Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.187.888/01
zaaknummer kantonrechter Amsterdam : 3237599 CV EXPL 14-19640
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 april 2017
inzake
[appellant] , h.o.d.n. [X] Autobedrijf,
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. M.L. Winters te Velserbroek,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. W.M. Blaauw te Haarlem.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 14 december 2015in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 15 september 2015, onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie, en [appellant] als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie. [geïntimeerde] heeft op 15 maart 2016 een anticipatie-exploot doen uitbrengen.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis, met producties;
- memorie van antwoord.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 2 februari 2017 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht. [appellant] heeft ook een akte houdende vermindering tevens wijziging van eis in reconventie met bijbehorende nadere specificatie ingediend. [geïntimeerde] heeft zijn aanvankelijk tegen de toelating van die eiswijziging geformuleerde bezwaar ter zitting ingetrokken en het hof heeft kenbaar gemaakt geen aanleiding te zien de eiswijziging ambtshalve te weigeren. [appellant] heeft na verder debat ter zitting het onder B van voornoemde akte gevorderde ingetrokken.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, de vordering van [geïntimeerde] in conventie alsnog geheel zal afwijzen en zijn na te melden in hoger beroep (nader) gewijzigde eis in reconventie – uitvoerbaar bij voorraad – zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente en met nakosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met
– uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente en met nakosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
2.1.
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen.
De grieven I tot en met IIIbetreffen het in het bestreden vonnis onder 1.1 vastgestelde feit. [geïntimeerde] heeft de inhoud van grief I en grief II (deels) onderschreven. Deze grieven slagen in zoverre. Bij na te melden feitenopsomming zal daarmee rekening worden gehouden. Grief II (voor het overige) en grief III zullen worden besproken bij de behandeling van de overige grieven; met de (desbetreffende onderdelen van) deze grieven zal bij de feitenopsomming eveneens rekening worden gehouden, omdat hierin wel geschilpunten besloten liggen. De overige door de kantonrechter vastgestelde feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.2.
[appellant] is de huurder van de bedrijfsruimte gelegen op de begane grond, alsmede in de achteruitbouw en het souterrain van de [adres 1] - [adres 2] .
Hij exploiteert een garage in het gehuurde.
2.3.
Aanvankelijk huurde [appellant] de bedrijfsruimte van Wallbros Corporation N.V. (hierna: Wallbros). Na ontstane onenigheid tussen de belanghebbenden bij Wallbros (te weten [Y] en [geïntimeerde] ) is het appartementsrecht [adres 2] in de loop van 1998 verkocht en geleverd aan [geïntimeerde] en is het appartementsrecht [adres 1] eigendom gebleven van Wallbros. Voor het gedeelte van de bedrijfsruimte gelegen in het appartementsrecht [adres 2] was [appellant] ten tijde van de inleidende dagvaarding een bedrag van € 645,86 per maand aan [geïntimeerde] verschuldigd.
2.4.
De kelder van beide panden heeft een betonnen vloer. Als gevolg van een lekkage is op 14 februari 2012 schade aan de betonnen vloer ontstaan. Op 22 maart 2012 heeft de firma [Z] , vijzel- en installatietechnieken (hierna [Z] ), een offerte uitgebracht met betrekking tot het herstel van deze vloer.
2.5.
In verband met de schade aan de vloer heeft [appellant] [geïntimeerde] niet langer de volledige huur betaald.
2.6.
Partijen hebben bij overeenkomst van 3 oktober 2013 afgesproken dat [geïntimeerde] met ingang van 1 november 2013 een aanvang zal maken met de herstelwerkzaamheden aan de vloer, dat [appellant] de tot en met 30 oktober 2013 ontstane huurachterstand niet hoeft te betalen en dat [geïntimeerde] zal zorgdragen voor het verhelpen van achterstallig onderhoud.
2.7.
Op vordering van Wallbros is [geïntimeerde] bij in kort geding gewezen vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 22 oktober 2013 veroordeeld om binnen drie dagen na betekening van het vonnis opdracht te geven aan [Z] tot herstel van de beschadigde (boven)vloer van de bedrijfsruimte conform de offerte van 22 februari 2013, zulks op straffe van een dwangsom. Dat vonnis is in hoger beroep door dit hof bekrachtigd bij arrest van 20 mei 2014.
