Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.185.646/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/596649/KG ZA 15-1347
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 november 2016
inzake
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. I.A. de Haan te Amersfoort.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Ymere en [geïntimeerde] genoemd.
Ymere is bij dagvaarding van 30 december 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 8 december 2015, in kort geding gewezen tussen Ymere als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Ymere heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met beslissing over de proceskosten.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 13 september 2016 doen bepleiten, Ymere door mr. Brunklaus voornoemd en [geïntimeerde] door mr. Haan voornoemd, mr. Brunklaus aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Ymere heeft nog een productie in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.Feiten
De voorzieningenrechter heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende ) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.
Met ingang van 21 oktober 1996 huurt [geïntimeerde] van (de rechtsvoorgangster van) Ymere de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning). De woning heeft twee slaapkamers en een woonkamer.
2.2.
In de op de huurovereenkomst toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden staat voor zover van belang het volgende:
“Artikel 3 Verplichtingen van de huurder/huurster
3.1.
De huurder/huurster is verplicht de woning tot zijn/haar hoofdverblijf te maken en te houden (..)
3.2.
De woning dient als woonruimte voor huurder/huurster en degene(n) met wie hij/zij een huishouden heeft. Huisvesting van andere personen is slechts toegestaan voor zover dit geen gevaar voor uitwonen of overbewoning oplevert. (..)
3.4.
Voor onderverhuur of ingebruikgeving van de gehele woning is schriftelijke toestemming van het woningbedrijf vereist. Betreft het een gedeelte van de woning, dan is geen toestemming vereist, mits de huurder/huurster daadwerkelijk in de woning zijn/haar hoofdverblijf houdt. (..)”
2.3.
In januari 2014 is bij Ymere een melding van muizenoverlast binnengekomen. De huismeester is bij de woning langsgegaan en heeft toen twee Engels sprekende mannen aangetroffen. In het gespreksverslag dat de huismeester heeft opgemaakt op 7 maart 2016 staat voor zover van belang, het volgende:
“Meerdere keren ben ik bij de woning langs geweest, maar er wordt nooit opengedaan. Ik laat briefjes achter in de brievenbus om contact met mij op te nemen en doe ook een briefje onder de deur. Er komt geen reactie, ook niet van de huurder zelf. Nadat ik de meldingen heb ontvangen van de buren, probeer ik nog een keer langs te gaan bij de woning. Ik tik met mijn sleutel op de woning toegangsdeur, waarop de deur wordt geopend door een jongeman, rond de 30 jaar. Ik heb de jongeman gevraagd of ik binnen mag komen en dat was goed. Binnen zie ik nog een man van ongeveer dezelfde leeftijd. Ze spreken Engels, maar ik zou niet kunnen zeggen waar zij vandaan komen. Ik heb hen gevraagd of zij op de woning wonen, waarop ze met “yes” hebben geantwoord. (..) Ik heb de mannen erop gewezen dat zij de vuilniszakken in een afgesloten bak moeten bewaren en als deze vol is dat ze dan de zak op tijd naar de ondergrondse vuilcontainer moeten brengen. Toen ik na een paar dagen langs de woning reed, zag ik dat de zakken verdwenen waren en heb ik ook geen meldingen meer gehad van muizen en stank. Wel hebben de bewoners bij mij in 2014 en 2015 gemeld dat de huurder niet op de woning woont, maar dat er steeds anderen gebruik maken van de woning.”
2.4.
Na enige tussentijdse huisbezoeken waarbij niemand werd aangetroffen, heeft een medewerker van Ymere op 15 december 2014 een man uit Albanië in de woning aangetroffen. In een verslag van Ymere staat over dat huisbezoek het volgende:
“Naar aanleiding van klachten over vervuiling en ongedierte ging ik [ [A] van Ymere, hof] op 15 december 2014 naar [de woning, hof]. Ik had toen bij een aantal bewoners geïnformeerd naar de situatie. Een van de bewoners vertelde mij toen dat op [de woning, hof] sprake zou zijn van onderverhuur. Omdat ik er toch al was ging er ook meteen langs. Op mijn aankloppen heeft een voor onbekende man gereageerd. Hij deed de deur open, maar gaf ook meteen aan dat hij moest vertrekken. Hij liet mij desondanks binnen en gaf aan dat hij daar al een aantal maanden woonde omdat hij geen eigen woning kon vinden. Hij vertelde dat hij uit Albanië kwam. Hij werd volgens zijn zeggen geholpen door de hoofdhuurder, maar hij wist niet hoe de huurder heette. Hij vertelde mij dat hij daar alleen woonde. Ik heb hem toen medegedeeld dat zijn verblijf in de woning onrechtmatig is en dat hij de woning moest verlaten. Het gesprek is in het Engels gevoerd. (..) ”
2.5.
