 zou eindigen. Het precieze moment van beëindiging van de subsidie hing echter af van de rentestand.

( d) In de SOK is verder vastgelegd dat Huize Buitenveldert na beëindiging van de subsidie het recht heeft de flat te kopen. Artikel 3 van de SOK luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“De koopsom voor het recht van erfpacht en de zich dan daarop bevindende opstallen zal worden bepaald op de boekwaarde van een en ander, zoals die ten tijde van de overdracht uit de boeken van LKBB blijkt alsmede eventuele geactiveerde kosten met betrekking tot het geheel. De boekwaarde als in deze bedoeld, wordt door LKBB bepaald met inachtname van de regels die gelden voor de waarde- en resultaatsbepaling voor toegelaten instellingen krachtens de Woningwet.”

( e) Vanaf 2002 heeft Huize Buitenveldert diverse malen aan Woonzorg te kennen gegeven dat zij na beëindiging van de subsidie de flat wilde kopen.

( f) In 2004 heeft Woonzorg de in haar jaarrekening gehanteerde waarderingsgrondslag voor materiële vaste activa, waaronder de Vivaldiflat, gewijzigd van historische verkrijgingsprijs naar bedrijfswaarde.

( g) De subsidie is per 6 november 2009 geëindigd. Huize Buitenveldert is daar in januari 2010 achter gekomen en heeft toen aan Woonzorg gevraagd haar de flat te koop aan te bieden. Woonzorg stelde echter dat daarvoor toestemming nodig was van de Minister (van het toenmalige departement VROM) en dat die toestemming niet zou worden gegeven omdat de door Huize Buitenveldert te betalen prijs (de boekwaarde van de flat) veel lager lag dan 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik.

( h) In mei 2010 heeft Huize Buitenveldert Woonzorg gedagvaard voor de rechtbank Amsterdam en, kort gezegd, gevorderd dat Woonzorg zou worden veroordeeld tot aanbieding van de flat aan haar tegen een prijs gelijk aan de boekwaarde. Die vordering is toegewezen bij vonnis van 25 januari 2012, waarbij ook is bepaald dat de boekwaarde per peildatum 1 januari 2010 zal worden vastgesteld door drie accountants, van wie er een zal worden benoemd door Woonzorg, een door Huize Buitenveldert en een door die twee accountants tezamen.

( i) Woonzorg heeft G.A.N. Turkenburg RA benoemd, Huize Buitenveldert heeft P.C.J. Dinkgreve RA benoemd en dezen hebben tezamen prof. dr. mr. P.M. van der Zanden RA (verder: Van der Zanden) benoemd. Deze drie accountants hebben hun rapport uitgebracht op 3 juli 2013 (hierna ook: het deskundigenrapport). In dit rapport is onder meer vermeld:

“Theoretisch zijn er een tweetal mogelijkheden te weten

• waardering op grondslag van de historische verkrijgings- of vervaardigingsprijs

• waardering op bedrijfswaarde

Bedacht moet worden dat de bedrijfswaarde uitgaat van de verwachte toekomstige netto kasstromen die voor een belangrijk deel bestaan uit de huuropbrengsten (+), de noodzakelijke exploitatiekosten en (onderhouds)investeringen (-) en de verwachte eindwaarde bij het afstoten van de (groep) van woningen (+). Beide waarderings-grondslagen zijn gangbare grondslagen voor een Toegelaten Instelling.

Indien wordt uitgegaan van voortgezette exploitatie zal de waarde op enig moment de contante waarde van exploitatiekasstroom over de resterende levensduur van het vastgoed zijn. Indien wordt uitgegaan van een tussentijdse overdracht van de exploitatie, zal de waarde op enig moment zijn de contante waarde van de kasstroom uit exploitatie tot het moment van overdracht alsmede de contante waarde van de overeengekomen overnamesom.

(…)

Conclusies

Zonder een uitspraak te doen welke boekwaarde rechtens behoort te worden toegepast op de overdracht per 1 januari 2010 van het onroerend goed, stellen accountants gezamenlijk vast dat:

• Bij toepassing van waardering op grondslag van de historische uitgaafprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) de boekwaarde op 1 januari 2010: € 1.659.850 (...) zou zijn geweest.

• Bij toepassing van waardering op bedrijfswaarde op basis van voortgezette exploitatie de boekwaarde op 1 januari 2010: € 2.202.255 (...) beloopt”.

