Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.182.983/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 4054081/ EJ VERZ 15-177
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 november 2016
inzake
VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW “RÉSIDENCE COCARDE”,
gevestigd te Zandvoort,
appellante,
advocaat: mr. W.I. Jansen te Haarlem,
tegen
[X] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. I.N.A. Denninger te Haarlem.
1.Procesverloop
Partijen worden hierna de VvE en de BV genoemd.
De VvE is bij beroepschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 31 december 2015, in hoger beroep gekomen van een tussen partijen onder voormeld zaaknummer op 3 december 2015 uitgesproken beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter). Het beroepschrift strekt ertoe, kort gezegd, dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en de verzoeken van de BV alsnog zal afwijzen, met veroordeling van de BV in de kosten van beide instanties. Op 19 januari 2016 is van de kant van de VvE een stuk, getiteld “Aanvulling van gronden van het verzoekschrift in hoger beroep”, ter griffie van het hof ingekomen.
Op 15 maart 2016 is ter griffie van het hof een verweerschrift van de BV, met producties, ingekomen. Daarbij verzoekt de BV het hof, kort gezegd, de bestreden beschikking te bekrachtigen en de VvE – uitvoerbaar bij voorraad – te veroordelen in de kosten van het hoger beroep, met nakosten en rente.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 september 2016. De hierboven genoemde advocaten hebben de zaak nader toegelicht, die van de VvE aan de hand van aan het hof overgelegde aantekeningen.
Ten slotte is de behandeling gesloten. Nadat partijen vervolgens vergeefs schikkings-onderhandelingen hadden gevoerd, is de uitspraak bepaald op heden.
Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking onder het kopje “De feiten”, a tot en met j, een aantal feiten vastgesteld. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
3.Beoordeling
In deze zaak gaat het om het volgende.
( a) De BV – waarvan - waarvan [A] (verder: [A] ) enig aandeelhouder en bestuurder is – is eigenares van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de kantoorruimte, tuin en een bergruimte aan het adres [adres] . De BV is van rechtswege lid van de VvE.
( b) Het gebouw waarvan de kantoorruimte deel uitmaakt bestaat verder uit een ondergrondse parkeerkelder, twaalf appartementen verdeeld over drie verdiepingen en twee penthouses op de bovenste verdieping.
( c) Het gebouw is bij akte van 22 mei 2008 gesplitst in 43 appartementsrechten, die de bestemming kantoor en wonen hebben gekregen. Op 15 juli 2013 is de splitsingsakte gewijzigd en het Modelreglement van 17 januari 2006 van toepassing verklaard.
( d) Vanaf 1 mei 2013 heeft de BV een deel van haar kantoorruimte verhuurd aan Administratiekantoor [Y] & [Z] v.o.f. Begin 2014 heeft deze huurder (verder: [Y] & [Z] ) de BV verzocht een geluidsarme airco met buitenunit te mogen plaatsen om de temperatuur in het door haar gehuurde te kunnen regelen. De BV heeft dit verzoek doorgeleid naar het bestuur van de VvE en toestemming gevraagd om aan de buitenzijgevel van het gebouw wijzigingen te mogen aanbrengen – inzonderheid daarin een gat te maken – in verband met de plaatsing van die unit,
( e) Bij e-mail van 21 april 2014 heeft het bestuur van de VvE de BV laten weten niet akkoord te gaan met het verzoek.
( f) Bij e-mail van 9 september 2015 heeft de BV andermaal toestemming aan het bestuur gevraagd en daarbij gevraagd het verzoek te agenderen op de eerstvolgende algemene ledenvergadering (ALV) indien het bestuur bij zijn afwijzende standpunt zou blijven.
( g) Bij brief van 2 oktober 2014 heeft het bestuur de BV – voor zover hier van belang – meegedeeld:
“Het bestuur heeft besloten tot een afwijzing van uw aanvraag. Wel zal, indien u dat wenst, uw aanvraag worden geagendeerd tijdens de eerstkomende ledenvergadering van de Vereniging van Eigenaren. De volgende redenen liggen ten grondslag aan de afwijzing van de aanvraag:
Tot dusver heeft de heer [A] op geen enkele wijze blijk gegeven serieus met klachten van eigenaren om te gaan. (...) Kortom, zolang de houding van de heer [A] blijft zoals deze is, zal het bestuur van de VVE Residence Cocarde weigeren toestemming te verlenen. Overigens zijn er wel degelijk andere alternatieve oplossingen voor de airco mogelijk.”
