Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.181.901/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 4443826 VV EXPL 15-211
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 juli 2016
inzake
[appellant]
wonend te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. B. Coskun te Amsterdam,
tegen
Glennro B.V.,
gevestigd te Alphen aan den Rijn,
geïntimeerde,
advocaat: mr. W.P.M. Mulder te Alphen aan den Rijn.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna aangeduid als [appellant] en Glennro.
[appellant] is bij dagvaarding van 3 december 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 10 november 2015, in kort geding gewezen tussen [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie en Glennro als eiseres in conventie tevens verweerster in reconventie. De appeldagvaarding bevat de grieven.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven overeenkomstig de appeldagvaarding, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis, voor zover in conventie gewezen, en afwijzing van de vorderingen van Glennro, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
Glennro heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.
2.Feiten
2.1.
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder rechtsoverweging 2 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. De juistheid van deze feiten is in hoger beroep niet in geschil, zodat ook het hof hiervan uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit de niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.
2.2.
Glennro is eigenaresse van een bedrijfspand dat is opgedeeld in twee compartimenten. Het compartiment met het adres [straat] te [woonplaats] is verhuurd aan Auto Rivano B.V. (hierna: Auto Rivano), waarvan [directeur] (hierna: [directeur]) directeur is. Het compartiment met adres [straat] te [woonplaats] is met ingang van 1 april 2013 verhuurd aan [appellant] tegen een huurprijs van laatstelijk € 1.800,= per maand. De huur is aangegaan voor de duur van één jaar en wordt na het verstrijken van die termijn telkens voor één jaar verlengd. De door [appellant] gehuurde ruimte (hierna: het gehuurde) is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als bedrijfs-/kantoorruimte en wordt (werd) door [appellant] gebruikt voor groothandel op het gebied van horeca.
2.3.
Op de huurovereenkomst tussen Glennro en [appellant] (hierna: de huurovereenkomst) zijn van toepassing de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte (ROZ model, juli 2003; hierna: de algemene voorwaarden). Hierin wordt onder meer als volgt bepaald:
“11.6. Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, (....) in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen, brand (...).(...)11.9. Het gestelde 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade geldt niet bij schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Evenmin geldt het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade indien de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, tenzij het gaat om gebreken waarvan huurder op de hoogte was of had kunnen zijn door zijn onderzoek als omschreven in 4, welk gebrek alsdan tussen partijen niet als een gebrek kan worden beschouwd.(...)18.1 De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. Dit laat onverlet de bevoegdheid van huurder om gebreken zelf te verhelpen en de redelijke kosten daarvan in mindering te brengen op de huur indien verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is.”2.4. Op 5 december 2014 is brand uitgebroken in de door Auto Rivano gehuurde ruimte aan de [straat]. De brand heeft er onder meer toe geleid dat (ook) in de door [appellant] gehuurde ruimte rook- en roetschade is ontstaan.
“11.6. Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, (....) in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen, brand (...).(...)11.9. Het gestelde 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade geldt niet bij schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Evenmin geldt het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade indien de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, tenzij het gaat om gebreken waarvan huurder op de hoogte was of had kunnen zijn door zijn onderzoek als omschreven in 4, welk gebrek alsdan tussen partijen niet als een gebrek kan worden beschouwd.(...)18.1 De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. Dit laat onverlet de bevoegdheid van huurder om gebreken zelf te verhelpen en de redelijke kosten daarvan in mindering te brengen op de huur indien verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is.”2.4. Op 5 december 2014 is brand uitgebroken in de door Auto Rivano gehuurde ruimte aan de [straat]. De brand heeft er onder meer toe geleid dat (ook) in de door [appellant] gehuurde ruimte rook- en roetschade is ontstaan.
2.5.
In een in opdracht van [B.V.]. (waarvan [appellant] directeur-groot aandeelhouder is) opgemaakt rapport van Tegenwicht Contra-Expertise van 14 januari 2015 (hierna: het rapport van Tegenwicht Contra-Expertise) staat onder meer:
“Zoals eerder vermeld, is een ernstige beroeting ontstaan in alle ruimten, welke in het pand aanwezig zijn. Dit heeft tot gevolg gehad, dat de in deze ruimte aanwezige inventaris en (handels)goederen eveneens ernstig vervuild zijn geraakt. Deze vervuiling is dermate ernstig, dat van reiniging met betrekking tot de onder meer goederenvoorraad geen sprake kan zijn. (...) Buiten deze handelsgoederen is tevens schade ontstaan aan de aanwezige magazijnstellingen. De in de kantoorruimten en andere algemene ruimten aanwezige kantoorinventaris en andere inventaris kan worden gereinigd.”De schade in verband met het verloren gaan van (handels)goederen en inventaris alsmede het reinigen van inventaris, is in dit rapport begroot op € 132.892,39.
