ECLI:NL:GHAMS:2016:763

• Datum uitspraak: 1 maart 2016
• Publicatiedatum: 3 maart 2016
• Zaaknummer: 200.172.689/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.J.M. Smit; C.C. Meijer; E.M. Polak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over de acceptatie van een nieuwe huurder na vertrek van de oorspronkelijke huurder zonder opzegging

In deze zaak gaat het om een huurgeschil tussen [X] B.V. en de geïntimeerden, waarbij [X] B.V. in hoger beroep is gekomen van eerdere vonnissen van de kantonrechter in Amsterdam. De zaak betreft de huurovereenkomst van een woning die oorspronkelijk door [geïntimeerde sr sub 1] werd gehuurd. Na zijn vertrek zonder opzegging, heeft [geïntimeerde jr sub 2] het pand bewoond. [X] B.V. stelt dat er geen huurovereenkomst met [geïntimeerde jr sub 2] is gesloten en vordert ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde sr sub 1] en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter heeft in eerdere vonnissen geoordeeld dat [geïntimeerde jr sub 2] als huurder is geaccepteerd, wat door [X] B.V. wordt betwist. Het hof oordeelt dat [X] B.V. niet in het tegenbewijs is geslaagd en bevestigt de eerdere oordelen van de kantonrechter. Het hof verklaart [X] B.V. niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen eerdere tussenvonnissen en vernietigt het vonnis voor zover het de verklaring voor recht jegens [geïntimeerde sub 3] betreft, maar bekrachtigt de overige beslissingen. De proceskosten worden toegewezen aan de geïntimeerden.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.172.689/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 2243215 CV EXPL 13-20132

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 maart 2016

inzake

[X] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] , gemeente [gemeente ] ,

appellante,

advocaat: mr. P.J. Sandberg te Amsterdam,

tegen

1. [geïntimeerde sr sub 1] ,

wonend te [woonplaats 1] , gemeente [gemeente ] ,

2. [geïntimeerde jr sub 2] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

3. [geïntimeerde sub 3] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

geïntimeerden,

advocaat: J.A. Tuinman te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna afzonderlijk aangeduid als [X] BV, [geïntimeerde sr sub 1] , [geïntimeerde jr sub 2] en [geïntimeerde sub 3] . Geïntimeerden sub 1 en 2 worden gezamenlijk ook [geïntimeerden sub 1 en sub 2] genoemd.

[X] BV is bij dagvaarding van 19 juni 2015 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 27 december 2013, 7 maart 2014, 18 juli 2014, 24 oktober 2014 en 29 mei 2015, onder bovenstaand zaaknummer gewezen tussen [X] BV als eiseres in conventie/verweerster in reconventie enerzijds en [geïntimeerde sr sub 1] als gedaagde en [geïntimeerde jr sub 2] als gevoegde partij/eiser in reconventie anderzijds.

Geïntimeerden hebben een exploot van anticipatie uitgebracht.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[X] BV heeft geconcludeerd dat het hof de vonnissen, waarvan beroep, zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde sr sub 1] en ontruiming van het gehuurde door geïntimeerden zal toewijzen, en, naar het hof begrijpt, de door de kantonrechter toegewezen verklaring voor recht zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

Geïntimeerden hebben geconcludeerd tot verwerping van het hoger beroep, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en uitvoerbaar bij voorraad.

[X] BV heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2. Feiten

2. De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis van 24 oktober 2014 (hierna: het tussenvonnis) onder het kopje “feiten” een aantal feiten vastgesteld. Tegen die vaststelling is geen grief gericht. Het hof zal deze feiten ook als uitgangspunt nemen, aangevuld met andere feiten die als erkend dan wel niet (voldoende) betwist zijn komen vast te staan.

3. Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak - samengevat en voor zover in hoger beroep van belang - om het volgende.

3.1.1

[X] BV is eigenaresse van het pand aan de [adres] (hierna ook: het pand).

3.1.2

[geïntimeerde sr sub 1] is, nadat hij eerst een kamer in het pand huurde, omstreeks 1987 de tweede verdieping en later ook de zolder van het pand gaan huren (hierna: het gehuurde). Partijen beschikken niet (meer) over een schriftelijke huurovereenkomst.

3.1.3

In 1989 is [geïntimeerde jr sub 2] in het gehuurde komen wonen.

3.1.4

Omstreeks 1992 dan wel 1994 is [geïntimeerde sr sub 1] uit het gehuurde verhuisd. [geïntimeerde jr sub 2] is in het gehuurde achtergebleven.

