ECLI:NL:GHAMS:2016:1542

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.163.469/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 26043011 / HA EXPL 13-1339

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 april 2016

inzake

1.[appellante sub 1] ,

wonend te [woonplaats] ,

2.
[appellant sub 2],

wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. D. Knecht te Leusden,

tegen

1.[X] Vastgoed B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2.
VKB Vastgoed B.V.,

gevestigd te Volendam,

geïntimeerden,

advocaat: mr. J.W.C. Bruins te Amsterdam.

Appellanten worden hierna afzonderlijk [appellante sub 1] en [appellant sub 2] en gezamenlijk [appellanten] genoemd, terwijl geïntimeerden afzonderlijk als [X] Vastgoed en VKB Vastgoed en gezamenlijk als VKB c.s. worden aangeduid.

1.Het verloop van het geding in hoger beroep

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 18 november 2014 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 19 augustus 2014, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen onder meer VKB c.s. als eiseressen in conventie, verweersters in reconventie en [appellanten] als gedaagden in conventie, eisers in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven tevens houdende een vermeerdering van eis in reconventie, met producties;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak ter zitting van het hof van 12 januari 2016 doen bepleiten, beide door hun voornoemde advocaat; beide advocaten hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht. Tevens is daarbij akte verleend van het in het geding brengen van aanvullende producties door beide partijen.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd – naar het hof begrijpt – dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, in conventie de vorderingen van VKB c.s. zal afwijzen en in reconventie VKB c.s. hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 24.878,88 (met wettelijke rente) alsmede tot terugbetaling aan [appellanten] van wat [appellanten] krachtens het bestreden vonnis aan VKB c.s. hebben betaald (met wettelijke rente), met beslissing over de proceskosten.

VKB c.s. hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.De feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.13 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3.De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) Bij koopovereenkomst van 9 september 2011 hebben [appellanten] van VKB c.s. het appartementsrecht plaatselijk bekend [adres 1] (verder: de woning) gekocht voor een koopprijs van € 435.000,=. Artikel 16 van de koopovereenkomst (bladzijde 11) bevat, voor zover relevant, de navolgende tussen partijen gemaakte afspraken tot het verrichten van werkzaamheden door VKB c.s.:

“(…)

- Nieuwe houten kozijnen, met uitzondering van kozijnen aan de voorzijde waar alleen het beweegbare kozijndeel vervangen wordt;

- Isolatieglas HR. Bij de kozijnen van de voorgevel monumenten isolatieglas met luchtspouw, mits

a. het mag van de gemeente èn

b. dit glas past inde gereedstaande nieuwe kozijnen. (…)

- Kopers zijn bekend en akkoord met het vergunde bouwplan op het adres [adres 2] en het feit dat de bouw van dit pand medio september zal aanvangen.

- Het repareren en stuken van de achtergevel zal mogelijk na de levering plaatsvinden kopers zijn hiermee akkoord, zo ook de boeidelen en de balustrade van het dakterras. (…)”

(ii) De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 1 november 2011. Daaraan voorafgaand zijn de in de koopovereenkomst genoemde punten geïnspecteerd. In de depotakte van 1 november 2011 staat vermeld dat ter zake van de levering tussen partijen verschil van mening bestond over een aantal zaken die nog voor rekening en risico van verkoper afgewerkt/gedaan dienen te worden. Daartoe is aan de depotakte een lijst van uit te voeren werkzaamheden gehecht en is € 10.000,= in depot gestort. Op die lijst staat vermeld dat alle werkzaamheden uiterlijk 15 november 2011 zullen zijn gerealiseerd, met uitzondering van ‘radiatorombouwen woonverdieping plaatsen’, ‘plintradiator keuken plaatsen’ en ‘technische details isolatiewaarde e.d. aanleveren van de ramen aan de voorzijde + de kozijnen’. Het depot is met instemming van [appellanten] uitgekeerd.

(iii) Voorafgaand aan de levering hebben VKB c.s. en [appellanten] op 1 november 2011 een afzonderlijke overeenkomst (verder: de subsidie-overeenkomst) gesloten die, voor zover hier relevant, als volgt luidt:

“
Overeenkomst subsidie aanvraag en verdeling [adres 1] /zolder

Het blijkt dat de vorige pand eigenaar ( [Y] vastgoed bv) destijds een verzoek bij de gemeente heeft ingediend voor subsidie. Het gaat hier om de werkzaamheden die hij gedeeltelijk in zijn regie heeft laten uitvoeren m.b.t. het casco van het pand, te weten: fundering, gevel, dak, kozijnen. Er bestaat nu wellicht voor koper en verkoper van de 2e etage/zolder een mogelijkheid deze subsidie voor een gedeelte pro rato naar eigendom aan te vragen en te ontvangen.

