Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.190.013/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4832249 KK EXPL 16-235
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 november 2016
inzake
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
appellante in principaal hoger beroep,
tevens geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam,
tegen
1.[geïntimeerde sub 1] ,
2. [geïntimeerde sub 2],
beiden wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerden in principaal hoger beroep,
tevens appellanten in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. B.W.G. Orth te Huizen.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna enerzijds Ymere en anderzijds [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] , dan wel tezamen [geïntimeerden] , genoemd.
Ymere is bij dagvaarding van 18 april 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de voorzieningenrechter), van 24 maart 2016, in kort geding onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen Ymere als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met een productie.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 1 november 2016 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Ymere heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en [geïntimeerden] alsnog zal veroordelen tot ontruiming van na te melden woning, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerden] hebben in principaal en (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden arrest, met beslissing over de proceskosten.
Ymere heeft geconcludeerd tot verwerping van de grief in (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep, met beslissing over de proceskosten.
2.Feiten
2.1.
De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die enerzijds zijn gesteld en anderzijds niet of onvoldoende zijn betwist, komen de feiten neer op het volgende.
2.2.
[geïntimeerde sub 1] , geboren in 1947, en [geïntimeerde sub 2] , geboren in 1952, hebben met ingang van 1 augustus 1984 de woning aan de [adres] gehuurd van (de rechtsvoorganger van) Ymere. Deze woning (hierna: het gehuurde) is circa 81 m² groot en bevat vijf kamers.
2.3.
Op 9 december 2015 heeft de politie het gehuurde doorzocht na een melding uit de woonomgeving dat vanuit het gehuurde werd gehandeld in drugs en de constatering van de politie dat van dat adres twee auto’s waren weggereden, in een waarvan later, op een andere locatie, softdrugs werden aangetroffen, en de andere auto weer werd gezien bij het gehuurde, waarbij de bestuurder naar het gehuurde ging. Bij de doorzoeking van het gehuurde zijn softdrugs aangetroffen tot een totaalgewicht van 28,1 kilogram en voorts onder meer twee geldtelmachines, pepperspray, een hashpers en een sealmachine.
2.4.
Ymere heeft naar aanleiding hiervan [geïntimeerden] herhaaldelijk gesommeerd het gehuurde te ontruimen. [geïntimeerden] hebben daaraan geen gevolg gegeven.
3.Beoordeling
3.1.
Ymere heeft, onder verwijzing naar deze feiten, in de eerste aanleg van de procedure gevorderd dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, omdat zij ernstig zijn tekortgeschoten in hun verplichting te handelen als goed huurder en het gehuurde (deels) in strijd met de bestemming hebben gebruikt.
3.2.
De voorzieningenrechter heeft de vordering afgewezen en Ymere belast met de kosten van het geding. Daartoe heeft hij, samengevat, als volgt overwogen.
Voldoende aannemelijk is dat de in het gehuurde aangetroffen softdrugs waren bestemd voor de handel daarin, althans voor bedrijfsmatige activiteiten. Voorts is aannemelijk dat de aanwezigheid van dergelijke grote hoeveelheden softdrugs het risico met zich brengt van overvallen of andere criminele activiteiten door derden, waarvan ook omwonenden de dupe kunnen worden. De zorg die een goed huurder dient te hebben voor de belangen van omwonenden brengt mee dat behoort te worden afgezien van (reeds) het aanwezig hebben van dergelijke grote hoeveelheden softdrugs in het gehuurde. Op grond van de summiere inhoud van het proces-verbaal van politie en de grootte van het gehuurde, waardoor niet meer alle kamers dagelijks bij [geïntimeerden] in gebruik behoeven te zijn, is niet bij voorbaat uit te sluiten dat [geïntimeerden] geen weet hadden van de aanwezigheid van (het grootste deel van) de softdrugs. Indien dat het geval is geweest, zou dat betekenen dat [geïntimeerden] kennelijk hebben toegelaten dat derden het gehuurde als opslagplaats gebruiken, althans dat zij onvoldoende toezicht hebben gehouden op hetgeen derden het gehuurde binnen brachten. Aldus is voldoende aannemelijk dat [geïntimeerden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen als goed huurder, hetzij door grote hoeveelheden softdrugs in het gehuurde op te (laten) slaan, hetzij door onvoldoende zorg voor het gehuurde te betrachten, waardoor dat mogelijk was.
