Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.194.068/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4504810 CV EXPL 15-26843
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 maart 2017 (bij vervroeging)
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. E.V. Brunings te Amsterdam,
tegen
STICHTING STADGENOOT,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en Stadgenoot genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 13 mei 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 15 april 2016 (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Stadgenoot als eiseres en [appellant] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met een productie;
- memorie van antwoord, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en Stadgenoot alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vordering, althans deze zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Stadgenoot in de kosten van het geding in beide instanties.
Stadgenoot heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [appellant] in de (na)kosten van - zo begrijpt het hof - het hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
2.1.
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis, onder 1.1 tot en met 1.9, een aantal feiten tot uitgangspunt genomen. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat deze feiten ook het hof tot uitgangspunt dienen. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.1.
Per 14 april 2010 heeft (de rechtsvoorgangster van) Stadgenoot op grond van een “Tijdelijke huurovereenkomst zelfstandige woonruimte ex artikel 15 en 16 Leegstandswet” de haar toebehorende woning aan de [adres] (hierna: de woning) aan [appellant] verhuurd.
2.1.2.
Voor de woning heeft het college van B en W van de gemeente Amsterdam (verder: de gemeente) op 19 maart 2010 een vergunning op de voet van de Leegstandwet verleend voor de periode van 23 maart 2010 tot 23 maart 2012. Deze vergunning is nadien een aantal keer verlengd, laatstelijk tot 23 maart 2016.
2.1.3.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte (versie 2009) van de rechtsvoorgangster van Stadgenoot (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing.
2.1.4.
In de artikelen 8.3 en 8.7 van de algemene voorwaarden is, voor zover thans van belang, bepaald dat de huurder gehouden is het gehuurde zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te hebben (8.3) en dat het de huurder niet is toegestaan, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder, het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan een of meer derden in gebruik af te staan (8.7).
2.1.5.
In artikel 4 van de huuroverkomst is onder meer bepaald dat de overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van minimaal zes maanden en - in afwijking van het bepaalde in de artikelen 14.1 en 15.1 van de algemene voorwaarden - door elk der partijen kan worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs geldende dag, met inachtneming van een opzegtermijn van één maand door de huurder en van drie maanden door de verhuurder.
2.1.6.
Bij aangetekende brief van 23 maart 2015 heeft Stadgenoot de huurovereen- komst opgezegd tegen 25 juni 2015.
2.1.7.
De advocaat van [appellant] heeft bij e-mail van 22 juni 2015 aan Stadgenoot meegedeeld dat [appellant] niet tot oplevering van de woning zal overgaan. De reden hiervoor is dat de opzegging dient te worden aangemerkt als misbruik van recht, althans als handelen in strijd met het recht, omdat de huurovereenkomst uitsluitend is opgezegd vanwege een onjuist vermoeden van woonfraude en er geen enkel bezwaar bestaat tegen voortzetting van de huurovereenkomst tot de einddatum van de vergunning op grond waarvan tijdelijk mag worden verhuurd, te weten 23 maart 2016. Hierna hebben partijen in verdere correspondentie hun standpunten herhaald.
3.Beoordeling
3.1.
Stadgenoot heeft [appellant] op 15 september 2015 gedagvaard en (onder meer) gevorderd dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen op 25 juni 2015 is geëindigd en [appellant] zal veroordelen om de woning te ontruimen. Deze vorderingen zijn bij het bestreden vonnis door de kantonrechter toegewezen.
3.2.
Met zijn grief komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat - kort gezegd - [appellant] niet kan worden gevolgd in zijn betoog dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of dat Stadgenoot misbruik van recht heeft gemaakt, zodat Stadgenoot op grond van artikel 4 van de huurovereenkomst gerechtigd was de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden op te zeggen, waardoor die overeenkomst op 25 juni 2015 is geëindigd.
3.3.
[appellant] heeft in de toelichting bij zijn grief aangevoerd dat Stadgenoot op geen enkele wijze aannemelijk heeft gemaakt dat zij een zo zwaarwegend belang heeft bij het terugkrijgen van de woning op korte termijn dat het belang van [appellant] te beschikken over eigen woonruimte daarvoor moet wijken. Dat is echter niet de in deze aan te leggen maatstaf. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis, onder 5,
- tegen welke overweging door [appellant] geen grief is gericht - terecht voorop gesteld dat uit de huurovereenkomst duidelijk blijkt dat deze tijdelijk is aangegaan op grond van artikel 15 en 16 van de Leegstandwet. Om die reden zijn op de huurovereenkomst niet van toepassing de dwingendrechtelijke bepalingen van boek 7, titel 4, afdeling 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW) - dus ook niet de beëindigingsgronden van artikel 7:274 BW - en kon Stadgenoot de huurovereenkomst overeenkomstig het bepaalde in artikel 4 van deze overeenkomst opzeggen, tenzij die opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof zal dit eveneens tot uitgangspunt nemen.
3.4.
[appellant] heeft ter onderbouwing van zijn betoog dat de opzegging van de huurovereenkomst door Stadgenoot naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, althans dat Stadgenoot daarmee misbruik van bevoegdheid maakt, onder meer aangevoerd dat die opzegging willekeurig was. Dit is volgens [appellant] het geval omdat van alle huurders in het appartementencomplex alleen de met hem gesloten huurovereenkomst is opgezegd, kennelijk vanwege het bij Stadgenoot bestaande vermoeden dat hij de woning niet zelf bewoonde en aan derden in gebruik heeft gegeven. Dat vermoeden heeft Stadgenoot zijns inziens op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt.
