ECLI:NL:GHAMS:2017:1878

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.196.222/01 KG

zaaknummer rechtbank Amsterdam : KK 16-719

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 mei 2017

inzake

WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,

gevestigd te Amsterdam,

appellante in principaal appel,

geïntimeerde in incidenteel appel,

advocaat: mr. E. van der Hoeden te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal appel,

appellant in incidenteel appel,

advocaat: mr. G.P. Geelkerken te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna De Key en [geïntimeerde] genoemd.

De Key is bij dagvaarding van 20 juli 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 5 juli 2016, in kort geding gewezen tussen haar als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, tevens incidenteel hoger beroep, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 30 maart 2017 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, De Key aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Bij die gelegenheid heeft De Key nog een productie in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

De Key heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover daarbij de gevorderde ontruiming is afgewezen en opnieuw rechtdoende deze vordering alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft in principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging en in incidenteel appel tot vernietiging, voor zover een voorschot op de herstelkosten, de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten zijn toegewezen, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

De Key heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot afwijzing, met beslissing over de proceskosten.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1 tot en met 1.4 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, waar nodig aangevuld met andere feiten die tussen partijen niet in geschil zijn.

3.Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak - voor zover in hoger beroep van belang - om het volgende.

3.1.1

[geïntimeerde] huurt van De Key de woning aan de [adres] (hierna: de woning) tegen een laatst geldende huurprijs van € 395,73. Het betreft een sociale huurwoning.

3.1.2

De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:

“(…)

4.3 (…)

Huurder zal het gehuurde naar behoren stofferen en zelf bewonen. (…)

4.4

Huurder zal het gehuurde als een goed huurder gebruiken en onderhouden. (…)

4.5

Huurder zal zich onthouden van gedragingen, waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen dat zij schade veroorzaken aan het gehuurde of aan naburige woningen en wooneenheden.

4.6

Het is huurder zonder voorafgaande toestemming van De Key niet toegestaan het gehuurde voor een deel of in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…)

4.7

Huurder dient er voor te zorgen dat er voor omwonenden geen overlast, gevaar of hinder ontstaat ten gevolge van gedragingen door huurder, huisgenoten (…) of derden die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarin bevinden.

(…)”

3.1.3

Op zondag 15 mei 2016 is in de woning brand uitgebroken. Bij die gelegenheid

is door de politie geconstateerd dat in de woning een hennepkwekerij met 135 planten was geïnstalleerd.

3.1.4

Bij brief van 23 mei 2016 heeft De Key [geïntimeerde] gesommeerd de huur van de

woning op te zeggen bij gebreke waarvan De Key gerechtelijke stappen in het vooruitzicht stelde.

3.1.5

Bij brief van 30 mei 2016 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] onder aanvoering

van redenen aan De Key verzocht niet over te gaan tot een ontruimingsprocedure. De gemachtigde heeft daarbij geschreven dat [geïntimeerde] een tijdlang zijn neef in de woning heeft laten wonen, die vervolgens buiten medeweten van [geïntimeerde] in de woning een hennepplantage heeft ingericht.

3.2

De Key heeft gevorderd, samengevat, dat [geïntimeerde] de woning zal ontruimen en aan De Key een bedrag van € 13.852,62 zal betalen aan extra (beheer) kosten, schoonmaak- en herstelkosten alsmede de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten. Aan haar vorderingen heeft zij ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] in strijd met bepalingen van de huurovereenkomst in de woning een hennepkwekerij heeft laten exploiteren, de woning niet zelf heeft bewoond en met de brand een gevaarlijke situatie heeft veroorzaakt die overlast aan omwonenden heeft opgeleverd. Daarbij geldt dat [geïntimeerde] verantwoordelijk is voor gedragingen van mensen die hij in zijn woning laat en dus ook voor misdragingen van zijn neef, aldus De Key.

3.3

De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming afgewezen en daartoe (onder meer) overwogen:

- dat onvoldoende is betwist dat [geïntimeerde] bij wijze van proef is gaan samenwonen met zijn vriendin, dat hij gedurende deze samenwoning een neef op de woning heeft laten wonen en niet heeft geweten dat deze neef tijdens zijn afwezigheid een hennepplantage heeft ingericht (rov 8);

- dat het niet ongebruikelijk is dat een huurder toestemming krijgt van een verhuurder als De Key om in een gehuurde woning voor een afgesproken periode een huisbewaarder te laten wonen en De Key niet heeft gesteld dat zij op een dergelijk verzoek van [geïntimeerde] negatief zou hebben gereageerd (rov 9);

- dat het [geïntimeerde] niet zozeer is te verwijten dat hij een tijdlang elders is gaan wonen, maar wel dat hij geen toestemming heeft gevraagd voor huisbewaarderschap en dat hij tijdens de periode van bewoning door zijn neef niet af en toe poolshoogte is komen nemen (rov 10);

- dat, hoewel dit een fors verwijt oplevert, daarmee onvoldoende vaststaat dat de bodemrechter hierin voldoende grond ziet tot de ingrijpende maatregel van verlies door [geïntimeerde] van de woning (rov 11);

- dat de kans op herhaling zeer gering is, nu niet is betwist dat [geïntimeerde] zelf weer op de woning is teruggekeerd (rov 11).

