Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.169.915/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/520914 HA ZA 12-816
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 juli 2016
inzake
1.[appellante sub 1] ,
wonend te [woonplaats 1] ,
2.
[appellante sub 2],
[appellante sub 2],
wonend te [woonplaats 1] ,
3.
MAXX VASTGOED B.V.,
MAXX VASTGOED B.V.,
gevestigd te Zwolle,
appellanten in het principale beroep,
geïntimeerden in het incidentele beroep,
advocaat: mr. H.E.C.A. Vlasman te Laren,
tegen
1.[geïntimeerde sub 1] ,
wonend te [woonplaats 2] ,
2.
[geïntimeerde sub 2],
[geïntimeerde sub 2],
wonend te [woonplaats 2] ,
geïntimeerden in het principale beroep,
appellanten in het incidentele beroep,
advocaat: mr. N.B.F. Telders te Zeist.
Appellanten worden hierna afzonderlijk [appellante sub 1] , [appellante sub 2] en Maxx Vastgoed en gezamenlijk [appellanten] genoemd, terwijl geïntimeerden als [geïntimeerden] worden aangeduid.
1.Het verloop van het geding in hoger beroep
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 6 mei 2015 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 17 oktober 2012, 21 augustus 2013, 2 juli 2014 en 25 februari 2015, in deze zaak onder bovengenoemd zaak-/rolnummer gewezen tussen enerzijds [geïntimeerden] als eisers en anderzijds [appellante sub 1] en [appellante sub 2] als gedaagden alsmede Maxx Vastgoed als gevoegde partij.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord tevens houdende incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel.
Partijen hebben de zaak ter zitting van het hof van 21 maart 2016 doen bepleiten, [appellanten] door mr. Vlasman voornoemd alsmede mr. F.M. van Sloun, advocaat te Arnhem, [geïntimeerden] door mr. Telders voornoemd; de advocaten van beide partijen hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht. Tevens is aan [geïntimeerden] akte verleend van het in het geding brengen van aanvullende producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben in het principale beroep geconcludeerd dat het hof de vonnissen waarvan beroep zal vernietigen en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten (met nakosten en wettelijke rente), alsmede [geïntimeerden] zal veroordelen tot terugbetaling van een bedrag van € 63.128,42 respectievelijk een bedrag van € 579,= (telkens met wettelijke rente).
[geïntimeerden] hebben in het principale beroep geconcludeerd tot verwerping van dat beroep en in het incidentele beroep geconcludeerd – naar het hof begrijpt – dat het hof de vonnissen waarvan beroep zal vernietigen en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, zal beslissen als in de conclusie van de memorie van antwoord tevens incidenteel appel onder b, alsmede onder c sub I tot en met VI, gevorderd, met beslissing over de proceskosten als onder c sub VII geformuleerd.
[appellanten] hebben in het incidentele beroep geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van [geïntimeerden] , met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten (met nakosten en wettelijke rente).
Beide partijen hebben in het principale en incidentele beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.De feiten
De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 21 augustus 2013 onder 3.1 tot en met 3.18 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt genomen. Omdat die feiten, behoudens die onder 3.4 en 3.12 – waarop
grief I in het principale appelbetrekking heeft, op welke grief het hof voor zover aangewezen in de hierna volgende rechtsoverwegingen zal terugkomen –, tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan – de onder 3.4 en 3.12 bedoelde feiten voor zover deze wel tussen partijen vaststaan – uitgaan.
grief I in het principale appelbetrekking heeft, op welke grief het hof voor zover aangewezen in de hierna volgende rechtsoverwegingen zal terugkomen –, tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan – de onder 3.4 en 3.12 bedoelde feiten voor zover deze wel tussen partijen vaststaan – uitgaan.
3.De beoordeling
3.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
( i) [geïntimeerden] waren rechthebbende van het appartementsrecht op de begane grond van het pand gelegen aan de [adres 1] (verder: het appartementsrecht). Het appartement op de begane grond is door [geïntimeerden] verhuurd geweest aan drie studenten, en was ten tijde van de aanvang van de procedure in eerste aanleg in gebruik gegeven aan zekere [A] tegen een vergoeding voor elektra, gas en water. De ingebruikgeving aan [A] heeft pas plaatsgevonden toen duidelijk was dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] het appartement niet van [geïntimeerden] wilden afnemen.
(ii) [appellante sub 1] en [appellante sub 2] zijn rechthebbende van de appartementsrechten op de eerste en tweede verdieping van het pand gelegen aan de [adres 1] (plaatselijk bekend onder het adres [adres 2] en [adres 3] ). [appellante sub 1] en [appellante sub 2] hebben elk van beide verdiepingen verhuurd aan vier studenten.
(iii) [appellante sub 1] en [appellante sub 2] zijn gehuwd met respectievelijk [B] (verder: [B] ) en [C] (verder: [C] ).
(iv) In 2010 is makelaar [makelaar] (verder: [makelaar] ), toen werkzaam bij Maxx Vastgoed, door [appellante sub 1] en [appellante sub 2] ingeschakeld om te bemiddelen bij de aankoop van het appartementsrecht.
( v) [appellante sub 1] en [appellante sub 2] hebben zich tijdens het gehele aankooptraject laten vertegenwoordigen door [B] en [C] .
(vi) Bij e-mailbericht van 2 december 2010 heeft [B] aan [makelaar] het volgende geschreven:
“Dan nemen wij € 168.750,- k.k. als prijs, leeg opgeleverd
notaris Davina, de heer [D] in Hilversum
Overdracht uiterlijk 1/3/2011
Jij hebt per 1/3 zeker alle 4 de kamers verhuurd voor € 275,- per kamer (of in totaal in elk geval € 1.100,- per maand KALE HUUR)
Dan hebben wij de tijd om financiering goed te regelen
Gr
[B] ”
(vii) Bij e-mailbericht van 22 december 2010 heeft [makelaar] het onder (vi) genoemde bericht als volgt aan [geïntimeerden] doorgestuurd:
“(…) Bijgaand mail ter uw informatie. (…)
[makelaar]
Dan nemen wij € 168.750,- k.k. als prijs, leeg opgeleverd
notaris Davina, de heer [D] in Hilversum
Overdracht uiterlijk 1/3/2011
Dan hebben wij de tijd om financiering goed te regelen
Gr
[B] ”
(viii) [geïntimeerden] hebben bij e-mailbericht van diezelfde dag aan [makelaar] geantwoord:
“(…) Bedankt voor je snelle reactie. Ik had begrepen dat de overdracht rond 1 februari zou zijn. Dat klopt toch?? De huurders zijn in principe opgezegd per 1 februari. (…)”
(ix) Bij e-mailbericht van 23 december 2010 heeft [makelaar] aan [geïntimeerden] onder meer het volgende geschreven:
“(…) Zojuist contact gehad met de kopers. Alles staat klaar. Overdracht is echter 1 maart 2011 en niet 1 februari 2011. Ik stel voor dat wij de kamers gaan verhuren per 1 februari 2011, zodat u geen huurderving heeft en de kopers gelijk huurders van ons kantoor in het pand hebben zitten. (…)”
( x) Bij e-mailbericht van 11 januari 2011 heeft [C] , voor zover hier van belang, het volgende aan [D] , notaris bij Davina & Partners (verder: de notaris), geschreven:
“(…) [appellante sub 2] [ [appellante sub 2] : toev. hof] en [appellante sub 1] [ [appellante sub 1] : toev. hof] hebben mondeling het 3e gedeelte v/h pand aan de [adres 1] gekocht, tw [huisnummer] (…). Uiteraard willen we dat nij jou laten passeren.