Daarvoor dienen de diverse aannemers begrotingen en facturen in te dienen, waarna de huidige (lees; nieuwe eigenaren) de subsidie aanvraag moeten tekenen en in moeten dienen op hun naam. Aangezien deze mogelijkheid in onze ogen ‘gevonden geld’ is doen de huidige eigenaren ( [X] bv en VKB Vastgoed bv) het voorstel aan de kopers (…) om het eventueel te verkrijgen bedrag aan subsidie na ontvangst op basis van 50-50 % te verdelen tussen verkoper (…) en kopers. (…)”

(iv) De e-mail van 7 november 2011 van [appellant sub 2] aan [A] , de makelaar van VKB c.s. (verder: [A] ), en VKB c.s. luidt, voor zover hier relevant als volgt:

“(…) 15) (…) Voordat het tapijt op de trap gelegd werd hadden de uitgesleten traptreden uitgevlakt moeten worden. (…)

Reactie [van VKB c.s.: toev. hof]; Traptreden uitvlakken en uitvullen hebben wij niet opgenomen te doen. De trap zal met stucloper beschermd worden.

Reactie op Reactie [van [appellant sub 2] , toev. hof]; Inderdaad, jammer dat we er van uit gingen dat daar aandacht aan besteed zou worden. (…)

Dak:

Gegevens van de opbouw van het dak. Op de vergunning staat aangegeven een rc van 2,5. Graag willen we weten hoe deze rc gerealiseerd is.

Reactie [van de zijde van VKB c.s.: toev. hof]; Dit betreft een standaard aanname en weergave op de tekening van de architect over een bestaande situatie van 2007. In onze bouwvergunning hebben we enkel en alleen de dakkapellen en samenvoeging aangevraagd. De ingediende tekening betreft dus ook enkel an alleen de dakkapellen en samenvoeging van 3 appartements rechten. De kap en casco bouwaanvraag is al door een andere eigenaar destijds aangevraagd en was voor ons , en de architect ,derhalve een bestaande situatie. Het dakvlak is van de buitenzijde geisoleerd en destijds afgeschouwd door de gemeente en gvervolgens gesplitst. Wij hebben enkel en alleen de isolatie geinspekteerd als zijnde in orde en aanwezig waarna de zolderkap vervolgens is afgebouw (…) Of die RC waarde daadwerkelijk 2,5 is is ons niet bekend.

Reactie op Reactie [van [appellant sub 2] , toev. hof]; Op tekening staat een rc van 2,5 aangegeven. Dus het dak moet uitgevoerd worden overeenkomstig de vergunning. Ook als dit niet op tekening aangegeven was had het dak moeten voldoen aan een rc van 2,5

[reactie van VKB c.s., toev. hof] Dit aspect is uitvoerig besproken bij B en W. De architect heeft per abuis in het bestaande dakvlak de rc waarde van 2,5 aangegeven. Dit had in het dak van de dakkapellen moeten zijn. De iso atie van de schuine dakvlakken, het bestaande dakvlak, is een bestaande situatie en is ook niet in de vergeven bouwvergunning opgenomen. Dit dak hoeft ook niet te voldoen aan een RC waarde van 2,5. (…)”

( v) VKB c.s. hebben bij e-mail van 14 november 2011, voor zover hier relevant, als volgt aan [appellant sub 2] bericht:

“(…) Inmiddels zijn er al een aantal zaken verholpen en ik verzoek je vriendelijk deze mij per mail te bevestigen, dan wel deze (…) te bespreken.”

[appellant sub 2] heeft niet op deze e-mail gereageerd.

(vi) Bij e-mail van 14 november 2011 heeft de architect, voor zover hier relevant, als volgt aan [appellant sub 2] bericht:

“T.a.v. uw vraag betreffende het plaatsen van isolatieglas (uitgevoerd in een dubbele beglazing met een luchtspouw) (…) Bij het vernieuwen van de kozijnen en/of de ramen geldt dan ook dat de bestaande detaillering en afmeting het uitgangspunt dient te zijn. De bestaande ramen hebben een afmeting van ca 38 *65 mm (dikte van het raamhout = 38 mm). Wanneer hier isolatieglas zou worden geplaatst dat aan de nieuwbouweisen voldoet dan wordt de dikte van het raamnhout 56 mm. Voor Welstand is dit ontoelaatbaar. (…) Bij het opfrezen van de sponning en het vervolgens terugplaatsen van de nieuwe en dikkere ramen met eventuele tochtprofielen komt het raamhout veels te veel naar voren in het kozijn, zodat van een gelijkblijvend aanzicht en detaillering geen sprake meer is. (…)”

(vii) VKB Bouw Volendam heeft een factuur gedateerd 27 december 2011 aan [appellanten] gezonden ter hoogte van € 1.067,43 inzake ‘meerprijs vloer’.

