Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.189.786/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4413039 CV EXPL 15-23272
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 april 2017
inzake
[X] EN ZONEN B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. M.A. Johannsen te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. L.Chr. Kranendonk te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [X] en [geïntimeerde] genoemd.
[X] is bij dagvaarding van 18 april 2016 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 7 maart 2016, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen haar als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 24 januari 2017 door hun hiervoor genoemde advocaten doen bepleiten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Bij die gelegenheid heeft [X] nog een op voorhand toegezonden productie in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[X] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad – alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [X] in de kosten van het geding in hoger beroep.
[X] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
2.1
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. De feiten komen neer op het volgende.
2.2
Met ingang van 1 juli 1987 heeft [geïntimeerde] , thans 78 jaar, van (de rechtsvoorganger van) [X] gehuurd de woning aan de [adres] , hierna: het gehuurde. Tot het gehuurde behoorde tevens een kamer op de zolderetage, hierna: de zolderkamer. De huurprijs bedroeg laatstelijk circa € 450,00 per maand.
2.3
Artikel 5 lid 3 van de schriftelijke huurovereenkomst bepaalt dat het de huurder
zonder toestemming niet is toegestaan het gehuurde (geheel, dan wel gedeeltelijk) onder te verhuren, dan wel aan derden in gebruik te geven.
2.4
Artikel 5 lid 6 van de huurovereenkomst bepaalt dat de huurder bij overtreding
van het verbod op onderverhuur, dan wel in gebruik geven een direct opeisbare boete ad € 226,89 verbeurt, alsmede een direct opeisbare boete ad € 45,38 per kalenderdag dat de overtreding voortduurt.
2.5
Artikel 5 lid 7 van de huurovereenkomst bepaalt dat overtreding van het verbod
op onderverhuur een wanprestatie oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
2.6
Naar aanleiding van een door de verhuurder aanhangig gemaakte vordering
tegen [geïntimeerde] gericht op ontbinding en ontruiming wegens onderverhuur door
[geïntimeerde] van de zolderkamer aan een derde, genaamd [A] , hebben
partijen op 20 februari 1998 een vaststellingsovereenkomst getekend, hierna: de
vaststellingsovereenkomst.
2.7
De artikelen 2 en 3a van de vaststellingsovereenkomst bepalen:
“
2. Indien de (onder) huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [A] wordt
2. Indien de (onder) huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [A] wordt
beëindigd, op welke grond ook, voordat de (hoofd-)huurovereenkomst tussen
[geïntimeerde] en AHAM wordt beëindigd als onder 1 bedoeld, zal hel [geïntimeerde] niet
vrijstaan en is het haar verboden de zolderkamer wederom in onderhuur af te
staan, of anderszins aan derden in gebruik te geven.
3a. Bij niet nakoming van deze overeenkomst verbeurt [geïntimeerde] een boete van
f 3.000,- (zegge: drieduizend gulden).”
2.8
Op 22 april 2015 heeft [B] als vertegenwoordigster van [X] een bezoek gebracht aan [geïntimeerde] om met haar te spreken over de door [X] voorgenomen renovatiewerkzaamheden op de eerste, derde en zolderverdieping van het betreffende pand.
2.9
Tijdens en kort na dit bezoek hebben partijen afgesproken dat [geïntimeerde] de zolderkamer zou afstaan en dat deze niet meer tot het gehuurde zou behoren, en dat in verband daarmee een huurvermindering zal worden toegepast van € 72,32 per maand. [geïntimeerde] heeft de zolderkamer eind mei 2015 ter beschikking gesteld.
2.1
Bij brief van 27 mei 2015 van haar gemachtigde heeft [X] aan [geïntimeerde] meegedeeld dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort schiet door zonder toestemming het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, althans in gebruik te geven, aan [C] (hierna: [C] ), met het verzoek in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst en onder aanzegging van rechtsmaatregelen wanneer [geïntimeerde] daar niet mee instemt.
2.11
Naar aanleiding daarvan hebben de gemachtigden van partijen gecorrespondeerd.
