Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.196.014/01 SKG
zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/608631/KG ZA 16-601
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 september 2016
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. W. Albers te Amsterdam,
tegen
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en Ymere genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 25 juli 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de voorzieningenrechter) van 7 juli 2016, in kort geding onder bovenvermeld zaak/rolnummer gewezen tussen Ymere als eiseres en onder anderen [appellante] als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grieven.
Ter rolle van 26 juli 2016 is geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding en zijn daarbij behorende producties overgelegd.
Ymere heeft daarna een memorie van antwoord, met producties, ingediend.
Ter zitting van 18 augustus 2016 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellante] door mr. G.J. Mulder, advocaat te Amsterdam, en Ymere door mr. Brunklaus voornoemd, beiden aan de hand van pleitnotities, die zijn overgelegd. Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de vorderingen van Ymere, met haar veroordeling in de kosten van het geding in beide instanties.
Ymere heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep.
2.Feiten
De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Behalve dat [appellante] bestrijdt dat op de huurovereenkomst de hierna te noemen algemene huurvoorwaarden van toepassing zijn - op welk aspect van de zaak het hof hierna zal terugkomen - zijn de door de voorzieningenrechter vermelde feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen deze derhalve ook het hof tot uitgangspunt.
3.Beoordeling
3.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
3.1.1.
Met ingang van 11 oktober 2005 huurt [appellante] van Ymere de woning te [plaats] aan de [adres] , een sociale huurwoning met een oppervlakte van 62 m2, bestaande uit een woonkamer, een keuken en twee slaapkamers (hierna: de woning). De huurprijs bedraagt (laatstelijk) € 584,63 bruto per maand. In de op 18 oktober 2005 gedagtekende huurovereenkomst, die [appellante] als huurster heeft ondertekend, is onder meer bepaald dat de Algemene huurvoorwaarden woningen d.d. juli 2005 van de huurovereenkomst deel uitmaken en daarop van toepassing zijn.
3.1.2.
In deze Algemene huurvoorwaarden woningen is onder meer vermeld:
“3.2 De woonruimte dient als woonruimte voor huurder en degene(n) met wie hij een huishouden heeft. Huisvesting van andere personen is slechts toegestaan voor zover dit geen gevaar voor uitwonen of overbewoning oplevert (...)
(…)
3.4
Voor onderverhuur of ingebruikgeving van (een deel van) de woning is schriftelijke toestemming van Ymere vereist. Het verzoek tot toestemming moet schriftelijk worden gedaan onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst. (…)”
3.1.3.
In maart 2016 heeft Ymere van [A] de melding ontvangen dat [appellante] kamers in haar woning illegaal onderverhuurt aan studenten. Later heeft Ymere informatie ontvangen dat [appellante] via de website [website] adverteerde met in het Chinees gestelde advertenties, waarin zij kamers in de woning te huur aanbood.
3.1.4.
Op 23 maart 2016 hebben medewerkers van Ymere een bezoek gebracht aan de woning. Zij hebben daar een Chinese man aangetroffen die zei [B] te heten. [B] deelde hun mee al een jaar op de woning te wonen, sinds twee maanden met nog twee andere jongemannen. Hij betaalde maandelijks € 450,-- contant voor het gebruik van de woning. Sinds 16 juni 2015 staat hij op de woning ingeschreven.
3.1.5.
Op het adres van de woning zijn vanaf 2007 de volgende personen ingeschreven (geweest):
- van 23 februari 2007 tot 30 april 2007 [C] , geboren [in] 1986;
- van 18 oktober 2007 tot 23 januari 2009 en van 16 december 2011 tot heden [D] (hierna: [D] ), geboren [in] 1982;
- van 1 augustus 2012 tot 13 januari 2013 [E] , geboren [in] 1990;
- van 7 maart 2013 tot 29 april 2013 [F] , geboren [in] 1989;
- van 7 maart 2013 tot 14 januari 2015 [G] , geboren [in] 1988;
- van 1 augustus 2013 tot 5 februari 2014 [H] , geboren [in] 1994;
- van 20 november 2014 tot 21 mei 2015 [I] , geboren [in] 1992;
- van 2 maart 2015 tot 7 juli 2015 [J] , geboren [in] 1984;
- van 16 juni 2015 tot heden [B] , geboren [in] 1993;
- van 1 oktober 2015 tot 21 december 2015 [K] , geboren [in] 1988;
De onder 3.1.3 genoemde [A] heeft naar eigen zeggen van januari tot februari 2015 op de woning gewoond en € 450,= per maand betaald, maar hij heeft nimmer op het adres van de woning ingeschreven gestaan. [appellante] zelf heeft een geheim adres, zodat niet zichtbaar is voor buitenstaanders, zoals Ymere, op welk adres zij ingeschreven staat.