2.8.
Bij brieven van onder meer 5 juni 2014 en 24 juni 2014 heeft [geïntimeerde] [appellant] gesommeerd over te gaan tot betaling van de achterstallige huur en voorts de buitengerechtelijke kosten aangezegd.
3.Beoordeling
3.1.
[geïntimeerde] heeft in de eerste aanleg van deze procedure gevorderd, samengevat, dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, alsmede tot betaling van de tot en met 31 juli 2014 ontstane huurachterstand van € 3.597,78, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand en buitengerechtelijke incassokosten en voorts tot betaling van een vergoeding gelijk aan de huurprijs per maand tot de dag van ontruiming.
In reconventie vorderde [appellant] veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 7.210,= ter zake van door hem geleden schade, vergoeding van overige door hem geleden schade, op te maken bij staat, en veroordeling van [geïntimeerde] om [Z] opdracht te geven om de beschadigde betonvloer van het gehuurde te herstellen overeenkomstig de offerte van [Z] van 22 februari 2013, op straffe van verbeurte van een dwangsom.
3.2.
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld om binnen één maand na de betekening van het vonnis de gevorderde huurachterstand tot en met 31 juli 2014 te betalen, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand en met de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.
Uitsluitend voor het geval [appellant] niet volledig aan deze veroordeling zou voldoen en hij binnen één maand na de datum van het vonnis niet alle tot op dat moment vervallen huurtermijnen zou hebben voldaan, heeft de kantonrechter de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van een gebruiksvergoeding tot de dag van ontruiming.
[appellant] is belast met de gedingkosten in conventie en in reconventie, met dien verstande dat de kosten in reconventie zijn begroot op nihil. Het meer of anders gevorderde, waaronder de vordering in reconventie van [appellant] , is afgewezen.
3.3.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op. Zijn in hoger beroep (nader) gewijzigde eis, luidt, samengevat en voor zover hier van belang, als volgt:
( i) veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 7.210,=, te vermeerderen met wettelijke handelsrente vanaf 14 oktober 2014, alsmede verwijzing naar de schadestaat procedure ter zake van overige door [appellant] geleden schade als gevolg van wanprestatie van [geïntimeerde] ;
(ii) verklaring voor recht dat de huurprijs van de bedrijfsruimte aan de [adres 2] , parterre, met ingang van de maand februari 2012 wordt bepaald op 50% van de jaarlijks verschuldigde huurprijs, ‘tot aan het tijdstip waarop de werkzaamheden als hiervoor omschreven onder B zijn uitgevoerd’;
(iii) veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van het bedrag van € 10.239,61, dat [appellant] tot en met oktober 2015 ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 14 oktober 2015;
(iv) veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van het bedrag dat [appellant] met ingang van 1 november 2015 tot aan het tijdstip van het te wijzen arrest teveel aan huurbedragen heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over deze
bedragen;
( v) veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van € 618,36 ter zake van de door hem over de maanden september en oktober 2012 teveel betaalde (volledige) huur, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 november 2012.
3.4.
Grief II (voor zover onder 2.1 nog niet behandeld) en grief III lenen zich voor gezamenlijke behandeling. [appellant] heeft aan deze grieven, mede gelet op zijn nadere toelichting bij pleidooi (pleitnota, bladzijde 9/10), ten grondslag gelegd dat Wallbros de voor de gehele bedrijfsruimte gesloten huurovereenkomst eind 2001 in onderling overleg met [appellant] heeft beëindigd, waartoe Wallbros als enig verhuurder van beide panden bevoegd was, ook met betrekking tot het sinds 1998 aan [geïntimeerde] toebehorende appartementsrecht [adres 2] . [appellant] heeft tot en met 2002 de huur aan Wallbros voldaan. Dat veranderde pas toen [geïntimeerde] hem per brief liet weten dat [appellant] vanaf 1 januari 2003 de huur aan [geïntimeerde] moest gaan overmaken. Omdat [geïntimeerde] , ondanks daartoe strekkende verzoeken van [appellant] heeft nagelaten een schriftelijke huurovereenkomst met betrekking tot [adres 2] op te stellen, wordt de huurrelatie tussen partijen (slechts) beheerst door de inhoud van de wet. [appellant] stelt zich daarom op het standpunt dat [geïntimeerde] geen aanspraak kan maken op betaling van contractuele rente, noch op het voldoen van de huur bij vooruitbetaling.