Heb je aan onderstaande info voldoende om een concept akte op te stellen? Gegevens verkoper kunnen jullie toch uit kadaster halen?
1. Koopprijs is € 168.750,= KK
2. Overdracht (uiterlijk) 1 maart 2011.
3. Het object wordt leeg aan kopers geleverd. Verrekening huur en borg niet van toepassing.
4. Het betreft een kamerverhuurbedrijf geschikt voor 4 huurders.
5. Volgens opgave verkoper zijn alle vergunningen aanwezig.
6. Waarde roerende zaken € 2.500,=
7. Volgens opgaaf koper geen gebreken pamd
8. Volgens opgaaf koper geen asbest cq verontreiniging
(…)”
(xi) Op 28 januari 2011 heeft de notaris de concept-akte levering van het appartementsrecht aan [geïntimeerden] gestuurd. Daarin is onder meer bepaald dat de akte van levering op 1 maart 2011 zal worden ondertekend, dat de koopprijs van het appartementsrecht € 166.250,= bedraagt en dat enkele roerende zaken worden overgenomen voor een koopprijs van € 2.500,=. Verder is in de concept-akte het volgende opgenomen:
“(…)
LEVERING, REGISTERGOED, GEBRUIK
LEVERING, REGISTERGOED, GEBRUIK
Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane koopovereenkomst aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper (…) tezamen te noemen het verkochte, door koper te gebruiken als woning voor kamerverhuur. Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte heeft verkoper meegedeeld, dat hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan. (…)”
(xii) [makelaar] heeft op 7 februari 2011 aan [geïntimeerden] om de zogenoemde onttrekkingsvergunning gevraagd:
“(…) Kunt mij ook van de kamerverhuurvergunning voorzien dwz de onttrekkingsvergunning. Dank u. (…)”,
waarop [geïntimeerden] diezelfde dag bij e-mailbericht als volgt hebben geantwoord:
“(…) Ik heb in 2006 aan de Gemeente gemeld dat ik kamers verhuurde aan studenten, waaronder mijn eigen dochter. Op 5 januari 2007 is de heer [E] het pand komen inspecteren. Als ik een brandblusser op een centrale gemeenschappelijke plaats op zou hangen, was alles in orde. Dat heb ik gedaan. Verder is er geen contact meer geweest. (…)”
(xiii) Bij e-mailbericht van 8 februari 2011 heeft [makelaar] aan [geïntimeerden] het volgende bericht:
“(…) Ik heb met de heer [E] gesproken van de gemeente Groningen. Het pand aan de [adres 1] voldoet, volgens de gemeente niet aan de benodigde vergunningen. Het is dus niet toegestaan om meer als 2 kamerbewoners te huisvesten. Gedurende het traject van onderhandelen zijn wij allemaal in de veronderstelling geweest dat het pand wel van de benodigde vergunningen was voorzien, temeer ook doordat u ook 4 kamers in het pand verhuurde sinds enige jaren. U kan het zich voorstellen dat het voor mijn opdrachtgever niet interessant in huidige situatie tegen dezelfde voorwaarden het pand te kopen. Het rendement van 2 kamers is natuurlijk veel lager als van 4 kamers, waardoor ook de verkoopwaarde van het pand lager uitkomt. (…)”
(xiv) [makelaar] heeft op 15 februari 2011 aan [geïntimeerden] onder meer geschreven:
“(…) Los van het feit dat er inderdaad een lager huurrendement is met 3 huurders ipv 4 huurders, gaat het erom dat de kopers een pand zouden kopen met vergunning wat nu blijkt niet zo te zijn. Volgens de landelijke norm is het zo dat er vanaf 2 huurders een vergunning moet zijn. Dat Groningen deze regelgeving nu nog niet hanteert is mij duidelijk maar dit zal zeker niet zo blijven in de toekomst verwacht ik. (…)”
(xv) [geïntimeerden] hebben bij e-mailbericht van 17 februari 2011 aan [makelaar] onder meer geschreven:
“(…) In de situatie m.b.t. de vergunning kan ik niet anders zeggen dat ik volkomen ter goeder trouw heb gehandeld. Dat achteraf, door de opstelling van de gemeente, de situatie anders blijkt, vind ik uitermate vervelend. Wat wel jammer is, is -dat u als professional e.e.a. niet vroegtijdig heeft geverifieerd, zodat dit destijds in de onderhandelingen meegenomen had kunnen worden. (…)”
(xvi) Bij e-mailbericht van 3 maart 2011 heeft [B] aan [makelaar] laten weten dat de koopprijs van het appartementsrecht op basis van verhuur aan twee huurders maximaal € 128.000,= kan zijn. Verder heeft hij geschreven af te zien van de koop van het appartementsrecht. De inhoud van dit e-mailbericht luidt als volgt:
“Nu 3 kamers, boven de puntentelling is 10.000 per jaar
(dus meer dan toegestaan)
Met conveniërende mail van gemeente dat dit 3 kamer model kan/mag -> dus 12,8 x 10.000 = 128.000
Maximaal
Bevestig jij aan die man dat de deal NIET doorgaat !”
(xvii) Bij (aangetekende) brief van 23 maart 2011 hebben [geïntimeerden] [appellante sub 1] en [appellante sub 2] in gebreke gesteld en gesommeerd het appartementsrecht binnen drie weken na die datum alsnog af te nemen door mee te werken aan de levering overeenkomstig de bepalingen in de concept-akte van levering van 28 januari 2011.
(xviii) Bij dagvaarding van 3 mei 2011 hebben [geïntimeerden] in kort geding gevorderd dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] worden veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst, inhoudende medewerking aan de levering van het appartementsrecht tegen betaling van € 168.750,=. De voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam heeft die vordering bij vonnis van 31 mei 2011 afgewezen en [geïntimeerden] in de proceskosten veroordeeld, aan de zijde van [appellante sub 1] en [appellante sub 2] tot dan begroot op € 2.230,=. [geïntimeerden] hebben aan die veroordeling voldaan.
(xix) [geïntimeerden] hebben het appartementsrecht inmiddels voor een koopprijs van € 148.000,= aan een derde verkocht. De levering ervan heeft op 13 juni 2014 plaatsgevonden.
3.2.
[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg, na wijziging van eis, gevorderd, kort gezegd,
a. dat voor recht wordt verklaard dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die is ontstaan als gevolg van de niet-nakoming van de tussen partijen bestaande koopovereenkomst,
b. dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] – op straffe van verbeurte van een dwangsom – hoofdelijk worden veroordeeld tot medewerking aan de levering alsmede hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de koopsom (met wettelijke handelsrente),
c. voorwaardelijk – te weten voor het geval dat [geïntimeerden] de woning tijdens de procedure hebben verkocht en geleverd aan een derde – dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van het verschil tussen de mogelijk gerealiseerde verkoopopbrengst en de met hen overeengekomen koopprijs (met wettelijke handelsrente),
d. dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 2.361,= betreffende door [geïntimeerden] betaalde proceskosten van het hiervoor (onder 3.1 sub (xviii)) genoemde kort geding (met wettelijke handelsrente),
e. dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 3.126,05 aan schadevergoeding (met wettelijke handelsrente) en de procedure voor de overige schade wordt verwezen naar de schadestaatprocedure,
f. dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van het geding, inclusief nakosten en wettelijke handelsrente. Zij hebben daartoe, kort gezegd, gesteld dat tussen hen enerzijds en [appellante sub 1] en [appellante sub 2] anderzijds een koopovereenkomst is tot stand gekomen en dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] gehouden zijn tot nakoming daarvan en tot vergoeding van de schade die [geïntimeerden] als gevolg van het tekortschieten door [appellante sub 1] en [appellante sub 2] in die nakoming hebben geleden. [appellante sub 1] en [appellante sub 2] – alsmede Maxx Vastgoed als gevoegde partij – hebben tegen een en ander verweer gevoerd.
