Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.191.826/01 NOT
nummer eerste aanleg : 600650/NT 16/01
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 30 mei 2017
inzake
[naam] ,
wonend te [plaats] ,
appellant,
tegen
[naam] ,
notaris te [plaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. S.A. van den Toorn, advocaat te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellant (hierna: klager) heeft op 26 mei 2016 een beroepschrift met bijlagen bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Amsterdam (hierna: de kamer) van 4 mei 2016 (ECLI:NL:TNORAMS:2016:14). De kamer heeft in de bestreden beslissing de beide klachten van klager tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) ongegrond verklaard
.
.
1.2.
De notaris heeft op 28 juni 2016 een verweerschrift met bijlagen bij het hof ingediend.
1.3.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 16 maart 2017. Klager en de notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; klager aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
2.Stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.Feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
3.2.
Samengevat weergegeven gaat het in deze zaak om het volgende.
3.2.1.
Klager is vanaf 1993 bestuurder geweest van de vereniging van eigenaars [naam] te [plaats] (verder: de VvE). Sinds 14 januari 2014 staat een andere appartementseigenaar, [naam] , (verder: [X] ) als enig en zelfstandig bevoegd bestuurder van de VvE ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel.
3.2.2.
In het kader van de overdracht van het hem in eigendom toebehorende appartementsrecht, plaatselijk bekend [adres] , uitmakende een/zesde onverdeeld aandeel in de gemeenschap (verder: het appartementsrecht) heeft [X] in zijn hoedanigheid van bestuurder van de VvE bij e-mail van 18 november 2014 aan de notaris laten weten dat het saldo reservefonds van de VvE per die datum € 663,56 bedroeg, dat er geen betalingsachterstanden waren en dat er geen mutatiekosten in rekening werden gebracht.
3.2.3.
De notaris heeft op 26 november 2014 een akte van levering verleden waarbij het appartementsrecht van [X] in eigendom is overgedragen aan zijn dochter.
In de akte van levering staat onder het kopje ‘Overdrachtsbelasting’ - kort gezegd - dat overdrachtsbelasting is verschuldigd over de koopprijs van het appartemensrecht (€ 231.000,-) verminderd met het aandeel van [X] in het reservefonds van de VvE ad € 150,-, zodat de maatstaf van heffing voor overdrachtsbelasting € 230.850,- bedraagt en een bedrag van
€ 4.617,- aan overdrachtsbelasting is verschuldigd.
4.Standpunt van klager
Klager verwijt de notaris het volgende.
i. De notaris heeft niet gecontroleerd of aan de benoeming van [X] als bestuurder van de VvE een rechtsgeldig besluit ten grondslag lag.
ii. De notaris heeft de levering van het appartementsrecht verzorgd zonder dat hij een verklaring had ontvangen van de bestuurder van de VvE betreffende het aandeel in het reservefonds van de VvE en eventuele betalingsachterstanden van [X] . Klager is van mening dat hij op dat moment de bestuurder van de VvE was.
5.Standpunt van de notaris
De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.
6.Beoordeling
Formeel
Belanghebbende
6.1.
Het meest verstrekkende verweer van de notaris is dat klager niet als belanghebbende kan worden aangemerkt, nu enig redelijk belang dan wel een persoonlijk belang bij zijn klacht ontbreekt.
6.2.
Volgens artikel 99 lid 1 van de Wet op het notarisambt (Wna) kunnen klachten worden ingediend door een ieder met enig redelijk belang. Hoewel klager geen partij is bij de akte van levering, is het hof met de kamer van oordeel dat klager ontvankelijk is in zijn klacht. Klager heeft als lid van de VvE belang erbij dat de aan de notaris verstrekte gegevens met betrekking tot het aandeel van [X] in het reservefonds van de VvE juist zijn en op een correcte wijze worden verwerkt.
Reikwijdte klacht/uitbreiding klacht
6.3.
Klager heeft in hoger beroep aangevoerd dat zijn belangrijkste klacht is dat de notaris in de akte van levering ten onrechte een aandeel van [X] in het reservefonds van de VvE van
€ 150,- heeft opgenomen, dit had € 110,59 (€ 663,56 gedeeld door zes) moeten zijn.
6.4.
