Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.181.933/01
zaak/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 3679987\CV EXPL 14-9192
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 oktober 2016
inzake
[appellante] ,
wonend te [woonplaats 1] , gemeente [gemeente] ,
appellante in principaal appel, tevens geïntimeerde in incidenteel appel,
advocaat: mr. C.J.M. Stubenrouch te Rotterdam,
t e g e n
1.[geïntimeerde sub 1] ,
wonend te [woonplaats 2] ( [land 1] ),
2. [geïntimeerde sub 2] ,
wonend te [woonplaats 3] ( [land 2] ),
3. [geïntimeerde sub 3] ,
wonend te [woonplaats 4] ( [land 2] ),
geïntimeerden in principaal appel, tevens appellanten in incidenteel appel,
advocaat: mr. W.M. van Agt te Rotterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerden] genoemd. [geïntimeerden] zullen afzonderlijk als [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] worden aangeduid.
[appellante] is bij exploot van 8 december 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (verder: de kantonrechter) van 4 november 2015, onder bovenstaand zaak- en rolnummer gewezen tussen haar als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie en [geïntimeerden] als eisers in conventie/ verweerders in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord in principaal appel tevens houdende incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties;
- akte zijdens [geïntimeerden] ;
- akte tot referte zijdens [appellante] .
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en, kort gezegd, de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen en haar eigen vorderingen, zoals in appel vermeerderd, alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerden] hebben, mede gezien hun voormelde akte, geconcludeerd dat het hof, kort ge-zegd, het principaal appel zal verwerpen en in incidenteel appel het bestreden vonnis ten aanzien van het afgewezen deel van de vorderingen van [geïntimeerden] zal vernietigen en die vorderingen alsnog zal toewijzen, althans zal beslissen als in het petitum van de memo-rie nader aangegeven, met beslissing - uitvoerbaar bij voorraad - over de proceskosten.
[appellante] heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot, kort gezegd, verwerping daarvan, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.
Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
2.1.
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis, onder 2.1 tot en met 2.15, een aantal feiten vastgesteld.
2.2.
[appellante] voert met
grief I in principaal appelallereerst aan dat de kantonrechter ten onrechte is uitgegaan van een tussen partijen geldende maandelijkse huurprijs van € 850,= in plaats van € 800,=. Deze klacht mist feitelijke grondslag omdat de kantonrechter (zoals blijkt uit overweging 2.2 van het bestreden vonnis) weldegelijk van een huurprijs van € 800,= per maand is uitgegaan. De passage van het vonnis die [appellante] citeert betreft de met na te noemen [A] overeengekomen huurprijs van € 850,=. Voor zover [appellante] met deze grief stelt dat de door de kantonrechter vastgestelde feiten overigens deels onjuist en in een verkeerde volgorde zijn geplaatst, heeft zij de grief onvoldoende toegelicht.
grief I in principaal appelallereerst aan dat de kantonrechter ten onrechte is uitgegaan van een tussen partijen geldende maandelijkse huurprijs van € 850,= in plaats van € 800,=. Deze klacht mist feitelijke grondslag omdat de kantonrechter (zoals blijkt uit overweging 2.2 van het bestreden vonnis) weldegelijk van een huurprijs van € 800,= per maand is uitgegaan. De passage van het vonnis die [appellante] citeert betreft de met na te noemen [A] overeengekomen huurprijs van € 850,=. Voor zover [appellante] met deze grief stelt dat de door de kantonrechter vastgestelde feiten overigens deels onjuist en in een verkeerde volgorde zijn geplaatst, heeft zij de grief onvoldoende toegelicht.
2.3.
Indien en voor zover [appellante] met
grief VI in principaal appelbetoogt dat de feitenvaststelling onder 2.10 onjuist is, is dat betoog onjuist omdat de kantonrechter de bewuste notulen correct heeft geciteerd. Op de relevantie van de desbetreffende passage uit die notulen zal hierna (3.2.2) worden ingegaan.
grief VI in principaal appelbetoogt dat de feitenvaststelling onder 2.10 onjuist is, is dat betoog onjuist omdat de kantonrechter de bewuste notulen correct heeft geciteerd. Op de relevantie van de desbetreffende passage uit die notulen zal hierna (3.2.2) worden ingegaan.
2.4.
[appellante] en [geïntimeerden] voeren met
de grieven II tot en met IV in principaal appelrespectievelijk
grief I in incidenteel appelweliswaar aan, kort gezegd, dat er allerlei andere dan de zojuist besproken onvolkomenheden kleven aan de feitenvaststelling door de kantonrechter, maar zij stellen niet dat en waarom de (wel) vastgestelde feiten onjuist zijn. Het hof zal daarom van de juistheid van die feiten uitgaan. Voor het overige geldt dat de kantonrechter niet was gehouden alle vaststaande feiten te vermelden. Het hof zal bij de beoordeling, waar nodig, rekening houden met de in de toelichting op de genoemde grieven geponeerde stellingen van partijen.
de grieven II tot en met IV in principaal appelrespectievelijk
grief I in incidenteel appelweliswaar aan, kort gezegd, dat er allerlei andere dan de zojuist besproken onvolkomenheden kleven aan de feitenvaststelling door de kantonrechter, maar zij stellen niet dat en waarom de (wel) vastgestelde feiten onjuist zijn. Het hof zal daarom van de juistheid van die feiten uitgaan. Voor het overige geldt dat de kantonrechter niet was gehouden alle vaststaande feiten te vermelden. Het hof zal bij de beoordeling, waar nodig, rekening houden met de in de toelichting op de genoemde grieven geponeerde stellingen van partijen.
3. Beoordeling
3.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
( a) [geïntimeerde sub 1] is de vader van [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] en de broer van [appellante] .
( b) [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] zijn gezamenlijk eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). De woning is hun geleverd op 3 maart 2010. [geïntimeerde sub 1] is economisch eigenaar van de woning en treedt namens zijn dochters op als beheerder en verhuurder ervan.
( c) [appellante] huurt sinds 1 mei 2010 de woning, (aanvankelijk) tegen een huurprijs van € 800,= per maand. De huurovereenkomst is niet schriftelijk vastgelegd.