a. dat voor recht wordt verklaard dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die is ontstaan als gevolg van de niet-nakoming van de tussen partijen bestaande koopovereenkomst,
b. dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] – op straffe van verbeurte van een dwangsom – hoofdelijk worden veroordeeld tot medewerking aan de levering alsmede hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de koopsom (met wettelijke handelsrente),
c. voorwaardelijk – te weten voor het geval dat [geïntimeerden] de woning tijdens de procedure hebben verkocht en geleverd aan een derde – dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van het verschil tussen de mogelijk gerealiseerde verkoopopbrengst en de met hen overeengekomen koopprijs (met wettelijke handelsrente),
d. dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 2.361,= betreffende door [geïntimeerden] betaalde proceskosten van het hiervoor (onder 3.1 sub (xviii)) genoemde kort geding (met wettelijke handelsrente),
e. dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 3.126,05 aan schadevergoeding (met wettelijke handelsrente) en de procedure voor de overige schade wordt verwezen naar de schadestaatprocedure,
f. dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van het geding, inclusief nakosten en wettelijke handelsrente. Zij hebben daartoe, kort gezegd, gesteld dat tussen hen enerzijds en [appellante sub 1] en [appellante sub 2] anderzijds een koopovereenkomst is tot stand gekomen en dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] gehouden zijn tot nakoming daarvan en tot vergoeding van de schade die [geïntimeerden] als gevolg van het tekortschieten door [appellante sub 1] en [appellante sub 2] in die nakoming hebben geleden. [appellante sub 1] en [appellante sub 2] – alsmede Maxx Vastgoed als gevoegde partij – hebben tegen een en ander verweer gevoerd.
3.3.
De rechtbank heeft bij het bestreden tussenvonnis van 17 oktober 2012 een comparitie van partijen gelast. Ingevolge het bepaalde in artikel 131 Rv staat tegen dat vonnis geen hogere voorziening open, zodat [appellanten] niet ontvankelijk dienen te worden verklaard in hun hoger beroep voor zover tegen dat vonnis gericht.
3.4.
De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 21 augustus 2013, kort gezegd, als volgt overwogen. Uit de inhoud van diverse e-mails op en na die datum kan worden afgeleid dat op 22 december 2010 een koopovereenkomst tussen [appellante sub 1] en [appellante sub 2] als kopers en [geïntimeerden] als verkopers is tot stand gekomen met betrekking tot het appartementsrecht. Vooralsnog kan niet worden vastgesteld dat [makelaar] vóór het sluiten van de koopovereenkomst aan [geïntimeerden] heeft meegedeeld dat het beoogde gebruik van het appartementsrecht bestond uit de verhuur van vier kamers aan vier studenten en dat [geïntimeerden] daarop hebben laten weten dat alle benodigde vergunningen voor dat voorgenomen gebruik aanwezig waren. [appellanten] zullen echter worden toegelaten tot bewijslevering van dit door hen gestelde feit. Slagen [appellanten] in dit bewijs, dan zal hun (meest subsidiaire) verweer dat zij op grond van informatie van [geïntimeerden] hebben gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst, worden gevolgd en zullen de vorderingen van [geïntimeerden] worden afgewezen. Slagen [appellanten] niet in dit bewijs, dan geldt volgens de rechtbank het volgende. Aan het meer subsidiaire verweer van [appellanten] dat voor de verhuur van drie kamers een vergunning moet zijn afgegeven, wordt voorbijgegaan. Het subsidiaire verweer van [appellanten] dat de koopovereenkomst voor een onroerende zaak op schrift moet worden gesteld en daarvan hier geen sprake is, gaat ook niet op, evenmin als het nog meer subsidiaire verweer dat [appellanten] een financieringsvoorbehoud zouden hebben gemaakt. De schade die [geïntimeerden] hebben geleden doordat zij het appartement tegen een lage gebruiksvergoeding in gebruik hebben gegeven moet worden toegewezen, de vordering tot vergoeding van de proceskosten van het kort geding moet worden afgewezen en als wettelijke rente moet worden toegewezen de rente als bedoeld in artikel 6:119a BW (de wettelijke handelsrente). In het tussenvonnis van 2 juli 2014 heeft de rechtbank, kort gezegd, als volgt overwogen. Als wettelijke rente moet niet worden toegewezen de rente als bedoeld in artikel 6:119a BW, maar die als bedoeld in artikel 6:119 BW. Met betrekking tot de bewijslevering waartoe [appellanten] in het vorige tussenvonnis waren toegelaten, geldt dat [appellanten] daarin niet zijn geslaagd, zodat de vorderingen van [geïntimeerden] onder
a,
b,
cen
etoewijsbaar zijn. Met betrekking tot de onder
ebedoelde vordering mogen [geïntimeerden] hun schade reeds in deze procedure onderbouwen. Daartoe is de zaak naar de rol verwezen. Ten slotte heeft de rechtbank in het eindvonnis van 25 februari 2015 allereerst overwogen dat [geïntimeerden] in verband met de inmiddels plaatsgevonden hebbende verkoop van het appartementsrecht aan een derde (alsnog) geen belang meer hebben bij toewijzing van hun vordering onder
b. Verder heeft de rechtbank, kort gezegd, beslissingen genomen over de diverse schadeposten en het verzoek van [appellanten] tot matiging afgewezen. Op grond van een en ander heeft de rechtbank voor recht verklaard dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [geïntimeerden] geleden schade als gevolg van het niet nakomen van hun verplichtingen uit de tussen hen gesloten koopovereenkomst, [appellante sub 1] en [appellante sub 2] veroordeeld tot betaling van diverse schadeposten en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten.
a,
b,
cen
etoewijsbaar zijn. Met betrekking tot de onder
ebedoelde vordering mogen [geïntimeerden] hun schade reeds in deze procedure onderbouwen. Daartoe is de zaak naar de rol verwezen. Ten slotte heeft de rechtbank in het eindvonnis van 25 februari 2015 allereerst overwogen dat [geïntimeerden] in verband met de inmiddels plaatsgevonden hebbende verkoop van het appartementsrecht aan een derde (alsnog) geen belang meer hebben bij toewijzing van hun vordering onder
b. Verder heeft de rechtbank, kort gezegd, beslissingen genomen over de diverse schadeposten en het verzoek van [appellanten] tot matiging afgewezen. Op grond van een en ander heeft de rechtbank voor recht verklaard dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [geïntimeerden] geleden schade als gevolg van het niet nakomen van hun verplichtingen uit de tussen hen gesloten koopovereenkomst, [appellante sub 1] en [appellante sub 2] veroordeeld tot betaling van diverse schadeposten en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten.
Totstandkoming koopovereenkomst
3.5.