3.1.6.
Op 6 april 2016 heeft op het kantoor van Ymere een gesprek plaatsgevonden tussen Ymere en [appellante] en haar advocaat over de wijze waarop [appellante] de woning gebruikt. Daarbij is [appellante] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen, bij gebreke waarvan haar een ontruimingsprocedure in het vooruitzicht is gesteld. Bij brief van 11 april 2016 heeft Ymere een en ander schriftelijk aan [appellante] meegedeeld. [appellante] heeft hierop gereageerd bij brief van haar advocaat van 19 april 2016.
3.2.
Bij inleidende dagvaarding van 6 juni 2016 heeft Ymere gevorderd dat [appellante] alsmede [D] en degenen die in de woning verblijven maar waarvan de namen niet bekend zijn, in kort geding zullen worden veroordeeld tot ontruiming van de woning. Ymere heeft ter onderbouwing van die vordering het volgende aangevoerd. [appellante] is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door al zeer geruime tijd en structureel de woning aan derden tegen aanzienlijke bedragen te verhuren, zulks in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst. [appellante] heeft immers voor deze onderverhuur nimmer toestemming van Ymere verkregen. Volgens Ymere handelt [appellante] bovendien niet alleen in strijd met de huurvoorwaarden, maar gedraagt zij zich ook niet als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW Pro en is er sprake van overbewoning in de zin van artikel 3.2 van de huurvoorwaarden (bewoning van de woning door twee onderhuurders alsmede door [appellante] zelf en [D] , die volgens [appellante] haar bodyguard is). Voor bewoning door [D] van de woning is evenmin door Ymere toestemming gegeven. Omdat er mogelijk ook nog anderen in de woning woonachtig zijn, waarvoor Ymere geen toestemming heeft gegeven, heeft zij tevens recht op en belang bij de ontruiming van de door haar gedagvaarde onbekende personen die onder recht of titel in de woning verblijven. Ymere stelt ten slotte er spoedeisend belang bij te hebben dat de woning vrijkomt, zodat deze aan een andere woningzoekende kan worden verhuurd.
3.3.
[appellante] is als enige van de gedaagden in eerste aanleg verschenen en heeft de vordering van Ymere bestreden.
3.4.
De voorzieningenrechter heeft de verweren van [appellante] verworpen, de vordering van Ymere tot ontruiming van de woning toegewezen, de ontruimingstermijn daarbij bepaald op acht dagen na betekening van het vonnis en [appellante] met de overige gedaagden veroordeeld in de kosten van het geding. Ymere heeft het vonnis nog niet ten uitvoer gelegd. Zij heeft toegezegd tenuitvoerlegging op te schorten totdat in hoger beroep uitspraak zal zijn gedaan.
3.5.
Tegen het vonnis waarvan beroep voert [appellante] drie grieven aan.
3.6.
Grief 1houdt in dat de voorzieningenrechter (onder 4.2 van het vonnis) ten onrechte heeft overwogen dat voorbij wordt gegaan aan het beroep van [appellante] op vernietiging van de op de huurovereenkomst toepasselijk verklaarde ‘Algemene huurvoorwaarden woningen d.d. juli 2005’. [appellante] heeft deze vernietiging ingeroepen op de grond dat haar de bedoelde voorwaarden voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst niet ter hand zijn gesteld (artikel 6:234 lid 1 BW Pro in verbinding met artikel 6:233 aanhef Pro en onder b BW). De voorzieningenrechter is aan dat beroep voorbijgegaan op de grond dat in de huurovereenkomst - waarvoor [appellante] heeft getekend - is vermeld dat de bijlage Algemene huurvoorwaarden woningen d.d. juli 2005 van de huurovereenkomst deel uitmaakt, zodat voorshands voldoende aannemelijk is dat [appellante] die voorwaarden ook heeft ontvangen.
3.7.
[appellante] voert aan dat de enkele omstandigheid dat in de huurovereenkomst is vermeld dat de algemene voorwaarden deel uitmaken van de huurovereenkomst niet voldoende is om van een terhandstelling van die voorwaarden, als in artikel 6:234 lid 1 BW Pro bedoeld, te mogen uitgaan. Het ter hand stellen van de algemene voorwaarden is een constitutief vereiste en dit moet daadwerkelijk plaatsvinden. Ymere heeft tegenover de gemotiveerde betwisting van [appellante] dat de voorwaarden haar ter hand zijn gesteld, onvoldoende aannemelijk gemaakt dat dit wel is gebeurd, aldus steeds [appellante] .
