Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.188.933/01 KG
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 4816311 VV EXPL 16-26
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 augustus 2016
inzake
1.[X] ,
2.
[Y],
[Y],
beiden wonend te [Z] ,
appellanten,
advocaat: mr. E.M. Bosscher te Amsterdam,
tegen
STICHTING PRÉ WONEN,
gevestigd te Haarlem,
geïntimeerde,
advocaat: mr. D. de Vries te Amsterdam.
Appellanten worden hierna afzonderlijk [X] en [Y] en gezamenlijk [X] c.s. genoemd, terwijl geïntimeerde als Pré Wonen wordt aangeduid.
1.Het verloop van het geding in hoger beroep
[X] c.s. zijn bij dagvaarding van 4 april 2016 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Noord-Holland, sector kanton, locatie Haarlem (verder: de kantonrechter) van 22 maart 2016, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer in kort geding gewezen tussen Pré Wonen als eiseres en [X] c.s. als gedaagden. De appeldagvaarding bevat de grieven.
Nadat [X] c.s. op de dienende dag onder overlegging van producties overeenkomstig de appeldagvaarding hadden geconcludeerd, heeft Pré Wonen een memorie van antwoord ingediend.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 27 juni 2016 doen bepleiten, elk van beide door hun voornoemde advocaat aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [X] c.s. hebben nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[X] c.s. hebben geconcludeerd – naar het hof begrijpt – dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vorderingen van Pré Wonen zal afwijzen, althans – voor het geval [X] c.s. inmiddels zijn ontruimd – Pré Wonen zal veroordelen tot betaling van de kosten van ontruiming, tot het aanbieden aan [X] c.s. van een vergelijkbare woning en tot betaling van een bedrag van € 2.000,= aan herinrichtingskosten, met veroordeling van Pré Wonen in de proceskosten van beide instanties.
Pré Wonen heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van [X] c.s. in de kosten van – zo begrijpt het hof – het appel.
2.De feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.7 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.
3.De beoordeling
3.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
( i) Tussen [X] en (de rechtsvoorgangster van) Pré Wonen is vanaf 1 augustus 1986 een huurovereenkomst van kracht met betrekking tot de woonruimte aan de [a-straat] [huisnummer 1] te [Z] (verder: de woonruimte). Op de huurovereenkomst is het Huurreglement van 10 juni 1980 van toepassing. [Y] is gehuwd met [X] en medehuurster van de woonruimte.
(ii) Pré Wonen verhuurt de woonruimte – een sociale huurwoning – als toegelaten instelling in de zin van artikel 45 Woningwet Pro en is als zodanig verplicht te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van dit soort woonruimte.
(iii) Pré Wonen heeft in verband met het project ‘woonfraude’ vanaf november 2015 door onder meer [D] , projectleider (verder: [de projectleider] ), huisbezoeken laten afleggen. Bij deze bezoeken werd niemand ter plaatse aangetroffen.
(iv) Pré Wonen heeft op 7 december 2015 aan [X] c.s. een brief gezonden, waarin onder meer werd medegedeeld dat Pré Wonen meerdere malen heeft geconstateerd dat [X] c.s. de woonruimte niet bewonen. Voorts is in deze brief medegedeeld dat [X] c.s. door het niet bewonen van de woonruimte wanprestatie plegen en dat dit voor Pré Wonen aanleiding is om een gerechtelijke procedure te starten om de huurovereenkomst te ontbinden dan wel ontruiming van de woning te vorderen.