3.4

Met betrekking tot de vordering tot schadevergoeding heeft de kantonrechter een bedrag van € 5.000,- bij wijze van voorschot toegewezen (rov 14). Het verweer van [geïntimeerde] dat deze vordering niet spoedeisend is, heeft de kantonrechter verworpen en daartoe overwogen dat het om een groot bedrag gaat en hoewel De Key aanmerkelijk kapitaalkrachtiger is dan [geïntimeerde] dat niet met zich meebrengt dat van De Key mag worden verwacht het bedrag voor herstel van de schade waarvoor [geïntimeerde] jegens haar aansprakelijk is, voor te financieren (rov 13). Gelet op de hoogte van het toegewezen bedrag heeft de kantonrechter tevens de buitengerechtelijke incassokosten toegewezen (rov 15).

3.5

Tegen de afwijzing van haar vordering tot ontruiming komt De Key in principaal appel op met vijf grieven, terwijl [geïntimeerde] in incidenteel appel drie grieven richt tegen de toewijzing van het voorschot op schadevergoeding, de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.

Principaal appel

3.6

De
grieven I tot en met Vvan De Key zijn gericht tegen de afwijzing van haar vordering tot ontruiming en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen van de kantonrechter als hiervoor onder 3.3 weergegeven. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Volgens De Key heeft [geïntimeerde] niet voldaan aan zijn verplichting de woning zelf te bewonen en is zijn niet onderbouwde stelling dat hij op proef is gaan samenwonen, een gelegenheidsargument. Met de overweging dat De Key niet heeft gesteld dat zij op een verzoek van [geïntimeerde] (om toestemming een huisbewaarder voor een afgesproken periode in de woning te laten wonen) negatief zou hebben gereageerd, gaat de kantonrechter niet uit van de feiten maar van een hypothese. Voorts is de overweging van de kantonrechter dat het [geïntimeerde] niet zozeer te verwijten is dat hij een tijdlang elders is gaan wonen onjuist en onbegrijpelijk, nu hij heeft gehandeld in strijd met zijn contractuele verplichtingen door zijn neef in de woning te laten wonen, zonder daarop controle te hebben gehouden c.q. poolshoogte te hebben genomen en ten gevolge van de hennepplantage in de woning brand is ontstaan waardoor De Key aanzienlijke schade heeft geleden. De overweging tenslotte dat de kans op herhaling zeer gering is nu niet is betwist dat [geïntimeerde] weer op zijn woning is teruggekeerd, is volgens De Key onjuist en onbegrijpelijk aangezien [geïntimeerde] op de zitting bij de kantonrechter desgevraagd heeft meegedeeld dat hij niet in de woning was teruggekeerd maar elders verbleef. Anders dan de kantonrechter acht De Key het bijzonder aannemelijk dat dit feitencomplex de ontbinding in de aan te spannen bodemprocedure zal rechtvaardigen.

3.6.1

Bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van een huurovereenkomst een vordering tot een zo ingrijpende maatregel als ontruiming bij wege van voorlopige voorziening in kort geding moet worden toegewezen, dient weliswaar uitgangspunt te zijn dat de in kort geding beslissende rechter zich heeft te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure, maar moet daarbij grote terughoudendheid worden betracht, gelet op enerzijds de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt en anderzijds de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen. Hiervan uitgaande overweegt het hof als volgt.

3.6.2

Niet in geschil is dat in de woning brand is uitgebroken en bij die gelegenheid door de politie is geconstateerd dat in de woning een hennepkwekerij was geïnstalleerd. Evenmin is in geschil dat [geïntimeerde] de woning op dat moment al geruime tijd niet meer zelf bewoonde en aan De Key geen toestemming heeft gevraagd voor huisbewaarderschap door zijn neef, noch dat [geïntimeerde] tijdens de periode van bewoning door deze neef niet af en toe poolshoogte is komen nemen en dat dit nalaten tot een zeer gevaarlijke situatie en ernstige schade aan de woning heeft geleid.

