ECLI:NL:GHAMS:2016:3586

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.188.471/01 SKG

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/601693/KG ZA 16-98

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 augustus 2016

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

eiser in het incident,

advocaat: mr. M.J.R. Roethof te Arnhem,

tegen

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

verweerster in het incident,

advocaat: mr. M.G. Blokziel te Almere.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en Eigen Haard genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 26 maart 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de voorzieningenrechter) van 3 maart 2016, in kort geding onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [appellant] als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grieven, alsmede een incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis. Ter rolle van 5 april 2016 heeft [appellant] geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding en de aan die dagvaarding gehechte producties overgelegd.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- antwoordconclusie in het incident, met producties;

- H4-formulier van 2 mei 2016 houdende het verzoek tot intrekking van - naar het hof begrijpt - de incidentele vordering, van de zijde van [appellant] ;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft zijn vordering in het incident niet gehandhaafd. In de hoofdzaak heeft hij geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de vorderingen van Eigen Haard, met haar veroordeling in de kosten van het geding in beide instanties.

Eigen Haard heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep, met inbegrip van de kosten van het incident en de nakosten.

2.Feiten

De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.12 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.

2.1

Bij huurovereenkomst van 7 december 2001 heeft de rechtsvoorgangster van Eigen Haard voor onbepaalde aan [appellant] en zijn toenmalige partner verhuurd de woning aan het adres [adres] . In de huurovereenkomst is vermeld dat de Algemene Voorwaarden van januari 1995 van toepassing zijn. Het gehuurde is een vierkamerwoning, met een woonkamer en drie slaapkamers. De laatst geldende huur is € 518,01 per maand.

2.2

In de van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden staat onder meer:

2.4

De huurder betaalt de prijs maandelijks bij vooruitbetaling op een door de

verhuurder aan te geven wijze (...)

5.1

De woning wordt aan de huurder verhuurd uitsluitend voor gebruik als woonruimte en hoofdverblijf door de huurder zelf eventueel tezamen met de personen, met wie hij in gezinsverband samenleeft.

(...)

5.6

Het is de huurder zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder niet toegestaan de woning geheel of gedeeltelijk - ook voor korte duur - onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.

2.3

Bij e-mail van 18 juni 2015 heeft Wijkbeheerder [X] aan Eigen Haard meegedeeld dat zich een vrouw bij de wijkbeheerder had gemeld met de mededeling dat zij met haar man een kamer huurt op het adres [adres] . De vrouw heeft hierover op 18 juni 2015 ook een e-mail naar Eigen Haard gestuurd.

2.4

Op 22 juni 2015 is [appellant] tijdens een gesprek op het kantoor van Eigen Haard geconfronteerd met een melding van 21 maart 2014 en de melding van 18 juni 2015, beide inhoudend dat personen hebben verklaard een kamer te huren van [appellant] . Tijdens het gesprek heeft [appellant] verklaard dat hij zijn baan is kwijtgeraakt en moeite heeft de eindjes aan elkaar te knopen. Hij heeft erkend dat hij op dat moment twee huurders in de woning had toegelaten, die volgens hem € 225,= per twee weken betaalden. De kamerhuurders zouden volgens [appellant] vertrekken. Tijdens het gesprek is aan [appellant] een “Gele Kaart (bijlage bij de huurovereenkomst)” (hierna: de gele kaart) uitgereikt.

2.5

In de gele kaart is onder meer het volgende vermeld:

(...)Maandag 22 juni 2015 heb ik een gesprek gevoerd met Dhr. [appellant] en hem erop gewezen dat het hem zonder schriftelijke toestemming van Eigen Haard niet is toegestaan om een kamer/kamers te verhuren. Ook heb ik hem erop gewezen dat, gezien de voorgaande incidenten, Eigen Haard in de in de toekomst geen toestemming zal geven aan Dhr. [appellant] om een kamer/kamers te verhuren.

Door het ondertekenen van deze verklaring, stemt de huurder in met de toepassing van de Algemene Voorwaarden van de huurovereenkomst zoals hij deze heeft ondertekend op 7 december 2001.