( v) Op 21 december 2015 heeft [de projectleider] in een notitie van een telefoongesprek met een zoon van [X] het volgende vermeld:
“Zoon heeft gebeld. Zegt dat ouders gemiddeld 6 maanden per jaar in Marokko zitten. Zijn in januari 2016 weer terug. In de agenda van [L] een afspraak gepland op 12 januari 2016 om 15:00 uur gesprek op kantoor. (…)”
Verder heeft [de projectleider] met betrekking tot huisbezoeken het volgende genoteerd:
“(…) Navraag gedaan bij buren. Geven aan dat bewoners gemiddeld per jaar een paar weken thuis zijn en dan weer weg. Mevrouw woont al 7 jaar in haar woning en heeft de bewoners van [a-straat] [huisnummer 1] vrijwel nooit gezien. Woning staat altijd leeg en is altijd donker. Ook langs geweest bij de melder van de [b-straat] . Hij meldt ook dat zeker gemiddeld 10 maanden per jaar de woning donker en niet bewoond is. Hoofdbewoners zijn gepensioneerd en verblijven het hele jaar in Marokko. (…) Bewoners uit het zelfde trappenhuis telefonisch en aan bij de voordeur gesproken. Geven beiden aan dat huurders van nr [huisnummer 1] ruim 10 maanden per jaar in Marokko zitten. (…)”
(vi) Op 12 januari 2016 heeft op het kantoor van Pré Wonen een gesprek plaatsgehad tussen [G] , als woonconsulent werkzaam bij Pré Wonen (verder: [de woonconsulent] ), en [X] en zijn zoon. In dat gesprek zijn zij geïnformeerd over het toewijzingsbeleid met betrekking tot sociale huurwoningen, de schaarste in [Z] en de wachttijden die variëren van vijf tot tien jaar. In het verslag van dat gesprek heeft [de woonconsulent] de volgende passage opgenomen:
“Opvallend tijdens het gehele gesprek was dat vader en zoon nooit hebben ontkend dat vader het grootste deel van het jaar niet in de woning woont. Zij gaven mij hierdoor en door het verdere verhaal de indruk dat onze bevindingen inderdaad juist waren. Zij gaven slechts aan dat zij niet op de hoogte waren van de regel dat vader daadwerkelijk in de woning moest wonen.”
(vii) Desgevraagd heeft Liander aan Pré Wonen ten aanzien van het energieverbruik in de woonruimte laten weten dat er op 10 september 2015 een opname is geweest en dat sprake was van een jaarverbruik van 900 Kwh voor stroom en 300 m3 aan gas. Liander heeft daarbij aangegeven dat dit verbruik erg laag is ten opzichte van het landelijk gemiddelde en dat het verbruik in de woonruimte al jaren zo laag is.
3.2.
Pré Wonen heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, veroordeling van [X] c.s. tot ontruiming van de woonruimte en tot betaling van de daaraan verbonden kosten alsmede de proceskosten. Zij heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat, hoewel in de huurovereenkomst niets staat vermeld omtrent een verplichting om hoofdverblijf te hebben in de woonruimte en de woonruimte feitelijk te bewonen, in het onderhavige geval de verplichting tot het hebben van hoofdverblijf in de woonruimte dient te worden gebaseerd op artikel 7:213 BW Pro. Door geen hoofdverblijf in de woonruimte te hebben en de woonruimte een groot gedeelte van het jaar leeg te laten staan en derhalve niet te gebruiken, gedragen [X] c.s. zich niet als een goed huurder, nu het om een sociale huurwoning gaat waarvoor een wachtlijst bestaat en [X] c.s. dit bij aanvang van de huurovereenkomst wisten. [X] c.s. zijn daarom tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, zodat Pré Wonen het recht heeft deze te ontbinden en ontruiming van de woonruimte te vorderen. [X] c.s. hebben tegen een en ander verweer gevoerd.
3.3.