3.8.
Het hof overweegt het volgende. Op zichzelf stelt [appellante] terecht dat de wettelijke regeling inzake algemene voorwaarden eist dat de gebruiker van algemene voorwaarden de wederpartij een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen, wil hij het beroep op vernietiging van die voorwaarden op de in artikel 6:233 onder Pro b BW vermelde grond kunnen afweren. Als de gebruiker stelt die redelijke mogelijkheid te hebben geboden omdat hij de voorwaarden daadwerkelijk voor of bij het sluiten van de overeenkomst aan de wederpartij ter hand heeft gesteld, dient deze stelling in beginsel door de gebruiker te worden bewezen. In kort geding is geen plaats voor bewijslevering en daarom dient thans te worden beoordeeld of voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter van de geldigheid van de toepasselijke voorwaarden zal uitgaan. Daartoe moet de vraag worden beantwoord: heeft de gebruiker (in dit geval: Ymere) voldoende aannemelijk gemaakt dat de algemene voorwaarden voor of bij het sluiten van de overeenkomst aan zijn wederpartij ( [appellante] ) ter hand zijn gesteld?
Bij memorie van antwoord heeft Ymere een zogenoemde “reserveringsverklaring” met betrekking tot de woning, gedateerd op 4 oktober 2005, in het geding gebracht. Bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep heeft [appellante] de op dit stuk geplaatste handtekening onder de woorden “Handtekening kandidaathuurder” als haar handtekening herkend. Hoewel zij zich dit niet meer kan herinneren, gaat zij ervan uit de handtekening onder de verklaring te hebben gezet. De onderste volzin van de voornoemde verklaring luidt als volgt: “
Aan zijn de Algemene huurvoorwaarden woningen en ‘Onderhoud aan uw woning’ overhandigd.” Deze volzin kan – ook al komt daarin de naam van [appellante] niet voor – niet anders worden begrepen dan dat daarmee verklaard wordt dat aan [appellante] de vermelde Algemene huurvoorwaarden zijn overhandigd. De reserveringsverklaring is immers mede op naam van [appellante] gesteld en, hoewel de kennelijke bedoeling is dat een naam wordt ingevuld achter het woord “Aan”, is dit klaarblijkelijk abusievelijk niet gebeurd.
Aan zijn de Algemene huurvoorwaarden woningen en ‘Onderhoud aan uw woning’ overhandigd.” Deze volzin kan – ook al komt daarin de naam van [appellante] niet voor – niet anders worden begrepen dan dat daarmee verklaard wordt dat aan [appellante] de vermelde Algemene huurvoorwaarden zijn overhandigd. De reserveringsverklaring is immers mede op naam van [appellante] gesteld en, hoewel de kennelijke bedoeling is dat een naam wordt ingevuld achter het woord “Aan”, is dit klaarblijkelijk abusievelijk niet gebeurd.
3.9.
Het hof acht op grond van art. 157 lid 2 Rv Pro aannemelijk dat de bodemrechter, gezien de ondertekening van het stuk door [appellante] , van de juistheid van voormelde verklaring zal uitgaan. Anders dan [appellante] klaarblijkelijk meent, staan de strekking van artikel 6:233 en Pro 6:234 BW er niet aan in de weg voor de vraag of de voorwaarden ter hand zijn gesteld, in beginsel beslissende betekenis toe te kennen aan een schriftelijke door de wederpartij ondertekende verklaring dat dit het geval is (vgl. HR 21 september 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA9610 (Ammerlaand/Enthoven), r.o. 4.4). In de toelichting op de grief noemt [appellante] een andere uitspraak van de Hoge Raad, maar in die uitspraak heeft de Hoge Raad niet anders beslist: [appellante] citeert abusievelijk het cassatiemiddel, hetwelk vervolgens door de Hoge Raad is verworpen.
3.10.