3.5.
Grief II (voor zover hier nog aan de orde) en grief III falen. Vast staat dat de beëindiging van de huurovereenkomst door Wallbros, waarop [appellant] zich wenst te beroepen tegenover [geïntimeerde] , heeft plaatsgevonden nadat Wallbros [adres 2] aan [geïntimeerde] had verkocht. Die beëindiging heeft rechtens geen effect in de relatie tussen [appellant] en [geïntimeerde] . Door de verkoop van [adres 2] is [geïntimeerde] opvolgend verhuurder van [appellant] geworden met betrekking tot de bedrijfsruimte, voor zover gelegen in dat appartementsrecht. Sinds de verkoop van [adres 2] aan [geïntimeerde] heeft [appellant] dus twee verhuurders voor de, een geheel uitmakende, bedrijfsruimte waarin hij zijn garage exploiteert. De omstandigheid dat Wallbros vóór de verkoop aan [geïntimeerde] de enige verhuurder was van de bedrijfsruimte, betekent niet dat zij ná die verkoop nog bevoegd was de huurovereenkomst met betrekking tot [adres 2] te beëindigen. Dat zou anders zijn geweest als zij daartoe bijvoorbeeld de opdracht of volmacht had gekregen van [geïntimeerde] , maar dat dat het geval is geweest heeft [appellant] niet gesteld. Ook overigens heeft [appellant] geen feiten of omstandigheden gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat Wallbros bevoegd was de huurovereenkomst met betrekking tot het aan [geïntimeerde] verkochte appartementsrecht te beëindigen. De oorspronkelijke huurovereenkomst is dus (nog steeds) geldig voor de bedrijfsruimte voor zover gelegen in het appartementsrecht [adres 2] , met dien verstande dat [geïntimeerde] en [appellant] daarvoor een (aangepaste) huurprijs zijn overeengekomen van (ten tijde van de inleidende dagvaarding) € 645,86 per maand. De conclusie hiervan is dat de (overige) contractsbepalingen van de (oorspronkelijk voor de gehele bedrijfsruimte geldende) huurovereenkomst tussen partijen onverkort van toepassing zijn en daarmee ook de algemene bepalingen huur bedrijfsruimte, waarnaar deze huurovereenkomst verwijst. Op grond van deze huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen dient [appellant] de maandhuur bij vooruitbetaling te voldoen en is hij bij wanbetaling de contractuele rente aan [geïntimeerde] verschuldigd.
3.6.
Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep is gebleken dat niet valt uit te sluiten dat zowel de vordering tot vergoeding van schade als de gevorderde huurprijsvermindering (3.3 (i) en (ii)) in een van de drie ten tijde van het pleidooi in hoger beroep bij de kantonrechter tussen partijen aanhangige procedures in enigerlei vorm (vordering/verweer) aan de orde is. In verband met het daardoor reële risico van tegenstrijdige beslissingen kan het hof thans niet beslissen op deze vorderingen, en gelet op de onderlinge samenhang, evenmin op de overige onder 3.3 genoemde vorderingen en de nog niet besproken grieven, zolang in dit hoger beroep niet duidelijk is geworden welke vorderingen/verzoeken/verweren in de diverse tussen partijen bij de kantonrechter lopende, dan wel met een eindvonnis geëindigde procedures, ter beslissing zijn voorgelegd. [appellant] zal daarom in de gelegenheid worden gesteld bij akte duidelijk te maken welke vorderingen/verzoeken/verweren in welke procedure ter beslissing aan de kantonrechter zijn voorgelegd en daarbij de relevante processtukken uit de tussen partijen aanhangige of inmiddels afgeronde procedures bij de kantonrechter in het geding te brengen, alsmede de in die procedures inmiddels door de kantonrechter gewezen/gegeven vonnissen/beschikkingen. [geïntimeerde] kan vervolgens een antwoordakte nemen.
3.7.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 2 mei 2017 voor het nemen van een akte door [appellant] als bedoeld onder 3.6, waarna [geïntimeerde] een antwoordakte zal mogen nemen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, C. Uriot en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 april 2017.