ECLI:NL:GHAMS:2017:2074

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.210.382/01 SKG

zaaknummer/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/620362/KG ZA 16-1482

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 mei 2017

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. O.F.X. Roozemond te Hilversum,

tegen

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en Eigen Haard genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 17 februari 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 26 januari 2017, in kort geding gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [appellant] als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grieven. Aan de dagvaarding zijn producties gehecht. Ter rolle heeft [appellant] geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding.

Eigen Haard heeft vervolgens een memorie van antwoord, met producties, ingediend.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de gevorderde ontruiming zal afwijzen, althans de ontruiming zal uitstellen totdat [appellant] vervangende woonruimte heeft gevonden, en Eigen Haard zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellant] op grond van het vonnis aan Eigen Haard heeft voldaan, met beslissing over de gedingkosten, inclusief de nakosten en met wettelijke rente.

Eigen Haard heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de gedingkosten, inclusief de nakosten.

2.Feiten

De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten luiden als volgt.

2.1

Met ingang van 1 maart 2001 huurt [X] (hierna: [X] ) van Eigen Haard een woning aan het adres [adres 1 ] (hierna: de woning). De huurprijs bedroeg ten tijde van het bestreden vonnis € 395,31 per maand. Ingevolge de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden is het [X] niet toegestaan de woning zonder toestemming van Eigen Haard in zijn geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derde in gebruik te geven.

2.2

Op 16 november 2015 heeft Eigen Haard met [X] en [Y] (hierna: [Y] ) een overeenkomst voor huisbewaring gesloten. Eigen Haard heeft [X] toestemming gegeven om tijdens zijn afwezigheid gedurende de periode van 6 december 2015 tot 6 december 2016 [Y] te laten verblijven in de woning. [X] bleef verantwoordelijk voor het tijdig betalen van de huur van de woning en voor het naleven van de overige verplichtingen uit de huurovereenkomst.

2.3

Op 18 november 2015 heeft Eigen Haard met [X] een overeenkomst voor huurbeëindiging met wederzijds goedvinden gesloten. In die overeenkomst is onder meer het volgende bepaald:

Huurder en Eigen Haard beëindigen met wederzijds goedvinden de huur met onmiddellijke ingang (art. 7:271 lid 8 BW)

De beëindiging heeft een opschortende werking (art. 6:22 BW); dat betekent dat deze pas in werking treedt op het moment dat een van onderstaande voorwaarden zich voordoet:

(...)

3. Als huurder niet uiterlijk op6 november 2016(één maand voor het einde van de huisbewaring) Eigen Haard schriftelijk of per e-mail informeert of hij terug zal keren op de woning (als u niet voldoet aan deze voorwaarde vervalt de mogelijkheid, genoemd onder punt 4.);

4. Als huurder niet uiterlijk op de datum van het einde huisbewaring bij Eigen Haard meldt met een geldig legitimatiebewijs om de beëindiging in te trekken omdat huurder weer intrek neemt in de woning;

5. Als een van de hiervoor genoemde omstandigheden zich voordoet of als huurder schriftelijk of per e-mail heeft aangegeven niet naar de woning terug te keren, eindigt de huurovereenkomst in ieder geval uiterlijk op6 december 2016(datum

einde huisbewaring).

2.4

Bij e-mailbericht van 2 november 2016 heeft [X] Eigen Haard medegedeeld dat hij weer wil terugkeren naar de woning en heeft hij verzocht om de overeenkomst (voor huisbewaring) te verlengen. Bij e-mailbericht van 9 november 2016 heeft Eigen Haard [X] erop geattendeerd dat hij zich voor 6 december 2016 persoonlijk moet melden bij Eigen Haard. Bij e-mailbericht van 11 november 2016 heeft [X] Eigen Haard (nogmaals) verzocht om verlenging van de overeenkomst voor huisbewaring ten behoeve van zijn zus.