De tweede grief van [appellanten] is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat een koopovereenkomst met betrekking tot het appartementsrecht tussen enerzijds [appellante sub 1] en [appellante sub 2] als kopers en anderzijds [geïntimeerden] als verkopers is tot stand gekomen. Deze grief valt in drie onderdelen uiteen. Primair stellen [appellanten] dat in het onderhavige geval niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW, zodat aan de gestelde ‘mondelinge’ wilsovereenstemming geen rechtsgevolg toekomt. Subsidiair stellen [appellanten] dat geen sprake is van een koopovereenkomst omdat [makelaar] [appellante sub 1] en [appellante sub 2] niet kon binden. Meer subsidiair stellen [appellanten] dat geen daadwerkelijke overeenstemming is bereikt over de (voorwaarden van de) transactie. Het hof zal deze drie stellingen hierna achtereenvolgens behandelen.
3.6.
[appellanten] stellen
primairdat, als (slechts veronderstellenderwijs) ervan wordt uitgegaan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de verkoop van het appartementsrecht, de koopovereenkomst nietig is ex artikel 3:39 BW, omdat artikel 7:2 lid 1 BW voorschrijft dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan schriftelijk moet worden aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en [appellante sub 1] en [appellante sub 2] dergelijke kopers zijn. Het hof kan [appellanten] niet in dit betoog volgen. [appellanten] hebben niet gegriefd tegen de vaststellingen van de rechtbank (rov. 3.2 en 5.10.2 van het tussenvonnis van 21 augustus 2013) dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] al rechthebbende zijn van twee andere appartementsrechten die betrekking hebben op twee andere verdiepingen in het pand aan de [adres 1] die beide worden verhuurd aan studenten en dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] het appartementsrecht van [geïntimeerden] wilden kopen met als doel ook dat appartement (bedrijfsmatig) te gaan verhuren aan studenten. Voorts hebben [geïntimeerden] onbestreden gesteld (memorie van antwoord tevens incidenteel appel onder 21 sub a en b) dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] ook eigenaar zijn van [adres 4] en dat uit de verklaring van [makelaar] als getuige kan worden afgeleid dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] nog meer panden in eigendom hebben of hebben gehad dan de zojuist genoemde. Ook staat vast dat de beoogde functie van het appartementsrecht in de concept-akte van levering wordt omschreven als “te gebruiken als woning voor kamerverhuur”. Die (uitsluitende) bedoeling blijkt ook duidelijk uit de inhoud van het hiervoor (onder 3.1 sub (xvi) geciteerde) e-mailbericht van 3 maart 2011 van [B] aan [makelaar] . Uit al deze feiten en omstandigheden, in onderling verband en samenhang beschouwd, leidt het hof af dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] bij de koop van het appartementsrecht hebben gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf. De stellingen van [appellanten] dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] geen professionele vastgoedhandelaren zijn en dat de rendementen uit de verhuur niet in belangrijke mate bijdragen aan hun inkomen, kunnen aan het voorgaande niet afdoen, zodat het hof deze stellingen als niet ter zake dienend passeert en aan bewijslevering op dit punt dus niet wordt toegekomen.
primairdat, als (slechts veronderstellenderwijs) ervan wordt uitgegaan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de verkoop van het appartementsrecht, de koopovereenkomst nietig is ex artikel 3:39 BW, omdat artikel 7:2 lid 1 BW voorschrijft dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan schriftelijk moet worden aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en [appellante sub 1] en [appellante sub 2] dergelijke kopers zijn. Het hof kan [appellanten] niet in dit betoog volgen. [appellanten] hebben niet gegriefd tegen de vaststellingen van de rechtbank (rov. 3.2 en 5.10.2 van het tussenvonnis van 21 augustus 2013) dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] al rechthebbende zijn van twee andere appartementsrechten die betrekking hebben op twee andere verdiepingen in het pand aan de [adres 1] die beide worden verhuurd aan studenten en dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] het appartementsrecht van [geïntimeerden] wilden kopen met als doel ook dat appartement (bedrijfsmatig) te gaan verhuren aan studenten. Voorts hebben [geïntimeerden] onbestreden gesteld (memorie van antwoord tevens incidenteel appel onder 21 sub a en b) dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] ook eigenaar zijn van [adres 4] en dat uit de verklaring van [makelaar] als getuige kan worden afgeleid dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] nog meer panden in eigendom hebben of hebben gehad dan de zojuist genoemde. Ook staat vast dat de beoogde functie van het appartementsrecht in de concept-akte van levering wordt omschreven als “te gebruiken als woning voor kamerverhuur”. Die (uitsluitende) bedoeling blijkt ook duidelijk uit de inhoud van het hiervoor (onder 3.1 sub (xvi) geciteerde) e-mailbericht van 3 maart 2011 van [B] aan [makelaar] . Uit al deze feiten en omstandigheden, in onderling verband en samenhang beschouwd, leidt het hof af dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] bij de koop van het appartementsrecht hebben gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf. De stellingen van [appellanten] dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] geen professionele vastgoedhandelaren zijn en dat de rendementen uit de verhuur niet in belangrijke mate bijdragen aan hun inkomen, kunnen aan het voorgaande niet afdoen, zodat het hof deze stellingen als niet ter zake dienend passeert en aan bewijslevering op dit punt dus niet wordt toegekomen.
3.7.
[appellanten] stellen
subsidiairdat tussen [appellante sub 1] en [appellante sub 2] enerzijds en [geïntimeerden] anderzijds geen koopovereenkomst is tot stand gekomen, omdat, kort gezegd, [makelaar] uitsluitend als bemiddelend makelaar is opgetreden en geen volmacht had om de overeenkomst voor en namens [appellante sub 1] en [appellante sub 2] te sluiten. Te dezer zake stelt het hof voorop dat het antwoord op de vraag of een overeenkomst is tot stand gekomen, afhankelijk is van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Daarbij geldt dat aanbod en aanvaarding niet uitdrukkelijk behoeven plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen (zie artikel 3:35 in verband met artikel 3:33 en artikel 3:37 lid 1 BW). Hiervan uitgaande oordeelt het hof als volgt.
subsidiairdat tussen [appellante sub 1] en [appellante sub 2] enerzijds en [geïntimeerden] anderzijds geen koopovereenkomst is tot stand gekomen, omdat, kort gezegd, [makelaar] uitsluitend als bemiddelend makelaar is opgetreden en geen volmacht had om de overeenkomst voor en namens [appellante sub 1] en [appellante sub 2] te sluiten. Te dezer zake stelt het hof voorop dat het antwoord op de vraag of een overeenkomst is tot stand gekomen, afhankelijk is van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Daarbij geldt dat aanbod en aanvaarding niet uitdrukkelijk behoeven plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen (zie artikel 3:35 in verband met artikel 3:33 en artikel 3:37 lid 1 BW). Hiervan uitgaande oordeelt het hof als volgt.
3.8.
