ECLI:NL:GHAMS:2017:141

• Datum uitspraak: 17 januari 2017
• Publicatiedatum: 20 januari 2017
• Zaaknummer: 200.177.501/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.J. M. Smit; L.A.J. Dun; C.C. Meijer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over schimmelvorming in trappenhuis en huurgenot

In deze zaak gaat het om een huurgeschil tussen [appellant] en Dijkhuis Vastgoed Management B.V. over de aanwezigheid van schimmel in het trappenhuis van de gehuurde woning. [appellant] heeft in hoger beroep beroep ingesteld tegen een vonnis van de kantonrechter in Amsterdam, waarin zijn vorderingen werden afgewezen en die van Dijkhuis werden toegewezen. De kantonrechter oordeelde dat de schimmelvorming in het trappenhuis geen tekortkoming van de verhuurder opleverde en dat er geen sprake was van afwezigheid van huurgenot.

De feiten zijn als volgt: [appellant] huurde een woning van Dijkhuis en meldde op 23 januari 2013 de schimmelvorming aan Dijkhuis, waarbij hij ook aangaf dat hij vermoedelijk ziek was geworden door de schimmel. Dijkhuis heeft de schimmel laten verwijderen en extra maatregelen genomen. Desondanks heeft [appellant] de huurbetalingen gestaakt. In de procedure vorderde Dijkhuis betaling van achterstallige huur en kosten, terwijl [appellant] schadevergoeding eiste vanwege gezondheidsklachten door de schimmel.

Het hof heeft de grieven van [appellant] verworpen en de overwegingen van de kantonrechter gevolgd. Het hof oordeelde dat Dijkhuis adequaat heeft gereageerd op de meldingen van [appellant] en dat er geen sprake was van een tekortkoming die het huurgenot zou hebben aangetast. Het hof bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter en verwees [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.177.501/01

zaak-\rolnummer rechtbank Amsterdam : 2794183 \ CV EXPL 14-4624

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 januari 2017

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. E. Doornbos te Badhoevedorp,

tegen

DIJKHUIS VASTGOED MANAGEMENT B.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. A. Heijder te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en Dijkhuis genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 26 augustus 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 29 mei 2015, onder bovenvermeld zaak-\rolnummer gewezen tussen Dijkhuis als eiseres in conventie, verweerster in reconventie, en [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.

Bij arrest van 6 oktober 2015 is een comparitie van partijen gelast.

Op gemeenschappelijk verzoek van partijen is echter van een comparitie afgezien.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn in eerste aanleg in reconventie ingestelde vorderingen zal toewijzen en die van Dijkhuis in conventie alsnog volledig zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

Dijkhuis heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis, onder 1.1 tot en met 1.7, de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten komen neer op het volgende.

1. [appellant] huurde van Dijkhuis woonruimte aan het adres [adres]

(hierna: de woning).

2. Op 23 januari 2013 heeft [appellant] aan Dijkhuis een e-mail verzonden waarin hij

melding maakt van schimmelvorming in het trappenhuis. [appellant] schrijft daarin

dat hij vermoedt als gevolg van die schimmelvorming ziek te zijn geworden.

[appellant] verzoekt Dijkhuis om voor een oplossing van het schimmelprobleem te

zorgen. In deze e-mail schrijft [appellant] verder dat hij zijn huur niet op tijd kan

voldoen en dat hij daarover overleg wenst met Dijkhuis.

3. Op 24 januari 2013 heeft Dijkhuis geantwoord op de e-mail van [appellant] . In dit

antwoord staat dat het probleem ter zake de schimmelvorming is doorgegeven

aan de technische dienst en dat ter zake de huurachterstand gewacht wordt op

een voorstel van [appellant] .

4. Vervolgens heeft Dijkhuis de schimmel laten verwijderen en een extra luchtrooster

geplaatst in het bovenste raam van het trappenhuis. Ook is water uit de

kruipruimte onder de woning en de fietsenkelder gepompt.

5. Vanaf februari 2013 heeft [appellant] de betaling van de huurpenningen gestaakt. In

juni 2013 heeft de toenmalig gemachtigde van [appellant] aan de gemachtigde van

Dijkhuis geschreven dat vanwege de gevolgen van de schimmel [appellant] drie

maanden geen huurgenot heeft gehad en dat daarom de huur over de maanden

februari, maart en april 2013 niet zal worden voldaan. In de betreffende e-mail staat

verder dat het schimmelprobleem op dat moment weg is, maar dat rekening

wordt gehouden met terugkeer in een vochtige periode.

