ECLI:NL:GHAMS:2016:4117

• Datum uitspraak: 11 oktober 2016
• Publicatiedatum: 14 oktober 2016
• Zaaknummer: 200.182.978/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.T. van der Meer; R.J.M. Smit; M.J. Schaepman-de Bruijne
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over beëindigingsovereenkomst en onverschuldigde huurbetalingen

In deze zaak gaat het om een huurgeschil tussen een verhuurder en twee huurders. De verhuurder, aangeduid als [appellant], heeft in hoger beroep beroep aangetekend tegen een vonnis van de kantonrechter in Amsterdam. De kantonrechter had geoordeeld dat de verhuurder niet voldoende had onderbouwd dat een beëindigingsovereenkomst was vervangen door een nieuwe overeenkomst. De huurders, aangeduid als [geïntimeerden], hadden in eerste aanleg gevorderd dat de verhuurder hen zou vergoeden voor teveel betaalde huur, de borgsom en immateriële schadevergoeding. De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen, wat de verhuurder in hoger beroep aanvecht.

De feiten van de zaak zijn als volgt: [geïntimeerde sub 1] huurde sinds 1 augustus 2009 een woning van [appellant]. Na een geschil over de huurprijs, vastgesteld door de Huurcommissie, zijn de verhoudingen tussen partijen verstoord. De verhuurder heeft de huur opgezegd, maar de huurders zijn niet akkoord gegaan met de beëindiging. Er zijn verschillende communicatie-uitwisselingen geweest over een mogelijke vergoeding voor het verlaten van de woning, maar de verhuurder heeft uiteindelijk niet voldaan aan de gemaakte afspraken. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de verhuurder in gebreke is gebleven en heeft de vorderingen van de huurders toegewezen.

In hoger beroep heeft het hof de grieven van de verhuurder verworpen. Het hof oordeelt dat de verhuurder niet voldoende bewijs heeft geleverd voor zijn stellingen en bevestigt de beslissing van de kantonrechter. De verhuurder wordt veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, waarbij de verhuurder is veroordeeld tot betaling van de gevorderde bedragen aan de huurders.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.182.978/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 2773105 CV EXPL 14-4049

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 oktober 2016

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats 1] , gemeente [gemeente] ,

appellant,

advocaat: mr. E. Doornbos te Badhoevedorp,

tegen

1. [geïntimeerde sub 1] ,

2.
[geïntimeerde sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats 2] ,

geïntimeerden,

niet verschenen.

1. Het geding in hoger beroep

Appellant wordt hierna [appellant] genoemd. Geïntimeerden worden hierna gezamenlijk [geïntimeerden] genoemd en ieder afzonderlijk [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] .

[appellant] is bij dagvaarding van 24 november 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) dat op 27 augustus 2015 onder voormeld zaaknummer is gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en [appellant] als gedaagde.

Ter rolle van 5 januari 2016 is tegen [geïntimeerden] verstek verleend.

[appellant] heeft een memorie van grieven genomen en heeft bewijs van zijn stellingen aangeboden.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

Ten slotte heeft [appellant] arrest gevraagd.

2. Feiten

2.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.14 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.1.

[geïntimeerde sub 1] heeft met ingang van 1 augustus 2009 de woning aan de [adres] van [appellant] gehuurd (hierna: het gehuurde). In eerste instantie was [geïntimeerde sub 1] alleen met haar dochter woonachtig in

het gehuurde. Op 13 juni 2010 heeft haar echtgenoot [geïntimeerde sub 2] zich hij hen

gevoegd.

2.1.2.

Bij aanvang van de huurovereenkomst zijn [geïntimeerde sub 1] en [appellant] een all-in huurprijs van € 700,00 per maand overeengekomen. [geïntimeerde sub 1] heeft een borg betaald van € 750,00.

2.1.3.

Op 24 februari 2010 heeft [geïntimeerde sub 1] de Huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de tussen haar en [appellant] overeengekomen huurprijs. Bij uitspraak van 16 juli 2010 heeft de Huurcommissie de kale huurprijs met ingang van 1 maart 2010 vastgesteld op € 146,71 per maand en de bijkomende kosten op

€ 36,68 per maand. [appellant] heeft zich niet op grond van artikel 7:262 BW tot

de kantonrechter gewend.