Op grond van het (onder 3.1 sub (vii) genoemde) e-mailbericht van 22 december 2010 van [makelaar] aan [geïntimeerden] , waarbij hij het (onder 3.1 sub (vi) genoemde) e-mailbericht van [B] aan hem van 2 december 2010 aan [geïntimeerden] doorstuurde, en de (onder 3.1 sub (viii) genoemde) reactie daarop van [geïntimeerden] van diezelfde datum, kan niet anders worden geoordeeld dan dat [geïntimeerden] , in de wetenschap dat [makelaar] voor potentiële kopers bemiddelde, redelijkerwijs hebben begrepen – en bovendien ook redelijkerwijs hebben mogen begrijpen – dat er kopers waren die het aanbod tot koop van het appartementsrecht op de in dat bericht genoemde voorwaarden hadden aanvaard. Dat [makelaar] bij de totstandkoming van die overeenkomst niet optrad als vertegenwoordiger van [appellante sub 1] en [appellante sub 2] , en de makelaar dus niet de koopovereenkomst voor en namens hen sloot, doet aldus aan de totstandkoming van die overeenkomst tussen partijen niet af. De juistheid hiervan wordt ondersteund door de inhoud van het (onder 3.1 sub (ix) genoemde) e-mailbericht van [makelaar] aan [geïntimeerden] van 23 december 2010 en met name door de inhoud van het (onder 3.1 sub (x) genoemde) e-mailbericht van [C] aan de notaris van 11 januari 2011. Voorts is daarvoor steun te vinden in de (onder 3.1 sub (xi) genoemde) concept-akte van levering, ten aanzien waarvan door [appellanten] niet is betwist dat deze de inhoud van de tussen partijen gemaakte afspraken juist weergeeft. De conclusie van het hof is dat op 22 december 2010 tussen [appellante sub 1] en [appellante sub 2] enerzijds en [geïntimeerden] anderzijds een koopovereenkomst is tot stand gekomen.
3.9.
Meer subsidiairstellen [appellanten] dat geen daadwerkelijke overeenstemming is bereikt over de (voorwaarden van de) transactie. Zij stellen daaromtrent meer in het bijzonder – zo begrijpen althans [geïntimeerden] deze grief en begrijpt ook het hof – dat met het gebrek aan overeenstemming wordt bedoeld de verhuur van vier kamers aan vier studenten. In de eerste plaats blijkt volgens [appellanten] uit de e-mailwisseling tussen [makelaar] en [geïntimeerden] dat [geïntimeerden] wel degelijk bekend waren met de voor [appellante sub 1] en [appellante sub 2] essentiële voorwaarde dat er vier afzonderlijke huurders in het pand mochten verblijven en dat dit onderdeel was van het overleg dat plaatsvond tussen [makelaar] en [geïntimeerden] , en blijkt uit die e-mailwisseling voorts dat nimmer daadwerkelijk overeenstemming is bereikt en dat, als er al overeenstemming zou zijn bereikt, daaronder ook de bedoelde voorwaarde van [appellante sub 1] en [appellante sub 2] betreffende de vier huurders viel. In de tweede plaats stellen [appellanten] dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] erop mochten vertrouwen dat de bestaande situatie in het appartement van [geïntimeerden] met drie huurders, waarvoor ook een onttrekkingsvergunning was vereist, legaal was. Bij dit te bespreken onderdeel van de tweede grief betrekt het hof tevens de derde en vierde grief in principaal appel, en oordeelt het hof als volgt.
3.10.
Met betrekking tot het eerste aspect van dit onderdeel van de tweede grief overweegt het hof allereerst dat bij het bestreden tussenvonnis van 21 augustus 2013 de rechtbank [appellanten] heeft opgedragen te bewijzen dat [makelaar] vóór het sluiten van de koopovereenkomst aan [geïntimeerden] heeft medegedeeld dat het beoogde gebruik van het appartementsrecht bestond uit de verhuur van vier kamers aan vier studenten en dat [geïntimeerden] daarop hebben laten weten dat alle benodigde vergunningen voor dat voorgenomen gebruik aanwezig waren. Voorts onderschrijft het hof de daartoe strekkende overwegingen (5.2 tot en met 5.6) en de conclusie (rov. 5.7) van de rechtbank dat vooralsnog niet kan worden vastgesteld dat [makelaar] vóór het sluiten van de koopovereenkomst aan [geïntimeerden] de desbetreffende mededeling heeft gedaan en dat [geïntimeerden] daarop hebben laten weten dat alle benodigde vergunningen voor dat voorgenomen gebruik aanwezig waren, alsmede de vervolgens (rov. 5.8) door de rechtbank toegepaste verdeling van de bewijslast, volledig en maakt die tot de zijne. Dat geldt eveneens voor de waardering van het geleverde bewijs in (rov. 4.5 tot en met 4.11 van) het bestreden tussenvonnis van 2 juli 2014. Dit betekent dat ervan moet worden uitgegaan dat [makelaar] niet vóór het sluiten van de koopovereenkomst aan [geïntimeerden] heeft medegedeeld dat het beoogde gebruik van het appartementsrecht bestond uit de verhuur van vier kamers aan vier studenten en dat [geïntimeerden] dus ook niet hebben laten weten dat alle benodigde vergunningen voor dat voorgenomen gebruik aanwezig waren. Daarbij tekent het hof aan dat het er daarbij van uitgaat dat, zoals hiervoor reeds overwogen, op 22 december 2010 de koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, en dus niet op een later tijdstip nog werd door onderhandeld of opnieuw werd onderhandeld. [appellanten] hebben onvoldoende (onderbouwde) stellingen aangevoerd om, zoals zij willen doen geloven, het tegendeel aan te nemen.
3.11.
Het voorgaande impliceert dat [geïntimeerden] vóór of ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst niet bekend waren met de voor [appellante sub 1] en [appellante sub 2] essentiële voorwaarde dat er vier afzonderlijke huurders in het appartement mochten verblijven en dat nimmer een overeenstemming tussen partijen is bereikt waarvan die voorwaarde deel uitmaakte. Dit betekent dat op deze grond geen sprake kan zijn geweest van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW en evenmin van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub b BW.
3.12.
Met betrekking tot het tweede aspect van dit onderdeel van de tweede grief – de stelling van [appellanten] dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] erop mochten vertrouwen dat de bestaande situatie in het appartement van [geïntimeerden] met
driehuurders, waarvoor ook een onttrekkingsvergunning was vereist, legaal was, maar dat dit niet het geval bleek te zijn – overweegt het hof als volgt. Voor zover deze stelling op het uitgangspunt berust dat de toen bestaande situatie een onttrekkingsvergunning vereiste, mist de stelling feitelijke grondslag. Vast staat allereerst dat de Huisvestingsverordening 2011 eerst op 25 februari 2011 in werking is getreden, zodat, anders dan [appellanten] (bij memorie van grieven) wilden doen geloven, noch deze, noch de beleidsregel Huisvesting 2011 (onderdeel van voornoemde verordening), noch de folder kamerverhuur van de gemeente Groningen een rol kon spelen ten tijde van de onderhandelingen over en het sluiten van de overeenkomst. Voorts staat blijkens diens e-mailbericht van 16 maart 2011, waarbij als bijlage de beleidsregels geldende voor kamerverhuur in de stad Groningen werden meegezonden (productie 20 bij inleidende dagvaarding), vast dat [E] op 18 februari 2011 de begane grond van het pand heeft geïnspecteerd en dat daarbij is gebleken dat dit drie verhuurbare verblijfsruimten heeft en “derhalve niet vergunning plichtig is.”. Die constatering is nog eens herhaald bij e-mailbericht van [F] aan mr. Telders van 7 maart 2016 (productie C zijdens [geïntimeerden] bij pleidooi in hoger beroep). Voor zover [appellanten] hebben betoogd dat [geïntimeerden] een onjuiste tekening aan de gemeente Groningen hebben overgelegd, kan het hof hen niet in dit betoog volgen, gelet op het feit dat de eerste constatering van [E] op 18 februari 2011 was gebaseerd op een visuele inspectie van de begane grond door hemzelf, alsmede gelet op wat [geïntimeerden] bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep hieromtrent hebben aangevoerd (zie pleitnota mr. Telders onder 13 tot en met 17) en niet (gemotiveerd) is betwist door [appellanten]
driehuurders, waarvoor ook een onttrekkingsvergunning was vereist, legaal was, maar dat dit niet het geval bleek te zijn – overweegt het hof als volgt. Voor zover deze stelling op het uitgangspunt berust dat de toen bestaande situatie een onttrekkingsvergunning vereiste, mist de stelling feitelijke grondslag. Vast staat allereerst dat de Huisvestingsverordening 2011 eerst op 25 februari 2011 in werking is getreden, zodat, anders dan [appellanten] (bij memorie van grieven) wilden doen geloven, noch deze, noch de beleidsregel Huisvesting 2011 (onderdeel van voornoemde verordening), noch de folder kamerverhuur van de gemeente Groningen een rol kon spelen ten tijde van de onderhandelingen over en het sluiten van de overeenkomst. Voorts staat blijkens diens e-mailbericht van 16 maart 2011, waarbij als bijlage de beleidsregels geldende voor kamerverhuur in de stad Groningen werden meegezonden (productie 20 bij inleidende dagvaarding), vast dat [E] op 18 februari 2011 de begane grond van het pand heeft geïnspecteerd en dat daarbij is gebleken dat dit drie verhuurbare verblijfsruimten heeft en “derhalve niet vergunning plichtig is.”. Die constatering is nog eens herhaald bij e-mailbericht van [F] aan mr. Telders van 7 maart 2016 (productie C zijdens [geïntimeerden] bij pleidooi in hoger beroep). Voor zover [appellanten] hebben betoogd dat [geïntimeerden] een onjuiste tekening aan de gemeente Groningen hebben overgelegd, kan het hof hen niet in dit betoog volgen, gelet op het feit dat de eerste constatering van [E] op 18 februari 2011 was gebaseerd op een visuele inspectie van de begane grond door hemzelf, alsmede gelet op wat [geïntimeerden] bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep hieromtrent hebben aangevoerd (zie pleitnota mr. Telders onder 13 tot en met 17) en niet (gemotiveerd) is betwist door [appellanten]
3.13.