Het hof acht niet aannemelijk dat [appellante] in een bodemprocedure erin zal slagen tegenbewijs te leveren tegen de juistheid van de hiervoor geciteerde, in de reserveringsverklaring opgenomen verklaring. [appellante] staaft haar ontkenning daarvan slechts met de stelling dat de bedoelde voorwaarden zich niet in het mapje bevinden met stukken die zij bij het aangaan van de huurovereenkomst van Ymere heeft ontvangen. Die stelling zal echter, naar verwachting van het hof, ook indien deze zou worden bewezen, door de bodemrechter onvoldoende worden geacht om het tegenbewijs geleverd te achten. [appellante] heeft nog aangevoerd dat zij in de periode van ondertekening van de reserveringsverklaring en de huurovereenkomst onder hoogspanning leefde en niet precies meer weet wat er toen is gebeurd. Zij is kort daarvoor als bestuurster van een auto betrokken is geweest bij een aanrijding met dodelijke afloop en werd in verband daarmee door derden bedreigd. Ook hieraan zal naar de verwachting van het hof de bodemrechter niet het tegenbewijs dat van [appellante] kan worden verlangd, ontlenen.
3.11.
Op grond van het voorgaande kan in het midden blijven of (voldoende aannemelijk is dat) de Algemene huurvoorwaarden woningen d.d. juli 2005 bij het sluiten van de huurovereenkomst aan [appellante] ter hand zijn gesteld. Namens Ymere is bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep verklaard dat dit mogelijk toch niet het geval is geweest. Gezien de door [appellante] ondertekende reserveringsverklaring kan dit verder onbesproken blijven.
3.12.
De slotsom is dat grief 1 niet kan slagen. Dit betekent dat in dit geding ervan moet worden uitgegaan dat de rechtsverhouding tussen Ymere en [appellante] mede door de inhoud van de genoemde algemene huurvoorwaarden wordt beheerst.
3.13.
Grief 2klaagt erover dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft overwogen dat reeds uit het feit dat [appellante] vanaf 2007 in ieder geval één kamer verhuurt en tweemaal twee kamers tegelijkertijd heeft verhuurd, alles zonder toestemming van Ymere, volgt dat zij ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
3.14.
Het hof overweegt als volgt. Uit hetgeen hiervoor onder 3.1.5 is overwogen is af te leiden dat [appellante] haar woning in elk geval gedurende meer dan zes maanden in 2013, gedurende meer dan twee maanden in 2014 en gedurende meer dan zes maanden in 2015 aan twee personen tegelijkertijd heeft onderverhuurd. Daarbij is nog niet meegeteld dat de woning gedurende die tijd ook door [D] , met wie [appellante] stelt geen verhouding te hebben, werd bewoond. Of [appellante] aan [D] onderverhuurde of (een deel van) de woning slechts aan hem in gebruik heeft gegeven, kan in het midden blijven. Vast staat dat [appellante] evenmin voor het gebruik door [D] van de woning toestemming van Ymere heeft verkregen. Uit de door Ymere overgelegde advertenties die [appellante] op de Chinese website [website] heeft geplaatst, blijkt dat zij de beide slaapkamers te huur aanbood. Daarin wordt immers vermeld dat de huurder van een kamer in de woning van [appellante] rekening dient te houden met een Chinese student als huisgenoot. De persoon die uiteindelijk aan Ymere heeft gemeld dat [appellante] haar woning illegaal onderverhuurde, [A] , heeft verklaard dat [appellante] haar woning aan twee Chinese studenten pleegde onder te verhuren en dat van verhuur van beide slaapkamers ook sprake was toen hij daar een kamer huurde (jan-feb 2015). [appellante] heeft niet tegengesproken dat zij tevens aan [A] een kamer heeft verhuurd, terwijl [A] niet in de basisregistratie van de gemeente op het adres heeft ingeschreven gestaan. Bepaald niet uitgesloten kan worden dat ook andere personen in de woning hebben gewoond zonder bij de gemeente ingeschreven te hebben gestaan. Op grond van een en ander acht het hof voldoende aannemelijk dat [appellante] de beide slaapkamers van haar woning onderverhuurde en dat zij dit gedurende enige jaren heeft gedaan. De huur die [appellante] voor onderverhuur ontving bedroeg laatstelijk € 450,= per maand per kamer. Hieruit volgt dat [appellante] bij volledige verhuur maandelijks € 900,= ontving, terwijl zij zelf een huur van laatstelijk € 584,63 bruto per maand aan Ymere verschuldigd was. Het is op grond van het bovenstaande voldoende aannemelijk dat [appellante] gedurende al enige jaren bezig is geweest met een stelselmatige onderverhuur van delen van haar huurwoning, terwijl haar duidelijk moet zijn geweest dat dit zonder toestemming van Ymere niet geoorloofd was. Met de voorzieningenrechter kwalificeert het hof deze handelwijze als een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Grief 2 faalt daarom.
3.15.