- Artikel 5.1. (...)(de hierboven geciteerde tekst van de Algemene Voorwaarden, hof)

- Artikel 5.6. (...)(de hierboven geciteerde tekst van de Algemene Voorwaarden
,hof)

- Overtreding van de bovenstaande bepalingen levert een ontbinding rechtvaardigende tekortkoming op. In geval van constatering zal Eigen Haard direct overgaan tot het instellen van een procedure tot ontbinding/ontruiming.

- Huurder geeft bij deze toestemming aan de medewerker van het team Woonfraude om ter controle een of meerdere, onaangekondigde, huisbezoeken af te leggen teneinde bovenstaande te controleren.

De gele kaart is door Eigen Haard en [appellant] ondertekend.

2.6

Op 21 juli 2015 heeft een onaangekondigd huisbezoek in de woning plaatsgevonden. Tijdens het bezoek is geconstateerd dat de kamerhuurders weg waren en is aan [appellant] nogmaals meegedeeld dat hij geen kamers mag verhuren.

2.7

Een door Eigen Haard opgesteld dossier vermeldt het volgende. Op 2 december 2015 is de wijkbeheerder aangesproken door een vrouw die hem een (advertentie)kaartje gaf zoals bij de Albert Heijn kan worden opgehangen. Daarop stond:
Kamer te huur Bij stastion [Y] [nummer]. Op 4 december 2015 heeft een medewerkster van het team Woonfraude, onder haar eigen naam, naar het nummer gebeld en gesproken met [appellant] . Op de vraag of de kamer nog te huur is, heeft [appellant] geantwoord dat er twee kamers te huur zijn, de een kost 300 euro en de andere 350 euro per maand. Hij heeft de medewerkster uitgenodigd om te komen kijken en met haar afgesproken dat hij haar zou ophalen van station [Y] . Op 7 december 2015 zijn twee medewerkers van het team Woonfraude bij [appellant] in de woning op bezoek geweest. [appellant] liet de woning zien. De medewerkster mocht gebruik maken van de woonkamer, keuken en badkamer. [appellant] heeft verteld dat zijn kinderen soms een weekend komen logeren en dan bij hem op zijn slaapkamer slapen. Verder vertelde hij dat vanaf mei/juni volgend jaar zijn vriendin bij hem zou komen wonen, zodat inschrijving niet mogelijk was. De kamer kon per direct worden gehuurd. Op de vraag waarom voor het bezichtigen van de woning niet in de woning zelf is afgesproken, antwoordde [appellant] dat hij dacht dat de bezoekster van de DWI was. Hij vertelde dat hij zonder toestemming namelijk geen kamers mag verhuren, ook niet van de woningbouw.

2.8

Tijdens een gesprek op 16 december 2015 op het kantoor van Eigen Haard heeft [appellant] volgens het daarvan door Eigen Haard gemaakte verslag op de vraag waarom hij toch weer kamers is gaan verhuren, geantwoord dat hij een huurachterstand heeft en geen geld om te betalen. Hij heeft ook schulden bij andere instanties. Volgens [appellant] had hij sinds drie dagen een nieuwe baan en komen zijn kinderen soms om de twee weken bij hem. Hij verklaarde dat dit alleen mogelijk is als hij geld heeft. Aan [appellant] zijn door Eigen Haard maatregelen in het vooruitzicht gesteld. Na het gesprek is [appellant] bij ongedateerde brief gesommeerd voor 31 december 2015 de huur schriftelijk op te zeggen, bij gebreke waarvan een procedure zou worden gestart. [appellant] heeft de huur niet opgezegd.

2.9

Bij brief van 29 januari 2016 heeft Eigen Haard aan [appellant] meegedeeld dat

hij een betalingsachterstand heeft van € 1.036,02 en een met hem daarover afgesproken betalingsregeling bevestigd.