( j) Het onder (h) genoemde vonnis van de rechtbank van 25 januari 2012 is bekrachtigd bij arrest van dit hof van 11 februari 2014. Vervolgens heeft een kort geding bij de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam plaatsgevonden waarin Huize Buitenveldert levering van de flat heeft gevorderd. Dit kort geding heeft geleid tot een vonnis van 11 juni 2014 waarbij is bepaald dat het vonnis in de plaats treedt van de akte van levering van de flat, tegen betaling door Huize Buitenveldert aan Woonzorg van € 2.202.255,= waarbij Huize Buitenveldert zich het recht voorbehoudt ten hoogste € 542.405,=, te vermeerderen met rente en kosten, van Woonzorg terug te vorderen indien in een bodemprocedure is bepaald dat een koopprijs van € 1.659.850,=, althans een lager bedrag dan € 2.202.255,=, naar het oordeel van de bodemrechter gehanteerd dient te worden.

( k) Op 28 juli 2014 is voormeld kort gedingvonnis ingeschreven, waarmee de flat aan Huize Buitenveldert is geleverd. Huize Buitenveldert heeft € 2.202.255,= aan Woonzorg betaald. Op 21 oktober 2014 heeft zij Woonzorg gesommeerd € 542.405,= in hoofdsom aan haar terug te betalen. Woonzorg heeft aan die sommatie geen gevolg gegeven.

( l) In eerste aanleg van dit geding vorderde Huize Buitenveldert, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- a) Van der Zanden verzoekt om met inachtneming van het deskundigenrapport, in samenhang met de brieven, faxen en e-mails van 18 juni 2002, 4 juli 2003 en 14 en 23 maart 2005 (productie 9 bij inleidende dagvaarding) en met kennisne-ming van de stukken van deze procedure de koopprijs vast te stellen die Huize Buitenveldert naar zijn oordeel aan Woonzorg had moeten betalen voor de terugkoop van de Vivaldiflat door Huize Buitenveldert in 2014;

- b) in plaats van het gevorderde onder a) bij wijze van alternatief, subsidiair, zelf een oordeel geeft over de koopprijs van de Vivaldiflat, ter discretie van de rechtbank en al dan niet na voorlichting daarover door een of meer door de rechtbank te benoemen deskundigen;

- c) Woonzorg veroordeelt tot terugbetaling aan Huize Buitenveldert van het verschil tussen de door Huize Buitenveldert voor de Vivaldiflat betaalde koopprijs van € 2.202.255,= en de uiteindelijk vast te stellen en/of vastgestelde prijs conform het hiervoor in a) respectievelijk b) gevorderde, binnen zeven kalenderdagen nadat de koopprijs is vastgesteld, een en ander te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 28 juli 2014 tot aan de dag der algehele terugbetaling;

alles met veroordeling van Woonzorg in de proceskosten, met rente en nakosten.

( m) Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen afgewezen en Huize Buitenveldert in de proceskosten verwezen. Tegen deze beslissing en de gronden waarop zij rust, komt Huize Buitenveldert op met vijf grieven, die gezamenlijk zullen worden besproken.

3.2.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat het in deze zaak gaat om de vraag wat op 1 januari 2010 de boekwaarde van de Vivaldiflat was, en daarmee wat de door Huize Buitenveldert aan Woonzorg te betalen koopprijs voor die flat is. Evenmin bestaat er tussen partijen verschil van mening over dat die boekwaarde op basis van de historische verkrijgingsprijs (historische kostprijs) € 1.659.850,= bedraagt.

3.3.1.

Huize Buitenveldert betoogt (primair) dat partijen in – artikel 3 van – de SOK onder
boekwaardehebben verstaan
de historische kostprijs, zodat daarmee – zo bedoelt Huize Buitenveldert kennelijk te stellen – vanaf dat moment vaststond op welke grondslag de koopprijs te zijner tijd zou moeten worden vastgesteld. Bij de uitleg van dit artikel, die daarmee aan de orde komt, stelt het hof voorop dat het voor de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift echter vaak wel van groot belang. Hiervan uitgaand oordeelt het hof als volgt.

3.3.2.

