ECLI:NL:GHAMS:2016:5237

• Datum uitspraak: 6 december 2016
• Publicatiedatum: 9 december 2016
• Zaaknummer: 200.179.855/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.E. Molenaar; C.C. Meijer; E.M. Polak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Belangenafweging bij dringend eigen gebruik van huurwoning met kwetsbare oudere huurder

De zaak betreft een hoger beroep tegen een vonnis van de kantonrechter Amsterdam inzake de opzegging van een huurovereenkomst van een souterrain door de eigenaar wegens dringend eigen gebruik. De huurder, een 78-jarige vrouw, woont sinds 1974 in het souterrain en heeft een kwetsbare lichamelijke toestand en een uitgebreid sociaal netwerk in de buurt.

De eigenaar, die het pand sinds 2007 bezit en met een gezin bewoont, wenst het souterrain dringend voor eigen gebruik, mede vanwege ruimtegebrek en de aanwezigheid van een au pair. Ondanks meerdere voorstellen voor alternatieve woonruimte en een verhuisvergoeding, weigert de huurder te verhuizen.

Het hof stelt vast dat hoewel het dringend eigen gebruik aannemelijk is, de belangenafweging zwaarwegend uitvalt in het voordeel van de huurder. Haar hoge leeftijd, langdurige huur, kwetsbare gezondheid en het belang van haar sociale netwerk wegen zwaarder dan de belangen van de eigenaar. Daarom blijft de huurovereenkomst in stand en wordt het verzoek tot ontruiming afgewezen.

Het hof wijst het verzoek tot descente af, bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt de eigenaren in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitkomst: De huurovereenkomst blijft in stand vanwege het zwaarwegende belang van de oudere huurder, het verzoek tot ontruiming wordt afgewezen.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.179.855/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3679418 CV EXPL 14-34915

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 december 2016

inzake

1. [appellant sub 1]

2.
[appellante sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. T.A. Phijffer te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J.A. Tuinman,

aanvankelijk: mr. T.Q. de Booys te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Appellante worden hierna gezamenlijk [appellanten] en appellante sub 2 afzonderlijk [appellante sub 2] genoemd. Geïntimeerde wordt [geïntimeerde] genoemd.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 30 september 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 10 september 2015 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen hen als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- conclusie van antwoord, met producties.

- akte verzoek descente;

- antwoordakte verzoek descente.

[appellanten] hebben de zaak op 22 september 2016 doen bepleiten door mr. Phijffer voornoemd en [geïntimeerde] door mr. De Booys voornoemd, elk aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Bij die gelegenheid hebben partijen nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en samengevat en in de kern genomen - uitvoerbaar bij voorraad - hun vorderingen alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nasalaris.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten.

Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1 tot en met 1.4 de feiten vastgesteld die zij bij de beoordeling van deze zaak tot uitgangspunt heeft genomen. [appellanten] betogen met hun eerste grief onder meer dat de kantonrechter een te beperkt aantal feiten heeft vastgesteld, maar die grief faalt in zoverre. Ook het hof komt niet tot een andere feitenvaststelling, zodat de door de kantonrechter vastgestelde feiten, die niet in geschil zijn, derhalve ook het hof als uitgangspunt dienen. Die feiten zijn de volgende.

2.1

[geïntimeerde] , thans 78 jaar, huurt sinds 1974 het souterrain van het pand aan de

[adres] . De huur bedroeg ten tijde van het wijzen van het bestreden vonnis ongeveer € 230,- per maand.

2.2

[appellanten] zijn sinds 2007 eigenaar van het appartementsrecht met betrekking tot het souterrain, de bel-etage en de eerste verdieping van het pand. Zij bewonen de bel-etage en de eerste verdieping met hun drie kinderen van (ten tijde van het bestreden vonnis) 8, 6 en 4 jaar en een au pair. De verdiepingen hebben elk een oppervlakte van 70 m2.

2.3

Bij brief van 27 mei 2011, waarin zij refereren aan eerdere gesprekken, hebben [appellanten] [geïntimeerde] verzocht de huur van het souterrain op te geven, aangezien zij die woonruimte dringend nodig hebben voor hun gezin. [appellanten] hebben, aldus de brief, andere appartementen aan [geïntimeerde] voorgesteld, die [geïntimeerde] niet aantrekkelijk vond en haar gevraagd zelf op zoek te gaan naar andere woonruimte, waarvoor zij haar bij voorbaat danken en waarbij zij [geïntimeerde] alle gewenste hulp toezeggen.

2.4

In de loop van de tijd hebben [appellanten] ongeveer 10 appartementen in de omgeving van de [adres] aan [geïntimeerde] voorgesteld, maar dat heeft er niet toe geleid dat [geïntimeerde] de huur heeft opgezegd en is verhuisd. In 2012 hebben [appellanten] aangeboden een nabijgelegen benedenwoning met een tuin te kopen en aan [geïntimeerde] te verhuren, welk aanbod zij heeft afgeslagen. In reacties op de brieven die zij van [appellanten] heeft ontvangen, heeft [geïntimeerde] steeds te kennen gegeven begrip te hebben voor de situatie van [appellanten] maar nog geen prettige vervangende woonruimte te hebben gevonden. Zij wil een verhuizing slechts overwegen als sprake zal zijn van een ‘win-winsituatie’.

2.5

Bij brief van 21 november 2013 hebben [appellanten] de huur van het souterrain opgezegd tegen 31 mei 2014 in verband met dringend eigen gebruik en [geïntimeerde] een verhuisvergoeding van € 5.800,- aangeboden. [geïntimeerde] heeft het souterrain niet ontruimd.