2.5

Op 15 november 2016 heeft Eigen Haard een huisbezoek aan de woning gebracht, waar [appellant] , [A] (hierna: [A] ) en hun dochter werden aangetroffen. [appellant] en [A] verklaarden dat [A] de woning vanaf april 2016 huurt, dat [A] vanaf die datum de huur rechtstreeks aan Eigen Haard heeft betaald en dat zij verder geen kosten aan [X] betaalt, maar zelf contracten heeft afgesloten met leveranciers van gas, water en elektriciteit. [appellant] verklaarde verder dat hij zelf een kamer huurt aan de [adres 2] en dat [X] in Suriname is en niet meer zal terugkeren naar Nederland.

2.6

Bij e-mailbericht van 18 november 2016 heeft Eigen Haard [X] medegedeeld dat zij geen toestemming verleent voor het verlengen van de periode van huisbewaring, omdat hij zich niet aan de voorwaarden van de huisbewaring heeft gehouden. Eigen Haard heeft meegedeeld de huurovereenkomst per 6 februari 2016 te beëindigen (in plaats van per 6 december 2016), zodat [A] meer tijd heeft om een woonruimte te zoeken. Voorwaarde hiervoor is dat [X] de huurovereenkomst uiterlijk op 1 december 2016 moet opzeggen. [X] heeft niet gereageerd op dit voorstel.

3.Beoordeling

3.1

Bij de inleidende dagvaarding heeft Eigen Haard in kort geding gevorderd dat [X] , [A] , [appellant] en zij die (verder nog) verblijven in de woning worden veroordeeld tot ontruiming. Zij heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst met [X] per 6 december 2016 is geëindigd, primair op grond van de overeenkomst van 18 november 2015 omdat [X] in strijd heeft gehandeld met de huisbewaringsovereenkomst door Eigen Haard niet ervan op de hoogte te stellen dat [Y] in maart 2016 uit de woning is vertrokken en vervolgens zonder toestemming [A] in de woning te laten wonen, subsidiair wegens overtreding van het verbod van onderhuur.

3.2

De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat Eigen Haard een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, nu die strekt tot beëindiging van onrechtmatig gebruik van een relatief schaarse sociale huurwoning. Voorts heeft zij overwogen dat voldoende aannemelijk is geworden dat [X] heeft gehandeld in strijd met de bepalingen van de huisbewaringsovereenkomst, als gevolg waarvan de huurovereenkomst tussen hem en Eigen Haard met ingang van 6 december 2016 is geëindigd, en dat moet worden aangenomen dat ook de rechter in een eventuele bodemprocedure aldus zal oordelen, zodat de vordering tot ontruiming toewijsbaar is. In verband met de medische omstandigheden van [appellant] en het feit dat hij en [A] een minderjarig kind hebben, is de ontruimingstermijn door de voorzieningenrechter verlengd tot 31 mei 2017. Alle in eerste aanleg gedagvaarde personen zijn ertoe veroordeeld uiterlijk op die datum de woning te ontruimen.

3.3

[appellant] heeft op verschillende plaatsen in zijn appeldagvaarding een beroep gedaan op de belangen van [A] . [A] is echter, voor zover het hof kan overzien, niet van het tegen haar gewezen vonnis in hoger beroep gekomen en de beslissing van de voorzieningenrechter ten aanzien van haar is in dit geding niet aan de orde. In de door hem overgelegde toevoegingsaanvraag heeft [appellant] overigens ook opgegeven dat hij alleenstaand is en woont zonder minderjarige kinderen. Het hof zal hetgeen [appellant] over de belangen van [A] heeft aangevoerd dan ook buiten beschouwing laten.