( d) [appellante] heeft, eveneens vanaf 1 mei 2010, een deel van de woning, in de desbetreffende schriftelijke huurovereenkomst omschreven als ‘ [adres] (zelfstandige linkergedeelte) te [plaats] (…)’ verhuurd aan [A] (hierna: [A] ), zulks tegen een maandelijkse huurprijs van € 850,=. [A] betaalde de huurpenningen aan [geïntimeerde sub 1] .
( e) Bij brief van 26 juli 2011 van de gemeente [gemeente] (verder: de gemeente) is [appellante] gesommeerd de dubbele bewoning van de woning te staken.
( f) Op enig moment is de verstandhouding tussen enerzijds [appellante] en [geïntimeerde sub 1] en anderzijds [A] verslechterd, hetgeen heeft geleid tot een procedure ter zake van de beëindiging van de huurovereenkomst met [A] . Op 2 november 2011 heeft dit tot een schikking geleid, die onder meer inhield dat de huurovereenkomst met [A] uiterlijk per 15 mei 2012 zou worden beëindigd en dat “Partijen [appellante en geïntimeerde sub 1] ”, dat wil zeggen [appellante] en [geïntimeerde sub 1] , [A] een verhuisvergoeding van € 12.500,= zouden betalen. Dit is ook gedaan, door [appellante] . In dit verband heeft [geïntimeerde sub 1] haar op 8 maart 2012 een bedrag betaald van € 6.000,=. Rond die tijd heeft [A] het door hem gehuurde verlaten.
( g) Bij brief van 25 juni 2012 heeft de gemeente [gemeente] [appellante] onder meer bericht dat bij een her controle van de woning is gebleken dat de ruimte die aan een derde werd verhuurd door middel van een tussendeur weer bij de woning is getrokken en dat daarmee de dubbele bewoning van het pand is beëindigd.
( h) Bij e-mail van 24 april 2012 heeft [appellante] [geïntimeerde sub 1] onder meer het volgende meegedeeld:
“Bijgaand de kosten voor aangekocht bouwmateriaal tot heden. Zoals je ziet staan we in de min. Ik kan deze kosten niet langer voorschieten. Een openstaand voorgeschoten kostenoverzicht ad € 2051,85 verstuurde ik je per 20 februari jl. Inmiddels ruim twee maanden geleden. Acht dagen geleden stuurde ik je een tweede voorgeschoten kostenoverzicht ad € 747,76. Omdat ik niet allerlei dingen kan voorschieten en ook de huur (Maart/April) betalen ga ik er vanuit dat we die bedragen tegen elkaar wegstrepen. Desalniettemin blijft er dan nog steeds een bedrag staan van € 999,61 wat ik op dit moment zeer goed kan gebruiken. Dan wel weggestreept tegen de huur van de maand mei 2012”.
( i) Op 14 en 15 augustus 2012 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [geïntimeerde sub 1] en [appellante] , waarin zij enkele afspraken hebben gemaakt ter zake van het onder-houd van de woning. In het door [appellante] opgestelde verslag staat onder meer:
“• Doorgenomen alle voorgeschoten onderhoudskosten periode 25/8/2011 – 20/2/2012 en periode 9/1/2012 – 20/3/2012. Deze voorgeschoten kosten zijn verrekend met huur voor de maanden maart, april en mei 2012, zoals vermeld in mail van [appellante] aan [geïntimeerde sub 1] d.d. 24 april 2012.
Blijft staan een bedrag van € 99.61 ten gunste van [appellante] .
(…)
• [geïntimeerde sub 1] denkt na over het andere woongedeelte van [adres] . Laat de situatie nog even zoals hij is maar is van plan dit woongedeelte weer te verhuren. [appellante] waarschuwt voor gemeente [gemeente] en dat dit juridisch niet kan. Zij hebben immers dubbele bewoning in hun brief d.d. 26 juli 2011 verboden”.
( j) [appellante] heeft [geïntimeerde sub 1] bij e-mail van 1 oktober 2012 meegedeeld dat zij de lopende huur zal gaan verrekenen met de door haar gemaakte kosten voor onderhoud van de woning.
( k) Bij e-mail van 2 augustus 2013 heeft [geïntimeerde sub 1] [appellante] medegedeeld dat hij de woning zal gaan verkopen.
( l) Bij brief van 22 december 2013 heeft [appellante] [geïntimeerde sub 1] gesommeerd de door haar gestelde gebreken aan de woning te verhelpen.
( m) Op 16 mei 2014 heeft de gemachtigde van [geïntimeerden] [appellante] gesommeerd een bedrag van € 9.100,12 te voldoen, zijnde dit een deel van de bedragen die [appellante] sinds november 2012 met de huur had verrekend. [appellante] heeft dit bedrag vervolgens voldaan.
( n) [appellante] heeft op 27 oktober 2014 een bouwtechnische keuring van de woning door Vereniging Eigen Huis (verder: Eigen Huis) laten uitvoeren.
( o) [geïntimeerden] hebben in de eerste aanleg van dit geding, in conventie, na vermeerdering van eis, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd, alsmede een verklaring voor recht dat [appellante] uitsluitend het rechter gedeelte van de woning huurt. Voorwaardelijk, namelijk voor het geval de verklaring voor recht zou worden afgewezen en na te noemen vordering van [appellante] ten aanzien van de omvang van het gehuurde zou worden toegewezen, hebben [geïntimeerden] gevorderd [appellante] te veroordelen tot betaling van achterstallige huur (voor het linker gedeelte van de woning) ad € 850,= per maand vanaf de dag van de ingebruikname.
In reconventie heeft [appellante] een verklaring voor recht gevorderd dat, kort gezegd, de (gehele) woning tot het gehuurde behoort. Tevens heeft zij de veroordeling van [geïntimeerden] gevorderd tot herstel van de door haar genoemde gebreken aan de woning en vaststelling van de huurprijs op een bedrag van € 480,= vanaf 1 mei 2010 tot en met de maand waarin de gebreken zijn opgelost. Ten slotte heeft [appellante] de hoofdelijke betaling van [geïntimeerden] gevorderd van bedragen van € 27.840,= wegens onverschuldigd betaalde huur sinds 1 mei 2010 (te vermeerderen met € 480,= per maand vanaf 1 maart 2015), van € 431,= wegens voormelde door Eigen Huis uitgevoerde bouwtechnische keuring en € 9.100,12 wegens door haar voorgeschoten en ten laste van [geïntimeerden] komende kosten.