3.Beoordeling
3.1
In eerste aanleg heeft [X] , kort gezegd, gevorderd dat de huurovereenkomst van partijen wordt ontbonden, onder veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde, tot betaling van een gebruikersvergoeding vanaf de datum van de ontbinding en tot voldoening van verbeurde boetes, met rente, een en ander uitvoerbaar bij voorraad en kosten rechtens.
3.2
De kantonrechter heeft de vorderingen van [X] afgewezen. Hij heeft daartoe, kort gezegd, overwogen dat weliswaar sprake is van overtreding van het in artikel 5 lid 3 van de huurovereenkomst neergelegde verbod op onderhuur - een tekortkoming die in beginsel grond voor ontbinding van de huurovereenkomst oplevert - maar dat het beroep van [geïntimeerde] dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet is gerechtvaardigd gelet op de disproportionaliteit daarvan, dient te worden gehonoreerd.
3.3
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [X] met zes grieven op.
3.4
De grieven 1, 2, 3 en 5richten zich op een aantal door de kantonrechter als vaststaand aangenomen uitgangspunten die (mede) aanleiding hebben gegeven voor het oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval buitenproportioneel is. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling en houden, samengevat, in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen (1) dat [geïntimeerde] in de periode medio januari 2015 tot eind juni 2015 een kamer in het gehuurde aan [C] ter beschikking heeft gesteld, (2) dat [geïntimeerde] het gehuurde niet geheel of gedeeltelijk eerder, anders dan aan [A] , heeft onderverhuurd of aan derden in gebruik heeft gegeven, (3) dat [C] een nicht van goede vrienden van [geïntimeerde] is die tijdelijk onderdak nodig had, (4) dat [C] een bedrag van € 200,- in de maand betaalde, (5) dat [C] slechts één kamer in het gehuurde in gebruik had, en (6) dat [geïntimeerde] zelf het gehuurde bewoonde.
3.5
In de toelichting op de grieven heeft [X] gewezen op een door haar overgelegd uittreksel uit de Basisregistratie Personen waaruit blijkt dat [C] langer, te weten van 9 augustus 2013 tot 1 juli 2015, op het adres van het gehuurde ingeschreven heeft gestaan. Dat beeld wordt volgens haar bevestigd door een in opdracht van [X] uitgevoerd onderzoek. In het naar aanleiding daarvan opgemaakte onderzoeksrapport wordt erop gewezen dat [C] op 9 augustus 2013 een telefoonabonnement op het adres van het gehuurde heeft aangevraagd. Onder verwijzing naar dit onderzoeksrapport heeft [X] verder nog aangevoerd dat [geïntimeerde] de zolderkamer, naast [A] , ook aan [D] (hierna: [D] ) ter beschikking heeft gesteld en dat zij op dat punt derhalve bezijden de waarheid heeft verklaard. Voorts zou uit de verklaring van [E] (de moeder van [C] ) volgen dat [C] geen nicht van goede vrienden van [geïntimeerde] is. [X] stelt ten slotte, eveneens met verwijzing naar de verklaring van de moeder van [C] , dat maandelijks een bedrag van € 350,- werd betaald, waarvan een deel werd overgemaakt en een deel contant werd betaald. Zij biedt hiervan bewijs aan.
3.6
Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] erkend dat [C] langer bij haar heeft gewoond dan dat zij ten overstaan van de kantonrechter heeft verklaard. Ook verklaart zij dat het juist is dat [D] in het gehuurde heeft gewoond, zij het voor een korte termijn. Volgens [geïntimeerde] betrof dat een andere situatie dan de kleine kamer op haar verdieping die zij aan [C] in gebruik heeft gegeven. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [geïntimeerde] desgevraagd ten slotte nog verklaard dat, anders dan dat zij in eerste aanleg heeft aangevoerd, [C] niet een nicht van goede vrienden is. [geïntimeerde] zou aanvankelijk een nicht van goede vrienden aan onderdak helpen, maar toen dat niet langer nodig bleek, heeft deze nicht [C] aan [geïntimeerde] voorgedragen. [C] was geen familie of bekende van [geïntimeerde] . Aldus telkens [geïntimeerde] .