3.Beoordeling

3.1

Bij de inleidende dagvaarding van 2 februari 2016 heeft Eigen Haard gevorderd dat [appellant] in kort geding wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. Zij heeft daartoe aangevoerd dat [appellant] in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst de woning aan derden in gebruik heeft gegeven en daarmee is doorgegaan nadat hij door middel van de gele kaart was gewaarschuwd. Eigen Haard wenst de woning leeg te krijgen om die te kunnen verhuren aan een kandidaat op de lange wachtlijst voor sociale huurwoningen als de onderhavige. Zij stelt zich op het standpunt dat daarin een spoedeisend belang is gelegen en wijst op de noodzaak van effectief optreden tegen verboden onderverhuur. Daarnaast wijst zij op de bestaande huurachterstand. [appellant] heeft de vordering van Eigen Haard bestreden. De voorzieningenrechter heeft de verweren van [appellant] verworpen, de vordering van Eigen Haard toegewezen en [appellant] in de kosten van het geding veroordeeld. Het vonnis is ten uitvoer gelegd.

3.2

Eigen Haard heeft aangevoerd dat [appellant] onvoldoende belang heeft bij zijn hoger beroep, omdat het gehuurde is ontruimd en inmiddels reeds aan een derde is verhuurd. Het hof verwerpt dit standpunt. Alleen al het feit dat [appellant] in de kosten is veroordeeld geeft hem voldoende belang bij een beslissing in hoger beroep.

3.3

Nu [appellant] zijn incidentele vordering niet heeft gehandhaafd zal hij daarin niet ontvankelijk worden verklaard.

3.4

Grief 1bestrijdt de overweging van de voorzieningenrechter dat uit de inhoud van de gele kaart duidelijk blijkt dat het verhuren van kamer niet is toegestaan, dat daarvoor ook geen toestemming zal worden verleend en dat herhaling tot ontbinding van de huurovereenkomst zal leiden, alsmede de overweging dat ook uit de uitlatingen van [appellant] tegenover de ‘undercover’ medewerkster van Eigen Haard blijkt dat hij zich van dat verbod bewust was.

3.5

[appellant] meent dat de tekst van de gele kaart innerlijk tegenstrijdig is. In die kaart is immers verwezen naar artikel 5.6 van de Algemene Voorwaarden, waarin is bepaald dat met schriftelijke toestemming van Eigen Haard onderhuur wel is toegestaan. Door dat artikel uitdrukkelijk van toepassing te verklaren heeft Eigen Haard te kennen gegeven dat kamerverhuur nog steeds niet was uitgesloten, aldus [appellant] . Dit betoog wordt verworpen. In artikel 5.6 staat niet dat onderverhuur met toestemming is toegestaan, maar dat onderverhuur zonder toestemming is verboden. Over die toestemming is eerder in de verklaring reeds vermeld dat die niet zal worden verleend. Per saldo is de boodschap dus dat onderverhuur voor [appellant] in de toekomst geheel en al was uitgesloten. Tevens is [appellant] in niet mis te verstande bewoordingen duidelijk gemaakt dat overtreding van dat verbod tot beëindiging van de huurovereenkomst zou leiden. Met de voorzieningenrechter is het hof voorts van oordeel dat uit de uitlatingen van [appellant] op 7 december 2015 blijkt dat hij zich van dat verbod ook terdege bewust was.

3.6

Evenmin succesvol is het argument van [appellant] dat uit de Algemene Voorwaarden en de gele kaart niet blijkt dat hij al verplicht is toestemming te vragen als hij nog slechts bezig is een kamerhuurder te zoeken. Hij miskent daarmee immers dat in juni 2015 al is vastgesteld dat hij zonder toestemming twee kamers verhuurde, een overtreding van de Algemene Voorwaarden die op zichzelf al grond voor beëindiging van de huurovereenkomst kan opleveren. De omstandigheid dat [appellant] nog geen half jaar later en ondanks de serieuze waarschuwing die hij heeft gekregen, weer een poging heeft gedaan een kamer te verhuren, verzwaart de ernst van die eerdere wanprestatie. Op grond van dat gehele feitencomplex zal de vraag moeten worden beantwoord of de tekortkoming van [appellant] gezien haar aard en ernst de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Om die reden kan in het midden blijven of het zoeken van een onderhuurder terwijl bekend is dat de verhuurder geen toestemming voor onderverhuur zal geven, op zichzelf al als strijdig met het goed huurderschap kan worden aangemerkt.