( p) Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter, in conventie, voor recht verklaard, zakelijk, dat [appellante] uitsluitend het rechter woongedeelte van de woning huurt en, in reconventie, [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeeld tot betaling aan [appellante] van een bedrag van € 1.729,36. De kantonrechter heeft zowel in conventie als in reconventie het meer of anders gevorderde afgewezen en de proceskosten gecompenseerd.
3.2.1.
De grieven V en VI in principaal appel, voor zover nog niet besproken, houden in dat de kantonrechter in de overwegingen 7.1 tot en met 7.3 van het bestreden vonnis ten onrechte heeft geoordeeld dat partijen hebben beoogd dat [appellante] alleen het rechterdeel van de woning zou huren en dat de kantonrechter op basis daarvan ten onrechte de door [geïntimeerden] gevorderde verklaring voor recht heeft toegewezen en die van [appellante] heeft afgewezen.
3.2.2.
Vaststaat dat [appellante] per 1 mei 2010 het rechter gedeelte van de woning is gaan bewonen en [A] het linker gedeelte, alsmede, dat [A] de huur (niet aan [appellante] maar) aan [geïntimeerde sub 1] betaalde. Ook staat vast dat [appellante] na het vertrek van [A] uit het door hem gehuurde deel van de woning geen hogere huur aan [geïntimeerden] is gaan betalen. Uit de onder 3.1 (i), tweede
bulletpoint, geciteerde passage uit de door [appellante] opgestelde - en overigens in zoverre door [geïntimeerden] niet als onjuist aangemerkte - notulen van de bespreking van 14 en 15 augustus 2012 blijkt dat [geïntimeerde sub 1] van plan was, kort gezegd, het aanvankelijk door [A] bewoonde (linker) gedeelte van de woning weer te verhuren en dat [appellante] daarop slechts heeft gereageerd met de waarschuwing dat dubbele bewoning door de gemeente is verboden. Niet in die notulen is vermeld (en evenmin is door [appellante] gesteld) dat [appellante] toen (tevens) tegen [geïntimeerde sub 1] heeft gezegd dat het hem niet vrijstond het linkerdeel van de woning te verhuren omdat zij de huurster daarvan was, zulks terwijl die reactie bepaald voor de hand lag, indien [appellante] , zoals zij stelt, ook dat deel van de woning had gehuurd. [appellante] heeft hiervoor geen enkele verklaring gegeven. Tegen deze achtergrond heeft zij haar betwisting van de stelling van [geïntimeerden] (in conventie) dat zij alleen het rechterdeel van de woning heeft gehuurd respectievelijk (in reconventie) haar stelling dat zij de gehele woning heeft gehuurd onvoldoende feitelijk onderbouwd. Hieraan doet niet af i) dat [geïntimeerden] in de inleidende dagvaarding (sub 7) spreken van “onderhuur” (een aanduiding die later is hersteld), ii) dat [geïntimeerde sub 1] in het door hem samen met [appellante] tegen [A] gevoerde kort geding de stelling heeft betrokken en/of heeft verklaard dat [appellante] de (gehele) woning huurde (de thans aan de orde zijnde kwestie was in dat kort geding niet relevant, zodat hieraan geen groot belang kan worden toegekend), iii) dat [appellante] op het huurcontract met [A] als verhuurder staat vermeld (op deze omstandigheid hebben [geïntimeerden] geen invloed gehad en [appellante] heeft hier kennelijk gehandeld als hun vertegenwoordiger, zo niet bevoegdelijk dan wel onbevoegdelijk maar door hen bekrachtigd) en iv) dat de gemeente [appellante] op 26 juli 2011 heeft aangeschreven in verband met de verboden dubbele bewoning ( [appellante] , niet [geïntimeerde sub 1] , stond immers op dat adres ingeschreven). De stelling van [appellante] dat [A] de huur aan [geïntimeerden] betaalde, zodat daarmee de renovatiewerkzaamheden gefinancierd konden worden, is met voormeld oordeel (minst genomen) niet onverenigbaar. Ten slotte kan uit de schriftelijke verklaring van 4 januari 2016 van [B] (verder: [B] ), zus van [geïntimeerde sub 1] en [appellante] , niet worden opgemaakt dat [appellante] ook het linkerdeel van de woning huurde. Weliswaar verklaart [B] in deze zin, maar dit verdraagt zich niet (althans niet zonder nadere toelichting) met het feit dat zij tevens tot twee keer toe verklaart dat zij voor haar bewoning in het linkerdeel de toestemming van [geïntimeerde sub 1] behoefde. Deze toestemming zou (behalve in geval van een verbod tot onderhuur, waarover [appellante] niets heeft gesteld) niet nodig zijn, indien [appellante] de gehele woning zou hebben gehuurd. Bij gebreke van voldoende andere door haar gestelde feiten die de onderhavige betwisting/stelling zouden kunnen ondersteunen, wordt het bewijsaanbod van [appellante] op dit punt gepasseerd.