(viii) Bij beschikking van de gemeente Amsterdam van maart 2013 is subsidie aan de woning toegekend. Op 7 mei 2013 is een bedrag van € 16.308,= aan subsidie aan [appellanten] betaald.

(ix) Bij brief van 17 september 2013 hebben VKB c.s. [appellanten] gesommeerd om binnen zeven dagen over te gaan tot betaling van in totaal € 9.624,07 (€ 8.154,= hoofdsom, € 1.223,10 buitengerechtelijke incassokosten en € 246,97 wettelijke rente).

( x) Naar aanleiding van voornoemde sommatiebrief hebben [appellanten] bij brief van 8 oktober 2013 aan VKB c.s. bericht dat zij niets aan VKB c.s. zijn verschuldigd en hebben zij de subsidie-overeenkomst op grond van dwaling dan wel bedrog vernietigd. Verder hebben [appellanten] VKB c.s. gesommeerd de in die brief genoemde gebreken aan de woning te herstellen.

(xi) Bij brief van 30 januari 2014 heeft de gemeente Amsterdam, voor zover hier relevant, als volgt aan [appellant sub 2] bericht:

“(…) Uit uw email begrijp ik dat het slechts gaat om het vervangen van het glas in de bestaande (schuif)ramen. Het plaatsen van dubbelglas waarbij allen het profiel van de stopverflijm wijzigt (…), is een zodanig ondergeschikte wijziging in het beeld, dat dit vanuit welstand geen bezwaar oplevert. (…)”

(xii) [A] heeft op 10 juni 2014, voor zover hier relevant, als volgt schriftelijk verklaard:

“(…) Voorts kan ik verklaren dat de heer [appellant sub 2] bouwkundige is en wij voor de levering van het appartement al gesproken hadden over de RC waarden van het dak. Alle stukken zoals het pand destijds aan [X] en VKB was verkocht, waaronder de bouwaanvraag, waren voor de levering aan [appellant sub 2] overhandigd. Ook ik heb aangegeven dat de genoemde waarde in de bouwaanvraag een aanname was van de architect. Het dak werd namelijk niet (…) vervangen dan wel gewijzigd, enkel de dakkappellen, hetgeen [appellant sub 2] en [appellante sub 1] wisten. Voor het plaatsen van de dakkapellen is de bouwaanvraag ingediend. De dakkapellen kennen een RC waarde van 2,5. Ik kan verklaren dat de heer [appellant sub 2] contact heeft gehad met de dienstdoende inspecteur van Bouw- en Woontoezicht. De heer [appellant sub 2] heeft mij zelf verteld dat hij hierover voor de levering al contact had opgenomen. (…) Alle relevante stukken en documenten zijn vóór de koop als ook vóór de levering van het appartementsrecht aan dhr. [appellant sub 2] en mevr. [appellante sub 1] verstrekt zo ook, de aanschrijving van de gemeente d.d. 10 september 2009. (…) De gemeente (…) heeft de vergunning afgeschouwd waardoor de aanschrijving (…) eraf is. Anders kon ook niet gesplitst worden. Mocht de traptreden niet voldoen aan een bouwbesluit dan had de gemeente het pand uiteraard niet afgeschouwd. De traptreden zijn nimmer een issue geweest bij [appellant sub 2] en [appellante sub 1] . Het is ook niet opgenomen in de depotakte. De RC waarde evenmin. (…)”

(xiii) [B] , de aannemer, heeft op 10 juni 2014, voor zover hier relevant, als volgt schriftelijk verklaard:

“(…) In verband met de bouwstop en de wintermaanden is het buitenstuc in maart 2013 gedaan. [X] en VKB vonden het niet netjes genoeg gedaan zodat mij werd verzocht een nieuwe stuklaag aan te brengen. Dit hebben we in juni/juli 2013 gedaan. Ik weet niets van lekkages dan wel anderszins. Het is nooit gemeld. Ik heb zeker half jaar gewerkt bij deze verbouw vanaf september 2012 en was daar iedere dag (…). [appellant sub 2] heeft nooit geklaagd. Niets anders dan over de ladder en het balkonhek. (…)”

3.2.