De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep, kort gezegd, als volgt overwogen. Pré Wonen heeft vanaf november 2015 voortvarend onderzoek gedaan naar vermoede woonfraude en heeft er als verhuurster in de sociale sector belang bij om met voortvarendheid tegen woonfraude op te treden. [X] c.s. hebben de stelling dat er voor dit soort vier- of vijfkamerwoningen in [Z] een wachttijd van vijf tot tien jaar geldt, niet weersproken, zodat het tekort aan dit soort sociale huurwoningen daarmee is gegeven en Pré Wonen een spoedeisend belang heeft bij ontruiming van de woonruimte door [X] c.s. Van veel belang zijn in dit verband het gesprek dat Pré Wonen met [X] en zijn zoon heeft gehad op 12 januari 2016 en het telefoongesprek van 21 december 2015 tussen Pré Wonen en de zoon van [X] , alsmede het feit dat [X] c.s. de weergave door Pré Wonen van de inhoud van beide gesprekken niet hebben weersproken, zodat die inhoud als vaststaand kan worden aangenomen. Bovendien wordt het langere jaarlijkse verblijf van [X] c.s. in Marokko ondersteund door de verklaring van Liander over het verbruik van elektra en gas in de woonruimte, terwijl [X] c.s. geen stukken in het geding hebben gebracht waaruit kan blijken dat hun verblijf in het buitenland gedurende de afgelopen jaren van beperkte duur is geweest. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter vervolgens geconcludeerd dat aannemelijk is geworden dat [X] c.s. een zodanig beperkt gebruik van de sociale huurwoning hebben gemaakt dat de bodemrechter zal oordelen dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, waarbij het belang dat Pré Wonen heeft bij rechtvaardige verdeling van schaarse sociale huurwoningen zwaarder weegt dan dat van [X] c.s., die in Marokko over woonruimte beschikken en veel kinderen in Nederland hebben wonen, zodat niet aannemelijk is dat [X] c.s. daadwerkelijk op straat zullen komen te staan. Vervolgens heeft de kantonrechter [X] c.s. veroordeeld tot ontruiming van de woonruimte en veroordeeld in de proceskosten.
3.4.
Bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van een huurovereenkomst een vordering tot een zo ingrijpende maatregel als ontruiming bij wege van voorlopige voorziening in kort geding moet worden toegewezen, dient weliswaar uitgangspunt te zijn dat de in kort geding beslissende rechter zich heeft te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure, maar dient daarbij grote terughoudendheid te worden betracht, gelet op enerzijds de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt en anderzijds de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen. Hiervan uitgaande overweegt het hof als volgt.
3.5.
Het hof stelt voorop dat partijen het erover eens zijn dat voor [X] c.s. geen contractuele verplichting bestaat om hoofdverblijf in de woonruimte te hebben of om de woonruimte daadwerkelijk te bewonen. In artikel 2 van Pro de huurovereenkomst is slechts bepaald dat het gehuurde is bestemd om als woonruimte te worden gebruikt, terwijl ingevolge artikel 11 aanhef Pro en sub a van het daarbij behorende huurreglement voor de huurder als verplichting geldt, voor zover thans van belang, het gehuurde als een goed huisvader en overeenkomstig zijn bestemming te gebruiken. Dit betekent dat [X] c.s., indien en voor zover zij geen hoofdverblijf in de woonruimte hebben en/of deze in mindere of (zeer) geringe mate daadwerkelijk bewonen, niet op grond van een uitdrukkelijke daartoe strekkende bepaling in de huurovereenkomst of het daarbij behorende huurreglement tekort schieten jegens Pré Wonen. Pré Wonen heeft evenwel gesteld dat [X] c.s., door geen hoofdverblijf in de woonruimte te hebben en de woonruimte een groot gedeelte van het jaar leeg te laten staan en derhalve niet te gebruiken, zich niet als een goed huurder als bedoeld in artikel 7:213 BW Pro hebben gedragen, omdat het om een sociale huurwoning gaat waarvoor een wachtlijst bestaat en [X] c.s. dit bij aanvang van de huurovereenkomst wisten, zodat zij op die grond zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en Pré Wonen het recht heeft deze te ontbinden en ontruiming van de woonruimte te vorderen. Hieromtrent overweegt het hof als volgt.
3.6.