bulletpoint, geciteerde passage uit de door [appellante] opgestelde - en overigens in zoverre door [geïntimeerden] niet als onjuist aangemerkte - notulen van de bespreking van 14 en 15 augustus 2012 blijkt dat [geïntimeerde sub 1] van plan was, kort gezegd, het aanvankelijk door [A] bewoonde (linker) gedeelte van de woning weer te verhuren en dat [appellante] daarop slechts heeft gereageerd met de waarschuwing dat dubbele bewoning door de gemeente is verboden. Niet in die notulen is vermeld (en evenmin is door [appellante] gesteld) dat [appellante] toen (tevens) tegen [geïntimeerde sub 1] heeft gezegd dat het hem niet vrijstond het linkerdeel van de woning te verhuren omdat zij de huurster daarvan was, zulks terwijl die reactie bepaald voor de hand lag, indien [appellante] , zoals zij stelt, ook dat deel van de woning had gehuurd. [appellante] heeft hiervoor geen enkele verklaring gegeven. Tegen deze achtergrond heeft zij haar betwisting van de stelling van [geïntimeerden] (in conventie) dat zij alleen het rechterdeel van de woning heeft gehuurd respectievelijk (in reconventie) haar stelling dat zij de gehele woning heeft gehuurd onvoldoende feitelijk onderbouwd. Hieraan doet niet af i) dat [geïntimeerden] in de inleidende dagvaarding (sub 7) spreken van “onderhuur” (een aanduiding die later is hersteld), ii) dat [geïntimeerde sub 1] in het door hem samen met [appellante] tegen [A] gevoerde kort geding de stelling heeft betrokken en/of heeft verklaard dat [appellante] de (gehele) woning huurde (de thans aan de orde zijnde kwestie was in dat kort geding niet relevant, zodat hieraan geen groot belang kan worden toegekend), iii) dat [appellante] op het huurcontract met [A] als verhuurder staat vermeld (op deze omstandigheid hebben [geïntimeerden] geen invloed gehad en [appellante] heeft hier kennelijk gehandeld als hun vertegenwoordiger, zo niet bevoegdelijk dan wel onbevoegdelijk maar door hen bekrachtigd) en iv) dat de gemeente [appellante] op 26 juli 2011 heeft aangeschreven in verband met de verboden dubbele bewoning ( [appellante] , niet [geïntimeerde sub 1] , stond immers op dat adres ingeschreven). De stelling van [appellante] dat [A] de huur aan [geïntimeerden] betaalde, zodat daarmee de renovatiewerkzaamheden gefinancierd konden worden, is met voormeld oordeel (minst genomen) niet onverenigbaar. Ten slotte kan uit de schriftelijke verklaring van 4 januari 2016 van [B] (verder: [B] ), zus van [geïntimeerde sub 1] en [appellante] , niet worden opgemaakt dat [appellante] ook het linkerdeel van de woning huurde. Weliswaar verklaart [B] in deze zin, maar dit verdraagt zich niet (althans niet zonder nadere toelichting) met het feit dat zij tevens tot twee keer toe verklaart dat zij voor haar bewoning in het linkerdeel de toestemming van [geïntimeerde sub 1] behoefde. Deze toestemming zou (behalve in geval van een verbod tot onderhuur, waarover [appellante] niets heeft gesteld) niet nodig zijn, indien [appellante] de gehele woning zou hebben gehuurd. Bij gebreke van voldoende andere door haar gestelde feiten die de onderhavige betwisting/stelling zouden kunnen ondersteunen, wordt het bewijsaanbod van [appellante] op dit punt gepasseerd.
3.2.3.
De conclusie van het voorgaande is dat de onderhavige grieven falen. Dit betekent dat de kantonrechter terecht de door [geïntimeerden] gevorderde verklaring voor recht heeft toegewezen en die van [appellante] heeft afgewezen.
3.3.1.
De
grieven V tot en met VII in incidenteel appel, die gezamenlijk kunnen worden besproken, strekken ten betoge dat de kantonrechter ten onrechte de huurovereenkomst niet heeft ontbonden op grond van de in mei 2014 bestaande huurachterstand van € 9.100,12. Daarnaast voeren [geïntimeerden] in appel aan dat er wederom een huurachterstand is ontstaan, namelijk een van drie maanden (februari, maart en april 2016).
grieven V tot en met VII in incidenteel appel, die gezamenlijk kunnen worden besproken, strekken ten betoge dat de kantonrechter ten onrechte de huurovereenkomst niet heeft ontbonden op grond van de in mei 2014 bestaande huurachterstand van € 9.100,12. Daarnaast voeren [geïntimeerden] in appel aan dat er wederom een huurachterstand is ontstaan, namelijk een van drie maanden (februari, maart en april 2016).
3.3.2.
[appellante] heeft tegen de door [geïntimeerden] in appel gestelde huurachterstand over februari, maart en april 2016 aangevoerd (memorie van antwoord in incidenteel appel, sub 43) dat deze niet ter zake doet “nu deze onderdeel is van een verbeurde dwangsom welke geen onderdeel is van deze procedure”. [appellante] doelt hier op – volgens haar – door [geïntimeerden] verbeurde dwangsommen op grond van een tussen partijen door de kantonrechter in kort geding gewezen vonnis van 20 januari 2016, waarbij [geïntimeerden] op straffe van een dwangsom van € 500,= per dag (met een maximum van € 10.000,=) zijn veroordeeld enkele door [appellante] gestelde gebreken aan het gehuurde op afdoende wijze te verhelpen. [appellante] stelt dat zij (kennelijk:) [geïntimeerden] heeft laten weten “dat zij een beroep doet op de verbeurde dwangsom en uit dien hoofde verrekening toepast”. [appellante] ziet hier echter over het hoofd dat zij al bij memorie van grieven (pagina’s 8 en 11) heeft gesteld dat [geïntimeerden] op grond van dat vonnis dwangsommen hebben verbeurd en dat [geïntimeerden] dit bij memorie van antwoord/ grieven (pagina 11, sub 28) gemotiveerd hebben betwist. Bij gebreke van een daartoe strekkend concreet bewijsaanbod van [appellante] kan het hof er dan ook niet van uitgaan dat [geïntimeerden] ter zake dwangsommen hebben verbeurd. Voor het overige volgt uit het door [appellante] te dezen gedane beroep op verrekening dat zij, behoudens de door [geïntimeerden] gestelde huurverhoging tot € 960,=, de huurachterstand over februari, maart en april 2016 erkent. Van het bestaan van die huurachterstand zal het hof dan ook uitgaan. Daaraan voegt het hof toe dat in de rechtspraak in het algemeen een huurachterstand van (tenminste) drie maanden als een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigende tekortkoming wordt aangemerkt.
3.3.3.