3.1.5

In januari 2000 is [geïntimeerde sub 3] , vriendin van [geïntimeerde jr sub 2] , in het gehuurde komen

wonen. Daar zijn in de loop der tijd hun drie kinderen bijgekomen.

3.2

[X] BV vordert - kort gezegd - de ontbinding van de tussen haar en [geïntimeerde sr sub 1] gesloten huurovereenkomst van de woning met veroordeling van (in eerste aanleg: [geïntimeerde sr sub 1] en thans in appel) geïntimeerden om het gehuurde te ontruimen.

3.2.1

[X] BV stelt hiertoe dat [geïntimeerde sr sub 1] het gehuurde metterwoon heeft verlaten zonder de huurovereenkomst op te zeggen en zonder het gehuurde leeg en ontruimd aan haar op te leveren. Gebleken is dat het gehuurde thans wordt bewoond door [geïntimeerde jr sub 2] en zijn gezin, terwijl [X] BV met [geïntimeerde jr sub 2] geen huurovereenkomst heeft gesloten en ook niet bereid is een huurovereenkomst met hem aan te gaan, althans niet tegen de huidige voorwaarden. Aangezien [geïntimeerde sr sub 1] zich niet als goed huurder heeft gedragen, is sprake van wanprestatie en dient de huurovereenkomst te worden ontbonden, aldus nog steeds [X] BV.

3.3

De kantonrechter heeft bij het tussenvonnis overwogen dat, gelet op de omstandigheid dat vanaf (omstreeks) 1992/1994 [geïntimeerde jr sub 2] (en niet [geïntimeerde sr sub 1] ) de contacten met [X] BV en/of haar beheerder heeft onderhouden en dat voorts vanaf 18 juli 1994 alle correspondentie van (de beheerder van) [X] BV aan [geïntimeerde jr sub 2] was gericht, hij voorshands bewezen acht dat [X] BV (in ieder geval) vanaf 1994 [geïntimeerde jr sub 2] als huurder heeft geaccepteerd. De kantonrechter heeft [X] BV toegelaten tot het leveren van tegenbewijs.

3.4

Na bewijslevering heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis van 29 mei 2015 (hierna ook: het eindvonnis) geoordeeld dat [X] BV niet in het haar opgedragen tegenbewijs is geslaagd en de vorderingen van [X] BV in conventie afgewezen. De door [geïntimeerde jr sub 2] in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat tussen enerzijds [X] BV en anderzijds [geïntimeerde jr sub 2] en [geïntimeerde sub 3] een huurovereenkomst voor het gehuurde bestaat, heeft de kantonrechter toegewezen.

3.5

Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [X] BV op met tien grieven.

3.6

Tegen de tussenvonnissen van 27 december 2013, 7 maart 2014 en 18 juli 2014 heeft [X] BV geen grieven gericht, zodat zij in het hoger beroep tegen deze tussenvonnissen niet-ontvankelijk zal worden verklaard.

3.7

De
grieven 2 tot en met 4 zijn gericht tegen de overwegingen in het tussenvonnis zoals hiervoor onder 3.3 weergegeven, en lenen zich voor gezamenlijke behandeling. [X] BV voert daarmee aan dat zij ervan uitging dat de huurovereenkomst met een persoon genaamd [familienaam geïntimeerden sub 1 en sub 2] was gesloten en steeds door dezelfde persoon is voortgezet en dat zij er niet van op de hoogte was dat in 1992/1994 [geïntimeerde jr sub 2] feitelijk de plaats van [geïntimeerde sr sub 1] heeft ingenomen. Volgens [X] BV kan aan de stellingen en verklaringen van [geïntimeerden sub 1 en sub 2] geen bewijs worden ontleend dat zij met dat laatste heeft ingestemd.