“Zoals eerder vermeld, is een ernstige beroeting ontstaan in alle ruimten, welke in het pand aanwezig zijn. Dit heeft tot gevolg gehad, dat de in deze ruimte aanwezige inventaris en (handels)goederen eveneens ernstig vervuild zijn geraakt. Deze vervuiling is dermate ernstig, dat van reiniging met betrekking tot de onder meer goederenvoorraad geen sprake kan zijn. (...) Buiten deze handelsgoederen is tevens schade ontstaan aan de aanwezige magazijnstellingen. De in de kantoorruimten en andere algemene ruimten aanwezige kantoorinventaris en andere inventaris kan worden gereinigd.”De schade in verband met het verloren gaan van (handels)goederen en inventaris alsmede het reinigen van inventaris, is in dit rapport begroot op € 132.892,39.
2.6.
In een in opdracht van [appellant] opgemaakt rapport van Verza Schadeonderzoek BV van 23 maart 2015 (hierna: het rapport van Verza) wordt onder meer vermeld:
“Er is sprake van één bedrijfspand (brandcompartiment) dat is opgedeeld in 2 sub-brandcompartimenten. Daartoe is tussen de compartimenten een brandscheiding geplaatst in de vorm van een muur bestaande uit gasbetonplaten met een brandwerendheid van minimaal 20 minuten (zo blijkt uit de bouwvergunning). In die muur is een doorgang die kan worden afgesloten met een brandwerende schuifdeur.(...)Uit een aangetroffen keuringssticker op de branddeur (zijde garagebedrijf) blijkt, dat de deur in november 2006 voor het laatst werd gekeurd/onderhouden. Dit terwijl dergelijke deuren wettelijk gezien jaarlijks gecontroleerd moeten worden.Rapporteur constateerde dat de gesloten branddeur de doorgang qua oppervlak wel afsluit, maar dat er sprake is van zeer grote spleten tussen de deur en de wand. Aan sluitzijde valt de deur in een stalen aanslagprofiel, waardoor op die plek sprake is van een rook- en vlamdichte afsluiting. Aan de andere zijde en de bovenzijde van de deur is zo'n aanslagprofiel niet aanwezig. Door het ontbreken van de profielen is er bij gesloten deur sprake van een spleet van 3 cm tussen deur en muur. Dit voor de gehele hoogte van de deur. Ook aan vloer- en bovenzijde is een spleet van 3 cm tussen deur en vloer/wand. (....)Tijdens de brand speelden de aangetroffen spleten rondom de deur in ieder geval wel een belangrijke rol bij het verspreiden van rook en roet. Was de deur op correcte wijze afgesloten geweest, dan hadden rook en roet zich niet of nauwelijks tot in uw ruimte kunnen verspreiden. Nu vormde de deur nauwelijks een barrière en konden rook en roet vrijelijk via de spleten uw ruimte in trekken, met alle gevolgen van dien. (...)Gelet op de aangetroffen spleten rondom de branddeur moet worden geconcludeerd dat de deur niet conform de eisen zoals gesteld in de artikelen 2.113 en 2.143 van het bouwbesluit is uitgevoerd. Vuur, rook en roet kunnen immers ongehinderd zich van het ene naar het andere compartiment verspreiden via de aanwezige spleten rondom de branddeur. (...)Rapporteur constateerde dat de bij de brand in het garagebedrijf vrijkomende rook en roet zich vrij tot in uw bedrijfsruimte konden verspreiden via de grote spleten tussen de brandmuur en de daarin opgenomen branddeur tussen de 2 compartimenten. Daardoor ontstond ook de grootste rook- en roetschade in uw bedrijfsruimte. (...)Een deel van de rook- en roetvervuiling ontstond omdat de brandmuur niet tot door het dak was doorgetrokken. Via naden en kieren rondom de dakbalken e.d. konden rook en roet zich beperkt naar binnen persen.”2.7. Bij brieven van 20 december 2014 en april 2015 heeft Glennro [appellant] gesommeerd tot tijdige betaling van de huur. [appellant] heeft vanaf mei 2015 de huur niet meer betaald.