Voorts betoogt [appellante] dat er in mei 2014 geen huurachterstand van € 9.100,12 was. Zij voert daartoe, ook met
grief VII in principaal appel, aan dat er tussen partijen een vaste praktijk van verrekening bestond op grond waarvan zij gerechtigd was de huurpenningen te verrekenen met door haar ten behoeve van [geïntimeerden] voorgeschoten en door deze uiteindelijk te dragen kosten. [appellante] heeft, zoals onder 3.1 (m) vermeld, voormeld bedrag destijds op de sommatie namens [geïntimeerden] voldaan maar in dit geding de (terug)betaling ervan gevorderd, omdat zij meent dat [geïntimeerden] tot vergoeding van deze door haar voorgeschoten kosten gehouden zijn. De kantonrechter heeft deze vordering bij het bestreden vonnis tot een bedrag van € 1.729,36 toegewezen (waartegen [geïntimeerden] niet incidenteel hebben geappelleerd), maar voor het overige afgewezen. Uit de bespreking van de tegen die afwijzing gerichte grieven XVIII tot en met XXII in principaal appel (zie hierna: 3.10 e.v.) volgt echter dat het hof de desbetreffende oordelen van de kantonrechter onderschrijft, behoudens (slechts) ten aanzien van de post ad € 99,61. Dit betekent, ook als het hof ondanks de desbetreffende betwisting van [geïntimeerden] , uitgaat van de door [appellante] gestelde vaste prakrijk van verrekening, dat [appellante] destijds ten onrechte een bedrag van € 7.271,15 (€ 9.100,12 minus € 1.729,36 minus € 99,61) met de door haar verschuldigde huurpenningen heeft verrekend en dat zij in mei 2014 tot dat bedrag weldegelijk een huurachterstand had. Het gaat hier om (ruim) negen maanden huur.
grief VII in principaal appel, aan dat er tussen partijen een vaste praktijk van verrekening bestond op grond waarvan zij gerechtigd was de huurpenningen te verrekenen met door haar ten behoeve van [geïntimeerden] voorgeschoten en door deze uiteindelijk te dragen kosten. [appellante] heeft, zoals onder 3.1 (m) vermeld, voormeld bedrag destijds op de sommatie namens [geïntimeerden] voldaan maar in dit geding de (terug)betaling ervan gevorderd, omdat zij meent dat [geïntimeerden] tot vergoeding van deze door haar voorgeschoten kosten gehouden zijn. De kantonrechter heeft deze vordering bij het bestreden vonnis tot een bedrag van € 1.729,36 toegewezen (waartegen [geïntimeerden] niet incidenteel hebben geappelleerd), maar voor het overige afgewezen. Uit de bespreking van de tegen die afwijzing gerichte grieven XVIII tot en met XXII in principaal appel (zie hierna: 3.10 e.v.) volgt echter dat het hof de desbetreffende oordelen van de kantonrechter onderschrijft, behoudens (slechts) ten aanzien van de post ad € 99,61. Dit betekent, ook als het hof ondanks de desbetreffende betwisting van [geïntimeerden] , uitgaat van de door [appellante] gestelde vaste prakrijk van verrekening, dat [appellante] destijds ten onrechte een bedrag van € 7.271,15 (€ 9.100,12 minus € 1.729,36 minus € 99,61) met de door haar verschuldigde huurpenningen heeft verrekend en dat zij in mei 2014 tot dat bedrag weldegelijk een huurachterstand had. Het gaat hier om (ruim) negen maanden huur.
3.3.4.
Het hof is van oordeel dat de huidige betalingsachterstand van drie maanden, mede in het licht van de betalingsachterstand van (ruim) negen maanden in 2014, een (ernstige) tekortkoming is van [appellante] in de nakoming van de huurovereenkomst, alsmede, dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De hier aan de orde zijnde grieven zijn dus in zoverre gegrond. De gevolgen hiervan voor de vorderingen van partijen zullen later (3.5) aan de orde komen. Het hof wil overigens niet nalaten op te merken dat het de beslissing van de kantonrechter bij de stand van zaken ten tijde van het bestreden vonnis (zoals neergelegd in de overwegingen 7.8 en 7.9), anders dan [geïntimeerden] , onderschrijft. [appellante] heeft echter in de periode na het bestreden vonnis, zoals ook uit de beoordeling van grief VIII in incidenteel appel zal blijken, haar zaak geen goed gedaan.
3.4.1.
Met
grief VIII in incidenteel appelkomen [geïntimeerden] op tegen het oordeel van de kantonrechter (in overweging 7.10 van het bestreden vonnis), kort gezegd, dat niet voldoende is onderbouwd dat sprake is van een tot ontbinding leidende tekortkoming van [appellante] ter zake van haar verplichting tot medewerking aan de verkoop van de woning.
grief VIII in incidenteel appelkomen [geïntimeerden] op tegen het oordeel van de kantonrechter (in overweging 7.10 van het bestreden vonnis), kort gezegd, dat niet voldoende is onderbouwd dat sprake is van een tot ontbinding leidende tekortkoming van [appellante] ter zake van haar verplichting tot medewerking aan de verkoop van de woning.
3.4.2.
Wat er zij van dat oordeel bij de stand van zaken ten tijde van het uitspreken van het bestreden vonnis, het hof acht in appel genoegzaam gebleken dat [appellante] haar verplichtingen ter zake niet is nagekomen. Daartoe diene het volgende.
3.4.3.
Bij (kennelijk onherroepelijk) vonnis in kort geding van 27 januari 2015 heeft de kantonrechter [appellante] op vordering van [geïntimeerden] bevolen
“te dulden dat aan de woning de gebruikelijke kennisgevingen van het te koop zijn worden aangebracht en aan belangstellenden gelegenheid wordt gegeven tot bezichtiging onder de in overweging 25 vermelde voorwaarden.”
Deze voorwaarden luiden:
- [appellante][hier en hierna: [appellante] ; hof]
verneemt minimaal 3 dagen van tevoren van de makelaar dat hij de woning met een belanghebbende wilt bezichtigen; - [appellante] en de makelaar zullen in overleg een datum en tijdstip afspreken voor een bezichtiging op een zo kort mogelijke termijn, doch niet eerder dan drie dagen en niet later dan zeven dagen na het verzoek van de makelaar;
- bezichtigingen kunnen op werkdagen tussen 10.00 uur en 16.00 uur plaatsvinden.”