3.7

Ten slotte voert [appellant] in de toelichting op de eerste grief nog aan dat hij de gele kaart onder druk heeft ondertekend, namelijk uit vrees voor het verlies van zijn woning. Die verklaring komt volgens hem daarom in aanmerking voor vernietiging wegens bedreiging en misbruik van omstandigheden. Ook dit betoog faalt. Door middel van de gele kaart zijn op [appellant] geen verplichtingen gelegd die niet reeds door ondertekening van de huurovereenkomst op hem rustten. Ook als de ondertekening door [appellant] wordt weggedacht blijft het een feit dat [appellant] artikel 5.6 van de Algemene Voorwaarden heeft overtreden en heeft aangezegd gekregen dat Eigen Haard in de toekomst geen toestemming voor onderverhuur zal geven en bij herhaling tot beëindiging van de huurovereenkomst zal overgaan. Al met al is de eerste grief tevergeefs voorgedragen.

3.8

[appellant] heeft in eerste aanleg het verweer gevoerd dat hij in december 2015 niet van plan was een kamer te verhuren, maar werd overvallen door het telefoontje van de medewerkster van Eigen Haard, die reageerde op een oud kaartje van vóór de eerdere verhuur. De voorzieningenrechter heeft dit verweer als ongeloofwaardig verworpen. [appellant] komt met
grief 2tegen deze verwerping op. Hij meent dat op Eigen Haard de last rust te bewijzen dat het kaartje pas na het uitreiken van de gele kaart is opgehangen. Het hof overweegt daaromtrent als volgt. Of het kaartje nieuw of oud was, is niet relevant. Ook als het waar is dat het een oud kaartje was, kan dat niet afdoen aan het feit dat [appellant] op 4 december 2015 instemmend heeft gereageerd op de vragen van de medewerkster van Eigen Haard en drie dagen later, nadat hij dus ruim de tijd had gehad om nog eens goed na te denken, nog steeds positief stond tegenover de mogelijkheid een of twee kamers te verhuren, hoewel hij zich realiseerde dat dat van “de woningbouw” niet mocht. [appellant] voert dan wel aan dat hij nog geen betaalafspraken heeft gemaakt en de volgende dag uit zichzelf geen actie heeft ondernomen om de onderhuurovereenkomst te bezegelen, maar die omstandigheden zeggen niet veel, nu uit het verslag van Eigen Haard blijkt dat was afgesproken dat de medewerkster de volgende dag zou bellen om te zeggen of zij de kamer wilde huren of niet. In ieder geval kan worden vastgesteld dat [appellant] ook niet uit zichzelf de medewerkster heeft gebeld om te zeggen dat hij zich had bedacht.

3.9

Verder herhaalt [appellant] in de toelichting op zijn tweede grief dat het zoeken naar een onderhuurder niet strijdig is met het onderverhuurverbod. Dat argument is hierboven reeds verworpen.

3.1

Subsidiair stelt [appellant] in de toelichting op deze grief dat de tekortkoming gezien haar bijzonder aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hij voert aan dat hij altijd zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden, dat de wetgever enige jaren geleden uitdrukkelijk de wet heeft gewijzigd om de mogelijkheden van gedeeltelijke onderverhuur te verruimen en dat Amsterdamse woningbouwcorporaties hun afwijzing daarvan niet altijd uitvoerig hebben gemotiveerd, terwijl de onwenselijkheid van kamerverhuur in sociale huurwoningen voor discussie vatbaar is. Daarnaast benadrukt hij dat hij in december 2015 in grote financiële problemen verkeerde, die hij met de inkomsten uit onderverhuur wilde aanpakken. Door verlies van zijn huurwoning zou hij ernstig in zijn belangen worden geschaad omdat hij psychische en fysieke gezondheidsklachten heeft en zijn woning bovendien nodig heeft voor de omgangsregeling met zijn kinderen. In verband met dat laatste doet hij een beroep op het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind.