3.5.
Dat het in de onderhavige zaak om een woning gaat die tijdelijk is verhuurd op grond van de Leegstandwet, laat onverlet dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot die woning kan worden opgezegd op een grond die geen betrekking heeft op aan de woning te verrichten renovatiewerkzaamheden. Hoewel hiervan in de opzegbrief niet wordt gerept, heeft Stadgenoot de huurovereenkomst (mede) opgezegd in verband met woonfraude die door [appellant] zou zijn gepleegd, hetgeen door Stadgenoot in de memorie van antwoord met zoveel woorden wordt bevestigd.
3.6.
Stadgenoot stelt dat [appellant] de woning zonder haar toestemming aan derden, in ieder geval aan zijn schoondochter [A] (en haar kinderen), in gebruik heeft gegeven en zelf zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft. In de inleidende dagvaarding heeft Stadgenoot daartoe naar voren gebracht dat er na de opzegging diverse malen contact is geweest tussen Stadgenoot en [A] en dat [A] aan Stadgenoot heeft meegedeeld dat zij in afwezigheid van [appellant] gebruik maakt van de woning, dat zij de woning zal verlaten omdat zij elders woonruimte heeft gevonden en dat er niemand in de woning zal achterblijven. Ook heeft Stadgenoot aangevoerd dat uit het door haar in de Basisregistratie Personen (BRP), voorheen Gemeentelijke Basisadministratie, verrichte onderzoek is gebleken dat [appellant] op 27 mei 2015 van het adres van de woning is uitgeschreven en naar een onbekende bestemming is vertrokken en dat ook [A] en haar kinderen inmiddels van dat adres zijn uitgeschreven. Daarnaast heeft een medewerker woonfraude bij Stadgenoot tijdens de comparitie van partijen in eerste aanleg op 16 maart 2016 verklaard dat hij meermalen een huisbezoek heeft afgelegd en in de woning altijd [A] aantrof en nooit [appellant] .
3.7.
[appellant] heeft in de conclusie van antwoord hiertegen ingebracht dat hij zijn zoon, [B] , diens partner [A] en hun drie kleine kinderen gedurende enige tijd heeft opgevangen, omdat zij op een bepaald moment niet meer over eigen woonruimte beschikten. Tevens heeft hij aangevoerd dat hij na het overlijden op 9 april 2015 van zijn in Suriname woonachtige moeder op 13 april 2015 naar Suriname is afgereisd en daar tot medio september 2015 is gebleven in verband met andere droeve familieomstandigheden, waaronder het bieden van steun aan zijn enige in Suriname woonachtige zus wier man al geruime tijd wordt vermist. Ten aanzien van zijn uitschrijving uit de BRP per 27 mei 2015 heeft hij betoogd dat die het gevolg is van de omstandigheid dat hij door zijn verblijf in Suriname niet tijdig heeft kunnen voldoen aan een verzoek van de gemeente om bepaalde stukken over te leggen en dat de gemeente hem buiten de bezwaarprocedure om weer heeft geregistreerd als ingeschreven op het adres van de woning.
3.8.
Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] (met het voorgaande) de stellingen van Stadgenoot - zoals hiervoor onder 3.6. weergegeven - onvoldoende (gemotiveerd) weersproken. Hierbij neemt het hof in het bijzonder in aanmerking dat [appellant] heeft erkend dat hij zijn woning aan derden in gebruik heeft gegeven (in ieder geval: ook) in een periode waarin hij zelf niet in de woning verbleef. Indien hij meent dat hij daartoe gerechtigd was, had het op zijn weg gelegen om concrete feiten en omstandigheden aan te dragen waaruit dit zou kunnen volgen. Ook is hetgeen [appellant] over de uitschrijving uit de BRP heeft aangevoerd niet overtuigend genoeg om te concluderen dat die uitschrijving slechts op een administratieve fout berust. Bij gebreke van een voldoende (gemotiveerde) betwisting van de zijde van [appellant] , moet daarom van het door Stadgenoot gestelde worden uitgegaan. Met Stadgenoot is het hof van oordeel dat op grond daarvan kan worden geconcludeerd dat [appellant] in strijd met het bepaalde in artikel 8.3 en 8.7 van de algemene voorwaarden heeft gehandeld.
3.9.
Nu is komen vast te staan dat [appellant] (zakelijk weergegeven) woonfraude heeft gepleegd, is het naar het oordeel van het hof naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat Stadgenoot de huurovereenkomst met [appellant] heeft opgezegd. Hetgeen [appellant] (in hoger beroep) heeft aangevoerd over het nog steeds niet zijn aangevangen van de renovatie kan, wat daarvan verder ook zij, niet tot een ander oordeel leiden en behoeft derhalve geen bespreking.
3.10.
De slotsom is dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de (na)kosten van het hoger beroep worden verwezen.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het appel, aan de zijde van Stadgenoot gevallen en tot op heden begroot op € 718,- voor verschotten en € 894,- voor salaris en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart dit arrest ten aanzien van deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C.W. Rang en M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2017.