Bij vaststelling van de omvang van de uit artikel 7:213 BW Pro voortvloeiende verplichting tot goed huurderschap geldt niet alleen dat de huurder in geval van (langdurige) afwezigheid feitelijk in staat moet zijn de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te blijven dragen (vgl. HR 22 juni 1984, NJ 1984/766) maar ook – daarnaast of zelfstandig – dat onder omstandigheden het (enkele) niet of nauwelijks bewoond laten van woonruimte schending van de verplichting tot goed huurderschap kan opleveren, waarbij het telkens van de concrete omstandigheden van het geval zal afhangen of van een zodanige schending sprake is.
3.7.
Het hof overweegt allereerst dat Pré Wonen niets heeft gesteld waaruit blijkt dat [X] c.s. de woonruimte niet op zodanige wijze in gebruik hebben dat zij daarvoor de verantwoordelijkheid niet kunnen dragen, en dat [X] c.s. zelf onweersproken hebben gesteld dat bij hun afwezigheid in Marokko de kinderen voor de woonruimte zorgen door deze te onderhouden, de post op te halen, de planten water te geven en ervoor te zorgen dat alle betalingen – waaronder de maandelijkse huur – tijdig worden gedaan. Hieruit volgt dat voorshands aannemelijk is dat [X] c.s. in geval van (langdurige) afwezigheid feitelijk in staat zijn de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van de woonruimte te blijven dragen, en dat derhalve op deze grond geen sprake kan zijn van schending van de verplichting tot goed huurderschap.
3.8.
Voorts neemt het hof ter beantwoording van de vraag of het (enkele) niet voortdurend bewonen van de woonruimte door [X] c.s. schending van de verplichting tot goed huurderschap oplevert – een vraag die door de eerste twee grieven wordt opgeworpen – met name de navolgende omstandigheden in aanmerking. Partijen verschillen van mening over de lengte van de periode gedurende welke [X] c.s. jaarlijks (gemiddeld) in Marokko verblijven: kort gezegd komt het er volgens Pré Wonen op neer dat [X] c.s. het grootste deel van het jaar althans meer dan zes maanden per jaar in Marokko verblijven, terwijl [X] c.s. zich op het standpunt stellen dat deze periode niet het grootste deel van het jaar bestrijkt althans minder dan zes maanden bedraagt. Daarbij kan worden opgemerkt dat [X] bij gelegenheid van de pleidooien voor dit hof desgevraagd heeft verklaard dat hij en zijn echtgenote gemiddeld ongeveer vijf maanden per jaar in Marokko verblijven, terwijl bij memorie van grieven is gesteld dat [X] c.s. ongeveer een half jaar per jaar in Marokko verblijven (memorie van grieven onder 20). Het hof acht het door Pré Wonen verrichte onderzoek hieromtrent, mede gelet op het door [X] c.s. ter zake gevoerde verweer, voorshands nog onvoldoende (te summier en onvoldoende eenduidig) om op basis daarvan tot voorlopige conclusies omtrent de (gemiddelde) duur van afwezigheid van [X] c.s. in Marokko te komen, terwijl de procedure in kort geding geen ruimte biedt voor nadere instructie op dit punt. Verder staat vast dat [X] c.s. gedurende de 30 jaar dat zij huurder van de woonruimte zijn de verschuldigde huursom altijd tijdig hebben voldaan, dat zich ook overigens geen klachten omtrent hun gedrag als huurder hebben voorgedaan, dat zij beiden in de gemeentelijke basisadministratie ingeschreven staan op dit adres, dat hun bankzaken vanuit dit adres worden geregeld, dat alle verzekeringen, contacten met de gemeente en de Sociale Verzekeringsbank via de post op dit adres verlopen, dat zij een telefoon- en TV-aansluiting hebben en dat de woonruimte is gemeubileerd, is verwarmd en goed is onderhouden. Bij gelegenheid van de pleidooien voor dit hof heeft Pré Wonen, voorts, verklaard dat zij altijd wel als beleid heeft gehad om leegstand van sociale huurwoningen te bestrijden, maar dat er in januari 2014 een ingrijpende wijziging in de uitvoering van dit beleid is gekomen omdat er heel veel meldingen van woonfraude kwamen, dat