Anders dan klager heeft gesteld, valt uit zijn inleidend klaagschrift niet af te leiden dat zijn klacht mede zag op het door de notaris in de akte van levering onjuist vermelde bedrag ter zake van het aandeel van [X] in het reservefonds van de VvE. Eerst in zijn pleitnota in eerste aanleg heeft klager deze klacht opgeworpen. Voor zover het ervoor moet worden gehouden dat klager in eerste aanleg zijn klacht op dit punt heeft uitgebreid, is dit in strijd is met de goede procesorde omdat de notaris daarop niet behoorlijk heeft kunnen reageren. In hoger beroep heeft te gelden dat het hof geen kennis kan nemen van klachten die voor het eerst in hoger beroep naar voren zijn gebracht, nu het hof de zaak opnieuw in volle omvang behandelt.
Klager zal in de uitbreiding van de klacht niet-ontvankelijk worden verklaard.
Hiermee is bij de weergave van de klacht hiervoor onder 4. reeds rekening gehouden.
Inhoudelijk
Klachtonderdeel i.
6.5.
Het hof verenigt zich met het oordeel van de kamer dat een notaris in beginsel mag vertrouwen op de informatie vervat in het uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel waarin vermeld staat wie de bestuurder(s) van een vereniging van eigenaars is/zijn - klager betwist niet dat [X] ten tijde van de overdracht als bestuurder was vermeld - , tenzij er sprake is van een concrete aanleiding voor nader onderzoek. Niet is gebleken dat de notaris ten tijde van het passeren van de akte aanleiding had om nader onderzoek te verrichten naar de juistheid van de gegevens die uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel naar voren kwamen, zodat hij erop heeft mogen vertrouwen dat [X] enig en zelfstandig bestuurder van de VvE was. Het feit dat [X] in dit geval tevens de verkoper was, is op zichzelf niet van belang. Het verwijt van klager dat de notaris niet heeft gecontroleerd of aan de benoeming van [X] als bestuurder van de VvE een rechtsgeldig besluit ten grondslag lag, treft dan ook geen doel. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
Klachtonderdeel ii.
6.6.
Gelet op hetgeen hiervoor onder 6.5. is overwogen en gezien het feit dat de notaris op
18 november 2014 van [X] namens de VvE de voor de overdracht van het appartemensrecht relevante informatie heeft ontvangen, mist klachtonderdeel ii. feitelijke grondslag. Dit klachtonderdeel is eveneens ongegrond.
Verzoeken klager
6.7.
Klager heeft het hof verzocht een onderzoek in te laten stellen naar de rol van [naam] , notaris te [plaats] , bij de overdracht van het appartementsrecht van [X] . Deze notaris is de zoon van [X] en volgens klager heeft hij al het voorwerk gedaan voor de overdracht van het appartementsrecht van [X] . Klager veronderstelt dat door zijn toedoen een bedrag van € 150,- aan aandeel van [X] in het reservefonds van de VvE in de akte van levering is opgenomen in plaats van € 110,59. Klager heeft het hof verzocht de notaris onder ede te horen over het voorwerk dat [naam] heeft gedaan alsmede over de reden waarom [naam] hem heeft gevraagd de akte van levering te passeren.
6.8.
Gelet op de relevante feitenvaststelling en hetgeen hiervoor reeds is overwogen, gaat het hof aan deze verzoeken van klager voorbij. Het hof merkt daarbij op dat het feit dat er - naar de notaris heeft verklaard per abuis - een onjuist bedrag ter zake van het aandeel van [X] in het reservefonds in de akte is vermeld, niet ertoe leidt dat de koper hogere aanspraken in dit fonds krijgt dan [X] had. Klager ondervindt van de onjuiste vermelding dus geen financieel nadeel.
Overige klachten
6.9.
Voor zover de klachten van klager zien op de gang van zaken binnen de VvE, in het bijzonder de benoeming van [X] als bestuurder van de VvE, overweegt het hof dat deze zaken de notaris niet aangaan. Nu deze klachten geen verband houden met handelen of nalaten van de notaris, dienen deze klachten in deze procedure buiten beschouwing te worden gelaten.
6.10.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan onbesproken blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.11.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7.Beslissing
Het hof:
- verklaart klager niet-ontvankelijk voor zover hij zijn klacht ter zitting in eerste aanleg dan wel in hoger beroep heeft willen uitbreiden;
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. H.T. van der Meer, A.M.A. Verscheure en B.J.M. Gehlen en in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2017 door de rolraadsheer.