3.4.4.
Allereerst heeft [appellante] niet betwist dat zij als enige een sleutel van het linkerdeel van de woning heeft (dat wil zeggen, naar het hof begrijpt, dat de door [geïntimeerden] ingeschakelde makelaar die sleutel niet heeft) en dat zij de toegang daartoe voor potentiële kopers verhindert. De omstandigheid dat de thans in het linkerdeel van de woning verblijf houdende [B] geen medewerking aan bezichtiging van dat deel wenst te verlenen en dat een ontruimingsvordering van [geïntimeerden] tegen [B] in kort geding is afgewezen, levert voor [appellante] geen rechtens te respecte-ren grond op haar medewerking aan bezichtigingen van de woning (inzonderheid het linkerdeel) te weigeren. Reeds hierdoor handelt [appellante] in strijd met haar verplichtingen mee te werken aan de door [geïntimeerden] beoogde verkoop van de woning.
3.4.5.
Daar komt nog het volgende bij. [geïntimeerden] hebben onweersproken gesteld dat drs. [C] (verder: [C] ), als gemachtigde van [appellante] , [D] , de makelaar van [geïntimeerden] , bij brief van 4 februari 2016 heeft laten weten pas een afspraak met hem te zullen maken voor bezichtigingen van de woning (onder meer) nadat een schriftelijke machtiging tot verkoop zou zijn overgelegd aan [appellante] en een verkoopbrochure zou zijn opgesteld en aan haar zou zijn afgegeven. Deze stelling wordt bovendien gestaafd door de desbetreffende (als onderdeel van productie 20 door [geïntimeerden] in appel overgelegde) brief van [C] . Tot het verbinden van deze voorwaarden aan haar medewerking aan de door [geïntimeerden] beoogde verkoop was [appellante] niet bevoegd, zodat zij (ook) hierdoor heeft gehandeld in strijd met haar verplichtingen mee te werken aan de door [geïntimeerden] beoogde verkoop van de woning.
3.4.6.
Op grond van hetgeen onder 3.4.4 en 3.4.5 is overwogen, afzonderlijk maar zeker in onderling verband beschouwd, is het hof van oordeel dat [appellante] ook ten aanzien van haar medewerking aan de door [geïntimeerden] beoogde verkoop van de woning (ernstig) is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De grief slaagt dus in zoverre.
3.5.
Het hof acht de onder 3.3.4 en 3.4.6 omschreven tekortkomingen van [appellante] ieder afzonderlijk, en te meer in onderling verband en samenhang beschouwd, dusdanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Het hof zal de huurovereenkomst daarom ontbinden. De grieven V tot en met VIII in incidenteel appel slagen dus ook in zoverre. Naar het oordeel van het hof is op grond hiervan tevens de door [geïntimeerden] gevorderde vordering tot ontruiming toewijsbaar (zij het dat [appellante] een ontruimingstermijn van vier weken zal worden gegund), ook voor wat betreft het linkerdeel van de woning, hoewel dat niet tot het gehuurde behoort. Uit de eigen stellingen van [appellante] blijkt immers dat zij dit deel soms (mede) gebruikt, al is het maar doordat zij er af en toe televisie kijkt. Het hof zal de door [geïntimeerden] in verband met de ontruiming gevorderde oplegging van een dwangsom beperken en maximeren als in het dictum te melden.
Grief II in incidenteel appel, gericht tegen de afwijzing van de ontruiming van het linkerdeel van de woning, slaagt dus ook. Omdat het hof, als onder 3.2.2 overwogen, heeft geoordeeld dat [appellante] alleen het rechterdeel van de woning heeft gehuurd en (ook) de ontruiming van het linkerdeel van de woning zal uitspreken, behoeft
grief III in incidenteel appel, die inhoudt dat [appellante] huur voor het linkerdeel behoort te betalen, indien het hof mocht oordelen dat zij dat deel mocht gebruiken, geen bespreking. Evenmin komt dus de desbetreffende voorwaardelijke vordering van [geïntimeerden] aan de orde.
Grief II in incidenteel appel, gericht tegen de afwijzing van de ontruiming van het linkerdeel van de woning, slaagt dus ook. Omdat het hof, als onder 3.2.2 overwogen, heeft geoordeeld dat [appellante] alleen het rechterdeel van de woning heeft gehuurd en (ook) de ontruiming van het linkerdeel van de woning zal uitspreken, behoeft
grief III in incidenteel appel, die inhoudt dat [appellante] huur voor het linkerdeel behoort te betalen, indien het hof mocht oordelen dat zij dat deel mocht gebruiken, geen bespreking. Evenmin komt dus de desbetreffende voorwaardelijke vordering van [geïntimeerden] aan de orde.
3.6.
Gelet op al het voorgaande, hebben [geïntimeerden] geen belang bij bespreking van de
grieven IV, IX, X en XI in incidenteel appelen zullen de hierop betrekking hebbende stellingen van partijen buiten beschouwing blijven. Dat grief VII in principaal appel niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kan leiden, volgt uit overweging 3.3.3.
grieven IV, IX, X en XI in incidenteel appelen zullen de hierop betrekking hebbende stellingen van partijen buiten beschouwing blijven. Dat grief VII in principaal appel niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kan leiden, volgt uit overweging 3.3.3.
3.7.
Voor zover
de grieven VIII tot en met XII in principaal appelstrekken tot de veroordeling van [geïntimeerden] de door [appellante] gestelde gebreken aan het gehuurde te verhelpen, stranden zij op de omstandigheid dat het hof de huurovereenkomst zal ontbinden en de ontruiming van de woning zal gelasten. Bij het verhelpen van gebreken heeft [appellante] daarom geen belang (meer).
de grieven VIII tot en met XII in principaal appelstrekken tot de veroordeling van [geïntimeerden] de door [appellante] gestelde gebreken aan het gehuurde te verhelpen, stranden zij op de omstandigheid dat het hof de huurovereenkomst zal ontbinden en de ontruiming van de woning zal gelasten. Bij het verhelpen van gebreken heeft [appellante] daarom geen belang (meer).
