Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.177.484/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 26733379 CV EXPL 14-579
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 juli 2016
inzake
STICHTING VARIAPROP,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. A.A. Bouwman te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna de stichting en [geïntimeerde] genoemd.
De stichting is bij dagvaarding van 16 september 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 21 augustus 2015, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen de stichting als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 23 mei 2016 doen bepleiten, de stichting door mr. F. Swart, advocaat te Amsterdam, en [geïntimeerde] door haar voornoemde advocaat, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
De stichting heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - kort gezegd zal bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn ontbonden per 1 januari 2014, met veroordeling van [geïntimeerde] om de woonruimte [adres] te ontruimen en leeg op te leveren en met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van de stichting in de kosten van het geding in hoger beroep.
[geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. De feiten komen neer op het volgende.
1. Krachtens schriftelijke overeenkomst van huur en verhuur van 1 april 1994,
aangegaan met B.V. Exploitatie Mij. Hilwis I, huurt [geïntimeerde] (oorspronkelijk samen met de [heer N.] ) met ingang van die datum
van thans Variaprop “het derde bovenhuis van perceel [adres]
” met als contractuele bestemming: “het gehuurde is uitsluitend
bestemd tot woning voor huurder en zijn gezinsleden”. Als beheerder fungeert
thans Rappange Administratie B.V.
2. De woning op de derde etage bestaat onder meer uit een woonkamer met lounge
aan de voorzijde, een slaapkamer, een keuken, nog een
slaapkamer/knutselkamer, een badkamer en WC. Tot het gehuurde behoort
voorts een bergruimte op de zolderetage/vierde verdieping. De gehele woning is
voor stedelijke begrippen ruim opgezet.
3. In artikel VI (“ONDERHUUR”) van de huurovereenkomst is bepaald: “Zonder
schriftelijke toestemming van verhuurster is het huurder niet toegestaan het
gehuurde, geheel of gedeeltelijk aan derde(n) in onderhuur of in gebruik te
geven; huurder mag zonder toestemming van verhuurster geen andere personen
bij zich laten wonen dan degenen die tot zijn gezin behoren.”
4. Naast [geïntimeerde] en [heer N.] hebben in de loop der jaren op het adres van het
gehuurde bij de GBA 12 andere personen (8 vrouwen en 4 mannen, met
geboortejaren variërend van 1954 tot 1993) ingeschreven gestaan.
5. Kennelijk naar aanleiding van bij Rappange ingediende klachten van [bewoner 1] , bewoner van [adres] – waarbij [bewoner 2] , bewoner van [adres] zich bij e-mail van 20 november 2013 heeft aangesloten –, waarbij deze buurman respectievelijk onderbuurvrouw erop wezen dat sprake was van onderhuur bij [geïntimeerde] en dat sprake was van door de onderhuurders veroorzaakte (geluids)overlast, heeft Rappange in eerste instantie bij brief van 16 oktober2013 [geïntimeerde] erop gewezen dat de verhuurder niet met onderverhuur akkoord kon gaan. Vervolgens is bij brief van Variaprop’s gemachtigde van 26 november2013 [geïntimeerde] gesommeerd “een einde te maken aan de onderverhuurpraktijken alsmede er voor zorg te dragen dat omwonenden geen overlast meer ondervinden”, bij gebreke waarvan rechtsmaatregelen werden aangekondigd.
6. Bij brief van [geïntimeerde] ’s gemachtigde van 2 december 2013 is hierop gereageerd,
onder meer in de zin dat op 22 november 2013 aan Rappange verzocht zou zijn
om toestemming om een gedeelte van het gehuurde in onderhuur te geven en
voorts dat geen gehoor zou worden gegeven aan de sommatie om binnen 7
dagen een einde te maken aan de onderverhuurpraktijken: “Bovendien is het,
zelfs als uw gronden terecht werden geacht, onmenselijk om op een dergelijke
termijn te verwachten dat mensen een nieuw onderkomen kunnen vinden in de
gemeente Amsterdam. Dit zou betekenen dat de huisgenoten van mevrouw [geïntimeerde]
dakloos worden, wat toch zeker niet de bedoeling kan zijn.”