3.11

Aan Eigen Haard kan het recht niet worden ontzegd zelf te bepalen of zij het haar huurders wil toestaan delen van het gehuurde aan derden te verhuren. Dit geldt temeer in dit geval nu [appellant] een woning huurt met een gereguleerde huurprijs en voor de kamers aanzienlijke huren vraagt. Dat andere partijen menen dat het op die manier exploiteren van sociale huurwoningen niet problematisch zou behoeven te zijn, regardeert Eigen Haard niet. Zij mag in deze haar eigen beleid voeren. Niet is gesteld of gebleken dat Eigen Haard in dat beleid niet consequent is. Bovendien heeft Eigen Haard door het uitreiken van een gele kaart [appellant] een eerlijke kans gegeven zich aan dat beleid te conformeren. [appellant] heeft echter laten blijken dat niet te willen doen en heeft volhard in zijn tekortkoming.

3.12

Het verlies van een sociale huurwoning is doorgaans een ingrijpende zaak, omdat de huurder daardoor zijn dak boven het hoofd verliest, met alle spanningen en maatschappelijke gevolgen van dien, en niet spoedig weer voor een dergelijke woning in aanmerking zal komen. Dit geldt ook voor [appellant] . Een en ander is echter het gevolg van een door hemzelf gemaakte keuze, waarvoor financiële problemen onvoldoende rechtvaardiging vormen. Omstandigheden die meebrengen dat de gevolgen van ontruiming voor [appellant] wezenlijk ernstiger zijn dan voor een ander zijn niet aannemelijk geworden. De kinderen van [appellant] wonen bij hun moeder en [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de omgang uitsluitend in het gehuurde kan plaatsvinden en niet, bijvoorbeeld, in de woning van de moeder, in het bijzonder als die haar weekenddiensten draait. Strijd met het kinderrechtenverdrag is dan ook niet aan de orde. Alle omstandigheden in aanmerking genomen is het hof voorshands van oordeel dat niet kan worden gesproken van een tekortkoming die, gezien haar bijzonder aard of geringe betekenis, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt en acht het hof het in hoge mate waarschijnlijk dat de bodemrechter, indien tot oordelen geroepen, zal overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellant] tot ontruiming. Op grond van het voorgaande faalt ook grief 2.

3.13

Met
grief 3bestrijdt [appellant] het oordeel van de voorzieningenrechter dat Eigen Haard voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming. [appellant] meent ook dat de voorzieningenrechter in dit verband ten onrechte betekenis heeft toegekend aan de betalingsachterstand, aangezien daarvoor een betalingsregeling was overeengekomen.

3.14

Of [appellant] ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding al dan niet voldeed aan de betalingsregeling kan in het midden blijven. Het hof acht de betalingsachterstand niet van belang voor de beoordeling van de ontruimingsvordering. Eigen Haard heeft er belang bij door middel van een lik-op-stukbeleid krachtdadig en snel te kunnen optreden tegen overtredingen als de onderhavige en vervolgens de woning weer te kunnen verhuren aan een kandidaat op de wachtlijst, die zich hopelijk wel aan de regels zal houden. Terecht heeft de voorzieningenrechter voldoende spoedeisend belang aanwezig geacht. Ook de derde grief mist doel.

3.15

Grief 4betreft de proceskostenveroordeling en deelt het lot van de overige grieven.

3.16

Alle grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [appellant] verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep, daaronder begrepen de kosten van het antwoord van Eigen Haard in het door [appellant] nadien niet langer gehandhaafde incident.

4.Beslissing

Het hof:

verklaart [appellant] niet ontvankelijk in zijn incidentele vordering;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep (hoofdzaak en incident), tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 718,= aan verschotten en € 1.788,= voor salaris en op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Molenaar, J.C.W. Rang en L.A.J. Dun en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2016.