Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.166.657/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3469744 CV EXPL 14-27995
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 februari 2016
inzake
1.[appellant sub 1] ,
wonend te [woonplaats] ,
2.
[appellant sub 2],
[appellant sub 2],
wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
appellanten,
advocaat: mr. R.A.M. Schram te Haarlem,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.E. Zweers te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna de verhuurders en [geïntimeerde] genoemd.
[geïntimeerde] is bij dagvaarding van 23 februari 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 23 januari 2015, dat onder bovenvermeld zaaknummer is gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in het verzet en de verhuurders als gedaagden in het verzet.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met productie;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 17 december 2015 doen bepleiten, de verhuurders door mr. Schram voornoemd en [geïntimeerde] door mr. Zweers voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
De verhuurders hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog [geïntimeerde] niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn vorderingen althans deze zal afwijzen en het eerder op 21 augustus 2014 tussen partijen gewezen verstekvonnis zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.
2.Feiten
2.1
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.5 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.1
[geïntimeerde] huurt van de verhuurders sinds 1 november 2011 de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
2.1.2
Tot 1 juli 2014 bedroeg de huur inclusief voorschot servicekosten € 680,31 per maand. Vanaf juli 2014 bedraagt de huur inclusief voorschot servicekosten € 698,84 per maand.
2.1.3
Op grond van artikel 4.3 de huurovereenkomst dient [geïntimeerde] de huur steeds te voldoen voor of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft aan B.V. Amsterdamse Maatschappij tot beheer van onroerende zaken, de onmiddellijk vertegenwoordiger van de verhuurders.
2.1.4
Reeds op 1 mei 2014 is tegen [geïntimeerde] een vonnis gewezen waarbij hij is veroordeeld aan de verhuurders te voldoen: € 1.980,31 ter zake van achterstallige huurpenningen tot en met april 2014, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding tot de voldoening, met rente en kosten. De door de verhuurders gevorderde ontruiming en ontbinding is afgewezen.
2.1.5
De incassogemachtigde van de verhuurders, AGIN Boeder, heeft [geïntimeerde] op 9 mei 2014 gesommeerd om vóór 23 mei 2014 de volledige huur over die maand over te maken en hem buitengerechtelijke kosten aangezegd indien niet binnen die termijn zou worden betaald.
2.1.6
[geïntimeerde] heeft de volgende betalingen gedaan aan de incassogemachtigde van verhuurders zonder daarbij te vermelden waarop de betalingen betrekking hebben:
23 april 2014 € 700,00
22 mei 2014 € 700,00
2 juli 2014 € 700,00
1 augustus 2014 € 750,00
4 augustus 2014 € 750,00
21 augustus 2014 € 750,00
In totaal: € 4.350,00
Deze betalingen zijn door de incassogemachtigde als eerste afgeboekt op de uit het vonnis van 1 mei 2014 voortvloeiende betalingsverplichtingen.
2.1.7
De verhuurders hebben [geïntimeerde] op 25 juli 2014 opnieuw gedagvaard, deze keer vanwege een betalingsachterstand over de maanden mei tot en met juli 2014. In de dagvaarding is vermeld dat [geïntimeerde] uit hoofde van het vonnis van 1 mei 2014 nog
€ 880,15 verschuldigd is.
2.1.8
Bij verstekvonnis van 21 augustus 2014 met zaaknummer CV EXPL 14-2 1477 is de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbonden en is [geïntimeerde] veroordeeld om het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van de verhuurders te stellen. Voorts is [geïntimeerde] veroordeeld om aan de verhuurders te voldoen: € 2.059,46 ter zake van achterstallige huur van mei 2014 tot en met juli 2014, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 juli 2014 tot de voldoening, € 123,48 ter zake van buitengerechtelijke kosten, € 4,70 ter zake van meegevorderde rente, € 698,84 voor elke maand of gedeelte daarvan gedurende welke [geïntimeerde] na 31 juli 2014 in het genot van het gehuurde blijft, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding.