Aldus heeft [geïntimeerde] in meerdere opzichten gehandeld in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De aanwezigheid van een hennepplantage in de door hem gehuurde sociale huurwoning die ook nog tot brand heeft geleid, levert een dusdanig ernstige tekortkoming van [geïntimeerde] op dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Van De Key kan als verhuurder in de sociale sector niet worden gevergd dat zij onder deze omstandigheden de huurovereenkomst met [geïntimeerde] voortzet, mede gelet op haar verplichting jegens haar overige huurders om het rustig woongenot te verschaffen en de leefbaarheid van de woonomgeving te waarborgen. Het hof acht het daarom in hoge mate waarschijnlijk dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal komen.

Het feit dat [geïntimeerde] al twintig jaar - naar ook in hoger beroep onbestreden is - probleemloos op de woning woont, legt onvoldoende gewicht in de schaal om tot een ander oordeel te komen. Aan de overweging van de kantonrechter dat de kans op herhaling zeer gering is, wat daarvan ook zij, gaat het hof voorbij nu ter zitting bij het hof is gebleken dat [geïntimeerde] nog altijd niet op de woning is teruggekeerd en bij zijn zuster woonachtig is.

De grieven slagen zodat de vordering tot ontruiming zal worden toegewezen.

Incidenteel appel

3.7

De
grieven 1 en 2van [geïntimeerde] richten zich tegen de toewijzing door de kantonrechter van het voorschot op schadevergoeding en de buitengerechtelijke incassokosten en tegen de daaraan ten grondslag liggende overwegingen als hiervoor onder 3.4 weergegeven. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

[geïntimeerde] voert aan, samengevat, dat De Key geen spoedeisend belang heeft bij het vorderen van de herstelkosten en De Key dit spoedeisend belang ook niet heeft gesteld. Aangezien de vordering tot het betalen van een voorschot voor herstelkosten moet worden afgewezen, zijn er geen buitengerechtelijke kosten verschuldigd, aldus [geïntimeerde] .

3.8

Het hof overweegt als volgt. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. Dienaangaande moeten naar behoren feiten en omstandigheden worden aangewezen die meebrengen dat een zodanige voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed geboden is (HR 14 april 2000, NJ 2000, 489). Dergelijke feiten en omstandigheden heeft De Key niet aangevoerd. Hoewel het hof aannemelijk acht dat een (aanzienlijk) deel van de gevorderde kosten voor toewijzing in aanmerking komt, is de vordering van De Key niet zodanig spoedeisend dat deze, al dan niet bij wijze van voorschot, voor toewijzing in kort geding in aanmerking komt en daarvoor een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Dit betekent dat de grieven van [geïntimeerde] slagen en de vordering van De Key tot betaling van schadevergoeding en (dientengevolge) de buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen.

3.9

De conclusie is dat het principaal appel slaagt en de vordering van De Key tot ontruiming alsnog zal worden toegewezen. Het hof acht een ontruimingstermijn van twee weken toereikend, in aanmerking genomen dat [geïntimeerde] niet (meer) in de woning verblijft. Het incidenteel appel van [geïntimeerde] slaagt eveneens, zodat de vordering van De Key betreffende de extra (beheer) kosten, de schoonmaak- en herstelkosten en de buitengerechtelijke incassokosten (geheel) zal worden afgewezen. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd, met uitzondering van de proceskostenveroordeling. De proceskosten in eerste aanleg blijven voor rekening van [geïntimeerde] , aangezien hij door toewijzing van de gevorderde ontruiming moet worden beschouwd als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. De tegen de proceskostenveroordeling gerichte
incidentele grief 3van [geïntimeerde] is daarmee tevens behandeld en verworpen. [geïntimeerde] zal worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel en De Key in de kosten van het incidenteel appel.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, met uitzondering van de proceskostenveroordeling;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] om de woning aan de [adres] binnen twee weken na betekening van dit arrest met al wie en al wat zich daarin vanwege hem moge bevinden te ontruimen en onder afgifte van de sleutels en met achterlating van al wat tot het gehuurde behoort ter beschikking van De Key te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

wijst de vorderingen betreffende extra (beheer) kosten, schoonmaakkosten, herstelkosten en buitengerechtelijke incassokosten af;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep ten aanzien van de proceskostenveroordeling;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in principaal appel aan de zijde van De Key tot op heden begroot op € 813,92 aan verschotten en € 2.682,- voor salaris;

veroordeelt De Key in de kosten van het geding in incidenteel appel aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 1.341,- aan salaris;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarbij uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, J.F. Aalders en A.E. Oderkerk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2017.