Nu [geïntimeerde] ter gelegenheid van het pleidooi desgevraagd heeft verklaard dat [C] geen € 200,00 per maand aan haar betaalde, zoals zij in eerste aanleg heeft aangevoerd, maar € 250,- per maand, is grief 5 in zoverre terecht voorgesteld. Het hof zal aan het bewijsaanbod van [X] (voor zover dat ziet op het door haar gestelde bedrag van € 350,-) voorbijgaan nu [X] daarbij, zoals zal blijken uit het hiernavolgende, geen belang heeft. Dat zelfde geldt voor het bewijsaanbod ten aanzien van de hiervoor onder (5) en (6) genoemde omstandigheden, nu de stellingen van [X] op dit punt, ook indien bewezen, niet tot een ander oordeel leiden.
3.7
Aldus slagen deze grieven en is de conclusie gerechtvaardigd dat [geïntimeerde] bij de kantonrechter doelbewust een onjuist beeld heeft geschetst over de hiervoor besproken kwesties. Bij de verdere beoordeling van het geschil zal het hof in aanmerking nemen dat [geïntimeerde] een kamer in het gehuurde gedurende circa twee jaar aan [C] in gebruik heeft gegeven, tegen betaling van € 250,- per maand. Voorts gaat het hof er in het navolgende vanuit dat [geïntimeerde] het gehuurde, anders dan aan [C] en [A] , ten minste één keer eerder (gedeeltelijk) aan een derde ter beschikking heeft gesteld. Anders dan [geïntimeerde] heeft betoogd, kwalificeert het in gebruik geven van een zolderkamer juridisch niet anders dan de ingebruikgeving van een kamer op de verdieping die door haar zelf wordt bewoond. De zolderkamer maakte destijds immers deel uit van gehuurde, zodat het in gebruik geven daarvan aan derden in strijd was met de huurovereenkomst, net als de ingebruikgeving van de kamer op de verdieping. Ten slotte neemt het hof in aanmerking dat [C] geen nicht van goede vrienden is die tijdelijk onderdak nodig had, maar een (op dat moment) onbekende derde.
3.8
Grief 4,die inhoudt dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de relatie tussen [geïntimeerde] en [C] niet (overwegend) van commerciële aard was, slaagt reeds omdat is komen vast te staan dat [C] [geïntimeerde] tenminste een bedrag van meer dan de helft van hetgeen [geïntimeerde] zelf aan huur betaalde, diende te betalen voor de kamer en dus wel degelijk, anders dan de kantonrechter aanneemt, (noemenswaardig) meer dan de totale kosten die [geïntimeerde] moet maken voor het huurgedeelte van de aan [C] in gebruik gegeven kamer en voor een met het gebruik van [C] evenredig gedeelte van de overige kosten. De huurrelatie tussen [C] en [geïntimeerde] had daarmee een onmiskenbaar commercieel karakter. De omstandigheid dat vergelijkbare kamers in Amsterdam ook voor (veel) hogere bedragen worden verhuurd, zoals door [geïntimeerde] ter zitting is aangevoerd, doet daaraan niet af.
3.9
Ten slotte richt
grief 6zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat een ontbinding van de huurovereenkomst in het onderhavige geval buitenproportioneel wordt geacht. Ter adstructie daarvan heeft [X] aangevoerd dat uit het bepaalde in artikel 5 leden 3 en 7 van de huurovereenkomst in samenhang met het in onderhuur dan wel in gebruik afstaan van het gehuurde aan ten minste drie derden reeds volgt dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Daarbij is volgens [X] nog van belang dat [geïntimeerde] daadwerkelijk met het verbod op onderhuur bekend was, aangezien zij wegens overtreding daarvan eerder voor de kantonrechter gedagvaard is geweest.
grief 6zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat een ontbinding van de huurovereenkomst in het onderhavige geval buitenproportioneel wordt geacht. Ter adstructie daarvan heeft [X] aangevoerd dat uit het bepaalde in artikel 5 leden 3 en 7 van de huurovereenkomst in samenhang met het in onderhuur dan wel in gebruik afstaan van het gehuurde aan ten minste drie derden reeds volgt dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Daarbij is volgens [X] nog van belang dat [geïntimeerde] daadwerkelijk met het verbod op onderhuur bekend was, aangezien zij wegens overtreding daarvan eerder voor de kantonrechter gedagvaard is geweest.
