ECLI:NL:GHAMS:2016:3742

• Datum uitspraak: 13 september 2016
• Publicatiedatum: 16 september 2016
• Zaaknummer: 200.177.134/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: D. Kingma; M.A. Goslings; M.L.D. Akkaya
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil tussen huurders en verhuurder met betrekking tot huurachterstand en ontbinding huurovereenkomst

In deze zaak gaat het om een huurgeschil tussen twee huurders en hun verhuurder, Achmea Pensioen- en Levensverzekeringen N.V. De huurders, appellanten, zijn in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter dat hen heeft veroordeeld tot betaling van achterstallige huur en tot ontruiming van de woning. De kantonrechter had de vordering van Achmea toegewezen, maar de huurders betwisten de hoogte van de huurachterstand en de ontbinding van de huurovereenkomst. In hoger beroep hebben de huurders verzocht om een 'terme de grace', een laatste kans om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. Het hof heeft vastgesteld dat de huurders in gebreke zijn gebleven met de betaling van de huur, maar heeft ook rekening gehouden met hun financiële situatie en de lange huurperiode. Het hof heeft besloten om de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming voorwaardelijk toe te wijzen, onder de voorwaarde dat de huurders vanaf 1 november 2016 gedurende een jaar de huur tijdig betalen. Daarnaast heeft het hof de vordering van Achmea tot betaling van achterstallige huur en buitengerechtelijke kosten toegewezen, met wettelijke rente. De proceskosten zijn gecompenseerd, wat betekent dat elke partij zijn eigen kosten draagt. Het arrest is gewezen op 13 september 2016.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.177.134/01

zaaknummer rechtbank (Amsterdam) : 3752258 / CV EXPL 15-309

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 september 2016

inzake

1. [appellant sub 1] ,

2. [appellante sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

appellanten in principaal appel,

geïntimeerden in incidenteel appel,

advocaat:
mr. J. de Haan te Alkmaar,

tegen:

ACHMEA PENSIOEN-EN LEVENSVERZEKERINGEN N.V.,

gevestigd te Apeldoorn,

geïntimeerde in principaal appel,

appellante in incidenteel appel,

advocaat:
mr. J.A. Trimbach te De Meern.

Partijen worden hierna respectievelijk [appellanten] en Achmea genoemd.

1. Het geding in hoger beroep

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 20 juli 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar (hierna: de kantonrechter), van 1 juli 2015, in deze zaak onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen hen als gedaagden en Achmea als eiseres.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Partijen hebben hun zaak ter zitting van het hof van 6 juli 2016 nader doen toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten. Die deden dit aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities. Ter gelegenheid van de pleidooien hebben beide partijen nog nadere stukken in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben in principaal beroep geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Achmea in de proceskosten van beide instanties.

Achmea heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis voor zover daarbij de wettelijke rente is afgewezen en, in zoverre opnieuw rechtdoende, uitvoerbaar bij voorraad:

- [appellanten] hoofdelijk te veroordelen te betalen € 2.708,14 voor achterstallige huurtermijnen en € 478,93 ter zake van buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met wettelijke rente over het bedrag van de opeisbare huurtermijnen telkens vanaf de vervaldata van de respectieve termijnen tot aan de dag der algehele voldoening;

- [appellanten] hoofdelijk te veroordelen te betalen een bedrag gelijk aan de alsdan geldende maandelijkse huur voor iedere maand of gedeelte daarvan, dat [appellanten] het gehuurde vanaf 1 januari 2015 in gebruik houden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag dat deze vergoeding dient te zijn voldaan tot aan de dag der algehele voldoening;

en voorts tot bekrachtiging van het bestreden vonnis voor het overige, met

veroordeling van [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, zowel in principaal

als in incidenteel hoger beroep.

In het incidenteel beroep heeft [appellant sub 1] geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met

veroordeling van Achmea - uitvoerbaar bij voorraad - in de kosten van dit beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 en 2.2 de feiten vastgesteld die zij in deze zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Over de juistheid van deze feitenvaststelling bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.