3.8.1.
Voor zover de onder 3.7 genoemde grieven, evenals de
grieven XIII tot en met XV in principaal appel, ertoe strekken dat de huurprijs met ingang van 1 mei 2010 op grond van het bepaalde in art. 7:207 lid 1 BW wordt vastgesteld op een bedrag van € 480,= per maand en dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 27.840,= wegens onverschuldigd betaalde huur vanaf die datum tot 25 februari 2015, de dag van de conclusie van eis in reconventie, te vermeerderen met € 480,= per maand vanaf 1 maart 2015, overweegt het hof het volgende.
grieven XIII tot en met XV in principaal appel, ertoe strekken dat de huurprijs met ingang van 1 mei 2010 op grond van het bepaalde in art. 7:207 lid 1 BW wordt vastgesteld op een bedrag van € 480,= per maand en dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 27.840,= wegens onverschuldigd betaalde huur vanaf die datum tot 25 februari 2015, de dag van de conclusie van eis in reconventie, te vermeerderen met € 480,= per maand vanaf 1 maart 2015, overweegt het hof het volgende.
3.8.2.
Op grond van art. 7:257 lid 3 BW vervalt de vordering tot huurprijsvermindering, voor zover zij betrekking heeft op een langere periode dan zes maanden, voorafgaand aan het instellen van die vordering. Dit betekent dat de onder 3.8.1 genoemde vorderingen niet toewijsbaar zijn ten aanzien van de vóór 25 augustus 2014 vervallen huurtermijnen. [appellante] heeft de vordering tot huurprijsvermindering immers (pas) op 25 februari 2015 (bij conclusie van eis in reconventie) ingesteld. De vordering ter zake van onverschuldigde betaling is daarom in ieder geval tot een bedrag van € 24.960,= (periode van mei 2010 tot en met augustus 2014, zijnde 52 maanden à € 480,=) terecht afgewezen.
3.8.3.
Tegen deze achtergrond en gelet op het feit dat tussen partijen vaststaat dat [geïntimeerden] zowel in 2010 als in 2012 en het voorjaar van 2015 verschillende (onderhouds-) werkzaamheden in/aan de woning hebben laten uitvoeren, had het op de weg van [appellante] gelegen voldoende concreet en onderbouwd te stellen dat en in hoeverre de door haar gestelde gebreken ook na 25 augustus 2014 respectievelijk na de werkzaamheden in 2015 nog aanwezig en bij [geïntimeerden] bekend waren, alsmede dat en in hoeverre deze gebreken hebben geleid tot een dermate substantiële aantasting van haar huurgenot dat een huurprijsvermindering aangewezen is. Het enkele feit dat [geïntimeerden] bij vonnis in kort geding van 16 januari 2016 zijn veroordeeld tot, kort gezegd, het verhelpen van een aantal gebreken, is onvoldoende om anders te kunnen oordelen. Reeds op deze grond falen de grieven XIII tot en met XV in principaal appel en kunnen de grieven VIII tot en met XII in dat appel verder onbesproken blijven.
3.9.
Grief XVI in principaal appelis gericht tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vordering van [appellante] tot betaling van een bedrag van € 431,= wegens een door Eigen Huis uitgevoerde bouwkundige keuring. In appel heeft [appellante] deze vordering vermeerderd met een bedrag van € 90,75 in verband met - volgens haar - door [X] Elektra in rekening gebrachte rapportagekosten. Het hof acht - met [geïntimeerden] - de grief onvoldoende toegelicht, reden waarom deze wordt verworpen. Blijkens de factuur van [X] Elektra van 23 november 2015 heeft het door haar in rekening gebrachte bedrag van € 90,75 geen betrekking op een door haar uitgebracht rapport, maar op andere werkzaamheden, zodat deze vordering een behoorlijke grondslag ontbeert en zal worden afgewezen.
3.10.
Grief XVIII in principaal appelhoudt in dat de kantonrechter in overweging 7.27 van het bestreden vonnis de vordering van [appellante] van € 99,61 ten onrechte heeft afgewezen. De grief is gegrond. [geïntimeerden] hebben niet betwist dat [geïntimeerde sub 1] op het als productie 15 bij grieven overgelegde overzicht zelf handgeschreven heeft aangegeven dit bedrag verschuldigd te zijn. Bovendien wordt dit geschraagd door de onder 3.1 (h) geciteerde e-mail van [appellante] , in combinatie met de onder 3.1 (i) als eerste geciteerde eerste passage uit de notulen van de bespreking van partijen van 14 en 15 augustus 2012, van welke passage [geïntimeerden] in het licht van het voorgaande de juist-heid onvoldoende gemotiveerd hebben betwist. Dit bedrag is dus alsnog toewijsbaar.
3.11.
Met
grief XIX in principaal appelbetoogt [appellante] dat haar vordering van € 70,= ter zake van een door haar ten behoeve van [geïntimeerden] gelegde Portugese tegelvloer ten onrechte is afgewezen op de grond dat zij deze vordering niet met verifieerbare stukken heeft onderbouwd. De grief faalt omdat het gewraakte oordeel van de kantonrechter juist is en [appellante] ook in appel dergelijke stukken niet in het geding heeft gebracht. Productie 25, die deze vordering zou schragen, is – anders dan [appellante] had aangekondigd – niet nagezonden en bevindt zich niet bij de stukken.
grief XIX in principaal appelbetoogt [appellante] dat haar vordering van € 70,= ter zake van een door haar ten behoeve van [geïntimeerden] gelegde Portugese tegelvloer ten onrechte is afgewezen op de grond dat zij deze vordering niet met verifieerbare stukken heeft onderbouwd. De grief faalt omdat het gewraakte oordeel van de kantonrechter juist is en [appellante] ook in appel dergelijke stukken niet in het geding heeft gebracht. Productie 25, die deze vordering zou schragen, is – anders dan [appellante] had aangekondigd – niet nagezonden en bevindt zich niet bij de stukken.
3.12.
