Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 15/00067 en 115/00068
31 mei 2016
uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
op de hoger beroepen van
[X]te [Z] , belanghebbende,
tegen
de uitspraken in de zaken met kenmerken ALK 13/468 en ALK 13/2150 van de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) van 12 januari 2015 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Langedijk, de heffingsambtenaar,
(G.L. Blom-Commandeur).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2012 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 naar de waardepeildatum 1 januari 2011 (hierna ook: WOZ-tijdvak 2012) (procedurenummer 15/00068) vastgesteld op € 529.000.
1.1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2013 de waarde van de woning voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 naar de waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna ook: WOZ-tijdvak 2013) (procedurenummer 15/00067) vastgesteld op € 509.000.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de onder 1.1.1 en 1.1.2 genoemde waardebeschikkingen. Bij (afzonderlijke) uitspraken op bezwaar van 4 februari 2013 respectievelijk 15 november 2013 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren ongegrond verklaard en de waardebeschikkingen gehandhaafd.
1.3.
Bij (afzonderlijke) uitspraken van 12 januari 2015 heeft de rechtbank de door belanghebbende ingestelde beroepen ongegrond verklaard.
1.4.
De tegen deze uitspraken door belanghebbende ingestelde (in twee afzonderlijke geschriften vervatte) hoger beroepen zijn (beide) bij het Hof ingekomen op 19 februari 2015. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 april 2016. Belanghebbende is in persoon verschenen, en namens de heffingsambtenaar is verschenen G.L. Blom-Commandeur. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
In hoger beroep zijn de volgende feiten komen vast te staan.
2.2.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Deze betreft een aan het water gelegen perceel grond met een oppervlakte van 1.072 m² en daarop een vrijstaand huis, gebouwd in 1992, met een inhoud van circa 576 m³ en een aangebouwde garage.
2.3.
Achter de woning ligt gescheiden door een groenstrook en water op circa 150 meter afstand de N242. De N23, welke N-weg momenteel nog in aanbouw is, zal worden aangesloten op het tracé van de N242.
2.4.
De heffingsambtenaar heeft in de procedure met nummer 15/00068 betreffende het WOZ-tijdvak 2012 een taxatierapport laten opstellen. In het taxatierapport dat op 8 mei 2013 door R. Elings is opgemaakt, is de woning getaxeerd op € 540.000. Naast de gegevens van de woning zijn in dit taxatierapport vermeld de verkoopgegevens van de volgende vergelijkingsobjecten:
- [adres 2] (inhoud 717 m³, perceelgrootte 1161 m² + berging en drie dakkapellen) op 15 juli 2010 verkocht voor € 685.000;
- [adres 3] (inhoud 713 m³, perceelgrootte 1208 m² + aangebouwde garage + twee dakkapellen) op 3 januari 2012 verkocht voor € 835.000 en
- [adres 4] (inhoud 557 m³, perceelgrootte 1640 m² + aangebouwde garage + berging/schuur + dakkapel) op 25 juli 2011 verkocht voor € 650.000.
2.5.
De heffingsambtenaar heeft in de procedure met nummer 15/00067 betreffende het WOZ-tijdvak 2013 een taxatierapport als gedingstuk ingebracht. In het taxatierapport dat op 11 november 2014 door Blom-Commandeur, voornoemd, is opgemaakt, is de woning getaxeerd op € 532.000. Naast de gegevens van de woning zijn in dit taxatierapport vermeld de verkoopgegevens van de volgende vergelijkingsobjecten:
- [adres 4] (inhoud 557 m³, perceelgrootte 1.640 m² + aangebouwde garage + berging/tuinhuis + dakkapel) op 25 juli 2011 verkocht voor € 650.000;
- [adres 5] (inhoud 560 m³, perceelgrootte 1.185 m² + inpandige garage + berging/tuinhuis) op 28 augustus 2011 verkocht voor € 560.000;
- [adres 6] (inhoud 584 m³, perceelgrootte 1.789 m² + inpandige garage) op 1 september 2011 verkocht voor € 622.500 en
- [adres 3] (inhoud 713 m³, perceelgrootte 1.208 m² + aangebouwde garage + twee dakkapellen) op 3 januari 2012 verkocht voor € 835.000.