Op 23 december 2014 hebben medewerkers van Ymere bij hen op kantoor met [geïntimeerde] gesproken. In het verslag van Ymere staat over dat gesprek:
“Ymere vraagt aan [geïntimeerde] wie de man is die [A] op de woning heeft aangetroffen. [geïntimeerde] zegt dat het een vriend/gast is maar hij wil niet zeggen hoe de man heet, dat gaat Ymere niks aan. Als we verder vragen wie het stelletje was op de woning van januari wil [geïntimeerde] daar helemaal niks over zeggen, het is zijn privacy en hij gaat er niks over zeggen. [geïntimeerde] gaat steeds harder praten en loopt ineens kwaad weg. En zegt nog het is zijn woning zijn privacy dat gaat ons niks aan!!!!”
2.6.
Nadien heeft Ymere nog een aantal huisbezoeken afgelegd, waarbij niemand is aangetroffen. Het verslag van Ymere vermeldt het volgende:
“Ymere gaat een aantal keer langs maar treffen niemand aan, wel bewoners in het trappenhuis die zeggen dat er onderhuur is.
Op 31 augustus 2015 (19:15) bellen [B] en [C] van Ymere aan bij de woning. De deur wordt geopend door een Engels sprekende heer. Hij laat ons binnen en laat zijn rijbewijs als ID zien. Hij heeft [D] ( [land] ), geboren [geboortedatum] . Hij geeft aan dat hij gisteravond is aangekomen. Hij krijgt op de woning familie op bezoek uit België.
Hij heeft de sleutels van de woning van een vriend van “ [geïntimeerde] ” gekregen op de Dam in Amsterdam. [D] heeft [geïntimeerde] niet op de woning gezien. Hij kent [geïntimeerde] via een goede vriend uit Iran. Hij blijft nog 2 dagen op de woning, maar weet dit nog niet zeker. In de woning is alles van [geïntimeerde] , [D] heeft alleen een tas meegenomen. De woning is erg onpersoonlijk ingericht (zie foto’s). Er ligt ook nergens post van onze huurder.”
2.7.
Op 12 oktober 2015 hebben medewerkers van Ymere gesproken met een omwonende. Het door Ymere opgestelde gespreksverslag luidt als volgt:
“In het begin van 2014 heb ik voor het eerst geklaagd over de [adres] . Dat begon omdat ik last kreeg van muizen. De onderhuurders plaatsten vuilniszakken, waar zij op af kwamen. De huurder woont er niet meer, dit werd gedaan door onderhuurders. Het was een jong stel dat Engels sprak. Dit stel had geen kinderen en waren vaak thuis.
De volgende “onderhuurders” waren mensen uit één van die Oostbloklanden. Het waren alleen maar mannen (deze mannen waren veel blond van haarkleur). Deze mannen zijn ook weer weg. Deze wisselde elkaar af.
Wat er nu gebeurde (11-10-15): Een nieuwe onderhuurder belde aan, omdat hij geen sleutel heeft om naar boven te gaan. In het Engels heeft hij gezegd, dat hij alleen een sleutel van de deur boven heeft. Deze onderhuurder is een jonge jongen tussen de 18 en 20 jaar. Hij heeft een klein snorretje, is dun met normale lengte.
Op de woning woont ook een oudere man. Deze mensen zijn nooit op het balkon te vinden, ze zorgen ervoor dat ze niet gezien worden op het balkon. De deur staat wel vaak open maar we zien niemand. Dat durven ze blijkbaar niet.
De hoofdhuurder komt één keer in de drie maanden, om de post op te halen. De hoofdhuurder heeft een zwarte [merk] bus. Onze hoofdhuurder loopt naar boven en staat binnen 10 minuten al weer beneden.
Dit is al 4 jaar bezig!De huurder die de buur wel kent is jaren geleden vertrokken met wat spullen. Waarheen weet de buur niet.
Buur wil niet dat zijn of haar naam bekend wordt maar we mogen wel alles opschrijven.”
2.8.
Bij brieven van 4 september 2015 en 23 oktober 2015 heeft Ymere [geïntimeerde] gesommeerd de huur op te zeggen. Aan die sommaties heeft [geïntimeerde] geen gevolg gegeven.
2.9.