3. Beoordeling

3.1

Tussen partijen is op 4 maart 1992 een huurovereenkomst gesloten met Achmea als verhuurster en [appellanten] als huurder betreffende de woning gelegen aan het adres [adres] . Ingevolge de huurovereenkomst dient de huurprijs, die met ingang van 1 juli 2016 € 816,78 per maand bedraagt, steeds te worden voldaan vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft.

[appellanten] zijn in gebreke gebleven met volledige en tijdige betaling van de huur.

3.2

Achmea heeft in eerste aanleg ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd alsmede ontruiming van de woonruimte en hoofdelijke veroordeling van [appellanten] tot betaling van € 3.321,60 aan achterstallige huurpenningen, rente en buitengerechtelijke kosten tot 1 januari 2015, vermeerderd met de vertragingsrente van 1 % per maand over de opeisbare huurtermijnen vanaf de vervaldag van die termijnen tot aan de dag van betaling. Tevens vorderde Achmea de hoofdelijke veroordeling van [appellanten] tot maandelijkse betaling van een bedrag gelijk aan de alsdan geldende huur (met rente) zolang zij de woning in gebruik houden en betaling van de proceskosten.

3.3

De kantonrechter heeft de vordering van Achmea tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toegewezen. Tevens heeft de kantonrechter [appellanten] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van € 3.187,07 voor achterstallige huur en buitengerechtelijke kosten, tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de alsdan geldende maandelijkse huur, voor iedere maand of gedeelte daarvan, dat [appellanten] het gehuurde vanaf 1 januari 2015 in gebruik houden, en tot betaling van de proceskosten. Het meer of anders gevorderde werd afgewezen.

3.4

Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] met hun grief in principaal appel op. Achmea heeft de grief bestreden en komt in incidenteel appel met twee grieven op tegen het bestreden vonnis. Voor zover nodig wordt bij de beoordeling daarop ingegaan.

In principaal appel

3.5

Met de grief komen [appellanten] op tegen de uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Volgens [appellanten] had de kantonrechter, alvorens tot ontbinding en ontruiming over te gaan, hen een ‘terme de grace’ ex artikel 7:280 BW moeten verlenen. Met de betaling na het vonnis van het bedrag van € 3.296,87 waren zij dan uit de gevarenzone geweest. Verder heeft de kantonrechter onvoldoende oog gehad voor de omstandigheid dat [appellanten] al lange tijd financiële problemen hebben die hun oorzaak vinden in een belastingschuld ten behoeve waarvan beslag rust op hun inkomens, Achmea in het verleden ten onrechte een betaling niet heeft afgeboekt op de betalingsachterstand waardoor onnodig een incassoprocedure is gevoerd en kosten zijn gemaakt, de leeftijd en gezondheidsproblemen van [appellanten] , de periode van ongeveer 24 jaar dat zij de woning al huren en dat Achmea een oneigenlijk belang heeft bij ontruiming, te weten de voorgenomen verkoop van de woning.

3.6

Bij de beoordeling van de grief neemt het hof tot uitgangspunt dat iedere tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Structurele betalingsachterstand kan een gerechtvaardigde grond zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen.

3.7

Tussen partijen is niet in geschil dat [appellanten] al geruime tijd de verschuldigde huur structureel te laat betalen. Gebleken is dat zij de huur in strijd met hetgeen de huurovereenkomst daarover bepaalt niet bij vooruitbetaling voldoen, maar eerst na ongeveer drie weken of nog later - [appellanten] betogen: nadat zij hun uitkering hebben ontvangen - overmaken. Daarnaast staat vast dat Achmea in het verleden ook al incasso- en rechtsmaatregelen tegen [appellanten] heeft getroffen in verband met ontstane huurachterstanden en dat [appellanten] ten tijde van de behandeling van de onderhavige vorderingen in eerste aanleg een huurachterstand hadden van meer dan drie maanden. Het voorgaande levert ernstige tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst op. Op zich rechtvaardigen deze de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