Ter zitting in eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar onweersproken verklaard dat voor wat betreft de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten dient te worden uitgegaan van de kenmerken vermeld op pagina 6 (zes) van het taxatierapport van 11 november 2014.
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Tussen partijen is in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarden met betrekking tot het WOZ-tijdvak 2012 respectievelijk het WOZ-tijdvak 2013 tot een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende bepleit in hoger beroep zowel voor het WOZ-tijdvak 2012 als het WOZ-tijdvak 2013 een WOZ-waarde van € 450.000. De heffingsambtenaar verdedigt de door hem vastgestelde WOZ-waarden van € 529.000 (WOZ-tijdvak 2012) respectievelijk € 509.000 (WOZ-tijdvak 2013) en concludeert om die reden dat de uitspraken van de rechtbank moeten worden bevestigd.
3.3.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft de beroepen van belanghebbende ongegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen:
ALK 13/468 (WOZ-tijdvak 2012)
“1. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser stelt dat de waarde moet worden vastgesteld waarbij rekening wordt gehouden met de geluidshinder.
2. Eiser voert daartoe - zakelijk weergegeven – het volgende aan. Ter plaatse van de bewoning voldoet de N242 niet aan de geldende geluidsnormen. Ten onrechte is geen rekening gehouden met het waardedrukkende effect van de overschrijding van de geluidsnormen. Bovendien zal het verkeerslawaai toenemen als gevolg van de reconstructie van de Westtangent. Eiser wijst ter onderbouwing van zijn stelling op het arrest van de Hoge Raad van 12 augustus 2005 (40 020). Ten slotte wijst eiser op de voorgenomen aanleg van de Westfrisiaweg N23.
3. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder wijst daarbij onder meer op een door hem overgelegd en op 8 mei 2013 door R. Elings opgemaakt taxatierapport. In dit rapport is de woning getaxeerd op € 540.000. Naast de gegevens van de woning zijn in dit taxatierapport vermeld de verkoopgegevens van de volgende vergelijkingsobjecten:
- [adres 2] (inhoud 717 m³, perceelgrootte 1161 m² + berging en drie dakkapellen) op 15 juli 2010 verkocht voor € 685.000;
- [adres 3] (inhoud 713 m³, perceelgrootte 1208 m² + aangebouwde garage + twee dakkapellen) op 3 januari 2012 verkocht voor € 835.000 en
- [adres 4] (inhoud 557 m³, perceelgrootte 1640 m² + aangebouwde garage + berging/schuur + dakkapel) op 25 juli 2011 verkocht voor € 650.000.
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. De rechtbank is van oordeel dat de verkoopsommen van de vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij voor elke woning afzonderlijk gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport en de matrices maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, perceelgrootte, kwaliteit en bouwjaar van de opstallen.
6. De woning heeft ten opzichte van de vergelijkingsobjecten niet alleen de kleinste inhoud maar ook het kleinste perceel. De woning heeft een aangebouwde garage. Het vergelijksobject [adres 2] heeft een berging en drie dakkapellen, het vergelijkingsobject [adres 3] heeft twee dakkapellen en een aangebouwde garage. Het vergelijkingsobject [adres 4] ten slotte heeft een aangebouwde garage, een vrijstaande berging/schuur en een dakkapel. Gelet op de hiervoor genoemde verschillen kan niet worden gezegd dat de vastgestelde WOZ-waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
7. Noch in de door eiser gestelde overschrijding van de geluidsnorm, noch in de gestelde toename van de geluidsoverlast van de N242, noch in de te verwachten geluidsoverlast van de aan te leggen N23 ziet de rechtbank aanleiding de vastgestelde waarde te verlagen. Daartoe overweegt zij dat deze overschrijding en (de te verwachten) overlast evenzeer gelden voor de nabij gelegen woning [adres 2] (en in mindere mate [adres 3] ) en deze overlast dus al tot uitdrukking is gekomen in de verkoopsom.
8. Ter zitting heeft eiser met betrekking tot de geluidsbelasting aan de gevel van de woning verzocht om een onderzoek door de Stichting advisering bestuursrechtspraak. De rechtbank wijst dit verzoek af aangezien verweerder gelet op de inhoud van de stukken en hetgeen hij ter zitting heeft verklaard, noch de overschrijding van de geluidsnorm noch de (te verwachten) geluidsoverlast heeft bestreden.