Dat [geïntimeerde jr sub 2] contacten met [X] BV heeft onderhouden maakt niet dat tussen hen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. De kantonrechter heeft het bewijsrecht onjuist toegepast en had niet [X] BV met tegenbewijs moeten belasten maar [geïntimeerde sr sub 1] moeten laten bewijzen dat de met hem gesloten huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd en [geïntimeerde jr sub 2] dat met hem een huurovereenkomst is aangegaan, aldus [X] BV. Aan zijn beslissing heeft de kantonrechter ten onrechte mede ten grondslag gelegd dat vanaf 19 juli 1994 alle correspondentie aan [geïntimeerde jr sub 2] (“ [geïntimeerde jr sub 2] ”) was gericht. Met het in 1994 wijzigen van de adressering/aanpassing van initialen in haar administratie van “ [geïntimeerde sr sub 1] ” in “ [geïntimeerde jr sub 2] ” heeft [X] BV niet bedoeld uitdrukking te geven aan haar akkoord ten aanzien van het beëindigen van de huurovereenkomst met [geïntimeerde sr sub 1] en het aangaan van een huurovereenkomst met [geïntimeerde jr sub 2] . Voor een aanpassing van initialen c.q. een verzoek om overdracht van de positie van huurder had overleg tussen de eigenaren moeten plaatsvinden, zou [X] BV hebben gevraagd om een schriftelijk verzoek, zou vervolgens contact met de gemeente zijn opgenomen om voor [geïntimeerde jr sub 2] een vergunning te verkrijgen en zou ten slotte een schriftelijke huurovereenkomst zijn opgesteld, hetgeen allemaal niet is geschied, aldus nog steeds [X] BV.

3.7.1

Het hof stelt voorop dat sinds [geïntimeerde jr sub 2] zijn intrek in het gehuurde heeft genomen tot de aanvang van deze procedure (meer dan) twintig jaar zijn verstreken. Vast staat dat [X] BV vanaf 19 juli 1994 de adressering van correspondentie heeft gewijzigd van [geïntimeerde sr sub 1] (de eerste voorletter en de achternaam van [geïntimeerde sr sub 1] ) in [geïntimeerde jr sub 2] (de volledige initialen van [geïntimeerde jr sub 2] ). [geïntimeerde jr sub 2] betaalt sedert 1994 de huur. Sedert 1994 heeft uitsluitend [geïntimeerde jr sub 2] contacten met [X] BV onderhouden, [geïntimeerde sr sub 1] dus niet. Dit een en ander volstaat om voorshands te oordelen, zoals de kantonrechter heeft gedaan, dat [X] BV met het overnemen van de huur door [geïntimeerde jr sub 2] heeft ingestemd, behoudens te leveren tegenbewijs. Hierop stuit dit onderdeel van de grieven af.

3.7.2

Voor zover deze grieven zich richten tegen de toepassing van het bewijsrecht door de kantonrechter, miskent [X] BV blijkens zijn op de grieven gegeven toelichting wat de functie is van het door haar te leveren tegenbewijs. Die functie is
niet , zoals [X] BV kennelijk veronderstelt, dat [geïntimeerde jr sub 2] (extra) bewijs moet leveren dat [X] BV een huurovereenkomst is aangegaan met hem c.q. dat hij door [X] BV als huurder was geaccepteerd. Dit heeft de kantonrechter nu juist voorshands bewezen geacht. De functie van tegenbewijs is in dit geval [X] BV in de gelegenheid stellen dit voorshands (door [geïntimeerden sub 1 en sub 2] ) bewezen geachte feit te ontkrachten.

3.7.3

De grieven tegen het tussenvonnis falen.

3.8

De
grieven 5 tot en met 8 zijn gericht tegen het eindvonnis en lenen zich ook voor gezamenlijke behandeling. Volgens [X] BV heeft de kantonrechter ten onrechte overwogen dat met de verschillende getuigenverklaringen niet het tegenbewijs is geleverd tegen de voorshands bewezen geachte stelling dat [X] BV [geïntimeerde jr sub 2] vanaf 1994 als huurder heeft geaccepteerd. Uit de wijziging in het aanschrijven van de huurder blijkt geen wilsovereenstemming. Deze wilsovereenstemming kan evenmin worden afgeleid uit de contacten tussen de beheerder of technisch medewerkers van [X] BV en [geïntimeerde jr sub 2] . Ook is onjuist het oordeel van de kantonrechter dat niet valt uit te sluiten dat [Y] of een andere vertegenwoordiger van [X] BV [geïntimeerde jr sub 2] als huurder heeft geaccepteerd. [X] (en niet [Y] ) was belast met de huurcontracten en hij had een eventuele huurderswisseling tussen vader en zoon [familienaam geïntimeerden sub 1 en sub 2] moeten goedkeuren, terwijl hij nu juist heeft verklaard dat niet te hebben gedaan. Ten slotte verwijst de kantonrechter ten onrechte naar het feit dat [geïntimeerde jr sub 2] herhaaldelijk bezwaar heeft gemaakt tegen de aangezegde huurverhoging en dat hij zich daarmee kenbaar heeft gemaakt bij de huurcommissie zonder dat dit tot problemen van de zijde van de GDH heeft geleid. Volgens [X] BV was [geïntimeerde jr sub 2] bij de huurcommissie aanwezig als zoon en vertrouwensman van de huurder, zijn vader, [geïntimeerde sr sub 1] . Bovendien hebben huurcommissie en de GDH niets met elkaar te maken, aldus nog steeds [X] BV.

