Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.167.779/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 3126407 EA VERZ 14-554
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 februari 2016
(bij vervroeging)
inzake
[appellant] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. A. Bierenbroodspot te Amsterdam,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS [naam vereniging],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. D.I. Madunic te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en de VvE genoemd.
[appellant] is bij verzoekschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 7 april 2015, in hoger beroep gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 7 januari 2015, onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [appellant] als verzoeker en de VvE als verweerster.
De VvE heeft een verweerschrift ingediend, ter griffie van het hof ingekomen op 24 juni 2015.
[appellant] heeft het hof verzocht voornoemde beschikking te vernietigen en zijn verzoek alsnog toe te wijzen, met beslissing over de proceskosten.
De VvE heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.
[appellant] heeft bewijs van zijn stellingen aangeboden.
De mondelinge behandeling van het beroepschrift heeft plaatsgevonden op 12 januari 2016. Bij die gelegenheid heeft namens [appellant] mr. Bierenbroodspot voornoemd en namens de VvE mr. Madunic voornoemd het woord gevoerd, ieder aan de hand van pleitaantekeningen die zijn overgelegd. Tevens was ter zitting aanwezig mr. H. Oulet Ali, advocaat te Amsterdam namens ING Bank NV als belanghebbende partij. Door partijen zijn inlichtingen verstrekt.
Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is bepaald op heden.
2.Feiten
2. De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking onder 1 tot en met 10 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, aangevuld met andere feiten die als erkend dan wel niet (voldoende) betwist zijn komen vast te staan.
3.Beoordeling
3.1
Het gaat in deze zaak - samengevat en voor zover van belang - om het volgende.
3.1.1
[appellant] is sinds 1971 eigenaar van de woning gelegen aan de voorzijde van de tweede verdieping van de [adres] (hierna ook: het pand). Sedert 1977 is hij ook eigenaar van de woning gelegen aan de achterzijde van de tweede verdieping van het pand. Als eigenaar van genoemde woningen is [appellant] van rechtswege lid van de VvE.
3.1.2
In artikel 13 van Pro de statuten bij de oprichtingsakte van de Coöperatieve woningexploitatievereniging [naam vereniging] , gepubliceerd in de Staatscourant van 15 maart 1967, is bepaald dat de benedenwoning 35 stemmen heeft, ieder der twee woningen op zowel de tweede als derde verdieping 15 stemmen en de zolderverdieping 5 stemmen.
3.1.3
Artikel 10 lid 1 van Pro het daarbij behorende reglement luidt:
“
De leden zijn verplicht, in de verhouding van het aantal stemmen dat zij ter beschikking kunnen uitbrengen, bij te dragen in de kosten van herstel, onderhoud en exploitatie van het gebouw en de daarin aanwezige voor gemeenschappelijk gebruik bestemde installaties en leidingen, de kosten van het bestuur van de vereniging, de door de vereniging aan haar leden verschuldigde schadevergoedingen en alle overige op grond van een vastgestelde begroting door de vereniging gedane uitgaven of te vormen reservefondsen.”
De leden zijn verplicht, in de verhouding van het aantal stemmen dat zij ter beschikking kunnen uitbrengen, bij te dragen in de kosten van herstel, onderhoud en exploitatie van het gebouw en de daarin aanwezige voor gemeenschappelijk gebruik bestemde installaties en leidingen, de kosten van het bestuur van de vereniging, de door de vereniging aan haar leden verschuldigde schadevergoedingen en alle overige op grond van een vastgestelde begroting door de vereniging gedane uitgaven of te vormen reservefondsen.”
3.1.4
In de Staatscourant van 10 november 1975 is, naar aanleiding van een verbouwing van de zolderverdieping, bepaald dat artikel 13 van Pro de onder 3.1.2 genoemde statuten wordt gewijzigd in die zin dat de benedenwoning 29 stemmen krijgt, de twee woningen op zowel de tweede als derde verdieping respectievelijk 12 en 13 stemmen en de zolderverdieping 21 stemmen. Artikel 10 van Pro het bijbehorende reglement is niet gewijzigd.
3.1.5
Op 30 november 1978 is een splitsingsakte opgesteld aangaande [adres] . Hierin is aan iedere woning eenzelfde aantal stemmen toegekend als in het hiervoor genoemde (gewijzigde) artikel 13. Over de verdeling van de kosten is in de splitsingsakte geen bepaling opgenomen. [appellant] was een van de aanwezigen bij het opstellen van de splitsingsakte.
3.1.6
Tot 1984 heeft de verdeling van kosten aldus plaatsgevonden, dat de eigenaren
bijdroegen naar rato van de stemmen zoals bepaald in de splitsingsakte (hierna ook: kostenverdeling B).
3.1.7
Van 1984 tot 2002 vond de verdeling van kosten aldus plaats, dat deze geschiedde naar rato van de erfpachtcanon (hierna ook: kostenverdeling A). Voor de 2e verdieping (van [appellant] ) betekende dat een percentage van 18% (tweemaal 9%). Deze wijziging in 1984 ten opzichte van de daarvoor bestaande situatie vond plaats naar aanleiding van een door de toenmalige eigenaren daartoe genomen besluit.
3.1.8
Na 2002 is voor de kostenverdeling weer teruggekeerd naar kostenverdeling B. De VvE stelt zich op het standpunt dat begin 2003 door de toenmalige eigenaren
(unaniem, dan wel slechts met uitzondering van [appellant] ) is besloten voor de bepaling van de kostenverdeling terug te keren naar de verdeelsleutel zoals voor de
stemrechten beschreven in de splitsingsakte. [appellant] stelt zich op het standpunt dat daartoe geen besluitvorming heeft plaatsgevonden, dan wel dat hij zich tegen een dergelijk besluit steeds heeft verzet.