9. De rechtbank overweegt ten slotte dat eisers bezwaren met betrekking tot de te nemen maatregelen inzake de geluidsoverlast buiten de omvang van dit geschil vallen. Deze bezwaren staan derhalve niet ter beoordeling aan de belastingrechter.
10. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Met uitzondering van rechtsoverweging 3 en 6 zijn de rechtsoverwegingen in de uitspraak van de rechtbank met nummer ALK 13/2150 gelijkluidend aan die in de uitspraak met nummer ALK 13/468. Deze rechtbank heeft in rechtsoverweging 3 en 6 het volgende overwogen:
ALK 13/2150 (WOZ-tijdvak 2013)
“
(…)
3. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder wijst daarbij onder meer op een door hem overgelegd en op 11 november 2014 door G.L. Blom-Commandeur opgemaakt taxatierapport. In dit rapport is de woning getaxeerd op € 532.000. Naast de gegevens van de woning zijn in dit taxatierapport vermeld de verkoopgegevens van een viertal vergelijkingsobjecten. Ter zitting heeft verweerder onweersproken verklaard dat ook wat betreft de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten dient te worden uitgegaan van de kenmerken vermeld op pagina 6 (zes) van het taxatierapport:
- [adres 4] (inhoud 557 m³, perceelgrootte 1.640 m² + aangebouwde garage + berging/tuinhuis + dakkapel) op 25 juli 2011 verkocht voor € 650.000;
- [adres 5] (inhoud 560 m³, perceelgrootte 1.185 m² + inpandige garage + berging/tuinhuis) op 28 augustus 2011 verkocht voor € 560.000;
- [adres 6] (inhoud 584 m³, perceelgrootte 1.789 m² + inpandige garage) op 1 september 2011 verkocht voor € 622.500 en
- [adres 3] (inhoud 713 m³, perceelgrootte 1.208 m² + aangebouwde garage + twee dakkapellen) op 3 januari 2012 verkocht voor € 835.000.
6. De woning heeft ten opzichte van de vergelijkingsobjecten niet alleen de kleinste inhoud maar ook het kleinste perceel. De woning heeft een aangebouwde garage. Het vergelijkingsobject [adres 4] heeft een aangebouwde garage, een vrijstaande berging/tuinhuis en een dakkapel. De vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 6] hebben elk een inpandige garage. Het vergelijkingsobject [adres 5] heeft bovendien een berging/tuinhuis. Het vergelijkingsobject [adres 3] ten slotte heeft twee dakkapellen en een aangebouwde garage.
Gelet op de hiervoor genoemde verschillen kan niet worden gezegd dat de vastgestelde WOZ-waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
(…)”
4.2.
Belanghebbende heeft ter zitting, in aanvulling op hetgeen hij reeds in eerste aanleg naar voren heeft gebracht, het volgende verklaard:
“Het klopt dat het vergelijkingsobject [adres 2] in korte tijd twee keer achterelkaar is verkocht. Ik kan het niet hard maken, maar naar mijn mening is dit pand twee keer te duur aangekocht. Dit geven de huidige bewoners ook toe. Zij hebben het huis weer in de verkoop gedaan. Inmiddels is het pand weer uit de verkoop gehaald. Er werd de laatste keer een prijs gevraagd door de huidige bewoners die beduidend lager lag dan de prijs die zij voor het pand hadden betaald. De huidige bewoners van [adres 2] wilden niet (schriftelijk) verklaren dat zij te veel voor het huis hebben betaald. Zij willen die informatie, om verkoop strategische redenen, niet in de openbaarheid brengen.”
4.3.
Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven rechtsoverwegingen en beslissingen van de rechtbank
.
.
Belanghebbende heeft in hoger beroep onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd om te kunnen concluderen dat ‘de huidige bewoners’ van [adres 2] op 15 juli 2010 (zie 2.4) meer dan de waarde in het economisch verkeer voor het pand hebben betaald.
Hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd werpt geen nieuw of ander licht op de zaak.
4.4.
De slotsom is dat de hoger beroepen ongegrond zijn en dat de uitspraken van de rechtbank dienen te worden bevestigd.
5.Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraken van de rechtbank.
Aldus gedaan door mr. P.F. Goes, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M. Jansen als griffier. De beslissing is op 31 mei 2016 in het openbaar uitgesproken.
(griffier) (voorzitter)
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.