In een e-mailbericht van 9 september 2016 heeft de gebiedsbeheerder van Ymere melding gemaakt van een nieuwe klacht over overlast. Het e-mailbericht vermeldt, voor zover van belang, het volgende:
“Op maandag 5 september rond 12:30 uur kwam een huurder van de [adres] naar de balie van BBNR met verschillende klachten en het verzoek aan Ymere hier wat aan te doen. Een van de klachten die de huurder, ook namens overige portiekbewoners, ventileerde was dat er veel overlast wordt ervaren door de onderhuurders op [adres] . De overlast bestaat eruit dat er lang er veel vuilniszakken op het balkon blijven staan, wat veel ongedierte aantrekt. Er is sprake van een toename van klachten over muizen, ratten en duiven in de betreffende portiek. De mannen die er nu wonen zouden allemaal alleenstaande mannen zijn en soms wisselend van samenstelling. Ook is er veel aanloop van mannen aan dat betreffende adres. Dan wordt vaak tot diep in de nacht op het balkon gerookt en gepraat. De hoofdhuurder van de [adres] is al tijden niet meer gezien in of bij de woning door de melder.”
3.Beoordeling
3.1.
Ymere heeft in eerste aanleg, samengevat en voor zover van belang, gevorderd dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot ontruiming van de woning. De voorzieningenrechter heeft deze vordering afgewezen en Ymere veroordeeld in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad. Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Ymere met haar grieven op.
3.2.
De grieven van Ymere komen er, naar de kern genomen, op neer dat de voorzieningenrechter ten onrechte de gevraagde ontruiming van [geïntimeerde] uit de woning heeft afgewezen. Volgens Ymere is voldoende aannemelijk dat [geïntimeerde] , in strijd met de huurovereenkomst, geen hoofdverblijf (meer) heeft in de woning en dat hij de woning structureel aan derden onderverhuurt, althans in gebruik geeft. Ymere verwijst in dit verband naar de verslagen van huisbezoeken van de huismeester en medewerkers van Ymere, waarbij [geïntimeerde] telkens niet in de woning is aangetroffen, maar wel wisselende derden. De twee mannen die in januari 2014 in de woning zijn aangetroffen (zie 2.3) alsmede de Albaniër in december 2014 (zie 2.4), hebben verklaard dat zij de woning (alleen) bewoonden. Daarnaast hebben buren van [geïntimeerde] geklaagd over onderverhuur van de woning en door onderhuurders veroorzaakte overlast (zie 2.3, 2.7 en 2.9). Verder is het de medewerkers van Ymere opgevallen dat de gordijnen van de woning altijd dicht zijn en dat de woning sober is ingericht; er staan geen persoonlijk spullen van [geïntimeerde] . Er is ook geen post van [geïntimeerde] aangetroffen, terwijl dat wel verwacht zou worden van iemand die twee ondernemingen drijft (een snackbar en een bakkerij). Daar komt bij dat tijdens een huisbezoek is gebleken dat er slechts een tweepersoonsbed in de woning staat zodat het onmogelijk is dat [geïntimeerde] samen met zijn gasten in de woning verblijft. Dat de buren van [geïntimeerde] hem niet of nauwelijks zien omdat hij pas heel laat in de nacht thuis komt en heel vroeg in de ochtend vertrekt, acht Ymere uiterst onaannemelijk. Ook de verklaring van [geïntimeerde] dat hij regelmatig gasten ontvangt uit het internationale netwerk dat hij als politiek vluchteling heeft opgebouwd, acht Ymere, zonder nadere toelichting van [geïntimeerde] ten aanzien van de identiteit van deze gasten en dan met name de gasten die op de woning zijn aangetroffen, niet aannemelijk. Volgens Ymere is het aan [geïntimeerde] om de stellingen van Ymere voldoende gemotiveerd te betwisten en mag van hem verwacht worden voldoende concrete feiten en omstandigheden aan te voeren waaruit blijkt dat hij hoofdverblijf in de woning heeft (gehouden). [geïntimeerde] is immers degene die weet wat zich in de woning afspeelt. [geïntimeerde] heeft dit niet (voldoende) gedaan en weigert openheid van zaken te geven. Het niet bewonen van de sociale huurwoning levert een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op, dat deze de ontruiming rechtvaardigt. Het belang van Ymere om deze sociale huurwoning (weer) te kunnen verhuren weegt, temeer gezien de huidige (sociale) woningnood, op tegen het belang van [geïntimeerde] bij behoud van de woning, aldus steeds Ymere.
3.3.