2.1.9
[geïntimeerde] heeft vervolgens om een moratorium ex artikel 287b Faillissementswet verzocht en verzet aangetekend tegen het verstekvonnis. Hij is de huur weer rechtstreeks aan de vertegenwoordiger van de verhuurders gaan betalen en heeft deze voor de rest van 2014 voldaan.
2.1.10
Bij beschikking van 11 september 2014 heeft de rechtbank Amsterdam bepaald dat de verhuurders wordt verboden over te gaan tot ontruiming van het
gehuurde totdat op het moratoriumverzoek is beslist. Het moratoriumverzoek is op 29 oktober 2014 behandeld. Bij beschikking van 5 november 2014 is het verzoek toegewezen en onder de bepaling dat het verbod vervalt indien niet tijdig en volledig wordt voldaan aan de lopende verplichtingen uit de rechtsverhouding waarop het moratorium betrekking heeft. Op 29 oktober 2014 hebben de verhuurders derdenbeslag laten leggen op de bankrekening van [geïntimeerde] . Op 15 januari 2015 is het moratorium vervallen.
2.1.11
Op 16 januari 2015 hebben verhuurders het gehuurde doen ontruimen.
2.1.12
Bij vonnis in kort geding van 3 maart 2015 heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat de rechtmatigheid van de ontruiming door het thans bestreden vonnis van 23 januari 2015 is komen te ontvallen en de verhuurders veroordeeld om aan [geïntimeerde] een schadevergoeding van € 5.000,00 te voldoen.
3.Beoordeling
3.1
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg in verzet gevorderd dat het verstekvonnis van 21 augustus 2014 (zie 2.1.8) zal worden vernietigd en dat verhuurders niet-ontvankelijk worden verklaard in hun vorderingen althans dat deze zullen worden afgewezen.
3.2
In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter het verzet van [geïntimeerde] gegrond verklaard en hem ontheven van de bij het verstekvonnis uitgesproken veroordelingen. De kantonrechter heeft de oorspronkelijke vordering van de verhuurders afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.
3.3
Hiertoe heeft de kantonrechter, kort samengevat, geoordeeld dat het gelet op de data van betalingen en de hoogte daarvan voldoende duidelijk is dat [geïntimeerde] met die betalingen (die hiervoor onder 2.1.6 zijn vermeld) beoogde de lopende huurtermijnen te voldoen alsmede een deel van hetgeen waartoe hij bij het vonnis van 1 mei 2014 was veroordeeld, dat deze betalingen in mindering moeten worden gebracht op de lopende huurtermijnen en slechts het meerdere op de oudste posten en dat niet onbegrijpelijk is dat [geïntimeerde] in de veronderstelling verkeerde dat hij ook de lopende termijnen aan de incassogemachtigde diende te voldoen in plaats van aan de onmiddellijk vertegenwoordiger van de verhuurders, aangezien zowel tijdens als na de eerste procedure slechts de incassogemachtigde met [geïntimeerde] heeft gecorrespondeerd.
3.4
Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen de verhuurders met hun grieven op. [geïntimeerde] voert gemotiveerd verweer. Hij meent dat het bestreden vonnis op goede gronden is gewezen en dat indien het hof tot het oordeel komt dat wel sprake is van wanprestatie, deze geen ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Subsidiair verzoekt [geïntimeerde] ook in hoger beroep om een terme de grâce dan wel slechts voorwaardelijke ontruiming.
3.5
Alvorens de grieven te bespreken stelt het hof vast dat [geïntimeerde] inmiddels weer zijn intrek in het gehuurde heeft ingenomen.