Het hof stelt allereerst vast dat artikel 3 van de SOK geen definitie/omschrijving bevat van het begrip
boekwaarde. Voorts stelt het hof vast dat volgens artikel 3 de koopsom niet wordt bepaald door (enkel) de boekwaarde, maar dat het volgens deze bepaling gaat – voor zover thans relevant – om de boekwaarde “zoals die ten tijde van de overdracht uit de boeken van LKBB blijkt”, waaraan wordt toegevoegd dat de bedoelde boekwaarde door LKBB wordt “bepaald met inachtname van de regels die gelden voor de waarde- en resultaatsbepaling voor toegelaten instellingen krachtens de Woningwet”. Hieruit moet worden afgeleid – en hebben partijen destijds redelijkerwijs moeten begrijpen – dat partijen op het moment van het sluiten van de SOK niet voor ogen heeft gestaan aan het begrip
boekwaardeeen op dat moment vaststaande, specifieke betekenis te geven en de inhoud van het begrip
boekwaardeniet als voor alle tijd en eeuwigheid vaststaand hebben aangemerkt, maar er (juist) rekening mee hebben gehouden dat de inhoud van dat begrip in de loop der tijd zou evolueren/veranderen: Woonzorg diende de boekwaarde te bepalen met inachtneming van voormelde regels, en regels plegen nu eenmaal regelmatig (bijvoorbeeld op grond van gewijzigde inzichten) te worden gewijzigd. Op grond van (artikel 3 van) de overeenkomst mocht Huize Buitenveldert derhalve niet ervan uitgaan dat, voor zover het begrip boekwaarde in 1995 al een bepaalde betekenis had, die betekenis op 1 januari 2010 nog steeds maatgevend zou (moeten) zijn ter bepaling van de koopsom. Evenmin is voor de uitleg van artikel 3 doorslaggevend dat LKBB in 1995 als waarderingsgrondslag voor haar materiële vaste activa de historische verkrijgingsprijs hanteerde. Huize Buitenveldert heeft geen voldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld die, indien juist, leiden tot het oordeel dat zij niettemin aan artikel 3 van de SOK redelijkerwijs de door haar voorgestane betekenis (“boekwaarde is historische kostprijs”) mocht toekennen. Om die reden wordt het bewijsaanbod van Huize Buitenveldert ten aanzien van haar stelling “dat partijen in 1995 met de in artikel 3 opgenomen boekwaarde de historische kostprijs van de Vivaldiflat voor ogen hadden” als te algemeen en te vaag van de hand gewezen. De in de eerste volzin van deze overweging weergegeven stelling van Huize Buitenveldert wordt dus verworpen.

3.4.

Vast staat dat Woonzorg vanaf 2004 al haar vaste materiële activa (dus niet alleen de Vivaldiflat) op basis van bedrijfswaarde is gaan waarderen en dat deze wijze van waardering in overeenstemming is met de regels voor waarde- en resultaatsbepaling voor toegelaten instellingen krachtens de Woningwet. Niet relevant is daarbij in hoeverre (toen) ook andere woningcorporaties die waarderingsgrondslag zijn gaan hanteren. Tegen deze achtergrond en gelet op artikel 3 van de SOK (zoals door het hof onder 3.3 uitgelegd) stond het Woonzorg vrij – ook in haar relatie tot Huize Buitenveldert – deze bedrijfswaarde te hanteren. De enkele omstandigheid dat het Woonzorg sinds 2002 bekend was dat Huize Buitenveldert te kennen had gegeven de Vivaldiflat (in de toekomst) te willen gaan kopen, leidt niet tot een ander oordeel, reeds omdat Huize Buitenveldert op grond van (eveneens) artikel 3 van de SOK haar recht tot koop van de Vivaldiflat pas kon uitoefenen na de afbouw van de rijkssteun (het aflopen van de subsidiebetalingen), derhalve na 6 november 2009, en de desbetreffende correspondentie (zie productie 9 bij inleidende dagvaarding) in zoverre als niet meer dan intentieverklaringen van de kant van Huize Buitenveldert kan worden begrepen. Vanaf 2002 heeft Huize Buitenveldert dus rechtens niet meer dan haar interesse in de koop van de flat aan Woonzorg kenbaar gemaakt. Behoudens hetgeen hierna, 3.5., zal worden overwogen, staat op grond van het niet betwiste deskundigenbericht vast dat de boekwaarde van de Vivaldiflat op basis van de bedrijfswaarde bij voortgezette exploitatie € 2.202.255,= bedraagt.

3.5.1.

Ten slotte behoeft bespreking de (subsidiaire) stelling van Huize Buitenveldert, kort gezegd, dat de bedrijfswaarde van de Vivaldiflat per 1 januari 2010 gelijk is aan de historische kostprijs, dus € 1.659.850,=. Huize Buitenveldert beroept zich te dezen op de navolgende passages uit het deskundigenrapport:

“Zou bij aanvang van de overeenkomst tussen LKBB en Buitenveldert II al bekend zijn

• dat Buitenveldert II gebruik zou maken van haar recht tot koop:

én

• het moment waarop zij dat zou uitoefenen

én

• tegen welke prijs

dan zou op het toekomstige overnamemoment de bedrijfswaarde gelijk zijn aan de overnameprijs omdat de enige kasstroom die nog te ontvangen is op dat moment de verkoopprijs is.

