Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 15/00147
31 mei 2016
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] ,te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: J.M. van Diepen RA,
tegen de uitspraak van 23 februari 2015 in de zaak met kenmerk ALK 13/1677 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alkmaar,de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2013 op de voet van artikel
22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: de woning) voor het jaar 2013, naar de waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 259.000 (hierna: de WOZ-waarde).
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend
26 augustus 2013 voormelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Het tegen deze uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 3 april
2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Op 29 april 2016 zijn nadere stukken ontvangen van de gemachtigde. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 mei 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’, de inspecteur als ‘verweerder’
.
.
“Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning, gebouwd in 1935, met een inhoud van 340 m³ en een perceelgrootte van 122 m². De woning is voorzien van een dakkapel en een schuur.”
2.2.
Nu partijen in hoger beroep geen grieven hebben aangewend tegen de door de
rechtbank vastgestelde feiten, zal het Hof ook van die feiten uitgaan.
3.Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt geoordeeld.
“1. In geschil is de WOZ-waarde op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van
€ 235.000. In het aanvullend beroepschrift bepleit eiser een waarde van € 231.658. Eiser hanteert daartoe de methode van de basiswoningwaarde en heeft in dat kader een selectie van verkooptransacties overgelegd.
2. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder wijst daarbij onder meer op een overgelegde matrix. Naast de gegevens van de woning zijn in deze matrix de verkoopgegevens vermeld van de volgende vergelijkingsobjecten:
[vergelijkingsobject 1] (op 21 juni 2012 verkocht voor € 272.500), [vergelijkingsobject 2] (op 24 juni 2011 verkocht voor € 262.500), [vergelijkingsobject 3] (op 9 mei 2012 verkocht voor € 312.500) en [vergelijkingsobject 4] (op 21 februari 2011 verkocht voor € 271.000).
3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". Bij betwisting van de waarde is het in de eerste plaats aan verweerder om de waarde aannemelijk te maken.
4. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft bepaald volgens de vergelijkingsmethode. Niet in geschil dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. De vergelijkingsobjecten kunnen derhalve dienen ter onderbouwing van de waarde.
Rekening houdend met de verschillen acht de rechtbank de door verweerder vastgestelde waarde van € 259.000 niet te hoog.
Daartoe overweegt de rechtbank dat voor de in de matrix vermelde kubieke- en vierkantemeterprijzen een duidelijke lijn zichtbaar is ten opzichte van de grootte van de opstal dan wel de grootte van het perceel. Deze geven derhalve een goed beeld van de onroerende zaak in zijn geheel. De rechtbank is dan ook van oordeel dat sprake is van een uitsplitsing van transactieprijzen waarbij door middel van een duidelijke lijn inzichtelijk wordt gemaakt hoe prijzen variëren afhankelijk van de staat van onderhoud en inhoud van de opstal alsmede van de grootte en ligging van het perceel.
5. De woning heeft, op het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2] na, de kleinste inhoud. De woning heeft evenals het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 1] de kleinste oppervlakte grond. Met uitzondering van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4] zijn alle woningen voorzien van een schuur. Gelet hierop alsmede gelet op de verschillen in kwaliteit en de staat van de woning is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
6. Een en ander laat onverlet dat eiser feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning. Eiser heeft in dat verband gewezen op de waardebepaling van [naam] In dit rapport wordt verwezen naar vergelijkingsobjecten, waarvan drie ook door verweerder in zijn matrix zijn opgenomen. Van deze objecten heeft eiser geen foto’s overgelegd en gegevens over de ligging, de staat van onderhoud, de kwaliteit, het voorzieningenniveau en de aanwezigheid van bijgebouwen ontbreken. Nu onvoldoende gegevens beschikbaar zijn omtrent de vergelijkingsobjecten kan de rechtbank niet beoordelen of deze verkopen de door eiser voorgestane waarde van de woning onderbouwen. Daarbij komt dat in deze selectie ook verkopen opgenomen zijn die verder van de waardepeildatum tot stand zijn gekomen.
Voorts heeft [naam] , zoals hij ter zitting heeft toegelicht, het verschil in staat van onderhoud, de kwaliteit en het voorzieningenniveau tot uitdrukking laten komen in de vierkantemeterprijs van de grond. Dat is een onjuiste benadering, aangezien dergelijke verschillen in de waarde van de opstal tot uitdrukking dienen te komen en niet in de vierkantemeterprijs van het perceel. Het gevolg is dat in de uiteindelijk berekende vierkantemeterprijzen van de grond geen lijn is te ontdekken en voor percelen van vergeleken objecten een vierkantemeterprijs naar voren komt in een range van € 407 tot € 1.081, dan wel (bij een hogere kubiekemeterprijs voor de opstal) € 186 tot € 919.
Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de door eiser gehanteerde methodiek niet tot een beter onderbouwde uitkomst leidt dan de door verweerder gehanteerde vergelijkingsmethode.
De rechtbank stelt deze waardebepaling daarom terzijde.
7. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld.”
4.2.
Het Hof verenigt zich met deze oordelen van de rechtbank en de gronden waarop deze berusten. In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten of argumenten aangevoerd die een nieuw of ander licht op de zaak werpen.
4.3.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.A. Fase, voorzitter, J. den Boer en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder, als griffier. De beslissing is op 31 mei 2016 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.