“Er is sprake van één bedrijfspand (brandcompartiment) dat is opgedeeld in 2 sub-brandcompartimenten. Daartoe is tussen de compartimenten een brandscheiding geplaatst in de vorm van een muur bestaande uit gasbetonplaten met een brandwerendheid van minimaal 20 minuten (zo blijkt uit de bouwvergunning). In die muur is een doorgang die kan worden afgesloten met een brandwerende schuifdeur.(...)Uit een aangetroffen keuringssticker op de branddeur (zijde garagebedrijf) blijkt, dat de deur in november 2006 voor het laatst werd gekeurd/onderhouden. Dit terwijl dergelijke deuren wettelijk gezien jaarlijks gecontroleerd moeten worden.Rapporteur constateerde dat de gesloten branddeur de doorgang qua oppervlak wel afsluit, maar dat er sprake is van zeer grote spleten tussen de deur en de wand. Aan sluitzijde valt de deur in een stalen aanslagprofiel, waardoor op die plek sprake is van een rook- en vlamdichte afsluiting. Aan de andere zijde en de bovenzijde van de deur is zo'n aanslagprofiel niet aanwezig. Door het ontbreken van de profielen is er bij gesloten deur sprake van een spleet van 3 cm tussen deur en muur. Dit voor de gehele hoogte van de deur. Ook aan vloer- en bovenzijde is een spleet van 3 cm tussen deur en vloer/wand. (....)Tijdens de brand speelden de aangetroffen spleten rondom de deur in ieder geval wel een belangrijke rol bij het verspreiden van rook en roet. Was de deur op correcte wijze afgesloten geweest, dan hadden rook en roet zich niet of nauwelijks tot in uw ruimte kunnen verspreiden. Nu vormde de deur nauwelijks een barrière en konden rook en roet vrijelijk via de spleten uw ruimte in trekken, met alle gevolgen van dien. (...)Gelet op de aangetroffen spleten rondom de branddeur moet worden geconcludeerd dat de deur niet conform de eisen zoals gesteld in de artikelen 2.113 en 2.143 van het bouwbesluit is uitgevoerd. Vuur, rook en roet kunnen immers ongehinderd zich van het ene naar het andere compartiment verspreiden via de aanwezige spleten rondom de branddeur. (...)Rapporteur constateerde dat de bij de brand in het garagebedrijf vrijkomende rook en roet zich vrij tot in uw bedrijfsruimte konden verspreiden via de grote spleten tussen de brandmuur en de daarin opgenomen branddeur tussen de 2 compartimenten. Daardoor ontstond ook de grootste rook- en roetschade in uw bedrijfsruimte. (...)Een deel van de rook- en roetvervuiling ontstond omdat de brandmuur niet tot door het dak was doorgetrokken. Via naden en kieren rondom de dakbalken e.d. konden rook en roet zich beperkt naar binnen persen.”2.7. Bij brieven van 20 december 2014 en april 2015 heeft Glennro [appellant] gesommeerd tot tijdige betaling van de huur. [appellant] heeft vanaf mei 2015 de huur niet meer betaald.
2.8.
Bij brief van 2 juni 2015 heeft de gemachtigde van [appellant] Glennro aansprakelijk gehouden voor de schade die [B.V.]. had geleden als gevolg van de brand. Omdat [B.V.]. sinds de brand geen gebruik meer had kunnen maken van het gehuurde en Glennro niet was overgegaan tot sanering, heeft [appellant] bij die brief aangekondigd de huurbetalingsverplichting op te schorten.
2.9.
In een in opdracht van Glennro opgemaakt rapport van Lengkeek Expertises van 14 december 2015 (hierna: het rapport van Lengkeek) wordt onder meer vermeld:
“Als gevolg van de brand is in de werkplaats van Auto Rivano roetvervuiling ontstaan. Door drukopbouw is een grote hoeveelheid roet via de aansluitingen van het dak met de brandwerende scheidingswanden, met name ter plaatse van de doorvoeren van de stalen liggers, naar de belendende ruimten getransporteerd. De showroom van Auto Rivano en het magazijn van [appellant] Trading waren hierdoor met roet vervuild geraakt.
“Als gevolg van de brand is in de werkplaats van Auto Rivano roetvervuiling ontstaan. Door drukopbouw is een grote hoeveelheid roet via de aansluitingen van het dak met de brandwerende scheidingswanden, met name ter plaatse van de doorvoeren van de stalen liggers, naar de belendende ruimten getransporteerd. De showroom van Auto Rivano en het magazijn van [appellant] Trading waren hierdoor met roet vervuild geraakt.
Als gevolg van de hitte die vrijkomt bij een brand stijgt de warme met roet vervuilde lucht. Vervolgens vult de ruimte zich van boven naar beneden. Waarbij onder het dakbeschot/plafond een grote druk wordt opgebouwd, die de warme met roet vervuilde lucht via kieren en gaten weg probeert te persen. Derhalve is het normale beeld bij een brand dat onder het dakvlak/plafond de roetvervuiling het ergste is en deze naar beneden toe afneemt.(…)Een brandwerende schuifdeur is ter voorkoming van branddoorslag c.q. -overslag en niet ter beperking van materiële schade door beroeting. De vuistregel die jarenlang is gebruikt is dat de rookwerendheid van een scheiding anderhalf maal zo lang is als de brandwerendheid ervan. De echte rookwerendheid, dat wil zeggen de lekdichtheid, was daarbij niet relevant. Brandwerende scheidingen kunnen van het begin van een brand rook doorlaten. De brandwerendheid van een scheiding zegt niet zoveel over de rookwerendheid van de scheiding. De aansluitingen van de brandwerende schuifdeuren zijn dus nooit geheel rookdicht afgesloten.(…)ResuméAan de hand van onze bevindingen kan worden gesteld dat:- Als gevolg van de vrijgekomen hitte is de met roet vervuilde lucht naar boven gestegen, waarna de werkplaats zich van boven naar beneden met roet vervuilde lucht heeft gevuld.- Het roet zich door de drukopbouw heeft kunnen verspreiden via de aansluitingen van de scheidingswand met de stalen dakplaten (met name ter plaatse van de doorvoeren van de stalen liggers). Dit wordt bevestigd doordat de roetvervuiling in de kantoren van Auto Rivano op de eerste verdieping vele malen erger was dan de roetvervuiling in de showroom op de begane grond.- De met roet vervuilde lucht niet de hoogte van de brandwerende schuifdeur heeft gehaald (aangetoond aan de hand van de waargenomen vervuiling op de gasbetonnen brandwerende scheidingswand, zie eerdere foto’s van de werkplaats) en dat derhalve de roetvervuiling via de brandwerende schuifdeur minimaal is geweest.- Indien zoals wordt geconcludeerd in de rapportage van Verza Schadeonderzoek BV zou de showroom van Auto Rivano niet met roet vervuild zijn geraakt, aangezien de brandwerende schuifdeur in de scheidingswand tussen de werkplaats en showroom van Auto Rivano wel is voorzien van de profielen en er hiergeensprake is van “zeer grote spleten tussen de deur en de wand”. Dit wordt ontkracht door de ernstige roetvervuiling die in de showroom is geconstateerd.- De eventuele roetvervuiling via de brandwerende schuifdeuren niet kon worden voorkomen, aangezien brandwerende schuifdeuren nooit geheel rookdicht zijn afgesloten.- Een brandwerende schuifdeur is ter voorkoming van de branddoorslag c.q. -overslag en niet ter beperking van materiële schade.