( h) Het verzoek van de BV is op 16 maart 2015 besproken in de ALV. De BV heeft vooraf twee rapporten van installateurs (onder wie de vaste installateur van de VvE) aan het bestuur gezonden. In beide rapporten staat dat het plaatsen van mobiele airco’s in de kantoorruimte niet toereikend is en wordt geadviseerd een airco met buitenunit te plaatsen.
( i) In de notulen van de ALV van 16 maart 2015 is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
“Er is medio 2014 een verzoek van de heer [A] binnengekomen om aan de zijgevel van het complex een gat te maken voor het plaatsen van een buiten airco. Het verzoek is door het bestuur op grond van een drietal argumenten (precedentwerking, geluidsoverlast, beschadigen van het gebouw) afgewezen. (...) De vergadering meldt dat er alternatieven genoeg zijn die maken dat overlast voor derden wordt voorkomen. Het zijn kennelijk uitsluitend economische motieven die maken dat een buitenairco geprobeerd wordt te worden afgedwongen. Bij stemming wordt het verzoek afgewezen. Totaal 1753 van de 1896 aanwezige stemmen zijn tegen het plaatsen van een buitenairco. Van de 11 aanwezige appartements-eigenaren stemmen er 10 tegen en is er 1 onthouding.”
( j) De BV was niet aanwezig bij de ALV. Zij heeft op 19 maart 2015 door ontvangst van de notulen kennis genomen van dit besluit.
( k) In eerste aanleg heeft de BV vernietiging verzocht van het op 16 maart 2015 genomen besluit om geen toestemming te verlenen voor het maken van een gat in de gemeenschappelijke buitengevel en het plaatsen van een airco met buitenunit (verder: het besluit). Voorts heeft de BV verzocht haar een vervangende machtiging te verlenen voor de plaatsing van de airco buitenunit en het voor eigen rekening en risico uitvoeren van de daarvoor benodigde werkzaamheden, bestaande uit het boren van een gaatje en het plaatsen van een kunststof buis door de spouwmuur en het weer waterdicht maken van het gaatje. Bij de bestreden beschikking heeft de kantonrechter het besluit vernietigd, de gevraagde vervangende machtiging verleend en bepaald dat iedere partij de eigen kosten draagt.
3.2.
Voor zover de VvE erover klaagt dat de kantonrechter – naar het hof begrijpt – niet alle (stemgerechtigde) leden van de VvE heeft opgeroepen om op het verzoek te worden gehoord, merkt het hof op dat deze omstandigheid niet tot vernietiging van de bestreden beschikking kan leiden omdat in hoger beroep (wel) alle belanghebbenden zijn opgeroepen en daarmee dit gebrek van de behandeling in eerste aanleg is geheeld. Bovendien kan niet de VvE maar (slechts) de betrokken belanghebbende zich erop beroepen niet voor de mondelinge behandeling te zijn opgeroepen. De klacht dat de kantonrechter na afloop van de behandeling niet heeft medegedeeld wanneer uitspraak zou worden gedaan kan bij gebrek aan belang evenmin tot vernietiging van de bestreden beschikking leiden.
3.3.
De overige grieven kunnen gezamenlijk worden besproken omdat zij alle inhouden dat de kantonrechter bij de bestreden beschikking ten onrechte het besluit heeft vernietigd en de door de BV gevraagde vervangende machtiging heeft verleend.
3.4.1.
Het hof zal allereerst onderzoeken of de kantonrechter terecht heeft geoordeeld, zakelijk, dat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door art. 2:8 BW Pro worden geëist (art. 2:15 lid 1 aanhef Pro en sub b BW). Toetsingsmaatstaf daarbij is, zoals de VvE kennelijk en op zichzelf met juistheid betoogt, of de VvE bij afweging van alle belangen van degenen die op grond van de wet en de splitsingsakte bij de VvE zijn betrokken, in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
3.4.2.