3.Beoordeling
3.1
De stichting heeft in eerste aanleg soortgelijke vorderingen ingesteld als in hoger beroep. De kantonrechter heeft die vorderingen afgewezen, daartoe, kort gezegd, overwegend dat weliswaar sprake is van overtreding van het in artikel VI van de huurovereenkomst neergelegde onderhuurverbod, zodat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst en ontbinding in beginsel geïndiceerd is, maar dat het beroep van [geïntimeerde] dat de tekortkomingen gezien hun bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigen, dient te worden gehonoreerd. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt de stichting met haar grieven op.
3.2
Grief I richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de tekortkomingen gezien hun bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigen, en dat hij daarbij ten onrechte als uitgangspunt neemt dat [geïntimeerde] al 20 jaar de woning bewoont en door omwonenden slechts kortstondig overlast is ervaren.
3.3
Het hof overweegt als volgt. Voor zover [geïntimeerde] in hoger beroep heeft willen betogen (randnummer 11, 12 en 21 memorie van antwoord) dat geen sprake was van onderverhuur maar dat zij met wisselende partners in de woning woonde en wel eens toestemming gaf om haar adres bij wijze van briefadres te gebruiken, moet dat betoog van de hand worden gewezen. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg bij de rechtbank doen betogen dat zij het (het hof begrijpt: onderverhuren) eerlijk heeft willen doen, blijkend uit (i) de huurcontracten, en de omstandigheden dat (ii) zij de huurders expliciet wijst op het feit dat zij zelf huurder is van de woning, (iii) de huurders via het puntenstelsel de maximaal redelijke huurprijs van de kamer kunnen berekenen, (iv) kenbaar is gemaakt dat de huurders naar de Huurcommissie kunnen stappen, (v) geen sleutelgeld is gevraagd, (vi) rekening is gehouden met een redelijke opzegtermijn en (vii) inkomstenbelasting is betaald. [geïntimeerde] heeft daarmee de onderverhuur erkend, althans – en ten minste – onvoldoende gemotiveerd betwist dat zij onderverhuurde. Daarnaast blijkt uit productie 5 bij de inleidende dagvaarding dat sinds 1995 tot en met de datum van het opmaken van die productie diverse personen op haar adres ingeschreven hebben gestaan die zij bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep desgevraagd heeft betiteld als respectievelijk ex-partner, goede vriend of vriendin, studenten, partner en dochter van een vriendin. Een en ander maakt dat onvoldoende gemotiveerd is betwist dat [geïntimeerde] gedurende een lange reeks van jaren structureel een deel van haar woning heeft onderverhuurd of heeft laten bewonen, in strijd met het bepaalde in de huurovereenkomst. Gezien het langdurige en structurele karakter van de onderverhuur is het oordeel van de kantonrechter dat de tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van de overeenkomst de ontbinding niet rechtvaardigt, onjuist. Dit wordt niet anders als daarbij in ogenschouw wordt genomen dat [geïntimeerde] al 20 jaar in de woning woont en dat de overlast die sommige onderhuurders hebben veroorzaakt kort zou zijn geweest en inmiddels is beëindigd. Het hof betrekt in zijn overwegingen de omstandigheid dat [geïntimeerde] na de sommatie van de stichting van 26 november 2013 om aan de onderverhuurpraktijken een einde te maken, daaraan niet onmiddellijk heeft voldaan, maar bij brief van 2 december 2013 naast hetgeen onder de feiten is vermeld de stichting heeft doen weten dat eerst een reactie zou dienen te komen op een schriftelijk verzoek van 22 november 2013 om een gedeelte van het gehuurde in onderhuur te geven “alvorens u vooruitloopt op deze zaak.” De stichting heeft ook nog betoogd dat [geïntimeerde] zich hardleers toont door hangende deze procedure de woning gedeeltelijk onder te verhuren, waarmee de stichting kennelijk op [betrokkene] doelt. Het hof constateert in dat verband dat na het vonnis in eerste aanleg, waarbij [geïntimeerde] volgens de woorden van de kantonrechter een waarschuwing is gegeven, [geïntimeerde] inderdaad is blijven handelen in strijd met het bepaalde in artikel VI van de huurovereenkomst. Immers, [geïntimeerde] heeft verklaard dat genoemde [betrokkene] nog steeds bij haar woont. Zij betitelt haar als “een goede vriendin, je zou het kunnen zien als relatie”. Zij is echter niet met haar getrouwd, noch is [betrokkene] haar geregistreerd partner of heeft zij met haar een samenlevingsovereenkomst, zodat niet valt in te zien op welke grond de bewoning door [betrokkene] volgens de huurovereenkomst geoorloofd zou zijn. [geïntimeerde] heeft daartoe verder ook onvoldoende aangevoerd. Het voorgaande betekent dat grief I slaagt en daarmee ook grief IV.
