ECLI:NL:GHAMS:2016:4661

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.202.068/01 SKG

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 5281991 \ KG EXPL 16-118

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 november 2016

inzake

1.[appellante sub 1] ,

wonend te [woonplaats 1] , gemeente [gemeente] ,

2.
[appellante sub 2],

wonend te [woonplaats 1] , gemeente [gemeente] ,

appellanten,

advocaat: mr. M. Heikens te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats 2] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. L.J.E. Mannaerts te Haarlem.

Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.

1.Het verloop van het geding in hoger beroep

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 27 oktober 2016 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Noord-Holland, sectie kanton, locatie Alkmaar (verder: de kantonrechter) van 24 oktober 2016, in deze zaak onder bovengenoemd zaak-/rolnummer in kort geding gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellanten] als gedaagden. De appeldagvaarding bevat de grieven, alsmede producties.

[geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord ingediend, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 1 november 2016 – de dag waartegen was gedagvaard – doen bepleiten, elk van beide door hun voornoemde advocaat aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd – naar het hof begrijpt – dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen, de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen om alles wat [appellanten] krachtens het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] hebben voldaan terug te betalen (met wettelijke rente), met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van – zo begrijpt het hof – het appel.

2.De feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3.De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak, voor zover in hoger beroep van belang, om het volgende.

( i) [geïntimeerde] is eigenaar van de woning gelegen aan het adres [adres] (verder: de woning).

(ii) Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Medemblik heeft bij brief aan [geïntimeerde] , verzonden op 7 oktober 2014, onder meer het volgende bericht:

“(…)

Op grond van artikel 15 van de Leegstandwet verlenen wij vergunning aan:

[geïntimeerde]

(…)

voor tijdelijke verhuur van woonruimte op het adres:

[adres]

Deze vergunning geldt voor maximaal 5 jaar, te rekenen vanaf 1 november 2014. Deze vergunning kan niet worden verlengd.

Voorwaarden:

1.Vergunninghouder is eigenaar van de woonruimte waarvoor deze vergunning is afgegeven.

2. De woonruimte staat leeg.

3. De tijdelijke verhuur duurt minstens 6 maanden.

4. Voor de verhuurder geldt een opzegtermijn van minimaal 3 maanden.

5. Voor de huurder geldt een opzegtermijn van minimaal 1 maand.

(…)”

(iii) [geïntimeerde] verhuurt de woning vanaf 16 oktober 2014 aan [appellanten] De huurovereenkomst is door [appellanten] ondertekend op 26 september 2014 en door [geïntimeerde] op 16 oktober 2014.

(iv) De door [appellanten] overgelegde huurovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:

“(…)

In overweging nemende dat:

(…)

B. verhuurder van burgemeester en wethouders van de gemeente Medemblik vergunning heeft verkregen tot het aangaan van een huurovereenkomst als bedoeld in art. 15 Leegstandwet;

C. huurder deze woning van verhuurder met in achtneming van het bepaalde in voormelde vergunning wenst te huren en verhuurder bereid is tot verhuur aan huurder

(…)

Artikel 3. Vergunning Leegstandwet

Burgemeester en wethouders van Medemblik hebben in gevolge art. 15 Leegstandwet op …… aan verhuurder vergunning verleend voor het aangaan van deze huurovereenkomst voor een tijdvak van 5 jaar.

Artikel 4. Looptijd van deze overeenkomst

4.1

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de onbepaalde tijd doch minimaal (6) maanden, ingaande op 16 oktober 2014. Na verloop van deze termijn loopt de huurovereenkomst door voor onbepaalde tijd met dien verstande dat de huurovereenkomst in ieder geval eindigt op het tijdstip waartegen overeenkomstig artikel 4.3 wordt opgezegd of waarop de vergunning, al dan niet na verlenging, haar geldigheid verliest.