Het voorgaande brengt mee dat de bestaande situatie in het appartement met
driehuurders, waarvoor geen onttrekkingsvergunning was vereist, legaal was en dat – ook als door [appellanten] wel een rechtsgevolg wordt verbonden aan het (volgens hen ten onrechte) niet beschikken over een vergunning – ook op deze grond geen sprake kan zijn geweest van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW en evenmin van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub b BW.
driehuurders, waarvoor geen onttrekkingsvergunning was vereist, legaal was en dat – ook als door [appellanten] wel een rechtsgevolg wordt verbonden aan het (volgens hen ten onrechte) niet beschikken over een vergunning – ook op deze grond geen sprake kan zijn geweest van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW en evenmin van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub b BW.
3.14.
Uit het voorgaande volgt dat
grief II, grief III en grief IV in het principale appelfalen.
grief II, grief III en grief IV in het principale appelfalen.
Aansprakelijkheid en schade
3.15.
Het vorenstaande leidt tot de hoofdconclusie dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] aansprakelijk zijn voor de door [geïntimeerden] geleden schade als gevolg van het niet nakomen van hun verplichtingen uit de tussen hen overeengekomen koopovereenkomst. De vijfde grief in principaal appel alsmede de eerste tot en met vijfde grief in incidenteel appel hebben op diverse schadeposten betrekking. Bij de beoordeling daarvan stelt het hof voorop dat uitgangspunt voor berekening van de omvang van de verplichting tot schadevergoeding dient te zijn dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand wordt gebracht waarin hij zou hebben verkeerd als de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven, dat hieruit volgt dat zijn schade in beginsel moet worden berekend met inachtneming van alle omstandigheden van het concrete geval en dat dit meebrengt dat de omvang van de schade wordt bepaald door een vergelijking van de toestand zoals deze in werkelijkheid is met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest als de schadeveroorzakende gebeurtenis niet zou hebben plaatsgevonden. Hiervan uitgaande oordeelt het hof als volgt.
3.16.
Voor zover [appellanten] hebben gesteld (zie memorie van grieven onder 144) dat ten hoogste de wettelijke rente als schadepost kan worden beschouwd, kan het hof hen niet in dit betoog volgen, omdat zij deze stelling, gelet op wat de rechtbank in het bestreden eindvonnis van 25 februari 2015 daaromtrent (in rov. 2.10 tot en met 2.12 alsmede 2.18) heeft overwogen, onvoldoende hebben toegelicht en daarom onvoldoende tegen de desbetreffende overwegingen hebben gegriefd.
3.17.
[appellanten] hebben voorts aangevoerd (memorie van grieven onder 146-150) dat de rechtbank (in rov. 5.10.6 van het bestreden tussenvonnis van 21 augustus 2013) ten onrechte heeft overwogen dat de omstandigheid dat [geïntimeerden] het appartement slechts tegen een kleine onkostenvergoeding – in plaats van een met de volledige huursom vergelijkbare gebruiksvergoeding – in gebruik hebben gegeven aan [A] , een vordering tot schadevergoeding legitimeert. Deze subgrief is terecht opgeworpen, omdat, als de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven, [geïntimeerden] geen eigenaar meer van het appartementsrecht zouden zijn geweest en dit dus ook niet tegen enigerlei vergoeding in gebruik aan enige derde hadden kunnen geven. Dit betekent, nu het hof dit redelijk acht, dat de gebruiksvergoeding die [geïntimeerden] van [A] hebben ontvangen bij vaststelling van de door [appellanten] te vergoeden schade ingevolge artikel 6:100 BW in rekening dient te worden gebracht (memorie van grieven onder 157). Met betrekking tot de omvang van dit bedrag hebben [appellanten] weliswaar gesteld dat dit in totaal € 1.875,= beliep, maar [geïntimeerden] hebben slechts een bedrag van € 1.400,= erkend. [appellanten] hebben – behoudens door middel van een door hen (bij memorie van grieven onder 157) gemaakte (kennelijk theoretische) rekensom – het door hen genoemde hogere bedrag onvoldoende onderbouwd, zodat het hof een bedrag van € 1.400,= in mindering zal brengen op de aan [geïntimeerden] te vergoeden schade, in concreto op – zoals [appellanten] hebben verzocht – de (hierna onder 3.20 te bespreken) post ‘kosten 2011-2014’. Voor zover [appellanten] hebben bedoeld te betogen dat een hoger bedrag in mindering moet worden gebracht omdat [geïntimeerden] het appartement niet voor een marktconforme huur hebben verhuurd, wordt dit verweer verworpen. Een verhuur tegen een marktconforme prijs had ertoe geleid dat de huurder zich op huurbescherming kon beroepen, wat [geïntimeerden] met het oog op de voorgenomen verkoop van het appartement begrijpelijkerwijs wilden voorkomen.
3.18.