VKB c.s. hebben in eerste aanleg in conventie gevorderd, kort gezegd, veroordeling van [appellanten] tot betaling van een bedrag van € 8.154,= ter zake van toegekende subsidie en een bedrag van € 1.223,10 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten (met rente en kosten). Zij hebben daartoe, kort gezegd, gesteld dat [appellanten] verplicht zijn tot nakoming van de subsidie-overeenkomst, wat neerkomt op betaling door [appellanten] aan VKB c.s. van de helft van de door [appellanten] verkregen subsidie. [appellanten] hebben tegen een en ander verweer gevoerd en van hun kant in reconventie gevorderd, kort gezegd, hoofdelijke veroordeling van VKB c.s. tot betaling van een bedrag van € 24.878,88 ter zake van noodzakelijke herstelkosten aan de woning wegens non-conformiteit. Zij hebben daartoe, kort gezegd, gesteld dat in de koopovereenkomst een aantal bepalingen is opgenomen waaruit voortvloeit dat VKB c.s. een aantal herstelwerkzaamheden aan de woning dienden te verrichten, dat de geleverde woning veel gebreken heeft en dat VKB c.s. niet hebben voldaan aan de sommatie van [appellanten] om die gebreken te herstellen en daarom gehouden zijn om de door een derde gemaakte herstelkosten te vergoeden. VKB c.s. hebben tegen een ander verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep allereerst in conventie overwogen, kort gezegd, dat [appellanten] bij totstandkoming van de subsidie-overeenkomst niet hebben gedwaald, zodat van vernietiging van die overeenkomst op die grond (in het bijzonder artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub a BW) geen sprake kan zijn, en dat het beroep van [appellanten] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 lid 2 BW evenmin opgaat. Vervolgens heeft de kantonrechter in reconventie overwogen, kort gezegd, dat [appellanten] hun stelling dat VKB c.s. tot direct herstel van een aantal posten zouden overgaan, onvoldoende hebben onderbouwd en dat ook het beroep op non-conformiteit ter zake van de in dat verband genoemde posten niet opgaat. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter onder meer in conventie geconcludeerd dat [appellanten] de helft van de door hen ontvangen subsidie, te weten een bedrag van € 8.154,=, aan VKB c.s. dienen te betalen (met wettelijke rente) en dat de vordering van VKB c.s. ter zake van buitengerechtelijke incassokosten moet worden afgewezen. In reconventie heeft de kantonrechter geconcludeerd dat de vordering van [appellanten] moet worden afgewezen. [appellanten] zijn zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld.

3.4.

De grieven van [appellanten] strekken ertoe de beslissing van de kantonrechter en de gronden die daartoe zijn gebezigd, in conventie grotendeels en in reconventie voor zover het enkele specifieke posten betreft, aan het oordeel van het hof te onderwerpen. Zij zullen, omdat zij nauw met elkaar samenhangen, zoveel mogelijk gezamenlijk worden behandeld.

3.5.

De vraag die partijen primair verdeeld houdt, is of VKB c.s. recht hebben op de helft van het aan [appellanten] toegekende subsidie-bedrag van € 16.308,=. Op deze vraag hebben de eerste vijf grieven betrekking.

3.6.

Het hof gaat er bij de beantwoording van deze vraag – slechts veronderstellenderwijs – van uit dat bij de bespreking voorafgaand aan de totstandkoming van de subsidie-overeenkomst van de zijde van VKB c.s. aan [appellanten] is medegedeeld dat de te verkrijgen subsidie naar verwachting € 3.000,= (tot maximaal € 6.000,=) zou gaan bedragen. Hiervan uitgaande oordeelt het hof als volgt.

3.7.

Zoals de kantonrechter heeft overwogen, komt de stelling van [appellanten] erop neer dat zij de afspraak omtrent de 50/50-verdeling van de subsidie niet zouden hebben gemaakt als zij hadden geweten dat een bedrag van ruim € 16.000,= aan subsidie zou worden verkregen in plaats van de door VKB c.s. (beweerdelijk) genoemde € 3.000,=, omdat het aan VKB c.s. toekomende deel van de subsidie ongeveer overeen zou moeten komen met een vergoeding van de door dit bedrijf te verrichten administratieve werkzaamheden benodigd om de subsidie te verkrijgen. Evenmin als de kantonrechter kan het hof [appellanten] volgen in hun stelling dat de door VKB c.s. (beweerdelijk) gedane mededeling omtrent de hoogte van de te verkrijgen subsidie (€ 3.000,=) als een ‘inlichting’ in de zin van artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub a BW moet worden begrepen die voldoende grond vormt voor vernietiging van de subsidie-overeenkomst wegens dwaling. In het onderhavige geval is immers niet voldaan aan het zogenoemde kenbaarheidsvereiste als vervat in het slot van de genoemde bepaling, dat wil zeggen dat VKB c.s. niet hebben geweten althans hebben hoeven te begrijpen dat [appellanten] slechts bereid waren om een bedrag ter hoogte van de helft van € 3.000,= aan VKB c.s. af te staan. Daartoe is het volgende redengevend.