- De keuring van de brandwerende schuifdeuren conform het huurcontract voor rekening van de huurder zijn.”
3.3. Beoordeling
3.1.
Glennro heeft in eerste aanleg in conventie, voor zover in hoger beroep van belang, gevorderd [appellant] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, betaling van € 12.600,= aan achterstallige huur, vermeerderd met een bedrag van € 1.800,= per maand voor iedere maand dat [appellant] het gehuurde na 31 oktober 2015 nog in gebruik heeft, en tot betaling van de proceskosten.
Glennro heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellant] sinds mei 2015 in gebreke is gebleven de huur te betalen. Dit gebrek is volgens Glennro zodanig ernstig dat de bodemrechter de huurovereenkomst naar verwachting zal ontbinden, zodat - hierop vooruitlopend - in kort geding tot ontruiming kan worden veroordeeld. Bovendien moet [appellant] worden veroordeeld tot betaling van de niet voldane huurtermijnen, aldus Glennro.
heeft het verweer gevoerd dat bij de brand op 5 december 2014 ten gevolge van de gebrekkige branddeur tussen de door Auto Rivano gehuurde ruimte en het gehuurde (hierna: de branddeur), rook- en roetschade in het gehuurde is ontstaan. Als gevolg hiervan is het huurgenot van het gehuurde verminderd en heeft [appellant] schade geleden, zo stelt hij. Het verminderde huurgenot dient te leiden tot een verlaging van de huursom (artikel 7:207 BW). Bovendien heeft [appellant] vanwege het verminderde huurgenot en zijn ten gevolge van de brand geleden schade van € 132.892,39, het recht zijn verplichting tot betaling van de huur op te schorten, zo stelt hij.
De kantonrechter heeft in conventie geoordeeld dat het gegeven dat [appellant] vanaf mei 2015 niet meer heeft voldaan aan zijn verplichting tot betaling van de huur, met zich brengt dat de vordering tot betaling van de huurachterstand en de ontruiming van het gehuurde in beginsel voor toewijzing gereed liggen. Het beroep door [appellant] op opschorting moet volgens de kantonrechter worden verworpen. Voor zover [appellant] bedoelt te betogen dat het gebrek bestaat uit het niet goed sluiten van de branddeur, geldt dat dit (door Glennro betwiste) gebrek geen grond voor opschorting is, nu het niet leidt tot een vermindering van het huurgenot. Ook het opschortingsverweer is door de kantonrechter verworpen. De kantonrechter heeft in het dictum (in conventie) de vorderingen van Glennro tot ontruiming van het gehuurde en betaling van een huurachterstand van € 10.800,= toegewezen, [appellant] veroordeeld in de proceskosten en de vorderingen voor het overige afgewezen.
Glennro heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellant] sinds mei 2015 in gebreke is gebleven de huur te betalen. Dit gebrek is volgens Glennro zodanig ernstig dat de bodemrechter de huurovereenkomst naar verwachting zal ontbinden, zodat - hierop vooruitlopend - in kort geding tot ontruiming kan worden veroordeeld. Bovendien moet [appellant] worden veroordeeld tot betaling van de niet voldane huurtermijnen, aldus Glennro.
heeft het verweer gevoerd dat bij de brand op 5 december 2014 ten gevolge van de gebrekkige branddeur tussen de door Auto Rivano gehuurde ruimte en het gehuurde (hierna: de branddeur), rook- en roetschade in het gehuurde is ontstaan. Als gevolg hiervan is het huurgenot van het gehuurde verminderd en heeft [appellant] schade geleden, zo stelt hij. Het verminderde huurgenot dient te leiden tot een verlaging van de huursom (artikel 7:207 BW). Bovendien heeft [appellant] vanwege het verminderde huurgenot en zijn ten gevolge van de brand geleden schade van € 132.892,39, het recht zijn verplichting tot betaling van de huur op te schorten, zo stelt hij.