Anderzijds is niet dan wel onvoldoende gebleken van bijkomende omstandigheden, zoals handel in softdrugs in of vanuit het gehuurde, het bewerken en verpakken daarvan in het gehuurde, of van enige vorm van daadwerkelijke overlast voor omwonenden in verband daarmee. Voorts zijn [geïntimeerden] op leeftijd, kampt met name [geïntimeerde sub 1] met gezondheidsproblemen, en bewonen zij het gehuurde ruim dertig jaar zonder eerder aanleiding te hebben gegeven tot (noemenswaardige) klachten. Onder deze omstandigheden is onvoldoende waarschijnlijk dat de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure zal worden ontbonden, zodat daarop in kort geding niet kan worden vooruitgelopen door toewijzing van een vordering tot ontruiming.
3.3.
Tegen de beslissing van de voorzieningenrechter om de vordering tot ontruiming af te wijzen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Ymere met haar drie grieven op. Deze grieven strekken ten betoge dat de tekortkomingen van [geïntimeerden] van dien aard zijn dat de ontbinding van de overeenkomst en de ontruiming van het gehuurde in een eventuele bodemprocedure zullen worden uitgesproken. Ymere heeft gewezen op nadere, door haar in hoger beroep in het geding gebrachte, van de politie afkomstige, producties. Zij heeft naar aanleiding daarvan aangevoerd dat nu wel duidelijk is waar de diverse goederen zijn aangetroffen, te weten:
- in de woonkamer onder andere wiet op het aquarium, in een grote glazen pot op de salontafel, op de vitrinekast en op de eettafel, alsmede een dikke plak hasj;
- in de televisiekamer acht zakken wiet, op de tafel een klein zakje met een brok wiet en in het televisiemeubel een halve plak hasj;
- in de kastenkamer twee grote plakken hasj in een koffer, vier grote zakken wiet in een kledingkast, een doos met acht grote zakken wiet en twee losse grote zakken wiet in een jammerkast, twee grote zakken met wiet (gruis), een Albert Heijn tas met knipresten, twee geldtelmachines, pepperspray, gouden sieraden en horloges in de middelste kast, drie grote zakken wiet in de kast links; voorts bevond zich op de grond in de kastenkamer (dus niet in een kast) een hasjpers om hasj te persen tot plakken;
- in de slaapkamer onder het matras negen briefjes van 100 Antilliaanse guldens;
- in de door de politie als drugsverpakkingskamer aangeduide kamer op tafel een sealmachine en op de grond drie dozen verpakkingsmateriaal.
Uit deze opsomming blijkt, aldus Ymere, ondubbelzinnig dat de goederen waarvan [geïntimeerden] zeggen geen wetenschap te hebben, wel degelijk zichtbaar in de woning aanwezig waren. De grote hoeveelheid softdrugs en de wijze waarop deze in de woning zijn aangetroffen, maken aannemelijk dat het gehuurde bedrijfsmatig wordt gebruikt voor het opslaan, verwerken en verpakken daarvan ten behoeve van de commerciële verkoop, aldus nog steeds Ymere in haar toelichting op de grieven.
3.4.
Het hof acht met de voorzieningenrechter – en anders dan [geïntimeerden] in eerste aanleg en in hoger beroep hebben aangevoerd – voldoende aannemelijk dat [geïntimeerden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen als goed huurder.
Gelet op de door Ymere aangehaalde passage uit het proces-verbaal van politie en de door de politie genomen foto’s die eveneens in hoger beroep in het geding zijn gebracht, kunnen [geïntimeerden] voorshands, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet (langer) worden gevolgd in hun verweer dat in de woonkamer slechts kleine hoeveelheden softdrugs zijn aangetroffen voor eigen gebruik en dat zij geen weet hadden en konden hebben van de softdrugs die elders in het gehuurde zijn aangetroffen, omdat deze zich bevonden in niet dagelijks gebruikte kamers die vol stonden met dozen en spullen, waartussen softdrugs zouden zijn verstopt door vrienden van de kinderen.