4.2

Beëindiging van deze huurovereenkomst dient plaats te vinden door opzegging bij deurwaardersexploit of aangetekende brief met ingang van de dag waarop een nieuwe betaalperiode aanvangt. De opzegtermijn voor huurder is één maand en voor verhuurder drie maanden. De huurovereenkomst eindigt in ieder geval op het tijdstip, waarop de door burgemeester en wethouders verleende vergunning haar geldigheid verliest.

(…)

Bijzondere bepalingen

*De woning staat ten tijde van de huurperiode in de verkoop, huurder zal meewerken om bezichtigingen te kunnen laten plaatsvinden;

* (…)”

(v) De huurovereenkomst die door [geïntimeerde] in het geding is gebracht wijkt af van de onder (iv) vermelde huurovereenkomst. De afwijkingen betreffen een datum en een bankrekeningnummer die handmatig op de stippellijn in respectievelijk de artikelen 3 en 5.4. zijn ingevuld.

(vi) De huurovereenkomst is bij aangetekende brief van [geïntimeerde] van 25 februari 2016 opgezegd per 1 juni 2016.

3.2.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, dat de kantonrechter [appellanten] veroordeelt de woning te ontruimen, een bedrag van € 699,= te betalen voor elke maand vanaf 1 augustus 2016 tot de datum van daadwerkelijke ontruiming van de woning, buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 904,= te betalen en de proceskosten (met nakosten en wettelijke rente) te betalen. Hij heeft daartoe, kort gezegd, het volgende gesteld. Tussen partijen is overeengekomen dat sprake is van tijdelijke huur in het kader van de Leegstandwet. Op 25 februari 2016 is de huur van de woning opgezegd met inachtneming van de daarvoor geldende opzegtermijn van drie maanden, zodat de huurovereenkomst per 1 juni 2016 is geëindigd. [appellanten] hebben de woning echter niet verlaten. [geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst opgezegd omdat de bezichtigingen van de woning door potentiële kopers als gevolg van het gedrag van [appellanten] moeizaam verliepen. [appellanten] hebben tegen deze vordering verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep, kort gezegd, als volgt overwogen. Anders dan [appellanten] stellen is voldaan aan de formele vereisten van artikel 16 Leegstandwet, zodat de huurbeschermingsbepalingen van boek 7 BW niet gelden. De Leegstandwet is ten volle van toepassing. Voorts heeft de opzegging van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] rechtsgeldig plaatsgevonden. Door die opzegging is de huurovereenkomst geëindigd, wat ontruiming van de woning rechtvaardigt. [geïntimeerde] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij serieuze kopers heeft voor de woning. De persoonlijke omstandigheden van [appellanten] wegen niet op tegen het belang van [geïntimeerde] bij opzegging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding moet worden toegewezen, terwijl ook de vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten deels, te weten tot een bedrag van € 462,50, toewijsbaar is. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter, kort gezegd, [appellanten] veroordeeld tot ontruiming, tot betaling van € 699,= voor iedere maand dat [appellanten] de woning vanaf 1 augustus 2016 in gebruik houden, tot betaling van buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 462,50 en tot betaling van de proceskosten (met nakosten en wettelijke rente). Vervolgens heeft hij het meer of anders gevorderde afgewezen.

3.4.

Bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep heeft [geïntimeerde] allereerst erkend dat [appellanten] de huur, althans een gebruiksvergoeding, over de periode augustus tot en met oktober 2016 hebben voldaan. Voorts heeft [geïntimeerde] toegezegd niet tot executie van het vonnis waarvan beroep over te gaan vóór 15 november 2016, de datum waarop het hof het onderhavige arrest wijst, en heeft [geïntimeerde] verder voorgesteld dat, als het hof het vonnis waarvan beroep bekrachtigt, [appellanten] worden veroordeeld om de woning uiterlijk 29 november 2016 te ontruimen. Het hof acht dit, mede gelet op het feit dat het vonnis waarvan beroep al op 25 oktober 2016 is betekend en daarin een termijn van ontruiming was bepaald van veertien dagen na betekening ervan, een redelijke termijn en zal in geval van bekrachtiging dienovereenkomstig beslissen.