3.6
In de
grieven 1 tot en met 4bestrijden de verhuurders de toerekening door de kantonrechter van de betalingen van [geïntimeerde] (zie 2.1.6) aan de lopende huurtermijnen. Volgens de verhuurders heeft [geïntimeerde] met de betalingen aan hun incassogemachtigde kennelijk beoogd te voldoen aan het vonnis van 1 mei 2014. Daarnaast dienen de betalingen ook op grond van artikel 6:43 lid 2 BW te worden toegerekend aan de uit het vonnis van 1 mei 2014 voortvloeiende betalingsverplichtingen, aldus de verhuurders.
grieven 1 tot en met 4bestrijden de verhuurders de toerekening door de kantonrechter van de betalingen van [geïntimeerde] (zie 2.1.6) aan de lopende huurtermijnen. Volgens de verhuurders heeft [geïntimeerde] met de betalingen aan hun incassogemachtigde kennelijk beoogd te voldoen aan het vonnis van 1 mei 2014. Daarnaast dienen de betalingen ook op grond van artikel 6:43 lid 2 BW te worden toegerekend aan de uit het vonnis van 1 mei 2014 voortvloeiende betalingsverplichtingen, aldus de verhuurders.
3.7
Het hof volgt de verhuurders waar zij stellen dat niet voldoende duidelijk is dat [geïntimeerde] met de onder 2.1.6 genoemde betalingen (primair) beoogde de lopende huurtermijnen te voldoen. [geïntimeerde] heeft al die betalingen aan hun incassogemachtigde gedaan en daarbij geen betalingskenmerk of dossiernummer vermeld of overigens een aanwijzing gegeven waarop deze betrekking zouden hebben. De bedragen die hij heeft overgemaakt corresponderen ook niet met de maandelijks verschuldigde huur.
Dit brengt mee dat opnieuw dient te worden beoordeeld of en zo ja in hoeverre [geïntimeerde] toen hij op 25 juli 2014 werd gedagvaard, wederom in gebreke was gebleven met regelmatige betaling van de vervallen huurtermijnen.
3.8
Het hof neemt tot uitgangspunt dat indien de schuldenaar geen schuld aanwijst waarop een betaling betrekking heeft, die betaling overeenkomstig artikel 6:43 lid 2 BW in de eerste plaats wordt toegerekend aan de opeisbare verbintenissen. Komen dan nog meerdere verbintenissen in aanmerking, dan wordt de betaling toegerekend aan de voor de schuldenaar meest bezwarende verbintenis. Wat de meest bezwarende verbintenis is, moet van geval tot geval worden vastgesteld. Zijn de verbintenissen even bezwarend, dan wordt de oudste schuld het eerst voldaan. Kan ten slotte geen oudste schuld worden vastgesteld, dan wordt de betaling naar evenredigheid aan de openstaande schulden toegerekend.
3.9
Ten tijde van de betaling van € 700,00 op 23 april 2014 door [geïntimeerde] was de huur voor de maand mei 2014, gelet op het bepaalde in artikel 4.3 van de huurovereenkomst, nog niet opeisbaar. Dit betekent dat die betaling op grond van artikel 6:43 lid 2 BW moet worden toegerekend aan de enige op dat moment opeisbare verbintenis, namelijk de oude huurschuld waarover in het vonnis van 1 mei 2014 is beslist.
3.1
De betalingen van 22 mei 2014 en 2 juli 2014 dienen naar ’s hofs oordeel op grond van artikel 6:43 lid 2 BW te worden toegerekend aan de op dat moment opeisbare huurtermijnen van mei, juni en juli 2014 omdat deze het meest bezwarend waren gelet op de mogelijke gevolgen voor [geïntimeerde] van het niet voldoen aan de lopende verplichtingen. Hoewel het hof het met de verhuurders eens is dat ook het niet voldoen aan het vonnis van 1 mei 2014 ernstige gevolgen voor [geïntimeerde] kan hebben (beslaglegging en wat dies meer zij), daaraan doet niet af dat de gevolgen van het niet voldoen aan de lopende verplichtingen als nijpender en (derhalve) als meer bezwarend moet worden beschouwd aangezien dat - zoals in april 2014 kennelijk ook door de behandelende kantonrechter aan [geïntimeerde] was voorgehouden - daarnaast ook nog eens tot ontbinding en ontruiming kan leiden. De stelling van de verhuurders dat het niet voldoen aan vonnis van 1 mei 2014 eveneens tot ontbinding en ontruiming kan leiden, is - zoals bij de bespreking van grief 5 zal worden toegelicht - onjuist.