3.8.1

Het hof stelt vast dat de grieven deels overlappen met de onder 3.7 behandelde en verworpen grieven, zodat zij in zoverre het lot van die grieven delen en geen verdere behandeling behoeven. Ook overigens hebben de grieven geen succes, waaromtrent het hof als volgt overweegt.

3.8.2

Gelet op het hiervoor onder 3.7.1 overwogene, was het aan [X] BV tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling dat zij [geïntimeerde jr sub 2] vanaf 1994 als huurder heeft geaccepteerd. Anders gezegd, [X] BV diende het voorshands door [geïntimeerden sub 1 en sub 2] geleverde bewijs te ontzenuwen. Naar de kantonrechter op goede gronden heeft overwogen, die het hof overneemt en tot de zijne maakt, is [X] BV daarin niet geslaagd. [X] BV betoogt wel dat zij in geval van een huurderswisseling voor een schriftelijke weergave van eventuele aanpassingen zorgt, maar feit is dat in deze zaak ook de schriftelijke huurovereenkomst ontbreekt die volgens [X] BV wel bestaat, namelijk die met [geïntimeerde sr sub 1] . Onbestreden hebben [geïntimeerden sub 1 en sub 2] reeds in eerste aanleg aangevoerd dat ook een andere huurder van [X] BV niet over een schriftelijke huurovereenkomst beschikt. De administratie van [X] BV is derhalve kennelijk niet sluitend, zodat het hof geen conclusies kan verbinden aan het gegeven dat haar administratie over de huurderswissel zwijgt. Over het onbetwiste feit dat vanaf 1994 post van [X] BV met betrekking tot het gehuurde op naam van [geïntimeerde jr sub 2] (en niet [geïntimeerde sr sub 1] ) werd gesteld, heeft de betreffende getuige, [getuige] , het betoog van [X] BV dat zij, volgens [X] BV destijds haar secretaresse, daarmee eigener beweging een onvolledigheid in de tenaamstelling van de correspondentie heeft willen herstellen, niet bevestigd. Voorts acht het hof het ongeloofwaardig dat de feitelijke situatie betreffende het gehuurde zich al die jaren volledig aan de waarneming van [X] BV zou hebben onttrokken, terwijl – onbestreden – de beheerder en technisch medewerkers van [X] BV meermalen contact met [geïntimeerde jr sub 2] hebben gehad. Dat [geïntimeerde jr sub 2] bij die contacten zonder uitzondering slechts als vertegenwoordiger van zijn vader is opgetreden, heeft [X] BV niet geconcretiseerd of nader onderbouwd.

Waar [X] BV grieft tegen het oordeel van de kantonrechter dat
niet valt uit te sluiten [cursivering hof] dat [Y] of een andere vertegenwoordiger van [X] BV [geïntimeerde jr sub 2] als huurder heeft geaccepteerd, miskent zij dat dit oordeel moet worden geplaatst in de sleutel van het (door haar niet geleverde) tegenbewijs en dat [geïntimeerde jr sub 2] het tot stand komen van de huurovereenkomst nu juist niet behoefde te bewijzen. Ten slotte heeft [X] BV onvoldoende ontzenuwd dat [geïntimeerde jr sub 2] meerdere malen op eigen naam bezwaar heeft gemaakt tegen de aangezegde huurverhoging en zich daarmee bij de huurcommissie kenbaar heeft gemaakt, welke omstandigheid (eveneens) wijst op diens huurderschap. Evenmin is [X] BV erin geslaagd gemotiveerd te weerleggen dat de aanwezigheid van [geïntimeerde jr sub 2] in het gehuurde niet tot problemen bij de GDH heeft geleid. De grieven falen.

3.9

Met
grief 9 betoogt [X] BV dat de kantonrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde sr sub 1] ten onrechte heeft afgewezen. Deze huurovereenkomst is niet formeel beëindigd, aldus [X] BV.