3.8

Vaststaat evenwel dat thans met de na het bestreden vonnis verrichte betaling van € 3.296,87 geen achterstallige huur meer open staat, maar dat nog slechts de huur in strijd met de huurovereenkomst niet voor of uiterlijk op de eerste dag van de maand wordt voldaan (maar een drietal weken later). Gelet op de ingrijpendheid van een veroordeling tot ontbinding en ontruiming alsmede gelet op het feit dat namens [appellanten] ter zitting in hoger beroep desgevraagd is verklaard dat en toegelicht waarom hun bestedingscapaciteit op zeer korte termijn ruimer wordt, ziet het hof aanleiding de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde voorwaardelijk toe te wijzen, in die zin dat Achmea daaraan geen rechten kan ontlenen indien [appellanten] vanaf 1 november 2016 gedurende een jaar de huur iedere maand tijdig betalen, dat wil zeggen telkens voor of uiterlijk op de eerste dag van de desbetreffende maand. [appellanten] wordt hiermee een laatste kans geboden te tonen dat zij bereid en in staat zijn nauwgezet aan de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen te voldoen. In zoverre slaagt de grief.

in incidenteel appel

3.9

In grief 1 in incidenteel appel wordt betoogd dat ook de overlastklachten van omwonenden de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen en dat de kantonrechter in zoverre de rechtsgronden had moeten aanvullen. De grief faalt. Tegenover de betwisting van [appellanten] heeft Achmea haar stelling dat [appellanten] overlast veroorzaken doordat zij weigeren de te hoge coniferen in de achtertuin te snoeien onvoldoende onderbouwd, zodat daaraan wordt voorbijgegaan. Zo is onvoldoende toegelicht hoe hoog de coniferen maximaal mogen zijn en waarom de huidige situatie tot overlast leidt. Ook uit de in het geding gebrachte foto’s kan niet worden opgemaakt dat het onderhoud zo gebrekkig is dat dit een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert die ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.

3.1

Met
grief 2 in incidenteel appel betoogt Achmea dat de kantonrechter, nadat deze de contractuele rente van 1 % per maand had afgewezen, de subsidiair gevorderde wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over de onder 6.3 en 6.4 toegewezen vorderingen ten onrechte niet heeft toegewezen. De grief slaagt. [appellanten] hebben de verschuldigdheid van de gevorderde wettelijke rente over de genoemde vorderingen erkend, zodat deze alsnog toewijsbaar is. Het hof zal - omwille van de leesbaarheid - de beslissingen in het dictum onder 6.3 en 6.4 vernietigen en de veroordelingen met inbegrip van wettelijke rente herformuleren, een en ander als hierna vermeld.

3.11

Het voorgaande leidt ertoe dat het bestreden vonnis gedeeltelijk zal worden vernietigd. Omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld zullen de proceskosten tussen hen, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, worden gecompenseerd.

4. Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis voor zover daarbij de wettelijke rente is afgewezen en [appellanten] zijn veroordeeld tot betaling van de proceskosten, en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellanten] hoofdelijk tot betaling aan Achmea van € 2.708,14 voor achterstallige huurtermijnen en een bedrag van € 478,93 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over het bedrag van de opeisbare huurtermijnen telkens vanaf de vervaldata van die respectieve termijnen tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [appellanten] hoofdelijk tot betaling aan Achmea van een bedrag gelijk aan de alsdan geldende maandelijkse huur voor iedere maand of gedeelte daarvan, dat [appellanten] het gehuurde vanaf 1 januari 2015 in gebruik houden, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de vervaldag dat deze vergoeding dient te zijn voldaan tot aan de dag der algehele voldoening daarvan;

compenseert de proceskosten in eerste aanleg aldus dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige met dien verstande dat ten aanzien van de veroordeling tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde Achmea daaraan geen rechten kan ontlenen zolang [appellanten] met ingang van 1 november 2016 gedurende een jaar de verschuldigde huur iedere maand tijdig voldoen;

compenseert de proceskosten in hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, M.A. Goslings en M.L.D. Akkaya en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 september 2016.