3.4

Grief 1bestrijdt het oordeel van de voorzieningenrechter dat Eigen Haard voldoende spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening. [appellant] meent dat Eigen Haard haar belang onvoldoende heeft geconcretiseerd, nu zij door het gebruik van de woning door [appellant] geen (huurdervings)schade lijdt en al in april 2016, toen [A] rechtstreeks de huur ging betalen, heeft kunnen weten dat zich een onderhuursituatie voordeed, maar pas in november 2016 tot actie is overgegaan. Eigen Haard heeft niet aangetoond dat voor de woning een wachtlijst bestaat. Een algemeen woningtoewijzingsbeleid vormt onvoldoende spoedeisend belang, nu hiertegenover het zwaarwegende belang van [appellant] staat, namelijk de medische noodzaak om in de woning te blijven wonen, aldus steeds [appellant] . Voorts meent [appellant] dat het geschil te complex is om in kort geding te worden beslist.

3.5

Deze grief faalt. Eigen Haard heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat voor sociale huurwoningen in Amsterdam een lange wachtlijst bestaat. Het door Eigen Haard gestelde belang om als toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet niet te hoeven accepteren dat een sociale huurwoning, met doorkruising van de bestaande wachtlijst, gedurende langere tijd wordt gebruikt door iemand die daarop geen aanspraak heeft, is naar het oordeel van het hof voldoende spoedeisend. Daaraan doet niet af dat Eigen Haard in april 2016 al had kunnen bemerken, zo zij daarop had gelet, dat een ander dan de hoofdhuurder de huur betaalde. Voor een dergelijke wijze van betalen kunnen immers allerlei legitieme redenen bestaan, zeker als een huurder zelf in het buitenland verblijft, zoals [X] . Of het belang van Eigen Haard bij ontruiming ook voldoende zwaarwegend is tegenover het belang van [appellant] bij handhaving van de bestaande toestand, is een andere kwestie. Het hof deelt ook niet de opvatting van [appellant] dat het geschil te complex is voor een beoordeling in kort geding.

3.6

Met
grief 2doet [appellant] een beroep op het bepaalde in artikel 7:269 lid 1 BW. [appellant] meent dat de voorzieningenrechter de ontruimingsvordering jegens [appellant] en [A] had moeten afwijzen, nu Eigen Haard op grond van genoemd artikel verplicht is de huur met [appellant] en [A] voort te zetten.

3.7

In de inleidende dagvaarding heeft Eigen Haard in een subsidiair betoog aangevoerd dat, ook als de relatie van [appellant] en [A] met [X] als onderverhuur zou worden gekwalificeerd, [appellant] en [A] geen aanspraak kunnen maken op de wettelijke onderhuurbescherming van artikel 7:269 lid 1 BW, omdat de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking [appellant] en [A] de positie van huurders te verschaffen, zij niet beschikken over een huisvestigingsvergunning en hun belangen niet opwegen tegen die van Eigen Haard. In de appeldagvaarding is [appellant] op dit betoog niet ingegaan, behalve dat hij in het kader van
grief 3heeft aangevoerd dat hij inmiddels in verband met zijn medische problemen een urgentieverklaring heeft aangevraagd. Hij is chronisch hemodialysepatiënt en moet gemiddeld drie keer per week gedurende vier uur hemodialyse ondergaan in het dialysecentrum Dianet AMC in Amsterdam. Ook heeft hij slechts een zeer beperkt zicht (links 12% en rechts 21%). Alle leefregels waaraan hij zich moet houden maken dat [appellant] een vaste woon- en verblijfplaats moet hebben. [appellant] verwacht dat de gevraagde urgentieverklaring zal worden verleend. Zodra dat het geval is kan [appellant] met voorrang aanspraak maken op een sociale huurwoning als de onderhavige. De voorzieningenrechter heeft hiermee, net als Eigen Haard, ten onrechte geen rekening gehouden, aldus [appellant] , die subsidiair verzoekt de ontruiming op deze grond uit te stellen totdat hij een andere woning heeft.