3.5.

Met betrekking tot de vraag of de veroordeling tot ontruiming zoals uitgesproken bij het vonnis waarvan beroep in stand moet worden gelaten, overweegt het hof allereerst dat bij de beantwoording van die vraag uitgangspunt dient te zijn dat de in kort geding beslissende rechter zich heeft te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure. Hiervan uitgaande overweegt het hof als volgt.

3.6.

De eerste grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat is voldaan aan de formele vereisten van artikel 16 Leegstandwet, zodat de huurbeschermingsbepalingen van boek 7 BW niet gelden, en dat de Leegstandwet ten volle van toepassing is. Volgens [appellanten] voldoet de huurovereenkomst niet aan de wettelijke vereisten van artikel 16 lid 12 Leegstandwet, omdat daarin op geen enkele wijze melding wordt gemaakt van de vergunning, het tijdvak waarvoor de vergunning is verleend alsmede de in de vergunning bepaalde huurprijs, zodat krachtens artikel 16 lid 13 Leegstandwet geen sprake is van een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet, maar van een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. [appellanten] stellen verder dat de vergunning ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst (volgens hen: 26 september 2014) alsmede op de ingangsdatum ervan (16 oktober 2014) niet van toepassing was, nu deze eerst vanaf 1 november 2014 werking had. Ten slotte stellen [appellanten] in dit verband dat zij aan de omstandigheid dat zij een aantal malen hebben gevraagd om de vergunning, maar deze niet aan hen werd verstrekt, het gerechtvaardigd vertrouwen hebben mogen ontlenen dat er geen vergunning was en dat daardoor sprake was van een reguliere huurovereenkomst.

3.7.

Het hof kan [appellanten] niet volgen in hun stelling dat zij er gerechtvaardigd op hebben mogen vertrouwen dat er geen vergunning was. De kantonrechter heeft overwogen dat [appellanten] ter zitting zelf hebben verklaard dat zij een aantal malen naar de vergunning hebben gevraagd en daaraan de conclusie verbonden dat [appellanten] kennelijk ook na ondertekening van de huurovereenkomst ervan uitgingen dat de Leegstandwet van toepassing was. Het hof onderschrijft die conclusie. Uit de omstandigheid dat aan [appellanten] naar eigen zeggen die vergunning niet is verstrekt, hebben zij zonder nader onderzoek van hun kant – ter zake waarvan zij niets hebben gesteld en waarvan niet is gebleken – niet zo maar mogen afleiden dat er geen vergunning was, gelet op de considerans onder B en C alsmede artikel 3 en artikel 4.2 van de huurovereenkomst, omdat daarin uitdrukkelijk naar het bestaan van een dergelijke vergunning wordt verwezen.

3.8.

Voor zover [appellanten] stellen dat in de huurovereenkomst op geen enkele wijze melding wordt gemaakt van de vergunning, het tijdvak waarvoor de vergunning is verleend alsmede de in de vergunning bepaalde huurprijs, verwerpt het hof ook dit betoog, omdat het goeddeels feitelijke grondslag mist. In artikel 3 van de huurovereenkomst wordt immers uitdrukkelijk bepaald dat burgemeester en wethouders van de gemeente Medemblik krachtens artikel 15 Leegstandwet aan verhuurder vergunning hebben verleend voor het aangaan van deze huurovereenkomst voor een tijdvak van vijf jaar. Daarbij neemt het hof mede de considerans onder B en C alsmede artikel 4.2 van de huurovereenkomst in aanmerking, die de juistheid van het in artikel 3 bepaalde bevestigen. Dat de huurovereenkomst niet de in de vergunning vermelde huurprijs noemt, betekent niet dat strijd bestaat met het in artikel 16 lid 12 van de Leegstandwet bepaalde, omdat in de vergunning geen huurprijs is vermeld. Dat in de vergunning geen huurprijs is vermeld, is overigens begrijpelijk, omdat – zoals de kantonrechter reeds heeft overwogen – artikel 16 lid 2 Leegstandwet meebrengt dat het bepaalde omtrent de huurprijs bij verhuur van voor verkoop bestemde woningen niet van toepassing is, nu de huurprijs voor deze categorie woningen vrij door de verhuurder kan worden vastgesteld.