De kantonrechter heeft in conventie geoordeeld dat het gegeven dat [appellant] vanaf mei 2015 niet meer heeft voldaan aan zijn verplichting tot betaling van de huur, met zich brengt dat de vordering tot betaling van de huurachterstand en de ontruiming van het gehuurde in beginsel voor toewijzing gereed liggen. Het beroep door [appellant] op opschorting moet volgens de kantonrechter worden verworpen. Voor zover [appellant] bedoelt te betogen dat het gebrek bestaat uit het niet goed sluiten van de branddeur, geldt dat dit (door Glennro betwiste) gebrek geen grond voor opschorting is, nu het niet leidt tot een vermindering van het huurgenot. Ook het opschortingsverweer is door de kantonrechter verworpen. De kantonrechter heeft in het dictum (in conventie) de vorderingen van Glennro tot ontruiming van het gehuurde en betaling van een huurachterstand van € 10.800,= toegewezen, [appellant] veroordeeld in de proceskosten en de vorderingen voor het overige afgewezen.
[appellant] komt met de grieven I en II op tegen voormelde toewijzingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering.
3.2.
Tegen het oordeel van de kantonrechter dat sedert mei 2015 een huurachterstand is ontstaan van € 10.800,= is geen grief gericht, zodat het hof hiervan uitgaat. Grief II is gericht tegen de verwerping door de kantonrechter van het verweer dat [appellant] zijn verplichting tot betaling van de huurachterstand mocht opschorten. Het hof overweegt met betrekking tot dit verweer als volgt (rechtsoverwegingen 3.3 en 3.4).
3.3.1.
[appellant] voert als grondslag voor zijn opschorting aan dat de branddeur gebrekkig was in de zin van artikel 7:204 BW, vanwege spleten van circa 3 cm tussen de deur en de muur/vloer/wand. Dit gebrek had tot gevolg dat bij de brand op 5 december 2014 de rook en het roet zich konden verspreiden van de door Auto Rivano gehuurde ruimte waar de brand woedde, naar de (met de branddeur afgescheiden) door [appellant] gehuurde ruimte. Hierdoor is volgens [appellant] rook- en roetaanslag ontstaan in het gehuurde, met als gevolg een schade van € 132.892,39.
3.3.2.
Naar het oordeel van het hof heeft Glennro voormelde stellingen onvoldoende gemotiveerd betwist. In het rapport van Verza wordt duidelijk en gemotiveerd uiteengezet dat de branddeur door de aanwezigheid van de spleten niet voldeed aan hetgeen [appellant] bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten, met name omdat de branddeur niet voldeed aan het bepaalde in het Bouwbesluit. Deze bevinding wordt onvoldoende weerlegd in het rapport van Lengkeek, met name niet door de vermelding dat een branddeur nooit geheel rookdicht is afgesloten en slechts strekt ter voorkoming van branddoorslag c.q. -overslag.
Het betoog dat de spleten bij het aangaan van de huurovereenkomst niet bestonden maar later door toedoen van [appellant] zijn ontstaan, wordt verworpen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien hoe de fixatie van de branddeur door [appellant] tot de vorming van spleten zou hebben geleid (zoals wordt vermeld in de verklaring van [directeur] van 17 september 2015; productie 16 inleidende dagvaarding). Ook de stelling dat de splitsing van het bedrijfspand (vóór het aangaan van de huurovereenkomst) in twee compartimenten tot gevolg heeft gehad dat de branddeur zijn functie had verloren, wordt gepasseerd. [directeur] beweert in genoemde verklaring weliswaar dat de branddeur geen functie meer had, maar daartegenover staan de bevindingen in het rapport van (deskundige) Verza die impliceren dat de branddeur die functie wel degelijk nog had. Het voorgaande leidt ertoe dat voorshands aannemelijk is geworden dat de branddeur ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst gebrekkig was in de zin van artikel 7:204 BW. [appellant] heeft onbetwist gesteld dat de branddeur jaarlijks diende te worden gekeurd, en dat deze keuring vanaf 2006 niet meer heeft plaatsgevonden, zodat het hof hiervan uitgaat. Het hof acht voorshands aannemelijk dat als die keuringen wel hadden plaatsgevonden dit gebrek op enigerlei moment vóór 1 april 2013 – het moment van het aangaan van de huurovereenkomst – zou zijn ontdekt, zodat het hof voorshands tevens aannemelijk acht dat Glennro dit gebrek kende, althans behoorde te kennen.
Het betoog dat de spleten bij het aangaan van de huurovereenkomst niet bestonden maar later door toedoen van [appellant] zijn ontstaan, wordt verworpen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien hoe de fixatie van de branddeur door [appellant] tot de vorming van spleten zou hebben geleid (zoals wordt vermeld in de verklaring van [directeur] van 17 september 2015; productie 16 inleidende dagvaarding). Ook de stelling dat de splitsing van het bedrijfspand (vóór het aangaan van de huurovereenkomst) in twee compartimenten tot gevolg heeft gehad dat de branddeur zijn functie had verloren, wordt gepasseerd. [directeur] beweert in genoemde verklaring weliswaar dat de branddeur geen functie meer had, maar daartegenover staan de bevindingen in het rapport van (deskundige) Verza die impliceren dat de branddeur die functie wel degelijk nog had. Het voorgaande leidt ertoe dat voorshands aannemelijk is geworden dat de branddeur ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst gebrekkig was in de zin van artikel 7:204 BW. [appellant] heeft onbetwist gesteld dat de branddeur jaarlijks diende te worden gekeurd, en dat deze keuring vanaf 2006 niet meer heeft plaatsgevonden, zodat het hof hiervan uitgaat. Het hof acht voorshands aannemelijk dat als die keuringen wel hadden plaatsgevonden dit gebrek op enigerlei moment vóór 1 april 2013 – het moment van het aangaan van de huurovereenkomst – zou zijn ontdekt, zodat het hof voorshands tevens aannemelijk acht dat Glennro dit gebrek kende, althans behoorde te kennen.