Dit geldt te minder omdat (i) de politie de hasjpers niet in een kast maar op de grond van de kastenkamer heeft aangetroffen (kennelijk ook niet in een doos of afgedekt met een kleedje) en (ii) een andere kamer zodanig was ingericht (op de tafel een sealmachine en op de grond drie dozen met verpakkingsmateriaal), dat de politie deze heeft aangemerkt als drugsverpakkingskamer. In het bijzonder is tegen deze achtergrond niet aannemelijk dat het hierbij (hasjpers, sealmachine en verpakkingsmateriaal) slechts ging om opgeslagen goederen van de zoon van [geïntimeerden] die niet overeenkomstig hun bestemming in gebruik waren. Daarbij is van belang dat Ymere onbetwist erop heeft gewezen dat uit de foto’s van de politie blijkt dat in het gehuurde ook gesealde stukken hasj zijn aangetroffen. Het hof is derhalve voorshands van oordeel dat [geïntimeerden] niet alleen hebben gehandeld in strijd met hun verplichting als goed huurder, maar ook dat zij (een deel van) het gehuurde bedrijfsmatig, en daarmee in strijd met de bestemming, hebben gebruikt of laten gebruiken voor het opslaan, verwerken en verpakken van softdrugs met het oog op commerciële verkoop daarvan. Ook is het hof voorshands met de kantonrechter van oordeel dat de aanwezigheid van een grote hoeveelheid softdrugs, zoals in het gehuurde aangetroffen, het risico met zich brengt van overvallen of andere criminele activiteiten door derden, met alle risico’s van dien voor omwonenden. Dit maakt de tekortkomingen van [geïntimeerden] des te kwalijker. [geïntimeerden] hebben geen stellingen betrokken die tot een ander oordeel moeten leiden.
3.5.
Het is derhalve in hoge mate waarschijnlijk dat de bodemrechter, gelet op de ernst van de tekortkomingen van [geïntimeerden] , tot ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan en [geïntimeerden] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. In de tot heden door [geïntimeerden] aangedragen feiten en omstandigheden schuilt onvoldoende grond voor het oordeel dat de tekortkomingen, gezien hun bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet kunnen rechtvaardigen. De lange duur van de huurovereenkomst zonder (noemenswaardige) klachten, de gevorderde leeftijd van [geïntimeerden] en de gezondheidstoestand van [geïntimeerde sub 1] zijn in dat verband onvoldoende aanleiding om op de uitkomst van de bodemprocedure in dit kort geding niet vooruit te lopen. [geïntimeerden] hebben uiteraard een groot belang om in het gehuurde te blijven wonen, maar, gelet op de aard van de tekortkomingen en de hoge mate van waarschijnlijkheid dat de ontbinding en ontruiming in de bodemprocedure zullen worden uitgesproken, weegt het belang van Ymere bij onverkorte handhaving van haar ‘zero-tolerance’ beleid jegens huurders die zich bezighouden met activiteiten in strijd met de Opiumwet in de gegeven omstandigheden zwaarder dan het belang van [geïntimeerden]
3.6.
Een en ander betekent reeds dat de grieven van Ymere slagen en dat deze voor het overige geen bespreking behoeven. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de gevorderde ontruiming zal als na te melden worden toegewezen. Het hof acht een ontruimingstermijn van vier weken redelijk. [geïntimeerden] dienen als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van de eerste aanleg en het principaal hoger beroep te dragen. Gelet op de devolutieve werking van het appel was het formuleren van een (voorwaardelijke) grief tegen de overweging van de voorzieningenrechter dat [geïntimeerden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen als goed huurder niet noodzakelijk om te bewerkstelligen dat het hof zich hierover een eigen oordeel zou vormen. Voor een kostenveroordeling in incidenteel hoger beroep bestaat daarom geen grond.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep,
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerden] binnen vier weken na betekening van het arrest de woning aan de [adres] met al de hunnen en het hunne te ontruimen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in de artikelen 555 en volgende juncto artikel 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Ymere begroot op € 214,96 aan verschotten en € 400,= voor salaris en in principaal hoger beroep tot op heden op € 815,96 aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, C. Uriot en W.F. Boele en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 november 2016.