3.2
[appellant] heeft, voor zover in hoger beroep van belang, de kantonrechter verzocht: a. bevel te doen aan de VvE om de kostenverdeling A te laten opnemen in een akte c.q. statuten, te weten 36% voor parterre, 18% voor de tweede etage, 9% voor elk van de twee appartementen op de derde etage en 28% voor de kapverdieping;
b. de VvE te veroordelen tot terugbetaling aan [appellant] van hetgeen hij sedert 2003 teveel in de kosten heeft bijgedragen.
3.3
De kantonrechter heeft het verzoek van [appellant] afgewezen en daartoe, samengevat, overwogen dat:
( i) in de splitsingsakte geen bepaling staat omtrent de kostenverdeling, hetgeen als een omissie is aan te merken (rov 19);
(ii) de te beantwoorden vraag is hoe de splitsingsakte voor wat betreft de kostenverdeling redelijkerwijs dient te worden uitgelegd (rov 19);
(iii) in de splitsingsakte uit 1978 een verdeling van de stemverhouding is opgenomen, die aansluit bij de stemverhouding zoals die bij het in de Staatscourant van 1975 opgenomen besluit was bepaald. In die Staatscourant 1975 is, naar aanleiding van een verbouwing van de woning, de stemverhouding gewijzigd ten opzichte van die uit 1967. Niet gewijzigd is de bepaling uit 1967, dat de percentages voor de kostenverdeling gelijk waren aan die van de stemverhouding. Dat betekent dat vanaf
1975 als kostenverdeling werd aangehouden een percentage voor de 2e verdieping van 12 resp. 13% (rov 20);
(iv) nergens uit blijkt dat met de splitsingsakte is beoogd voor wat betreft die kosten te gaan afwijken van de tussen 1975 en 1978 gehanteerde kostenverdelingspercentages (rov 21);
( v) een redelijke uitleg van de splitsingsakte daarom met zich brengt dat het kostenverdelingspercentage gelijk is aan het stemgerechtigheidspercentage (rov 22).
3.4
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met acht grieven op.
3.5
[appellant] baseert zijn verzoek tot het geven van een bevel als vermeld onder 3.2 sub a op artikel 5:144 lid 1 sub a BW Pro, omdat in zijn visie de splitsingsakte/statuten niet voldoen aan artikel 5:112 BW Pro. Volgens [appellant] kan een verdeling van kosten naar redelijkheid en billijkheid alleen kostenverdeling A zijn, volgens de unaniem aangenomen besluiten in 1984 en 2000.
3.5.1
Het hof overweegt dat een bevel ex artikel 5:144 lid 1 aanhef Pro en onder a BW uitsluitend is bedoeld voor die situaties waarin een wijziging van de splitsingsakte zo belangrijk is voor alle belanghebbenden (niet alleen eigenaren maar ook hypotheekhouders) dat de rechter daartoe een bevel moet kunnen geven, ook tegen de wil van een van de appartementseigenaars. Een dergelijke situatie doet zich hier niet voor. [appellant] is de enige appartementseigenaar die kostenverdeling A voorstaat, alle overige appartementseigenaars scharen zich achter (de huidige) kostenverdeling B.
3.5.2
Voorts is tussen partijen niet in geschil dat de splitsingsakte, bij de opstelling waarvan [appellant] in 1978 een van de aanwezigen was, geen regeling bevat over de kostenverdeling respectievelijk de door de appartementseigenaars verschuldigde bijdragen. Het staat de VvE derhalve vrij om telkenmale (bij meerderheid) te beslissen over de wijze waarop de kosten onder de appartementseigenaars moeten worden verdeeld. De vraag hoe de splitsingsakte voor wat betreft de kostenverdeling moet worden uitgelegd, kan daarom onbeantwoord blijven.
Voor zover in de vordering van [appellant] besloten ligt dat het bevel moet worden gegeven omdat de huidige, door de VvE gehanteerde, kostenverdeling B onredelijk is, constateert het hof dat deze verdeling overeenstemt met de stemrechtverdeling en daarmee een gebruikelijke maatstaf voor kostenverdeling binnen een VvE is. Dat deze verdelingsmaatstaf in het onderhavige geval zo onredelijk zou zijn dat de vordering moet worden toegewezen, valt niet in te zien.
3.5.3
Op grond van het hiervoor overwogene dient het verzoek van [appellant] tot het geven van een bevel te worden afgewezen.
3.6
Gelet op het vorenstaande dient (ook) [appellant] bij te dragen in de kosten conform kostenverdeling B, zodat ook zijn verzoek tot terugbetaling van teveel betaalde kosten conform die kostenverdeling (zie 3.2 sub b) moet worden afgewezen.
3.7
Aangezien de vorderingen van [appellant] om bovenvermelde redenen niet slagen, behoeven de grieven geen afzonderlijke bespreking meer. De bestreden beschikking wordt bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Het bewijsaanbod van [appellant] wordt als niet ter zake dienend gepasseerd.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de bestreden beschikking;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 711,-- aan verschotten en € 1.788,-- voor salaris.
Deze beschikking is gegeven door mrs. D.J.
van der Kwaak, C.C. Meijer en E.M. Polak, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2016.
van der Kwaak, C.C. Meijer en E.M. Polak, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2016.