2.1.4.

Na de uitspraak van de Huurcommissie zijn de verhoudingen tussen partijen

verstoord geraakt.

2.1.5.

Op 10 september 2010 heeft [geïntimeerde sub 2] aangifte van mishandeling door [appellant] gedaan hij de politie.

2.1.6.

Bij brief van 12 januari 2011 heeft [appellant] “per heden” de huur opgezegd. [geïntimeerden] zijn niet akkoord gegaan met beëindiging van de huur.

2.1.7.

Rond 1 april 2011 heeft [appellant] het gehuurde gedurende een week afgesloten

van gas en licht.

2.1.8.

Op of omstreeks 8 februari 2012 heeft [appellant] de elektriciteit voor het

gehuurde afgesloten. Drie dagen later heeft hij water en gas afgesloten.

2.1.9.

Bij e-mail van 1 maart 2012 heeft de gemachtigde van [appellant] de

gemachtigde van [geïntimeerden] als volgt bericht:

“Client is bereid en in staat op zeer korte termijn € 5.000,-- aan uw cliënte te voldoen. Dit onder voorwaarde dat zij de woning zo spoedig mogelijk en uiterlijk binnen zeven dagen na ontvangst van het bedrag leeg zal opleveren. (..).”

2.1.10.

Bij e-mail van 2 maart 2012 heeft de gemachtigde van [geïntimeerden] geantwoord:

“Cliënten kunnen akkoord gaan met het aanbod van uw cliënt als tegemoetkoming in de verhuiskosten en inrichtingskosten ad. € 5.000,00. Dit bedrag kan worden overgemaakt op (..). Zij behouden zich uitdrukkelijk het recht voor ten aanzien van de zaak van de huurcommissie.”

2.1.11.

[geïntimeerden] hebben het gehuurde op enig moment kort nadien verlaten.

2.1.12.

Op 14 maart 2012 heeft de gemachtigde van [geïntimeerden] de gemachtigde van [appellant] als volgt bericht:

“(..) kan ik u meedelen dat ik van cliënt heb vernomen dat van huuropzegging geen sprake is en zeker niet dat er een afspraak is gemaakt om het geschil in de minne te regelen voor een bedrag van € 750,00 borg, terwijl en bedrag van € 5.000,00 overeen is gekomen voor de verhuizing. De stelling van uw cliënte is onwaarschijnlijk.”

2.1.13.

Bij brief van 14 september 2012 heeft de gemachtigde van [geïntimeerden] de gemachtigde van [appellant] onder meer het volgende bericht:

“Uw cliënt heeft mijn cliënten een aanbod gedaan om de woning te verlaten tegen betaling van een som groot (…) € 5.000,00. Dit aanbod is door mijn cliënten aanvaard op 2 maart 2012. Uw cliënt is tot op heden in gebreke gebleven om deze vergoeding aan cliënten te voldoen. Daardoor schiet uw cliënt verwijtbaar tekort in de nakoming en is hij in verzuim.

Daarnaast hebben cliënten op grond van de uitspraak van de huurcommissie van 16 juli 2010 in de periode 1 maart 2010 tot 1 oktober 2010 te veel aan huur en bijkomende kosten betaald, een bedrag groot € 3.616,27. Dit bedrag is uw cliënt tevens verschuldigd.

Evenmin heeft uw cliënt de borgsom groot € 750,00 aan cliënten terugbetaald.

Het bovenstaande leidt ertoe dat uw cliënt een totaal bedrag groot € 9.316,27 (..) verschuldigd is aan mijn cliënten.”.

3. Beoordeling

3.1.

[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg, kort gezegd en voor zover in appel van belang, gevorderd dat [appellant] uitvoerbaar bij voorraad zal worden veroordeeld tot:

• betaling van € 5.000,00 ter zake van de beëindiging van de huurovereenkomst en als tegemoetkoming in de verhuiskosten met rente;
• betaling van € 3.616,27 aan teveel betaalde huur met rente;
• betaling van de borg van € 750,00;
• betaling van immateriële schadevergoeding ad € 5.000,00 en
• betaling van de proceskosten.

3.2.