dit beleid vanaf dat moment steviger is ingezet en is omgezet van passief naar proactief optreden en dat daaraan in het bewonersblad en op de website van Pré Wonen aandacht is besteed, maar dat ter zake geen brieven of pamfletten naar de bewoners zijn gestuurd. [X] heeft verklaard dat hij van deze wijziging in de uitvoering van het beleid geen kennis heeft gekregen, een stelling die overigens bevestiging vindt in het (onder 3.1 sub (vi) genoemde) door Pré Wonen zelf opgemaakte verslag van het gesprek dat op 12 januari 2016 heeft plaatsgehad op het kantoor van Pré Wonen tussen [G] en [X] en zijn zoon:
“Tijdens het bezoek op kantoor van de heren [X] (vader en zoon), vertelde ik de reden van het bezoek. Ik vertelde ze dat Pre Wonen de laatste jaren onrechtmatige bewoning streng aanpakt. Ik vertelde verder dat het ons bekend is dat vader al jaren het grootste gedeelte van het jaar niet in de woning woont en dat vader wel daartoe verplicht was. De zoon viel mij in de rede en vertelde dat zij niet goed op de hoogte waren over deze regel. ‘Mijn vader betaalt 30 jaar keurig de huur en ik zie het probleem nog steeds niet’. (…) Zij gaven mij hierdoor en door het verdere verhaal de indruk dat onze bevindingen inderdaad juist waren. Zij gaven slechts aan dat zij niet op de hoogte waren van de regel dat vader daadwerkelijk in de woning moest wonen.”
Nu de huurovereenkomst [X] c.s. niet met zoveel woorden verplicht om hoofdverblijf in de woonruimte te hebben of om de woonruimte daadwerkelijk te bewonen alsmede van enigerlei proactief optreden bij uitvoering van het beleid op dit punt tot in elk geval januari 2014 geen sprake was, valt niet uit te sluiten dat [X] c.s. niet voor ogen stond, en evenmin behoefde te staan, dat de wijze waarop zij van hun woonruimte gebruik maakten door Pré Wonen als slecht huurderschap zou worden beschouwd. Ten slotte geldt als mee te wegen omstandigheid dat Pré Wonen als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 45 Woningwet Pro verplicht is te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep, de financieel minder draagkrachtigen binnen onze maatschappij, waarmee een gewichtig belang van publieke aard wordt gediend.
3.9.
Alle (onder 3.8) genoemde omstandigheden in aanmerking nemend acht het hof voorshands niet aannemelijk dat [X] c.s. onvoldoende rekening hebben gehouden met het voornoemde belang van Pré Wonen en aldus tekortgeschoten zijn in hun op artikel 7:213 BW Pro gebaseerde verplichting zich als goed huurder jegens Pré Wonen te gedragen. Daarbij neemt het hof de grote terughoudendheid die, zoals (onder 3.4) overwogen, bij vorderingen als de onderhavige in kort geding dient te worden betracht, mede in aanmerking. Voorshands is dus niet aannemelijk dat sprake is van een tekortkoming die de ontruiming van de woonruimte gerechtvaardigd doet zijn. De conclusie is dat
grief 1en
grief 2doel treffen.
grief 1en
grief 2doel treffen.
3.10.
Het voorgaande betekent dat
grief 3en
grief 4geen bespreking meer behoeven.
grief 3en
grief 4geen bespreking meer behoeven.
3.11.
De slotsom luidt dat het appel slaagt en dat het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. Pré Wonen zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in beide instanties.
4.De beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, en, opnieuw recht doende:
wijst de vorderingen van Pré Wonen af;
veroordeelt Pré Wonen in de proceskosten van het geding in eerste aanleg en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [X] c.s. gevallen, op nihil aan verschotten en op € 400,= aan salaris gemachtigde;
veroordeelt Pré Wonen in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [X] c.s. gevallen, op € 413,88 aan verschotten en op € 2.682,= aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, C.C. Meijer en B.J. Engberts, en is in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2016 door de rolraadsheer.