3.9.1

Uit het hiervoor overwogene volgt dat de gevorderde en door de kantonrechter toegewezen verklaring voor recht tot het bestaan van een huurovereenkomst tussen [X] BV en [geïntimeerde jr sub 2] in beroep in stand blijft. Dit brengt met zich dat tussen [X] BV en [geïntimeerde sr sub 1] (dus) geen huurovereenkomst meer bestaat zodat [X] BV geen belang meer heeft bij ontbinding daarvan, te minder omdat [geïntimeerde sr sub 1] het gehuurde niet meer bewoont. De kantonrechter heeft de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde sr sub 1] terecht afgewezen. De grief faalt.

3.1

De kantonrechter heeft de door [geïntimeerde jr sub 2] gevorderde verklaring voor recht, dat tussen [X] BV en (ook) [geïntimeerde sub 3] een huurovereenkomst bestaat, toegewezen. Daartegen is
grief 1 gericht. Daartoe voert [X] BV aan dat niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerde sub 3] rechtstreeks, zelfstandig, een huurovereenkomst met haar is aangegaan. Evenmin heeft [geïntimeerde sub 3] , die in eerste aanleg geen procespartij was, met [geïntimeerde jr sub 2] een gemeenschappelijk verzoek tot medehuurderschap gedaan, als voorzien in artikel 7:267 BW. Derhalve dient “het verzoek van [geïntimeerde jr sub 2] tot medehuurderschap van [geïntimeerde sub 3] ” te worden afgewezen. Uit veiligheidsoverwegingen is [geïntimeerde sub 3] , hoewel geen procespartij in eerste aanleg, in hoger beroep mede gedagvaard, aldus nog steeds [X] BV.

3.10.1

Zoals [X] BV zelf aanvoert, was [geïntimeerde sub 3] geen procespartij in eerste aanleg, zodat [X] BV in haar hoger beroep tegen [geïntimeerde sub 3] niet-ontvankelijk moet worden verklaard.

3.10.2

De grief slaagt. Naar geïntimeerden zelf erkennen, is de vordering van [geïntimeerde jr sub 2] niet een vordering tot medehuurderschap op grond van artikel 7:267 BW maar een verklaring voor recht, die (mede) inhoudt dat tussen [X] BV en [geïntimeerde sub 3] een huurovereenkomst bestaat. Nu evenwel niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerde sub 3] zelf een huurovereenkomst met [X] BV heeft gesloten, kan zij niet als huurster worden aangemerkt.

Hoewel tussen partijen niet in geschil is dat [geïntimeerde sub 3] in het gehuurde haar hoofdverblijf heeft en met [geïntimeerde jr sub 2] een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert, is door hen (nog) geen gezamenlijke vordering tot medehuurderschap ex artikel 7:267 BW ingesteld. Zolang een dergelijke vordering niet is toegewezen, kan [geïntimeerde sub 3] niet als medehuurster gelden.

Dit betekent dat het eindvonnis moet worden vernietigd, voor zover daarbij de door [geïntimeerde jr sub 2] gevorderde verklaring voor recht jegens [geïntimeerde sub 3] is toegewezen.

3.11

De conclusie is dat (uitsluitend) grief 1 slaagt en het eindvonnis in zoverre zal worden vernietigd. Voor het overige zal - naast het tussenvonnis - het eindvonnis worden bekrachtigd, inclusief de proceskostenveroordeling, nu [X] BV - ook na vernietiging van de verklaring voor recht ter zake van [geïntimeerde sub 3] - in eerste aanleg overwegend in het ongelijk is gesteld. Dit geldt eveneens in hoger beroep, zodat [X] BV in de kosten daarvan zal worden veroordeeld. Daarmee is
grief 10 , die de proceskostenveroordeling in beide instanties aan de orde stelt, behandeld en verworpen. Het bewijsaanbod van [X] BV zal worden gepasseerd omdat dit niet is gebaseerd op voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.

4. Beslissing

Het hof:

verklaart [X] BV niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen de bestreden tussenvonnissen van 27 december 2013, 7 maart 2014 en 18 juli 2014;

verklaart [X] BV niet-ontvankelijk in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen [geïntimeerde sub 3] ;

vernietigt het bestreden vonnis van 29 mei 2015 voor zover daarbij de door [geïntimeerde jr sub 2] gevorderde verklaring voor recht jegens [geïntimeerde sub 3] is toegewezen en wijst deze vordering in zoverre alsnog af;

bekrachtigt het bestreden vonnis van 29 mei 2015 voor het overige, alsmede het bestreden tussenvonnis van 24 oktober 2014;

veroordeelt [X] BV in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van geïntimeerden tot op heden begroot op € 311,-- aan verschotten, € 894,-- voor salaris en € 131,-- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,-- voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, C.C. Meijer en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2016.