Aan het betoog van de verhuurders dat toerekening aan de lopende huurtermijnen niet opgaat omdat [geïntimeerde] deze niet bevrijdend aan hun incassogemachtigde kon betalen, wordt eveneens voorbij gegaan. Artikel 6:32 BW bepaalt dat betaling aan een ander dan de schuldeiser of dan degene die met hem of in zijn plaats bevoegd is haar te ontvangen, de schuldenaar bevrijdt, voor zover degene aan wie betaald moest worden de betaling heeft bekrachtigd of erdoor is gebaat. De verhuurders hebben niet weersproken dat de betalingen van [geïntimeerde] aan hen ten goede zijn gekomen. Bovendien heeft de incassogemachtigde [geïntimeerde] op 9 mei 2014 gesommeerd om de huur over die maand aan hem te voldoen.
3.11
Hoewel het beroep van [geïntimeerde] op artikel 6:43 lid 2 BW gedeeltelijk slaagt, volgt uit het voorgaande dat [geïntimeerde] na het vonnis van 1 mei 2014 wederom is tekortgeschoten in de nakoming van de op hem rustende verplichting uit hoofde van de huurovereenkomst om de huur tijdig en volledig te betalen. [geïntimeerde] had op het moment van dagvaarden over de periode mei tot en met juli 2014 twee huurtermijnen niet tijdig betaald en één huurtermijn nagenoeg onbetaald gelaten. Die laatste termijn is pas op 1 augustus 2014 volledig voldaan. Feiten en omstandigheden die meebrengen dat deze tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst, met haar gevolgen, niet zou rechtvaardigen zijn, anders dan [geïntimeerde] bepleit, niet voldoende gebleken. Het hof betrekt daarbij dat [geïntimeerde] niet betwist dat hij de huur al sinds de aanvang van de huurovereenkomst stelselmatig te laat betaalt en dat hij pas na het verstekvonnis van 21 augustus 2014 aan de verhuurders heeft laten weten dat hij de intentie had om de lopende huur als eerste te voldoen. De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn derhalve in beginsel toewijsbaar.
3.12
[geïntimeerde] heeft verzocht die vorderingen slechts voorwaardelijk toe te wijzen. Hij wijst er op dat hij met de onder 2.1.6 genoemde betalingen in de periode april tot en met augustus 2014 meer aan de verhuurders heeft betaald dan de lopende huurtermijnen en ook op de oude huurschuld is ingelopen. Gelet op de ingrijpendheid van een veroordeling tot ontbinding en ontruiming, ziet het hof in deze omstandigheden aanleiding de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde (slechts) toe te wijzen onder de - opschortende - voorwaarde dat [geïntimeerde] binnen een jaar na dit arrest nogmaals verzuimt om de huur tijdig te betalen. Het hof neemt hierbij mede in aanmerking dat door de verhuurders niet (voldoende) weersproken is dat [geïntimeerde] de huur thans tijdig en volledig voldoet. [geïntimeerde] wordt aldus een laatste kans geboden te tonen dat hij bereid en in staat is nauwgezet aan de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen te voldoen. Het hof zal een ontruimingstermijn van één maand in acht nemen.
3.13
In
grief 5hebben de verhuurders nog aangevoerd dat ook indien de onder 2.1.6 genoemde betalingen als eerste aan de lopende huurtermijnen moeten worden toegerekend, de - onvoorwaardelijke - ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning ook gerechtvaardigd waren omdat [geïntimeerde] in dat geval niet of nauwelijks heeft voldaan aan het vonnis van 1 mei 2014.
grief 5hebben de verhuurders nog aangevoerd dat ook indien de onder 2.1.6 genoemde betalingen als eerste aan de lopende huurtermijnen moeten worden toegerekend, de - onvoorwaardelijke - ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning ook gerechtvaardigd waren omdat [geïntimeerde] in dat geval niet of nauwelijks heeft voldaan aan het vonnis van 1 mei 2014.