Bij de beoordeling stelt het hof voorop dat het in deze zaak gaat om de vraag of de VvE terecht haar toestemming heeft onthouden aan het verzoek van de BV een gat te maken in de gemeenschappelijke buitengevel en een airco met buitenunit te plaatsen. Het betreft hier, als gezegd, een door [Y] & [Z] aan haar verhuurder, de BV, gedaan verzoek in verband met door haar (vooral in de zomer) ervaren warmteoverlast, welk verzoek de BV aan de VvE heeft doorgeleid. Ook als zij daartoe jegens haar niet op grond van hun contractuele relatie gehouden was, valt niet in te zien waarom het de BV niet vrijstond haar huurder [Y] & [Z] ter wille te zijn door het verzoek van laatstgenoemde tot het hare te maken en zonder amendementen van haar kant aan de VvE voor te leggen. De omstandigheid dat de BV jarenlang zelf in de thans door haar aan [Y] & [Z] verhuurde ruimte kantoor heeft gehouden en toen geen aanleiding heeft gezien een airco met buitenunit te (willen) plaatsen is in dit verband niet relevant. Het gaat er, kortom, niet in de eerste plaats om of de beheersing van de warmte in de door [Y] & [Z] van de BV gehuurde ruimte ook anders zou kunnen dan door middel van een airco met buitenunit maar of de VvE terechte bezwaren heeft tegen het verzoek, zoals dat is gedaan.
3.4.3.
Het door de VvE gedane beroep op de ongewenstheid van een van een toestemming uitgaande precedentwerking wordt verworpen omdat de VvE, zoals zij op zichzelf ook onderkent, bij elk verzoek om toestemming tot het plaatsen van een airco met buitenunit opnieuw een belangenafweging zal moeten (en kunnen) maken en daarbij rekening moet houden met de concrete omstandigheden van het geval. In dit verband is niet op voorhand uit te sluiten dat de omstandigheid dat zich ter plaatse (al) een airco met buitenunit bevindt een goede reden oplevert om voor de plaatsing van een volgende geen toestemming te geven, bijvoorbeeld vanwege een onaanvaardbare cumulatie van geluid of een andere plaats van die airco. Of dat het geval is, zal te zijner tijd in een zich voordoend concreet geval moeten worden bezien maar de vrees van de VvE voor ongewenste precedentwerking mist in ieder geval feitelijke en juridische grondslag.
3.4.4.
Ten aanzien van het door de VvE gedane beroep op als gevolg van de plaatsing van de buitenunit te verwachten geluidoverlast overweegt het hof als volgt. Allereerst heeft de BV in haar verweerschrift opgemerkt, zakelijk, dat de airco slechts tijdens kantooruren in gebruik zal zijn. In gelijke zin heeft [B] , vennoot van [Y] & [Z] , zich tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep uitgelaten. Het hof heeft geen aanleiding hieraan te twijfelen. De VvE heeft voorts niet betwist dat volgens opgaaf van de fabrikant van de buitenunit de maximale geluidbelasting 52 dBA is. Volgens de VvE is het geluidsniveau in de steeg waarin de unit zou moeten geplaatst echter hoger vanwege de specifieke kenmerken van die steeg. Dit is evenwel door de BV betwist, waar zij stelt dat het geluidsniveau in de steeg niet door versterking hoger kan zijn dan het maximale niveau dat door de fabrikant is opgegeven, iets wat het hof plausibel voorkomt. Wat daarvan zij, omdat de VvE zich op door haar verwachte geluidshinder beroept, had het op haar weg gelegen de juistheid van deze stelling nader te staven, bijvoorbeeld door middel van een deskundigenbericht. De VvE heeft dat evenwel niet gedaan en het hof ziet geen reden het uitbrengen van een dergelijk bericht te gelasten. Verder heeft de VvE niet (voldoende gemotiveerd) betwist wat de fabrikant van de onderhavige buitenunit op dit punt verder heeft opgegeven, te weten:
“De meetwaardes worden altijd gemeten 1 meter van de bron. Dit houdt in dat het geluid bij elke verdubbeling van de afstand afneemt met 6 dB. Hetgeen inhoudt dat wanneer het geluid gemeten zou worden dat recht omhoog gaat op de eerste verdieping het geluid nog maar 46dBA is. Op de tweede verdieping 40dBA, op de derde verdieping 34dBA en op de vierde verdieping 28dBA. Deze waarden zijn dan buiten.”