3.3.3.
Het betoog van Glennro dat uit het rapport van Lengkeek en voormelde verklaring van [directeur] blijkt dat de gebrekkigheid van de branddeur niet tot de rook- en roetschade in het gehuurde heeft geleid, overtuigt vooralsnog niet. Deze stukken ontkrachten de bevindingen van Verza en Tegenwicht Contra-Expertise dat de gebrekkigheid van de branddeur wel degelijk substantiële rook- en roetschade tot gevolg heeft gehad, onvoldoende. De vermelding in het rapport van Lengkeek dat de met de roet vervuilde lucht hoofdzakelijk naar boven is gestegen en dat het roet zich door drukopbouw kon verspreiden via de aansluitingen van de scheidingswand met de stalen dakplaten, laat onverlet dat aannemelijk is gebleven dat de roet zich ook via de spleten bij de branddeur zal hebben verspreid. Dat de dientengevolge in het gehuurde voorgedane rook- en roetschade substantieel is en in ieder geval de openstaande huurachterstand ruimschoots overtreft, blijkt voorshands voldoende overtuigend uit het rapport van Tegenwicht Contra-Expertise. Nu deze schade voortvloeide uit een gebrek in het gehuurde, heeft Glennro onvoldoende gemotiveerd betwist dat zij voor deze schade in beginsel aansprakelijk is (artikel 7:208 BW; in rechtsoverweging 3.4 wordt ingegaan op het verweer van Glennro dat voor deze schade een exoneratie geldt).
3.3.4.
Glennro voert aan dat [appellant] is tekortgeschoten met zijn verplichting uit hoofde van de huurovereenkomst om de branddeur jaarlijks te laten keuren. Nu [appellant] wanneer hij wél had gekeurd had ontdekt dat de branddeur gebrekkig was, had hij deze kunnen herstellen en daarmee voorkomen dat de rook- en roetschade was opgetreden, aldus Glennro. Dit beroep van Glennro op eigen schuld van [appellant] staat naar het oordeel van het hof niet in de weg aan het honoreren van het opschortingsverweer. Voor zover sprake mocht zijn van eigen schuld, zal dit voorshands niet leiden tot het geheel voor rekening komen van de schade van [appellant]. Het gegeven dat [appellant] de branddeur niet heeft gekeurd, laat immers onverlet dat het gehuurde ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst een gebrek kende, waarvoor Glennro in beginsel aansprakelijk is.
3.3.5.
Glennro betoogt voorts dat zij [appellant] na de brand heeft aangeboden de rook- en roetaanslag te verwijderen, maar dat [appellant] toen aangaf hier zelf iemand voor te zoeken en haar ter goedkeuring een offerte voor zou leggen. Glennro vernam eerst na ontvangst van de brief van (de advocaat van) [appellant] van 2 juni 2015 dat geen schoonmaakwerkzaamheden hadden plaatsgevonden. Vervolgens heeft Glennro [naam] opdracht gegeven om de rook- en roetschade ongedaan te maken. Aan de schoonmaakwerkzaamheden door [naam] heeft [appellant] echter niet de noodzakelijke medewerking verleend, zo blijkt uit de mails van [naam] en [directeur] van 23 juli 2015 en 10 augustus 2015 (producties 10 en 11 inleidende dagvaarding). Door in voormelde zin te handelen, is [appellant] in schuldeisersverzuim komen te verkeren, zodat hij zijn verplichting tot betaling van de huur niet mag opschorten, aldus nog steeds Glennro.
betwist dat hij na het aanbod van Glennro om de rook- en roetaanslag te verwijderen, zou hebben aangegeven hiervoor zelf iemand te zoeken. Integendeel, ook al vóór 2 juni 2015 heeft hij regelmatig bij Glennro erop aangedrongen dat zij iemand moest inschakelen om schoon te maken, zo stelt [appellant].