3.9.

[appellanten] hebben voorts in dit verband gesteld dat in het onderhavige geval niet aan de vereisten van artikel 16 lid 12 Leegstandwet is voldaan, omdat bij het
aangaanvan de huurovereenkomst nog geen vergunning was verleend. Uit de toelichting op hun stellingen blijkt dat zij daarbij ervan uitgaan dat de overeenkomst is gesloten, dat wil zeggen – zo begrijpt het hof – is aangegaan op 26 september 2014, de datum waarop zij de huurovereenkomst hebben ondertekend, en dat, nu vaststaat dat de vergunning niet eerder dan 7 oktober 2014 is verleend, derhalve bij het aangaan van de overeenkomst nog geen vergunning was verleend. Dit betoog faalt, omdat het berust op een onjuiste lezing van artikel 16 lid 12 Leegstandwet. Uit het daarin geformuleerde vereiste dat de huurovereenkomst bij geschrifte moet worden aangegaan, moet immers worden afgeleid dat de huurovereenkomst eerst tot stand kon komen na ondertekening ervan door beide partijen. Nu vaststaat dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst eerst op 16 oktober 2014 heeft ondertekend, is daarmee gegeven dat de vergunning reeds ruim voordat de overeenkomst werd aangegaan, was verleend. Bij het aangaan van de huurovereenkomst was dus aan het vereiste dat een vergunning moest zijn verleend, voldaan.

3.10.

[appellanten] hebben ten slotte betoogd dat de vergunning ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst (volgens hen: 26 september 2014) alsmede op de ingangsdatum ervan (16 oktober 2014) niet van toepassing was, nu de vergunning eerst vanaf 1 november 2014 werking had, zodat de vergunning niet geldt voor de huurovereenkomst en – naar het hof, als impliciet hierin besloten liggend, begrijpt – het regime van de Leegstandwet daarop dus niet van toepassing is. Bij bespreking van dit onderdeel van de grief gaat het hof – gelet op wat het onder 3.9 heeft overwogen – ervan uit dat de huurovereenkomst niet op 26 september 2014, maar op 16 oktober 2014, is tot stand gekomen. Voorts stelt het hof vast dat in de vergunning zelf als ingangsdatum ervan 1 november 2014 wordt genoemd. Hiervan uitgaande oordeelt het hof als volgt. In de eerste plaats kan uit artikel 16 lid 12 Leegstandwet niet worden afgeleid dat de huurovereenkomst die, zoals reeds overwogen, voldeed aan de vereisten van die bepaling, vanaf in elk geval de ingangsdatum van de vergunning niet onder het (door partijen overduidelijk beoogde: zie hierna) regime van de Leegstandwet viel enkel omdat [appellanten] ruim veertien dagen vóór die ingangsdatum de woning als huurders hebben betrokken. In de tweede plaats geldt dat voor zover de omstandigheid dat de overeenkomst is aangegaan, en de huur is ingegaan, ruim twee weken vóór de ingangsdatum van de vergunning, krachtens artikel 16 dan wel de systematiek van de Leegstandwet al zou (kunnen) meebrengen – wat het hof in het midden laat – dat de Leegstandwet niet van toepassing is op de huurovereenkomst, het hof een beroep daarop door [appellanten] , zoals [geïntimeerde] (bij memorie van antwoord) heeft bepleit, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW acht. Daartoe is met name redengevend dat, naar vaststaat, [appellanten] op eigen uitdrukkelijk verzoek de woning eerder dan 1 november 2014 hebben betrokken en hebben mogen betrekken, dat de bedoeling van partijen om de Leegstandwet van toepassing te doen zijn overduidelijk blijkt uit de eerder genoemde bepalingen uit de considerans (onder B en C) en de inhoud (artikelen 3 en 4.2) van de huurovereenkomst en dat het slechts een zeer geringe periode van ruim twee weken betrof, terwijl [geïntimeerde] beschikt over een vergunning ter zake.