[appellanten] hebben verder gesteld (memorie van grieven onder 152-154) dat [geïntimeerden] geen schade ter zake van de verkoop van het appartementsrecht aan een derde (tegen een prijs van € 148.000,=) hebben geleden, omdat het appartementsrecht volgens ‘de markt’ niet meer waard bleek te zijn dan laatstgenoemd bedrag. Daaraan voegen zij nog toe dat als in dit verband al schade zou moeten worden vergoed, slechts een bedrag van € 14.750,= voor vergoeding in aanmerking komt, omdat [geïntimeerden] in de onderhandelingen uiteindelijk bereid waren de prijs te laten zakken van € 168.750,= naar € 162.750,=. De tweede incidentele grief van [geïntimeerden] is gericht tegen vaststelling van de koopprijs op een bedrag van € 162.750,=, zoals de rechtbank in (rov. 2.16 van) het bestreden eindvonnis van 25 februari 2015 heeft gedaan. Het hof overweegt hieromtrent als volgt. Het betoog van [appellanten] moet worden verworpen, omdat het hof hiervoor (onder 3.10) reeds heeft overwogen dat het ervan uitgaat dat op 22 december 2010 de koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen – en dus niet op een later tijdstip nog is door onderhandeld of opnieuw is onderhandeld – en tussen partijen een koopprijs van (in totaal) € 168.750,= is overeengekomen. Daarbij is niet relevant of dit op dat moment al dan niet een marktconforme prijs was. Een mogelijke koopprijs van € 162.750,= is door [geïntimeerden] (in hun e-mailbericht van 23 februari 2011 aan Maxx Vastgoed) slechts genoemd in het kader van een poging tussen partijen om tot een (uiteindelijk niet geslaagde) minnelijke regeling te komen, zoals ook de rechtbank in (rov. 2.2.2 van) het bestreden eindvonnis van 25 februari 2015 heeft overwogen. Ten onrechte heeft de rechtbank echter in (rov. 2.16 van) dat vonnis niettemin geoordeeld dat de koopprijs is verlaagd tot € 162.750,=. Aan die conclusie geeft die e-mail immers geen enkele steun en de stellingen van [appellanten] op dit punt zijn onvoldoende concreet. Dit betekent dat de tweede grief in het incidentele appel gegrond is. De conclusie is derhalve dat [geïntimeerden] te dezer zake een bedrag van € 20.750,= als schade hebben te vorderen.
3.19.
De kosten die [geïntimeerden] hebben moeten betalen aan de makelaar die zij hebben ingeschakeld om het appartementsrecht aan een derde te verkopen (€ 3.709,=), komen voor vergoeding in aanmerking en zijn derhalve terecht door de rechtbank toegewezen. Gelet op het feit dat, naar algemeen bekend is, een makelaar bij de verkoop van een woning, bedrijfspand of appartementsrecht een belangrijk bemiddelende en faciliterende rol kan vervullen en het inschakelen van een makelaar in het algemeen geenszins ongebruikelijk is, beschouwt het hof de ter zake gevorderde kosten als redelijke kosten ter beperking van schade als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 aanhef en sub a BW.
3.20.
Met betrekking tot de posten premie opstalverzekering, betaalde hypotheekrente en kosten 2011-2014 hebben [appellanten] uitsluitend betoogd dat die niet voor vergoeding in aanmerking komen omdat zij niet aansprakelijk zijn voor de schade. Nu het hof hiervoor (onder 3.15) reeds heeft overwogen dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] aansprakelijk zijn voor de door [geïntimeerden] geleden schade als gevolg van het niet nakomen van hun verplichtingen uit de tussen hen overeengekomen koopovereenkomst, faalt het betoog van [appellanten] op dit punt. De posten premie opstalverzekering en kosten 2011-2014 komen derhalve voor vergoeding in aanmerking ( [geïntimeerden] hebben bij gelegenheid van de pleidooien voor dit hof hun eis in die zin verminderd dat zij de gevorderde hypotheekrente en de daarover gevorderde wettelijke (handels)rente hebben laten vallen; zie hun pleitnota onder 33). Naar aanleiding van de vierde incidentele grief overweegt het hof ten aanzien van de kosten 2011-2014 dat het de overweging (2.25.3) van de rechtbank in het eindvonnis van 25 februari 2015 in dit verband geheel onderschrijft en tot de zijne maakt en de daartegen gerichte grief van [geïntimeerden] als onvoldoende onderbouwd verwerpt, behoudens voor zover deze ziet op de kostenpost watersysteemheffing (Hefpunt) ten bedrage van in totaal € 297,44, omdat ook dit een heffing betreft die tot de eigenaar van de onroerende zaak is gericht. Dit betekent dat het bedrag aan te vergoeden kosten 2011-2014 moet worden vastgesteld op (€ 1.173,71 + € 297,44 =) € 1.471,15. Hierop dient ingevolge het hiervoor (onder 3.17) overwogene een bedrag van € 1.400,= in mindering te worden gebracht, zodat te dezer zake per saldo een bedrag van € 71,15 door [appellante sub 1] en [appellante sub 2] aan [geïntimeerden] dient te worden vergoed.
3.21.
[geïntimeerden] hebben in hun eerste incidentele grief betoogd dat, anders dan de rechtbank heeft beslist, niet de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW maar die als bedoeld in artikel 6:119a BW moet worden toegewezen, omdat niet alleen [appellante sub 1] en [appellante sub 2] maar ook zijzelf hebben gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Het hof verwerpt dit betoog, omdat [geïntimeerden] , anders – zoals het hof hiervoor (onder 3.6) heeft overwogen – dan [appellante sub 1] en [appellante sub 2] , wel als consument moeten worden beschouwd. Vaststaat dat het appartement van [geïntimeerden] aan hun eigen dochter en twee vriendinnen van die dochter werd verhuurd, en niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerden] daarnaast andere verhuuractiviteiten (in andere panden) ontwikkelden. Onder die omstandigheden moet ervan worden uitgegaan dat [geïntimeerden] niet hebben gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf en kan uitsluitend vergoeding van wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW aan de orde zijn. Uit wat hiervoor (onder 3.18) is overwogen volgt – zoals in de derde incidentele grief naar voren wordt gebracht – dat, voor zover het om de koopprijs gaat, die wettelijke rente moet worden vergoed over een bedrag van € 168.750,= vanaf de beoogde leveringsdatum 1 maart 2011 tot de datum van de overdracht van het appartementsrecht aan de derde-koper, 13 juni 2014.
3.22.
Met hun vijfde incidentele grief betogen [geïntimeerden] dat de wettelijke rente voor zover deze betrekking heeft op de lagere verkoopopbrengst (ingevolge rov. 3.18 € 20.750,=) en op de kosten van de makelaar niet moet worden toegewezen vanaf het moment van betekening van het eindvonnis van 25 februari 2015, maar vanaf het moment dat de desbetreffende schade is ontstaan. Het hof acht dit betoog juist. Dit betekent dat de wettelijke rente over de lagere verkoopopbrengst ten bedrage van € 20.750,= wordt toegewezen vanaf 13 juni 2014 tot de dag van algehele voldoening, en dat met betrekking tot de kosten van de makelaar de wettelijke rente over een bedrag van € 476,= wordt toegewezen vanaf 8 augustus 2012 en over een bedrag van € 3.233,62 vanaf 13 juni 2014, beide tot de dag van algehele voldoening.
3.23.
Het voorgaande brengt mee dat
grief V in het principale appelten dele slaagt en voor het overige faalt, dat
grief 1 in het incidentele appelfaalt en dat
grief 2 tot en met grief 5 in het incidentele appelslagen.
grief V in het principale appelten dele slaagt en voor het overige faalt, dat
grief 1 in het incidentele appelfaalt en dat
grief 2 tot en met grief 5 in het incidentele appelslagen.
Matiging, buitengerechtelijke kosten, proceskosten en bewijsaanbod
3.24.
[appellanten] hebben ten slotte een beroep gedaan op matiging en eigen schuld aan de zijde van [geïntimeerden] Het hof kan [appellanten] niet in dit betoog volgen, omdat de daartoe aangevoerde stellingen in het voorgaande reeds grotendeels zijn verworpen en voor het overige onvoldoende (onderbouwd) zijn om tot de door [appellanten] gewenste conclusie te kunnen leiden. Dit betekent dat
grief VI in het principale appelniet slaagt.
grief VI in het principale appelniet slaagt.