3.4
Grief II stelt nog aan de orde dat volgens de overwegingen van de kantonrechter [geïntimeerde] zich terecht heeft beroepen op rechtsdwaling omdat zij meende dat kamer-/hospitaverhuur niet viel onder het contractuele verbod, zodat zij er vanuit ging dat dit voor de verhuurder, die jarenlang niet is opgetreden, geen probleem zou zijn.
Voor zover [geïntimeerde] dit beroep heeft gedaan kan het hof uit de overige stukken van de eerste aanleg niet afleiden hoe dat precies is onderbouwd. Wat dat betreft dient te worden aangesloten bij hetgeen de kantonrechter heeft overwogen. Of [geïntimeerde] dit beroep heeft gehandhaafd is evenmin duidelijk (zij heeft immers bij memorie van antwoord randnummer 22 gesteld dat zij zich niet bewust was van de bepaling in het huurcontract, niet meer over een exemplaar daarvan beschikte, maar van mening is dat dat geen excuus is met betrekking tot een eventuele tekortkoming). Wat daarvan verder zij, het beroep moet worden verworpen. De huurovereenkomst, waarover zij (in tegenstelling tot hetgeen [geïntimeerde] suggereert onder randnummers 13 en 22 memorie van antwoord) wel degelijk beschikte (zoals volgt uit haar verklaring ten pleidooie), is op dit punt duidelijk en niet voor tweeërlei uitleg vatbaar: voor onderhuur of het laten wonen van anderen dan gezinsleden in haar woning was toestemming van de verhuurder nodig. [geïntimeerde] heeft ook niet gesteld dat zij deze bepaling anders heeft begrepen. Kennelijk, zo leidt het hof uit het vonnis van de kantonrechter af, heeft zij het beroep gebaseerd op het gegeven dat pas na 20 jaar voor de stichting aanleiding is geweest tegen haar op te treden en dat er dus al die tijd geen problemen waren. Zoals de stichting terecht opmerkt raakte zij echter pas doordat klachten over overlast van onderhuurders haar bereikten op de hoogte van het feit dat van onderhuur sprake was. Dat de stichting niet eerder heeft opgetreden tegen [geïntimeerde] kan dus geen aanleiding zijn voor een beroep op rechtsdwaling. [geïntimeerde] heeft bij antwoord nog herhaald dat van onderhuur geen sprake is geweest, maar op dat punt verwijst het hof naar rechtsoverweging 3.3. De grief slaagt.
3.5
De (ernst en duur van de) overlast door een of meer van de onderhuurders doet daarom niet meer ter zake, zodat grief III buiten bespreking kan blijven.
3.6
De mede gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf met inroeping van de sterke arm, uit te doen voeren, wordt afgewezen. Uit artikel 556 lid 1 Rv volgt dat gedwongen ontruiming het exclusieve terrein is van de deurwaarder.
3.7
Voor bewijslevering is geen plaats omdat geen concrete feiten en omstandigheden te bewijzen zijn aangeboden die tot een ander dan het voorgaand oordeel kunnen leiden.
3.8
De slotsom is dat de grieven I, II en IV slagen en dat grief III niet besproken hoeft. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. De vorderingen van de stichting zullen, behoudens hetgeen hiervoor is overwogen, als na te melden worden toegewezen. [geïntimeerde] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep
en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen per datum van dit arrest;
veroordeelt [geïntimeerde] de woonruimte 32-III te Amsterdam binnen een maand na betekening van dit arrest te ontruimen, met alle personen en zaken die zich daarin van harentwege bevinden en de woning geheel leeg, behoorlijk schoongemaakt en onder overhandiging van de sleutels ter beschikking van de stichting te stellen;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van de stichting begroot op € 209,45 aan verschotten en € 525,- voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 816,82 aan verschotten en € 2.682,- voor salaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, D.J. van der Kwaak en L.R. van Harinxma thoe Slooten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2016.