Grief 3strekt ten betoge dat de voorzieningenrechter ten onrechte in kort geding de vordering van Ymere tot ontruiming in kort geding heeft toegewezen. [appellante] stelt dat de rechtsgang in kort geding een niet met voldoende waarborgen omklede rechtsgang is om inbreuk te maken op het huisrecht en de bescherming daarvan van artikel 8 EVRM Pro en artikel 17 van Pro het Bupo verdrag.
3.16.
Het hof overweegt als volgt. Ook in kort geding kan worden geconcludeerd dat een tekortkoming van de huurder, gezien haar aard en ernst, tot ontbinding van de huurovereenkomst zal leiden en dat dit tot toewijzing van de vordering tot ontruiming moet leiden omdat aannemelijk is dat ook de bodemrechter tot toewijzing van die vordering zal komen, in aanmerking genomen dat het van de verhuurder, gezien zijn belang bij een spoedige beslissing, de belangen van de huurder daartegen afwegend, niet gevergd kan worden deze uitkomst van de bodemprocedure af te wachten. De genoemde verdragsbepalingen staan hieraan niet in de weg.
3.17.
Het hof begrijpt grief 3 zo dat [appellante] tevens onder de aandacht van het hof wil brengen dat zij er groot belang bij heeft om in de woning te kunnen blijven wonen en dat zij van het hof verlangt dat het bij de beoordeling van de vordering tot ontruiming tevens de persoonlijke situatie van [appellante] zal betrekken. De ontruiming van de woning zal volgens [appellante] ernstige gevolgen voor haar hebben. Zij wordt sedert 2005 bedreigd na een ongeluk met dodelijke afloop waarbij zij betrokken was en heeft behalve een woning ook een bodyguard nodig. Na de ontruiming zal het voor [appellante] zeer moeilijk, zo niet onmogelijk zijn, gelet op een eventuele negatieve verhuurdersverklaring, om op de krappe markt van sociale woningen, zeker in de regio Amsterdam, een vervangende woning te vinden. Dat maakt haar zeer kwetsbaar voor de criminele groep die het op haar voorzien heeft, aldus steeds [appellante] .
3.18.
Over het voorgaande oordeelt het hof als volgt. Aan Ymere kan het recht niet worden ontzegd zelf te bepalen of zij het haar huurders wil toestaan delen van het gehuurde aan derden te verhuren. Dit geldt temeer in dit geval nu [appellante] een woning huurt met een gereguleerde huurprijs, maar [appellante] zelf voor de kamers aanzienlijke huren vraagt. Niet gesteld of gebleken is dat Ymere geen consequent beleid inzake onderverhuur door haar huurders voert. Zij heeft voldoende gemotiveerd uiteengezet waarom zij [appellante] , na ontdekking van de onderverhuur en de omvang daarvan, geen zogenaamde tweede kans heeft willen geven.
Het verlies van een sociale huurwoning is doorgaans een ingrijpende zaak, omdat de huurder daardoor zijn dak boven het hoofd verliest, met alle spanningen en maatschappelijke gevolgen van dien, en hij niet spoedig weer voor een dergelijke woning in aanmerking zal komen. Dit geldt ongetwijfeld ook voor [appellante] . Een en ander is echter het gevolg van een door haarzelf gemaakte keuze. Omstandigheden die meebrengen dat de gevolgen van ontruiming voor [appellante] wezenlijk ernstiger zijn dan voor een ander zijn onvoldoende aannemelijk geworden. De door [appellante] in hoger beroep overgelegde schriftelijke verklaringen van [D] en van haar neef acht het hof daarvoor onvoldoende. Het is mogelijk dat [appellante] ook meer dan tien jaar nadat zich het ongeluk met dodelijke afloop heeft voorgedaan, het gevoel heeft nog steeds bedreigd te worden, maar naar het oordeel van het hof levert deze bedreiging(en), ook indien voldoende aannemelijk bevonden, geen belang op om niet te worden ontruimd. Gesteld noch gebleken is dat als [appellante] elders zal wonen erger bedreigd zal worden en niet duidelijk is waarom [appellante] aan de regio Amsterdam gebonden is. Alle omstandigheden in aanmerking genomen acht het hof het waarschijnlijk dat de bodemrechter, indien tot oordelen geroepen, zal overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellante] tot ontruiming.
3.19.
Om alle hiervoor genoemde redenen faalt ook grief 3.
3.20.
De slotsom is dat alle grieven falen. Het bestreden vonnis, voor zover tussen partijen gewezen, zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [appellante] verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover tussen partijen gewezen;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 718,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.E. Molenaar en C.C. Meijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 27 september 2016.