3.25.
De vordering van [geïntimeerden] met betrekking tot de buitengerechtelijke incassokosten komt niet voor toewijzing in aanmerking. Het subsidiaire deel van deze vordering, dat ziet op vergoeding van de proceskosten van het kort geding, komt niet voor toewijzing in aanmerking omdat het hof de daarop betrekking hebbende overwegingen (2.28.1 en 2.28.2) van de rechtbank in haar eindvonnis van 25 februari 2015 onderschrijft en tot de zijne maakt. Voor zover het om het primaire deel van de vordering gaat acht het hof de vordering evenmin toewijsbaar omdat deze kennelijk goeddeels ziet op vergoeding van de proceskosten van het kort geding en voor het overige kennelijk slechts ziet op handelingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten. Hieruit volgt dat
grief 6 in het incidentele appelfaalt.
grief 6 in het incidentele appelfaalt.
3.26.
Met betrekking tot de proceskosten in eerste aanleg overweegt het hof als volgt. Voor de stelling dat de rechtbank met tarief III een te laag liquidatietarief heeft toegepast voeren [geïntimeerden] aan dat het totaalbedrag van de toegewezen hoofdsommen € 50.523,69 bedraagt. Dit is onjuist, omdat dit totaal (zie het dictum van het eindvonnis van 25 februari 2015 onder 3.3, 3.4, 3.5, 3.7 en 3.8; onder 3.2 gaat het slechts om de wettelijke rente over het daar genoemde bedrag) sluit op een bedrag van € 31.482,69, waarmee tarief III derhalve van toepassing is. Dat de rechtbank met betrekking tot de proceskosten van het incident is uitgegaan van het tarief van onbepaalde waarde, is juist. Het voorgaande impliceert dat
grief 7 in het incidentele appeleveneens faalt.
grief 7 in het incidentele appeleveneens faalt.
3.27.
Uit het voorgaande volgt dat
grief VII in het principale appel, die zelfstandige betekenis mist, moet worden verworpen.
grief VII in het principale appel, die zelfstandige betekenis mist, moet worden verworpen.
3.28.
Zowel [appellanten] als [geïntimeerden] hebben voor het overige geen feiten gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven moeten leiden, zodat hun beider bewijsaanbod voor het overige als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.
Conclusies
3.29.
Het voorgaande impliceert dat de navolgende wijzigingen in het dictum van het eindvonnis van 25 februari 2015 moeten worden aangebracht. In het
dictum onder 3.2dient het bedrag van € 22.750,= te worden vervangen door het bedrag van € 168.750,= (zie hiervoor, rov. 3.21), in het
dictum onder 3.3dient het bedrag van € 14.750,= te worden vervangen door het bedrag van € 20.750,= (zie hiervoor, rov. 3.18) en dient het bepaalde met betrekking tot de wettelijke rente te worden aangepast als hiervoor (onder 3.22) overwogen, in het
dictum onder 3.4dient het bepaalde met betrekking tot de wettelijke rente te worden aangepast als hiervoor (onder 3.22) overwogen, in het
dictum onder 3.5 en 3.6dient te worden verstaan dat de desbetreffende vorderingen zijn ingetrokken (zie hiervoor, rov. 3.20), en in het
dictum onder 3.8dient het bedrag van € 1.173,71 te worden vervangen door het bedrag van € 71,15 (zie hiervoor, rov. 3.20).
dictum onder 3.2dient het bedrag van € 22.750,= te worden vervangen door het bedrag van € 168.750,= (zie hiervoor, rov. 3.21), in het
dictum onder 3.3dient het bedrag van € 14.750,= te worden vervangen door het bedrag van € 20.750,= (zie hiervoor, rov. 3.18) en dient het bepaalde met betrekking tot de wettelijke rente te worden aangepast als hiervoor (onder 3.22) overwogen, in het
dictum onder 3.4dient het bepaalde met betrekking tot de wettelijke rente te worden aangepast als hiervoor (onder 3.22) overwogen, in het
dictum onder 3.5 en 3.6dient te worden verstaan dat de desbetreffende vorderingen zijn ingetrokken (zie hiervoor, rov. 3.20), en in het
dictum onder 3.8dient het bedrag van € 1.173,71 te worden vervangen door het bedrag van € 71,15 (zie hiervoor, rov. 3.20).
3.30.
De slotsom luidt dat [appellanten] niet ontvankelijk dienen te worden verklaard in hoger beroep voor zover dat is gericht tegen het tussenvonnis van 17 oktober 2012, dat het principale appel grotendeels faalt, dat het incidentele appel ten dele slaagt en ten dele faalt en dat de vonnissen waarvan beroep ten dele worden vernietigd en ten dele worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in principaal hoger beroep, inclusief de nakosten en wettelijke rente. Het hof ziet aanleiding de proceskosten van het geding in incidenteel hoger beroep te compenseren als hierna in het dictum bepaald.
4.De beslissing
Het hof:
verklaart [appellanten] niet ontvankelijk in hoger beroep voor zover dat is gericht tegen het tussenvonnis van 17 oktober 2012;
vernietigt de tussenvonnissen waarvan beroep van 21 augustus 2013 en 2 juli 2014 alsmede het eindvonnis waarvan beroep van 25 februari 2015 voor zover het de veroordelingen onder 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 3.6 en 3.8 betreft, en, in zoverre opnieuw recht doende:
3.2.
veroordeelt [appellante sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk tot betaling aan [geïntimeerden] van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag van € 168.750,= vanaf 1 maart 2011 tot 13 juni 2014;
3.3.
veroordeelt [appellante sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk tot betaling aan [geïntimeerden] van een bedrag van € 20.750,=, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 13 juni 2014 tot de dag van algehele voldoening ter zake van de lagere verkoopopbrengst van het appartementsrecht;
3.4.
veroordeelt [appellante sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk tot betaling aan [geïntimeerden] van een bedrag van € 3.709,=, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 476,= vanaf 8 augustus 2012 en over een bedrag van € 3.233,62 vanaf 13 juni 2014, beide tot de dag van algehele voldoening, ter zake van de makelaarskosten;
3.5.
verstaat dat de vordering ter zake van de betaalde hypotheekrente door [geïntimeerden] is ingetrokken;
3.6.
verstaat dat de vordering ter zake van de wettelijke rente over de maandelijks betaalde hypotheekrente door [geïntimeerden] is ingetrokken;
3.8.
veroordeelt [appellante sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk tot betaling aan [geïntimeerden] van een bedrag van € 71,15, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de dag der dagvaarding (29 juni 2012) tot de dag van algehele voldoening, ter zake van de gemeentelijke heffingen voor eigenaren van onroerende zaken;
bekrachtigt deze vonnissen voor al het overige;
veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de proceskosten van het geding in principaal hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerden] gevallen, op € 311,= voor verschotten, op € 2.682,= voor salaris advocaat en op € 131,= voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris van de advocaat, met de kosten van het betekeningsexploot en met de wettelijke rente, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan deze veroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
compenseert de proceskosten van het geding in incidenteel hoger beroep in die zin dat elk van beide partijen de eigen kosten draagt;
verklaart de bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, D.J. van der Kwaak en L.R. van Harinxma thoe Slooten, en is in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2016 door de rolraadsheer.