[geïntimeerde] heeft hier tegenover gesteld dat hij wel degelijk hoofdverblijf in de woning heeft. Volgens [geïntimeerde] is goed mogelijk dat zijn buren hem maar heel zelden bij de woning zien, omdat hij gemiddeld 20 uur per dag (ook in het weekeinde) werkt in zijn twee ondernemingen. De snackbar is doordeweeks tot drie uur ’s nachts geopend en in het weekend tot vier uur en om vijf uur begint het werk in de bakkerij. Daarnaast is [geïntimeerde] zeer actief als vrijwilliger in vluchtelingen- en welzijnswerk en heeft hij de Stichting voor Intellectuele Koerden in Amsterdam (IKA Center) opgericht, waarmee hij veel politieke en sociale activiteiten organiseert. Hij eet in zijn ondernemingen en brengt slechts een paar uur per dag in zijn woning door om te slapen. [geïntimeerde] is alleenstaand (zijn ex-partner en hun twee kinderen verblijven in Iran) waardoor hij geen reden heeft vaak, althans vaker thuis te zijn. [geïntimeerde] ontvangt zijn post op het adres van de woning, maar het grootste deel van zijn bedrijfsadministratie bevindt zich in het kantoor van het IKA Center aan de Lijnbaansgracht, waar ook zijn computer en printer staan, omdat dat kantoor zich dichtbij zijn ondernemingen bevindt. De mensen die in de woning zijn aangetroffen zijn volgens [geïntimeerde] gasten die hij kent uit of via het uitgebreide netwerk dat hij als politiek vluchteling heeft opgebouwd. Daaronder bevinden zich ook bezoekers van de politieke en sociale activiteiten van het IKA Center; de bezoekers worden “verdeeld” onder Amsterdammers die extra slaapplaatsen hebben. Dit betekent dat [geïntimeerde] zijn gasten ook niet altijd goed kent. Daar komt bij dat [geïntimeerde] de privacy van zijn gasten, die veelal vluchteling zijn en in hun thuisland zijn vervolgd, niet wil schenden. In tegenstelling tot wat namens Ymere is verklaard, heeft de woning twee slaapkamers waarin een tweepersoonsbed respectievelijk twee eenpersoonsbedden staan, zodat er voldoende ruimte is voor gasten. Bovendien slaapt [geïntimeerde] vaak op de bank omdat hem dat niet uitmaakt en hij toch maar een paar uur thuis is, aldus nog steeds [geïntimeerde] . De door Ymere aangevoerde verklaringen en klachten van “buren” zijn volgens [geïntimeerde] allemaal afkomstig van zijn onderbuurvrouw, met wie hij ruzie heeft en die hem (daarom) graag ziet vertrekken. Verder hecht [geïntimeerde] niet aan materiële zaken, reden waarom hij zijn woning schaars heeft ingericht. Daar komt bij dat bij herhaling door lekkages waterschade is ontstaan, waardoor [geïntimeerde] geen behoefte heeft opnieuw (dure) spullen aan te schaffen.
3.4.
Het hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst een zeer ingrijpende maatregel als een vordering tot ontruiming in kort geding kan worden toegewezen, grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen.
3.5.
Het hof neemt bij de beoordeling voorts tot uitgangspunt dat op grond van artikel 3.3 van de huurovereenkomst, onderverhuur of ingebruikgeving van een gedeelte van de woning is toegestaan zonder dat daarvoor (voorafgaande) toestemming van Ymere is vereist, mits [geïntimeerde] de woning tot zijn hoofdverblijf houdt.
3.6.
Niet in geschil is dat [geïntimeerde] regelmatig derden in de woning laat verblijven. Op zichzelf is dat niet in strijd met de huurovereenkomst, zolang [geïntimeerde] de woning tot zijn hoofdverblijf heeft en houdt. Ymere stelt zich op het standpunt dat [geïntimeerde] geen hoofdverblijf (meer) in de woning heeft. Het is aan Ymere om dat voldoende aannemelijk te maken, zodanig dat in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van de gevraagde ontruiming zal komen. Hoewel de door Ymere aangevoerde feiten en omstandigheden wellicht kunnen doen vermoeden dat [geïntimeerde] niet langer zijn hoofdverblijf in de woning heeft, is dat gezien de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] ten aanzien van de in dat verband door Ymere aangevoerde feiten en omstandigheden, zonder nader onderzoek waarvoor de procedure in kort geding zich niet leent, niet voldoende aannemelijk geworden als hiervoor bedoeld. In een eventuele bodemzaak is wel plaats is voor een diepgaand onderzoek naar de bestreden feiten en omstandigheden. Nu niet voldoende aannemelijk is geworden dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, is de door Ymere gevraagde voorziening niet toewijsbaar.
3.7.
De slotsom is dat de grieven falen en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Ymere zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Ymere in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 311,- aan verschotten en € 2.682,- voor salaris advocaat;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, C. Uriot en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 november 2016.