(…)

Bedacht moet worden dat indien in de berekening van de bedrijfswaarde uitgegaan zou zijn van overdracht van de betrokken erfpachtrechten en opstallen tegen de afgeschreven historische verkrijgings- of vervaardigingsprijs, de bedrijfswaarde in 2004 anders zou zijn vastgesteld te weten op de contante waarde van de netto kasstroom met als slotwaarde de prijs die op het te verwachten overnamemoment zou worden ontvangen. Indien de bedrijfswaarde aldus zou zijn bepaald met als verwachte overnamedatum 1 januari 2010, dan zou weliswaar de bedrijfswaarde tussen 2004 en 2009 hebben afgeweken van de huidige bedrijfswaarde en de historische waarde, maar zou op 1 januari 2010 deze waarde gelijk zijn geweest aan de waardering op grondslag van de historische verkrijgings- of vervaardigingsprijs te weten € 1.659.850 (…). Indien wordt uitgegaan van een boekwaarde op basis van bedrijfswaarde waarbij bij de bepaling van de bedrijfswaarde niet wordt uitgegaan van een zekerheid omtrent de overdracht (datum en waarde), dan zou de boekwaarde op basis van bedrijfswaarde per 1 januari 2010 (...) € 2.202.255 bedragen.”

3.5.2.

Het hof verwerpt ook deze stelling van Huize Buitenveldert, omdat zij berust op een onjuiste lezing van het deskundigenbericht. Zoals Woonzorg ook heeft aangevoerd, is aan geen van de door de deskundigen – cumulatief – genoemde voorwaarden voldaan:

Huize Buitenveldert heeft (pas) vanaf 2002, dus niet reeds ten tijde van het sluiten van de overeenkomst in oktober 1995, aan Woonzorg te kennen gegeven dat zij na beëindiging van de subsidie de flat wilde kopen,
niet gesteld of gebleken is dat al in oktober 1995 duidelijk was dat de subsidiebetalingen in november 2009 zouden eindigen en dat Huize Buitenveldert dan haar recht van koop zou uitoefenen,
niet gesteld of gebleken is dat in oktober 1995 de koopprijs al bekend was, wat, gelet op de door het hof hiervoor (onder 3.3.2) gegeven uitleg aan (het desbetreffende gedeelte van) artikel 3 van de SOK, ook (nog) niet het geval kon zijn.

Kennelijk acht Huize Buitenveldert te dezen het jaar 2004, waarin Woonzorg de waarderingsgrondslag van haar materiële activa wijzigde, relevant, maar dat doet zij ten onrechte. De vaste koopprijs waarop Huize Buitenveldert zich beroept (de historische kostprijs) zou immers reeds moeten zijn bepaald bij de totstandkoming van de overeenkomst, dus in 1995. Tegen deze achtergrond acht het hof de stelling van Huize Buitenveldert dat ook bij toepassing van de bedrijfswaarde voor de berekening van de koopprijs van de Vivaldiflat de koopprijs € 1.659.850,= zou bedragen, onvoldoende feitelijk toegelicht en onderbouwd, reden waarom het daarop betrekking hebbende bewijsaanbod van Huize Buitenveldert wordt verworpen.

3.6.

Huize Buitenveldert heeft voor het overige geen voldoende concrete stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een andere beslissing kunnen leiden. Haar bewijsaanbod, voor zover nog niet besproken, wordt daarom gepasseerd.

3.7.

Het hof komt tot de slotsom dat de rechtbank de vorderingen van Huize Buitenveldert terecht heeft afgewezen. Het bestreden vonnis zal daarom worden bekrachtigd, ook ten aanzien van de kostenveroordeling, omdat Huize Buitenveldert de in het ongelijk gestelde partij is. Dit laatste geldt ook met betrekking tot de kosten van het hoger beroep, reden waarom Huize Buitenveldert in de desbetreffende kosten zal worden verwezen.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

verwijst Huize Buitenveldert in de kosten van het appel, aan de zijde van Woonzorg gevallen en tot op heden begroot op € 5.160,= voor verschotten en € 3.895,= voor salaris van de advocaat;

verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C.W. Rang en D.J. van der Kwaak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2017.