6. In mei, juli en augustus 2013 heeft [appellant] betalingen aan Dijkhuis gedaan van in

totaal € 3.152,-. Verdere huurbetalingen hebben niet plaatsgevonden. Ook nota’s

ter zake stook- en servicekosten over de jaren 2012 en 2013 zijn niet voldaan.

7. [appellant] heeft de woning - na de huur per die datum te hebben opgezegd - op 15 november 2014 verlaten.

3. Beoordeling

3.1.

In eerste aanleg heeft Dijkhuis gevorderd - na wijziging van eis - dat [appellant] zou worden veroordeeld tot betaling van € 16.760,62, zijnde de tot en met 15 november 2014 verschuldigde huur en de stook- en servicekosten over de jaren 2012 en 2013, te vermeerderen met de incassokosten en de wettelijke rente over € 8.288,73 vanaf 10 februari 2014 tot de dag van voldoening. In reconventie heeft [appellant] schadevergoeding gevorderd ter hoogte van € 19.257,15 in verband met, kort gezegd, een door hem misgelopen opdracht als gevolg van bij hem door de schimmelvorming veroorzaakte gezondheidsklachten. De kantonrechter heeft de vorderingen van Dijkhuis toegewezen en die van [appellant] afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op.

3.2.

Grief 1 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat schimmelvorming in het trappenhuis niet gelijk is te stellen met het niet-verschaffen van het huurgenot. Volgens [appellant] kon hij diverse periodes niet in het gehuurde wonen wegens last van de door de schimmel uitgestoten sporen en moet worden aangenomen dat van enig huurgenot geen sprake is geweest. Met
grief 2 richt [appellant] zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake was van een gebrek. Volgens hem heeft hij uitvoerig uiteengezet wat de achtergrond en ernst van de problematiek was en is zijn beroep op huurprijsvermindering tot nihil, legitiem.
Grief 3 behelst dat als de vordering van Dijkhuis wordt afgewezen ook geen plaats is voor toewijzing van buitengerechtelijke kosten. Bovendien heeft Dijkhuis volgens [appellant] onvoldoende aangevoerd waaruit blijkt dat er meer werkzaamheden in het kader van het incassotraject zijn uitgevoerd dan waarvoor een reguliere proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te houden. Met
grief 4 betoogt [appellant] dat zijn reconventionele vordering ten onrechte is afgewezen, omdat er wel sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Dijkhuis.

3.3.

De grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking. [appellant] heeft niet gegriefd tegen de vaststellingen van de kantonrechter dat Dijkhuis, nadat de problemen rond de schimmelvorming in het trappenhuis door [appellant] in januari 2013 waren gemeld, deze problemen heeft verholpen, dat niet gebleken is dat Dijkhuis hiervoor meer tijd heeft genomen dan nodig en dat de gemachtigde van [appellant] in juni 2013 heeft laten weten dat er op dat moment geen klachten meer waren. [appellant] heeft gelet op een en ander in hoger beroep volstrekt onvoldoende toegelicht (i) waarom in het geheel geen sprake zou zijn van huurgenot, (ii) waarom hij gerechtigd zou zijn tot huurprijsvermindering en wel (iii) tot nihil en (iv) waarom hij bovendien niet tot hervatting van de huurbetalingen is overgegaan nadat de schimmelvorming was verholpen. Het hof volgt dan ook de overwegingen van de kantonrechter in rechtsoverweging 7 van het vonnis en maakt deze tot de zijne. De vordering in conventie is in hoofdsom dan ook terecht toegewezen. Reeds omdat – naar uit het voorgaande volgt – van een tekortkoming van Dijkhuis geen sprake is, is de vordering van [appellant] in reconventie evenzeer terecht afgewezen. Bovendien is die vordering onvoldoende toegelicht en gestaafd.

3.4

Hetgeen [appellant] opmerkt ten aanzien van de buitengerechtelijke kosten is te weinig om aan te nemen dat deze kosten worden betwist. Zij komen dan ook voor vergoeding in aanmerking.

3.5.

De conclusie is dat alle grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Dijkhuis begroot op € 1.937,- aan verschotten en € 894,- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J. M. Smit, L.A.J. Dun en C.C. Meijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2017.