3.11.

Uit het voorgaande volgt dat
grief 1faalt en dat
grief 2,
grief 3en
grief 4, die zelfstandige betekenis missen omdat zij afhankelijk zijn van het welslagen van de eerste grief, daarom evenmin kunnen slagen. Daarbij tekent het hof aan dat het één onderdeel uit de derde grief (memorie van grieven onder 21) hiervoor reeds (onder 3.4) heeft besproken. Voor een langere ontruimingstermijn bestaat dus geen aanleiding

3.12.

Met hun vijfde grief komen [appellanten] op tegen de (gedeeltelijke) toewijzing van de door [geïntimeerde] gevorderde buitengerechtelijke kosten. Voor toekenning van buitengerechtelijke kosten als bedoeld in art. 6:96 lid 2 BW is ingevolge artikel 241 Rv onder meer vereist dat de schuldeiser, die deze kosten vordert, stelt en specificeert dat deze kosten zijn gemaakt ter zake van andere verrichtingen dan die waarvoor de in de artikelen 237 tot en met 240 Rv bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. [geïntimeerde] heeft ter zake echter onvoldoende gesteld en evenmin een deugdelijke specificatie in het geding gebracht, zodat niet is gebleken dat daarvan hier sprake is. Daarom komen de gevorderde buitengerechtelijke kosten niet voor toewijzing in aanmerking. De vordering van [geïntimeerde] voor zover betrekking hebbend op vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal derhalve alsnog (geheel) worden afgewezen. Dit betekent dat
grief 5slaagt.

3.13.

Tegen de (door het hof onderschreven) overweging van de kantonrechter (5.9, twee na laatste zin) dat de persoonlijke omstandigheden van met name [appellante sub 2] – waarop door [appellanten] een beroep is gedaan (zie pleitnota in eerste aanleg onder 11 en 32) – in het licht van het voorgaande niet maken dat een voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang dat [geïntimeerde] heeft bij een opzegging, is geen grief gericht. Een belangenafweging tussen partijen, ter zake waarvan [appellanten] in hoger beroep ook geen nieuwe feiten of omstandigheden hebben aangevoerd, leidt dus niet tot een ander oordeel dan reeds in het voorgaande ligt besloten.

3.14.

De slotsom luidt dat het appel goeddeels faalt en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd, behoudens voor zover het betreft de in het dictum onder 6.1 bepaalde ontruimingstermijn en de in het dictum onder 6.3 bedoelde veroordeling tot betaling van buitengerechtelijke kosten. Het dictum onder 6.1 zal, voor de leesbaarheid ervan, hierna opnieuw worden geformuleerd. [appellanten] zullen als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep. Ook
grief 6en
grief 7moeten worden verworpen.

4.De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, behoudens voor zover het betreft de in het dictum onder 6.1 bepaalde ontruimingstermijn en de in het dictum onder 6.3 bedoelde veroordeling tot betaling van buitengerechtelijke kosten, vernietigt dit vonnis in zoverre en, in zoverre opnieuw recht doende:

veroordeelt [appellanten] om de woning uiterlijk 29 november 2016 te ontruimen met de daarin vanwege hen aanwezige personen en zaken en leeg op te leveren overeenkomstig de huurovereenkomst;

wijst de vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten (geheel) af;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerde] gevallen, op € 314,= voor verschotten, op € 1.788,= voor salaris advocaat;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, C. Uriot en W.F. Boele, en is in het openbaar uitgesproken op 15 november 2016 door de rolraadsheer.