De kantonrechter heeft [appellant] bij het bestreden vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis aan [geïntimeerden] te betalen:

• € 5.000,00 aan tegemoetkoming in de verhuiskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 september 2012 tot aan de voldoening;
• € 3.616,27 aan onverschuldigd betaalde huur over de periode van 1 maart 2010 tot 1 oktober 2010, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 september 2012 tot aan de dag der voldoening;
• € 750,00 borg;
• € 700,00 aan immateriële schadevergoeding.

Daarnaast heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld in de proceskosten en de nakosten. Het meer of anders gevorderde is afgewezen.

3.3.

De kantonrechter heeft - samengevat - geoordeeld dat [appellant] niet voldoende heeft onderbouwd dat de overeenkomst tussen partijen, inhoudende dat [geïntimeerden] het gehuurde zullen ontruimen tegen betaling door [appellant] van een vergoeding van € 5.000,00, nadien is vervangen door een nieuwe overeenkomst waarbij partijen zijn overeengekomen dat [appellant] aan [geïntimeerden] € 750,00 zal betalen tegen finale kwijting over en weer. Het bewijsaanbod van [appellant] te dien aanzien is als onvoldoende gespecificeerd gepasseerd. De vordering tot betaling van de bedoelde € 5.000,00 ter zake van de beëindiging van de huurovereenkomst en als tegemoetkoming in de verhuiskosten is (derhalve) toegewezen. Gezien het voorgaande en bij gebreke van een (inhoudelijke) betwisting van de vordering tot (terug)betaling van onverschuldigd betaalde huur, heeft de kantonrechter die vordering eveneens toegewezen. Ditzelfde geldt voor de borg, ten aanzien waarvan de kantonrechter verder heeft overwogen dat gesteld noch gebleken is dat bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt zodat op grond van artikel 7:224 BW er van moet worden uitgegaan dat [geïntimeerde sub 1] het gehuurde in de staat heeft ontvangen zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst is opgeleverd. De gevorderde immateriële schadevergoeding heeft de kantonrechter - voor zover hier van belang - deels toegewezen omdat [appellant] het gehuurde voor de duur van in totaal ongeveer een maand heeft afgesloten van de energie- en watervoorzieningen, waardoor het gehuurde in die periode niet bewoonbaar was. De kantonrechter heeft de schade begroot op een bedrag gelijk aan de tussen partijen bij aanvang van de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs per maand van € 700,00. Tegen de toewijzing van de vorderingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op.

3.4.

In zijn
eerste grief bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] niet voldoende heeft onderbouwd dat er een nieuwe overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Volgens [appellant] waren partijen in eerste instantie een bedrag van € 5.000,00 overeengekomen, maar was hij niet meer bereid dit bedrag te betalen toen bleek dat [geïntimeerden] het gehuurde in een erbarmelijke toestand wilden achterlaten. Partijen zijn vervolgens een bedrag van € 750,00 tegen finale kwijting over en weer overeengekomen, aldus [appellant] . Ter onderbouwing hiervan heeft [appellant] in zijn memorie van grieven aangekondigd bij akte een verklaring over te leggen van een derde persoon die bij het maken van deze (nieuwe) afspraak aanwezig was.

3.5.

Vast staat dat door de aanvaarding door [geïntimeerden] op 2 maart 2012 van het aanbod dat [appellant] hen heeft gedaan bij de hiervoor geciteerde e-mail van 1 maart 2012, een overeenkomst tot stand is gekomen tussen partijen waarbij [appellant] zich heeft verplicht € 5.000,00 aan [geïntimeerden] te voldoen en [geïntimeerden] zich hebben verplicht het gehuurde leeg op te leveren. [appellant] stelt dat deze overeenkomst nadien is vervangen zoals hiervoor in 3.4 vermeld. Deze stelling hebben [geïntimeerden] in eerste aanleg betwist. Omdat [appellant] zich beroept op de rechtsgevolgen van de door hem gestelde feiten (een nieuwe overeenkomst), draagt hij op grond van artikel 150 Rv de bewijslast van die feiten. [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn stelling weliswaar aangekondigd dat hij bij akte een verklaring zou overleggen van een derde die bij het maken van bedoelde nieuwe overeenkomst aanwezig was, doch hij heeft geen akte genomen maar arrest gevraagd. Bij gebreke van voldoende onderbouwing van zijn stelling, moet worden aangenomen dat de overeenkomst die op 2 maart 2012 tussen partijen tot stand is gekomen, niet is vervangen door een nieuwe overeenkomst. Omdat [appellant] ook niet heeft aangegeven wie de door hem bedoelde derde is, wordt zijn bewijsaanbod als onvoldoende gespecificeerd afgewezen. Dit betekent dat grief 1 faalt.