Grief XX in principaal appelis gericht tegen overweging 7.29 van het bestreden vonnis, voor zover de kantonrechter daarbij een gedeelte van € 740,= van de vordering van [appellante] ter zake klusjesman [E] (totaal € 2.240,=) heeft afgewezen. Volgens [appellante] heeft [geïntimeerde sub 1] wel degelijk opdracht gegeven tot alle door [E] uitgevoerde en gefactureerde werkzaamheden. Ook deze grief faalt, omdat de juistheid van de onderhavige stelling niet valt af te leiden uit de ter schraging ervan door [appellante] in appel overgelegde mailwisseling tussen [geïntimeerde sub 1] en [E] , zeker niet zonder nadere toelichting, die ontbreekt.
3.13.
Grief XXI in principaal appelhoudt in dat de kantonrechter ten onrechte de vorderingen van [appellante] ter grootte van € 6.300,= (in verband met de minnelijke regeling met [A] ) en € 543,82 (kosten makelaar) heeft afgewezen. Voor wat betreft de afwijzing van het bedrag van € 6.300,= heeft [appellante] onvoldoende duidelijk aangegeven dat en waarom het desbetreffende oordeel van de kantonrechter (overweging 7.30 van het bestreden vonnis) onjuist is. Het hof overweegt hiertoe dat op geen enkele wijze uit het proces-verbaal van schikking van 2 november 2011 blijkt dat [appellante] toen uitsluitend handelde als gevolmachtigde/beheerder/onderverhuurder van [geïntimeerden] en dat het enkele feit dat zij geen eigenaar van de woning is er niet aan de weg staat dat zij (ook) zichzelf verbond. Voor wat betreft de afwijzing van het bedrag van € 543,82 geldt dat deze vordering ook in appel onvoldoende is onderbouwd. De als productie 27 bij memorie van grieven overgelegde e-mail van [geïntimeerde sub 1] aan [E] van 4 april 2012 maakt dat niet anders.
3.14.
Grief XXII in principaal appelis gericht tegen de afwijzing van de vorderingen van [appellante] van € 475,50 wegens onderhoudskosten van haar auto ( [merk] ) en van € 100,= vanwege kosten van [F] . Eerstgenoemd bedrag claimt [appellante] op de grond dat [geïntimeerde sub 1] en zij in april 2011 zouden zijn overeengekomen dat [geïntimeerde sub 1] de oude auto van [appellante] voor een vakantie zou lenen tegen de vergoeding van eenzelfde bedrag als waarvoor hij anders een auto zou moeten huren. Van de door haar in verband hiermee gemaakte kosten van € 725,50 heeft [geïntimeerde sub 1] slechts € 250,= vergoed, zodat het gevorderde bedrag volgens [appellante] te betalen overblijft. [geïntimeerden] hebben de gestelde afspraak betwist en voeren aan dat partijen een vergoeding van € 250,= zijn overeengekomen. De grief faalt in zoverre, omdat de door [appellante] gestelde afspraak niet volgt uit de door haar ter adstructie van deze stelling in appel overgelegde e-mail van [geïntimeerde sub 1] van 1 april 2011 en [appellante] niet voldoende concreet bewijs van deze stelling heeft aangeboden. Aan haar vordering van € 100,= legt [appellante] ten grondslag dat zij een factuur van [F] heeft voorgeschoten ter zake van door deze voor [geïntimeerden] verrichte werkzaamheden. Uit de door haar in appel overgelegde kwitantie van [F] valt het gelijk van [appellante] evenwel niet af te leiden en de stellingen van [appellante] zijn (ook op dit punt) te vaag. Ook in zoverre faalt de grief dus.
3.15.
Grief XVII in principaal appelmist zelfstandige betekenis en zal daarom onbesproken blijven.
3.16.
Partijen hebben geen stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot andere beslissingen zouden leiden dan hiervoor aangekondigd. Hun bewijsaanbiedin-gen, voor zover in het voorgaande nog niet besproken, worden daarom als niet ter zake dienend van de hand gewezen.
3.16.
Het hof begrijpt het petitum van [geïntimeerden] (in de memorie van antwoord/grieven) om hun vorderingen “alsnog integraal toe te wijzen” aldus dat [geïntimeerden] ook voor wat betreft andere dan proceskostenveroordelingen uitvoerbaarverklaring bij voorraad van dit arrest vorderen, voor zover dat mogelijk is. Het hof zal daarom - bij gebreke van fei-ten of omstandigheden die tot een ander oordeel nopen - dienovereenkomstig beslissen.
3.17.
Omdat [geïntimeerden] daartegen geen voldoende duidelijke grief hebben gericht, zal het hof de kostencompensatie van het geding in eerste aanleg in reconventie bekrachtigen. [appellante] zal, als de in zoverre telkens grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie, het principaal appel en het incidenteel appel.
3.18.
Al het voorgaande leidt tot de volgende beslissing.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis ten aanzien van het dictum onder 8.1 en 8.6;
vernietigt dat vonnis ten aanzien van het dictum onder 8.2, 8.3, 8.4 en 8.7 en, in zoverre opnieuw recht doende:
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;
veroordeelt [appellante] om de gehele woning (zowel het linker- als het rechterdeel) binnen vier weken na betekening van dit arrest te ontruimen met al de haren en het hare en al diegenen die van harentwege de woning occuperen en deze ter vrije beschikking van [geïntimeerden] te stellen en ontruimd te laten, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,= per dag dat de woning niet is ontruimd, met een maximum van € 75.000,=;
veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling aan [appellante] van een bedrag van € 99,61 (bovenop het in het bestreden vonnis onder 8.5 genoemde bedrag tegen de toewijzing waarvan [geïntimeerden] niet zijn opgekomen);
verwijst [appellante] in de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie, aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen en begroot op € 170,80 wegens verschotten en € 400,= wegens salaris van de gemachtigde;
verwijst [appellante] in de kosten van het principaal appel, aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen en begroot op € 311,= wegens verschotten en € 1.158,= wegens salaris van de advocaat;
verwijst [appellante] in de kosten van het incidenteel appel, aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen en begroot op € 447,= wegens salaris van de advocaat;
verklaart dit arrest ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het over en weer meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, R.J.M. Smit en D.J. van der Kwaak en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 oktober 2016.