Nu Glennro onvoldoende gemotiveerd betwist dat [appellant] ten gevolge van de rook- en roetschade longklachten ondervond en werd bemoeilijkt in zijn bedrijfsvoering (zie in deze zin ook de verklaring van [naam]; productie 2 conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie), ligt naar het oordeel van het hof niet voor de hand dat [appellant] na de brand de uitvoering van de werkzaamheden naar zich toe zou hebben getrokken en hieraan vervolgens geen gevolg aan zou hebben gegeven. Om dezelfde reden is niet aannemelijk dat [appellant] geen medewerking zou hebben verleend aan het verrichten van schoonmaakwerkzaamheden door [naam]. De verklaringen van [naam] en [directeur] worden op dit punt ook tegengesproken door die van [naam]. De stelling dat [appellant] de schade hoe dan ook zelf had kunnen herstellen en de kosten hiervan had kunnen verhalen op Glennro, wordt gepasseerd. [appellant] heeft onbetwist gesteld dat hij hiertoe de middelen niet had. Uit het voorgaande volgt dat het beroep op schuldeisersverzuim wordt verworpen.
betwist dat hij na het aanbod van Glennro om de rook- en roetaanslag te verwijderen, zou hebben aangegeven hiervoor zelf iemand te zoeken. Integendeel, ook al vóór 2 juni 2015 heeft hij regelmatig bij Glennro erop aangedrongen dat zij iemand moest inschakelen om schoon te maken, zo stelt [appellant].
Nu Glennro onvoldoende gemotiveerd betwist dat [appellant] ten gevolge van de rook- en roetschade longklachten ondervond en werd bemoeilijkt in zijn bedrijfsvoering (zie in deze zin ook de verklaring van [naam]; productie 2 conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie), ligt naar het oordeel van het hof niet voor de hand dat [appellant] na de brand de uitvoering van de werkzaamheden naar zich toe zou hebben getrokken en hieraan vervolgens geen gevolg aan zou hebben gegeven. Om dezelfde reden is niet aannemelijk dat [appellant] geen medewerking zou hebben verleend aan het verrichten van schoonmaakwerkzaamheden door [naam]. De verklaringen van [naam] en [directeur] worden op dit punt ook tegengesproken door die van [naam]. De stelling dat [appellant] de schade hoe dan ook zelf had kunnen herstellen en de kosten hiervan had kunnen verhalen op Glennro, wordt gepasseerd. [appellant] heeft onbetwist gesteld dat hij hiertoe de middelen niet had. Uit het voorgaande volgt dat het beroep op schuldeisersverzuim wordt verworpen.
3.3.6.
Glennro heeft in haar inleidende dagvaarding aangevoerd dat [appellant] stelt dat de rook- en roetschade niet is geleden door hemzelf maar door [B.V.]. Hieruit vloeit volgens Glennro voort dat [appellant] geen recht op opschorting dan wel verrekening toekomt, aldus Glennro in eerste aanleg. [appellant] heeft vervolgens in haar conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie aangevoerd dat [B.V.]. haar vordering op Glennro strekkende tot vergoeding van de rook- en roetschade aan [appellant] heeft overgedragen en ter onderbouwing hiervan een cessie-akte van 19 oktober 2015 overgelegd. Nu Glennro in hoger beroep niet op deze stelling en de cessie-akte heeft gereageerd, neemt het hof aan dat zij haar in eerste aanleg ingenomen standpunt heeft laten varen.
3.4.
Uit de vorige rechtsoverweging volgt dat aannemelijk is geworden dat [appellant] (volgens regelend recht) bevoegd is zijn verplichting tot betaling van de huur op te schorten. Glennro betoogt echter dat in artikel 11.6 (en artikel 18.1) van de algemene voorwaarden de bevoegdheid van [appellant] tot opschorting is uitgesloten, terwijl bovendien een exoneratie is overeengekomen. [appellant] betwist dit niet, maar stelt dat artikel 11.6 (en artikel 18.1) haar werking mist in het geval één van de uitzonderingen als opgenomen in artikel 11.9 zich voordoet (ook Glennro verstaat het betoog van [appellant] in deze zin; zie nrs. 38-40 mva), te weten dat de schade het gevolg is van grove schuld of ernstige nalatigheid van de verhuurder, dan wel een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, tenzij het gaat om gebreken waarvan huurder op de hoogte was of had kunnen zijn door zijn onderzoek als omschreven in artikel 4 van de algemene voorwaarden (inspectie door de huurder van de geschiktheid van het gehuurde vóór de ingebruikname).
Dat dit laatste het geval is geweest, is voorshands niet aannemelijk geworden. Het feit dat [appellant] vóór het aangaan van de huurovereenkomst het opleveringsrapport (productie 3 dagvaarding) heeft ondertekend, brengt niet zonder meer met zich dat hij hierdoor op de hoogte was of had kunnen zijn van de gebrekkigheid van de branddeur. Weliswaar moeten de spleten zichtbaar zijn geweest, maar voorshands acht het hof niet aannemelijk dat hierdoor voor [appellant] ook duidelijk was dat de branddeur hiermee niet voldeed aan de (in het bouwbesluit opgenomen) vereisten.Uit het voorgaande (in de eerste plaats: rov. 3.3.2) volgt echter wel dat voorshands aannemelijk is dat de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat Glennro, de verhuurder, bij het aangaan van de huurovereenkomst in elk geval behoorde te kennen, zodat voorshands tevens aannemelijk is dat het gestelde in artikel 11.6 (en artikel 18.1) krachtens artikel 11.9 niet geldt omdat een van de in artikel 11.9 opgenomen uitzonderingen zich voordoet.