Tegen deze achtergrond heeft de VvE, gelet op i) de door haar gestelde toepasselijke norm (een maximale geluidbelasting van 50dBA tussen 7.00 en 19.00 uur) en ii) de door haar gestelde minimale afstand van anderhalve meter tussen de buitenunit en de eerste etage van het gebouw respectievelijk het terras van de buren, onvoldoende concreet en onderbouwd gesteld dat plaatsing van de litigieuze buitenunit tot geluids-overlast zal leiden. Overigens heeft de BV in haar verweerschrift, sub 37, uitdrukkelijk toegezegd doeltreffende maatregelen (bijvoorbeeld in de vorm van een bekisting van de unit) te zullen nemen indien zich daadwerkelijk geluidoverlast zou gaan voordoen.
3.4.5.
De VvE heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat zij er (een eigen) belang bij heeft dat de BV voor de door haar te plaatsen buitenunit over een omgevingsvergunning beschikt.
3.4.6.
Het hof acht – bij gebreke van voldoende gestelde feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel nopen – het enkele aanbrengen van vier gaten in de muur van het gebouw voor de plaatsing van de buitenunit niet een dusdanige beschadiging van het gebouw dat die tot een onthouding van de door de BV gevraagde toestemming zou kunnen leiden. Overigens heeft de BV betwist dat het om vier gaten gaat en betreft de gevraagde toestemming en vervangende machtiging slechts één gat door de betreffen-de muur heen. De stelling van de VvE dat de bevestiging van de buitenunit aan de muur van het gebouw zal leiden tot (kennelijk onaanvaardbare) trillingen is, mede gelet op de desbetreffende betwisting door de BV, onvoldoende feitelijk toegelicht.
3.4.7.
Ter zitting in appel is mede op grond van door de VvE verschafte inlichtingen genoegzaam komen vast te staan dat de buitenunit onder de brandtrap (en niet onderaan de opgang naar de brandtrap) zal worden geplaatst. De ten gunste van de buurman gevestigde erfdienstbaarheid tot het hebben van, kort gezegd, een vluchttrap wordt door de plaatsing van de buitenunit dan ook op geen enkele manier aangetast.
3.4.8.
Omdat – naar het oordeel van het hof – de door De VvE tegen de plaatsing van de buitenunit opgeworpen bezwaren niet steekhoudend zijn, ook niet in onderling verband beschouwd, heeft de VvE, gelet op het belang van de BV om (al dan niet daartoe rechtens verplicht) aan een wens van haar huurder [Y] & [Z] te voldoen, niet in redelijkheid tot het besluit kunnen komen. Dit geldt ook indien voor de plaatsing van de airco met buitenunit op zichzelf een alternatief mogelijk is, zoals de VvE stelt en de BV betwist.
3.4.9.
Overigens kan het hof zich – in het bijzonder vanwege de onder 3.1 (g) geciteerde brief van het bestuur van de VvE aan de BV – niet aan de indruk onttrekken dat bij het besluit van de VvE haar toestemming aan het verzoek van de BV te onthouden een rol heeft gespeeld dat zij reeds geruime tijd problemen heeft met [A] die, naar de BV onweersproken heeft gesteld, de architect van het gebouw is en bij de bouw ervan ook betrokken is geweest.
3.4.10.
De conclusie is dat de kantonrechter bij de bestreden beschikking het besluit terecht heeft vernietigd.
3.5.
Bij gebreke van door de VvE concreet gestelde feiten of omstandigheden die tot een ander oordeel nopen, leidt de vernietiging van het besluit tevens tot het oordeel dat de vervangende machtiging terecht is verleend. Hieraan doet niet af dat de buitenunit zal worden geplaatst op aan de appartementseigenaren gezamenlijk in eigendom toebehorende grond.
3.6.
De VvE heeft geen voldoende concrete stellingen te bewijzen aangeboden die, indien juist, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden. Haar bewijsaanbod wordt daarom als niet ter zake dienend van de hand gewezen.
3.7.
De bestreden beschikking zal worden bekrachtigd. De VvE zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de bestreden beschikking;
veroordeelt de VvE in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de BV gevallen en tot op heden begroot op € 711,= wegens verschotten, op € 1.788,= wegens salaris van de advocaat en op € 131,= wegens nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van deze beschikking plaatsvindt, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden onderscheidenlijk de datum van betekening;
verklaart deze beschikking ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mrs. C.M. Aarts, R.J.M. Smit en L.R. van Harinxma thoe Slooten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 november 2016.