3.8

Het hof acht zeer aannemelijk dat de rechter in een eventuele bodemprocedure, zo deze al tot de conclusie komt dat [appellant] ten tijde van het einde van de huurovereenkomst met [X] hoofdverblijf had in het gehuurde op basis van een onderhuurovereenkomst met [X] en tevens dat tussen [X] enerzijds en [appellant] en [A] anderzijds een onderhuurovereenkomst tot stand is gekomen, wat door Eigen Haard gemotiveerd is betwist, tot de slotsom zal komen dat de overeenkomst tussen Eigen Haard en [appellant] moet worden beëindigd. Redengevend hiervoor is allereerst het feit dat [appellant] niets heeft aangevoerd om de indruk weg te nemen dat de onderhuurovereenkomst met [X] de strekking had [appellant] de positie van huurder te verschaffen. [X] had immers niet meer de intentie om terug te keren naar Nederland en zelf feitelijk de huur voort te zetten. Deze kennelijke strekking van de onderhuurovereenkomst klemt te meer, nu voortzetting van de onderhuurovereenkomst zou betekenen dat [appellant] met succes de jarenlange wachtlijst zou hebben omzeild en dus zou hebben voorgedrongen, hetgeen moeilijk valt te aanvaarden.

3.9

Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] ook niet aannemelijk gemaakt dat hij binnen afzienbare tijd zal kunnen beschikken over een urgentieverklaring en dus in aanmerking zal kunnen komen voor de onderhavige woning. Meer dan een brief, van ruim drie weken na het bestreden vonnis, met een verzoek om een urgentieverklaring is door [appellant] niet geproduceerd. Welke vereisten gelden voor het verlenen van een urgentieverklaring en in hoeverre [appellant] daaraan voldoet is door hem niet inzichtelijk gemaakt.

3.1

Het hof wil aannemen dat de gezondheidstoestand van [appellant] erbij is gebaat als hij kan beschikken over een vaste woonplaats. Nu het hof in dit geding niet kan uitgaan van een (voortgezette) samenwoning met [A] en het minderjarige kind, valt echter niet in te zien waarom die vaste verblijfplaats een sociale huurwoning zou moeten zijn en niet, bijvoorbeeld, een gehuurde kamer. Over de mogelijkheid dergelijk onderdak te vinden heeft [appellant] niets aangevoerd. Al met al is het hof van oordeel dat [appellant] onvoldoende heeft gemotiveerd waarom zijn belang bij voortzetting van de bewoning zou moeten prevaleren boven het belang van Eigen Haard om deze sociale huurwoning te kunnen aanbieden aan een woningzoekende die daarop op grond van de geldende regels aanspraak kan maken. Gelet op het voorgaande ziet het hof ook voor het uitstellen van de ontruiming totdat [appellant] vervangende woonruimte heeft gevonden, onvoldoende grond. De grieven 2 en 3 zijn tevergeefs voorgedragen.

3.11

Grief 4gaat over de proceskostenveroordeling. [appellant] meent dat hij ten onrechte in de kosten van het geding in eerste aanleg is veroordeeld, omdat hij niet ervan op de hoogte was dat er een onrechtmatige huursituatie bestond. Eigen Haard heeft zonder spoedeisend belang een kort geding aanhangig gemaakt en zonder noodzaak de kosten laten oplopen. Die kosten moeten volgens [appellant] voor rekening van Eigen Haard blijven of door haar op [X] worden verhaald, omdat hij degene is die in strijd met de bepalingen uit de huurovereenkomst heeft gehandeld en dit aan [appellant] niet valt aan te rekenen. Ook deze grief heeft geen succes. [appellant] wenst het gehuurde niet te verlaten en Eigen Haard heeft met succes in kort geding gevorderd hem daartoe te veroordelen. Daarbij past dat [appellant] de kosten van het geding moet dragen, niet alleen die van het geding in eerste instantie, maar ook die van het hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 716,= aan verschotten en € 894,= voor salaris en op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, G.J. Visser en A.E. Oderkerk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2017.