3.1
Het hof overweegt dat [geïntimeerde] , door het zonder toestemming van [X] ter gedurende een periode van twee jaar ter beschikking stellen van een kamer in het gehuurde aan [C] , tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat die tekortkoming in beginsel een grond vormt voor de ontbinding daarvan. Niet kan worden gezegd dat deze tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [geïntimeerde] heeft in dat kader, anders dan hetgeen bij de kantonrechter is gesteld en onjuist is gebleken, onvoldoende aangevoerd. Daarbij wordt ten slotte in aanmerking genomen dat [geïntimeerde] reeds tweemaal eerder een deel van het door haar gehuurde aan derden in gebruik gegeven heeft en dat zij in elk geval na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst (zie r.o. 2.6) doordrongen moet zijn geweest van het feit dat dit door [X] niet werd getolereerd en dat zij bij ontdekking de gevolgen zou moeten dragen.
3.11
Wat betreft de gevolgen van de ontbinding heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat ontbinding van de huurovereenkomst haar voor sociale en fysieke problemen zal stellen. Zij heeft er naar haar zeggen belang bij om de resterende jaren van haar leven op een voor haar bekende en veilige plek in te vullen. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [geïntimeerde] echter desgevraagd verklaard dat zij in goede gezondheid verkeert, regelmatig met vakantie gaat en niet, bijvoorbeeld vanwege kennissen of familie, op een bijzondere wijze met de buurt is verbonden. Ook heeft [geïntimeerde] niet gesteld, noch is gebleken dat haar financiën een beletsel vormen voor een verhuizing naar een andere geschikte woning, of dat dergelijke woningen voor haar niet (op korte termijn) beschikbaar zijn. Tegen die achtergrond heeft [geïntimeerde] onvoldoende aanknopingspunten gegeven voor het oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst en daarop volgende ontruiming haar onevenredig zal treffen. Grief 6 slaagt.
3.12
De slotsom is dat alle grieven slagen. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd, onder toewijzing van de vorderingen van [X] tot ontbinding en ontruiming, met dien verstande dat het hof de ontruimingstermijn zal bepalen op acht weken. [geïntimeerde] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties. Geen grieven zijn gericht tegen het (ambtshalve) oordeel van de kantonrechter dat het beding op grond waarvan [X] boetes heeft gevorderd oneerlijk is. Het met dat oordeel verband houdend onderdeel van het dictum (afwijzing van de desbetreffende vordering) wordt daarom bekrachtigd.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, behoudens wat betreft de daarin uitgesproken afwijzing van de gevorderde boetes;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woonruimte staande en gelegen te Amsterdam aan de [adres] per datum van dit arrest;
veroordeelt [geïntimeerde] het gehuurde binnen acht weken na betekening van dit arrest met alle zich daarin bevindende personen en goederen te ontruimen, onder achterlating van de aanwezige zaken die eigendom zijn van [X] en, onder afgifte van alle in omloop zijnde sleutels, de woning geheel leeg, bezemschoon en in goede staat aan [X] ter beschikking te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 van het Wetboek van Rechtsvordering bepaalde;
veroordeelt [geïntimeerde] om aan [X] te betalen een gebruiksvergoeding gelijk aan de huursom per maand, te rekenen vanaf heden, voor iedere maand of een gedeelte daarvan, tot aan de dag van de algehele ontruiming;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige, te weten voor zover daarbij de gevorderde boetes zijn afgewezen;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [X] begroot op € 193,84 aan verschotten en € 500,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 812,08 aan verschotten en € 1.788,00 voor salaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.F. Aalders en J.W.B. Snijders Blok en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 april 2017.