3.14
Het betoog van de verhuurders gaat uit van een onjuiste rechtsopvatting. In het vonnis van 1 mei 2014 is geoordeeld dat de betreffende huurachterstand de ontbinding en de ontruiming niet rechtvaardigen. De omstandigheid dat [geïntimeerde] aan dit vonnis nog niet volledig heeft voldaan, kan anders dan de verhuurders bepleiten in een volgende procedure niet alsnog een zelfstandige grond voor ontbinding en ontruiming vormen. Dat [geïntimeerde] - zoals de verhuurders voorts aanvoeren - sinds de aanvang van de huurovereenkomst vrijwel nooit tijdig de huur heeft betaald is wel van belang en door het hof in zijn beoordeling meegewogen.
3.15
De grieven 1 tot en met 5 slagen dus voor zover hiervoor vermeld en falen voor het overige.
3.16
Het hof ziet in de uitkomst van deze procedure aanleiding de proceskosten in eerste aanleg tussen partijen, als over en weer in het (on)gelijk gesteld, te compenseren in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.
Grief 6slaagt slechts in zoverre.
Grief 6slaagt slechts in zoverre.
3.17
Het bewijsaanbod van de verhuurders zal, voor zover dit al voldoende concreet is, worden afgewezen omdat dit aanbod niet ziet op stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.
3.18
De slotsom is dat de grieven slagen voor zover hiervoor vermeld en voor het overige falen. Het vonnis waarvan beroep zal, behalve ten aanzien van de onder I uitgesproken vernietiging van het verstekvonnis van 21 augustus 2014, worden vernietigd. De door de huurders gevorderde ontbinding en ontruiming worden alsnog voorwaardelijk toegewezen. De gevorderde huur over de periode mei tot en met juli 2014 wordt afgewezen, nu toepassing van artikel 6:43 lid 2 BW er toe leidt dat deze met de betaling op 1 augustus 2014 alsnog volledig door [geïntimeerde] is voldaan.
Hetzelfde geldt voor de buitengerechtelijke kosten. Het hof constateert dat de in 2.1.5 genoemde aanmaning waarin die kosten zijn aangezegd, niet voldoet aan het vereiste van artikel 6:96 lid 6 BW, nu [geïntimeerde] daarin wordt gesommeerd om vóór 23 mei 2014 te betalen terwijl de zogenaamde 14-dagentermijn die moet worden gegund pas de dag na aanmaning aanvangt. Bovendien heeft [geïntimeerde] binnen die (te korte) termijn € 700,00 overgemaakt. De meegevorderde rente van € 4,70 tot datum dagvaarding zal wel worden toegewezen; [geïntimeerde] heeft deze niet betwist. Aangezien [geïntimeerde] op het moment van dagvaarden over juli 2014 nog € 679,15 aan huur had openstaan (de huur over juli 2014 ten bedrage van € 698,84 minus het verschil tussen € 700,00 en de huur over juni 2014 ad € 680,31), zal het hof over dat bedrag de wettelijke rente toewijzen tot het moment van betaling op 1 augustus 2014. De proceskosten in hoger beroep zullen eveneens tussen partijen worden gecompenseerd overeenkomstig het hiervoor in 3.16 overwogene in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover onder II, III en IV van het dictum vermeld,
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
I. veroordeelt [geïntimeerde] om aan de verhuurders te voldoen:
- € 4,70 ter zake meegevorderde rente;
- de wettelijke rente over € 679,15 vanaf 25 juli 2014 tot 1 augustus 2014;
II. indien [geïntimeerde] binnen een jaar na dit arrest zijn verplichting om de maandelijkse huurbedragen te voldoen niet tijdig nakomt:
a) ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
b) veroordeelt [geïntimeerde] om het gehuurde aan de [adres] binnen een maand na betekening van dit arrest te ontruimen en ter beschikking van de verhuurders te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
III. verklaart de hiervoor gegeven beslissingen uitvoerbaar bij voorraad;
IV. wijst het meer of anders gevorderde af;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
bepaalt dat ieder der partijen de eigen proceskosten van beide instanties draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Molenaar, C.C. Meijer en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 februari 2016.