Dit brengt met zich dat niet valt uit te sluiten dat [appellant] zich in een bodemprocedure met succes op één van de in artikel 11.9 opgenomen uitzonderingen zal kunnen beroepen. Het betoog van Glennro dat dit beroep niet opgaat vereist onder meer een nader onderzoek naar de feiten, waarvoor in dit kort geding geen plaats is.
Dat dit laatste het geval is geweest, is voorshands niet aannemelijk geworden. Het feit dat [appellant] vóór het aangaan van de huurovereenkomst het opleveringsrapport (productie 3 dagvaarding) heeft ondertekend, brengt niet zonder meer met zich dat hij hierdoor op de hoogte was of had kunnen zijn van de gebrekkigheid van de branddeur. Weliswaar moeten de spleten zichtbaar zijn geweest, maar voorshands acht het hof niet aannemelijk dat hierdoor voor [appellant] ook duidelijk was dat de branddeur hiermee niet voldeed aan de (in het bouwbesluit opgenomen) vereisten.Uit het voorgaande (in de eerste plaats: rov. 3.3.2) volgt echter wel dat voorshands aannemelijk is dat de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat Glennro, de verhuurder, bij het aangaan van de huurovereenkomst in elk geval behoorde te kennen, zodat voorshands tevens aannemelijk is dat het gestelde in artikel 11.6 (en artikel 18.1) krachtens artikel 11.9 niet geldt omdat een van de in artikel 11.9 opgenomen uitzonderingen zich voordoet.
Dit brengt met zich dat niet valt uit te sluiten dat [appellant] zich in een bodemprocedure met succes op één van de in artikel 11.9 opgenomen uitzonderingen zal kunnen beroepen. Het betoog van Glennro dat dit beroep niet opgaat vereist onder meer een nader onderzoek naar de feiten, waarvoor in dit kort geding geen plaats is.
3.5.
Nu voorshands niet valt uit te sluiten dat het beroep door Glennro op artikel 11.6 van de algemene voorwaarden wordt gepareerd door artikel 11.9, slaagt het beroep door [appellant] op opschorting. Aangezien Glennro voor het overige onvoldoende heeft aangevoerd om haar conclusie te kunnen dragen, dat aannemelijk is dat haar vorderingen tot ontruiming en betaling van de huurachterstand van € 10.800,= in een bodemprocedure zullen worden toegewezen, dienen deze vorderingen te worden afgewezen. Dit wordt niet anders wanneer veronderstellenderwijs uit wordt gegaan van de juistheid van hetgeen Glennro in haar memorie van antwoord aanvoert, te weten dat [appellant] na het wijzen van het bestreden vonnis nog een aantal huurtermijnen onbetaald heeft gelaten en het gehuurde na de betekening van het vonnis per 3 december 2015 heeft verlaten, terwijl een nieuwe huurder in het gehuurde is getrokken. Het executeren van het bestreden vonnis heeft Glennro alsdan op eigen risico gedaan.
De stelling van Glennro in eerste aanleg dat [appellant] buiten haar om het gehuurde (gedeeltelijk) in gebruik heeft gegeven aan [B.V.]., is door [appellant] in zijn conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie gemotiveerd betwist. Nu Glennro voormelde stelling in hoger beroep niet nader onderbouwt, gaat het hof ervan uit dat zij deze heeft laten varen.
Het gegeven dat [appellant] vóór mei 2015 wel eens de huur (enkele dagen) te laat betaalde, is een dermate gering verzuim dat niet aannemelijk is dat de bodemrechter huurovereenkomst op grond hiervan zal ontbinden. Ook dit gegeven kan niet leiden tot een toewijzing van de (in dit geding) gevorderde ontruiming.
De stelling van Glennro in eerste aanleg dat [appellant] buiten haar om het gehuurde (gedeeltelijk) in gebruik heeft gegeven aan [B.V.]., is door [appellant] in zijn conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie gemotiveerd betwist. Nu Glennro voormelde stelling in hoger beroep niet nader onderbouwt, gaat het hof ervan uit dat zij deze heeft laten varen.
Het gegeven dat [appellant] vóór mei 2015 wel eens de huur (enkele dagen) te laat betaalde, is een dermate gering verzuim dat niet aannemelijk is dat de bodemrechter huurovereenkomst op grond hiervan zal ontbinden. Ook dit gegeven kan niet leiden tot een toewijzing van de (in dit geding) gevorderde ontruiming.
3.6.
Het slagen van grief II brengt met zich dat het bestreden vonnis, voor zover in conventie gewezen, zal worden vernietigd en de vorderingen tot ontruiming en betaling van de huur alsnog zullen worden afgewezen. Gelet op deze uitkomst heeft [appellant] geen belang bij een behandeling van grief I, zodat deze onbesproken blijft. Glennro zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van de eerste aanleg, voor zover in conventie gewezen, en het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 10 november 2015, voor zover in conventie gewezen;
en opnieuw rechtdoende:
- wijst de vorderingen van Glennro af;
veroordeelt Glennro in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg in conventie aan de zijde van [appellant] begroot op nihil aan verschotten en € 400,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 405,19 aan verschotten en € 894,= voor salaris;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, L.R. van Harinxma thoe Slooten en W.F. Boele en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2016.