3.6.

Met
grief 2 bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat hij een bedrag van € 3.616,27 aan onverschuldigd betaalde huur aan [geïntimeerden] dient (terug) te betalen. Hij beroept zich daarbij op de door hem gestelde nieuwe overeenkomst tegen finale kwijting.

3.7.

Nu hiervoor in 3.5 is geoordeeld dat geen nieuwe overeenkomst tegen finale kwijting tussen partijen tot stand is gekomen, faalt ook deze grief.

3.8.

In
grief 3 betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [geïntimeerden] recht hebben op terugbetaling van de borg ad € 750,00. [appellant] beroept zich in de eerste plaats op de beweerdelijk tot stand gekomen nieuwe overeenkomst tegen finale kwijting. Reeds op grond van hetgeen hiervoor in 3.5 is geoordeeld, faalt dit betoog. Daarnaast voert [appellant] aan dat [geïntimeerden] geen recht hebben op terugbetaling van de borg omdat zij een grote puinhoop in het gehuurde hebben achtergelaten. [geïntimeerden] hebben het voorgaande in eerste aanleg betwist zodat op grond van artikel 150 Rv op [appellant] de bewijslast rust ten aanzien van dit feit. [appellant] heeft in zijn memorie van grieven aangekondigd dat hij bij akte bewijs zal overleggen van de schade die [geïntimeerden] in het gehuurde hebben aangericht en dat deze schade vele malen groter is dan de borg. [appellant] heeft bedoelde akte niet genomen maar in plaats daarvan arrest gevraagd. Hij heeft aldus geen concrete onderbouwing gegeven van de door hem gestelde schade, noch heeft hij daartoe een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod gedaan. De grief faalt derhalve.

3.8.

Grief 4 is gericht tegen de toewijzing aan [geïntimeerden] van € 700,00 aan immateriële schadevergoeding in verband met het afsluiten van de water- en energievoorzieningen door [appellant] . In dit verband heeft [appellant] aangevoerd dat hij [geïntimeerden] nooit schade heeft willen toebrengen door het afsluiten van genoemde voorzieningen, doch slechts schade aan het gehuurde heeft willen voorkomen omdat [geïntimeerden] op een onjuiste wijze gebruik maakten van bijvoorbeeld het gasfornuis en de badkamer.

3.9.

Vast staat dat [appellant] tweemaal de energie- en watervoorzieningen van het gehuurde heeft geblokkeerd (een week in april 2011 en daarna vanaf 8 februari 2012 tot het einde van de huurovereenkomst begin maart 2012). In totaal waren [geïntimeerden] dan ook gedurende ruim een maand verstoken van energie- en watervoorzieningen. [appellant] heeft eerst in hoger beroep gesteld dat [geïntimeerden] onjuist gebruik maakten van
“bijvoorbeeld het gasfornuis en de badkamer” , maar hij heeft op geen enkele wijze toegelicht waar dat onjuiste gebruik uit zou bestaan en waaruit dat zou blijken. Verder is gesteld noch gebleken dat er geen minder vergaande maatregelen voor handen waren dan het afsluiten van de water- en energievoorzieningen (deels in de winterperiode) om schade aan het gehuurde te voorkomen. Deze grief faalt eveneens.

3.10.

Gezien deze uitkomst is [appellant] terecht veroordeeld in de proceskosten. Dit betekent dat ook
grief 5 faalt.

3.11.

De slotsom is dat alle grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Het door [appellant] gedane algemene bewijsaanbod is niet voldoende specifiek, zodat het hof daaraan voorbijgaat.

3.12.

[appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep, die zullen worden begroot op nihil.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op nihil.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.T. van der Meer, R.J.M. Smit en

M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 oktober 2016.