3. 3. Beoordeling

3.1

De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant sub 1] tot, samengevat, het vaststellen van een tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en ontruiming van het souterrain tegen een aan [geïntimeerde] toekomende vergoeding afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de kosten. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering komen [appellanten] op met acht grieven.

3.2

De kantonrechter heeft het beroep van [appellanten] op dringend eigen gebruik verworpen en de belangenafweging ten gunste van [geïntimeerde] laten uitvallen. Hierop zien de
grieven II tot en met VII die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, met dien verstande dat grief VII mede is gericht tegen een overweging ten overvloede en in zoverre dus geen bespreking behoeft.

[appellanten] voeren, samengevat, aan dat de kantonrechter ten onrechte alle elementen van de wettelijke regeling inzake dringend eigen gebruik tezamen bespreekt en afdoet, in plaats van deze afzonderlijk te onderzoeken en te beoordelen. Ook heeft de kantonrechter met betrekking tot de bij [appellanten] inwonende au pair niet naar objectieve maatstaven beoordeeld of sprake is van dringend eigen gebruik maar de objectieve noodzaak vertaald in subjectieve keuzes van [appellanten] Met haar oordeel dat [appellanten] de oplossing voor hun ruimteprobleem hadden kunnen zoeken in een verhuizing miskent de kantonrechter dat het voor de hand ligt om ter vermijding van extra lasten te zoeken naar een oplossing in de woning die men al in eigendom heeft. Ook heeft de kantonrechter de belangen van partijen niet tegen elkaar afgewogen en geen rekening gehouden met de behoefte aan renovatie van het souterrain.

3.2.1

Voor zover [appellanten] een beroep doen op dringend eigen gebruik acht het hof aannemelijk dat zij hun huidige woonruimte voor een gezin met drie kinderen, al dan niet met een inwonende au pair, en mede in aanmerking nemend dat [appellante sub 2] ook thuis werkt, als zeer/te krap ervaren en er bij gebaat zijn indien zij ook over het souterrain kunnen beschikken. Dat [appellanten] een pand hebben gekocht met een souterrain in verhuurde staat en zij ten tijde van de aankoop van het pand nog slechts één kind hadden, staat aan een beroep op dringend eigen gebruik niet in de weg. [appellanten] hebben immers het recht hun leven in het pand waarvan zij eigenaren zijn naar eigen keuze in te richten, waaronder het uitbreiden van hun gezin, mits zij met hun keuzes geen afbreuk doen aan de belangen van [geïntimeerde] als huurster. Hoewel de grieven in zoverre slagen, leidt dat - gelet op hetgeen het hof hierna overweegt - niet tot vernietiging van het bestreden vonnis.

3.2.2

Bij beantwoording van de vraag of [appellanten] het gehuurde zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van hen niet kan worden gevergd de huurverhouding voort te zetten, dient het hof de belangen van beide partijen in aanmerking te nemen. Bij die belangenafweging wegen de belangen van [geïntimeerde] bij behoud van het souterrain zwaarder dan die van [appellanten] Daartoe overweegt het hof als volgt.

[geïntimeerde] is 78 jaar en huurt het souterrain al sinds 1974, derhalve meer dan veertig jaar. Zij is langdurig in de buurt geworteld en heeft daar - onbestreden - door de jaren heen een aanzienlijk sociaal netwerk opgebouwd. Aangezien zij alleenstaand is en geen familie heeft, is [geïntimeerde] , gelet op haar hoge leeftijd en kwetsbare lichamelijke toestand (zij lijdt aan myalgische encefalomyelitis (ME), artrose, osteoporose en glaucoom), in belangrijke mate afhankelijk van dat netwerk, dat haar geregeld mantelzorg verstrekt. In geval van verhuizing acht het hof het risico aanwezig dat dit netwerk onder druk komt te staan, terwijl [geïntimeerde] nog niet in een verzorgingshuis wil wonen. Ook het gevoel van veiligheid dat de woning in de (haar bekende en vertrouwde) buurt waar zij thans woont [geïntimeerde] geeft, is een belang dat, gezien de hoge leeftijd van [geïntimeerde] en de duur van de huurverhouding, in dit verband gewicht in de schaal legt. De door [appellanten] aangevoerde belangen wegen tegen deze zwaarwegende belangen niet op. Aldus heeft [geïntimeerde] zich op goede gronden tegen een door haar niet gewenste verhuizing verzet. Aan het voorgaande doet niet af dat, naar bij pleidooi in hoger beroep is gebleken, [geïntimeerde] beschikt over een woning in Israël en daarmee over meer financiële middelen dan een bedrag van € 1.400,-- per maand.

De conclusie van een en ander is dat de belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerde] dient uit te vallen en de huurovereenkomst in stand blijft.

3.3

Aangezien het houden van een descente niet tot een ander oordeel zal leiden, wijst het hof het verzoek daartoe af.
Grief I , waarin [appellanten] tevens hebben aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte het verzoek tot een descente heeft afgewezen, faalt daarmee ook voor het overige.

3.4

Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
Grief VIII , gericht tegen de proceskostenveroordeling, behoeft derhalve geen bespreking meer. Het bewijsaanbod is in het licht van voorgaande overwegingen niet relevant en zal daarom worden gepasseerd.

4. Beslissing

Het hof:

wijst het verzoek van [appellanten] tot het houden van een descente af;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] hoofdelijk, des dat wanneer de een betaalt, de ander zal zijn gekweten, in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 311,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris en op € 131,-- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,-- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Molenaar, C.C. Meijer en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 december 2016.