3.8.

Door [appellanten] is allereerst niet gesteld dat zij in het gesprek voorafgaand aan de totstandkoming van de subsidie-overeenkomst aan VKB c.s. hebben duidelijk gemaakt – althans dat VKB c.s. als standpunt van [appellanten] hebben moeten begrijpen – dat het aan VKB c.s. toekomende deel van de subsidie ongeveer overeen zou moeten komen met een vergoeding van de door dit bedrijf te verrichten administratieve werkzaamheden benodigd om de subsidie te verkrijgen, althans (nog concreter) dat VKB c.s. ter zake van deze subsidie slechts recht zouden kunnen doen gelden op (ten hoogste) een bedrag van € 1.500,=. Uit de in het geding gebrachte verklaring van de ouders van [appellant sub 2] daaromtrent (productie 1 bij conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie) blijkt evenmin dat [appellanten] dit hebben gedaan. Ook is dit niet in de tekst van de subsidie-overeenkomst terug te vinden of uit de strekking van die overeenkomst (voor zover kenbaar) te begrijpen. Evenmin hebben VKB c.s. uit de overige feiten en omstandigheden van het onderhavige geval hoeven te begrijpen dat [appellanten] er bij het sluiten van de overeenkomst van uitgingen dat – kort gezegd – VKB c.s. ter zake van deze subsidie slechts recht zouden kunnen doen gelden op (ten hoogste) een bedrag van € 1.500,=. De enkele stellingen dat (alleen) de eigenaar recht heeft op subsidie, alleen de eigenaar deze kan aanvragen en VKB c.s. niets hebben gedaan voor het verkrijgen van de subsidie, zijn daartoe in elk geval onvoldoende. Daar komt nog bij dat deze stellingen ten dele ook feitelijk onjuist zijn, omdat VKB c.s. in elk geval eigenaar waren voordat [appellanten] eigenaar werden, zonder VKB c.s. [appellanten] – naar verwachting – geen weet zouden hebben gehad van de mogelijkheid om subsidie aan te vragen en dus ook geen subsidie zouden hebben verkregen, VKB c.s. er (mede) voor zorg hebben gedragen dat de aanvraag tijdig en op de juiste wijze is gedaan en er door VKB c.s. althans hun rechtsvoorgangster – en dus niet door [appellanten] – bouwkosten (noodzakelijk om subsidie te kunnen verkrijgen) zijn gemaakt.

3.9.

Voor zover [appellanten] hebben aangevoerd dat het beroep op de zogenoemde beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid als vervat in artikel 6:248 lid 2 BW ten onrechte niet door de kantonrechter is gehonoreerd, overweegt het hof allereerst dat het de overwegingen van de kantonrechter op dit punt (rov. 14) geheel onderschrijft en tot de zijne maakt. Daaraan voegt het hof toe dat ook als de feiten en omstandigheden die hiervoor (onder 3.8) zijn besproken, daarbij worden betrokken, geenszins kan worden geconcludeerd dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als VKB c.s. aanspraak maken op de helft van de aan [appellanten] uitgekeerde subsidie, te weten een bedrag van € 8.154,=.

3.10.

Het voorgaande brengt mee dat
grief 1,
grief 2en
grief 3falen. Ook
grief 4en
grief 5, die zelfstandige betekenis missen, delen dit lot.

3.11.

De vraag die partijen voorts verdeeld houdt, is of hoofdelijke veroordeling van VKB c.s. tot betaling van een bedrag van € 24.878,88 ter zake van noodzakelijke herstelkosten aan de woning wegens non-conformiteit, op zijn plaats is. Hierop hebben de zesde tot en met twaalfde grief betrekking.

3.12.

Met betrekking tot de volgens [appellanten] gemaakte afspraken omtrent vervanging van het boeiboord, de plaatsing van lood en de isolatie van het ventilatiepijpje (in het bestreden vonnis van de kantonrechter in rov. 22 en 23 aangeduid als respectievelijk post c, post d en post e) overweegt het hof allereerst dat dergelijke afspraken niet zijn opgenomen in de lijst bij artikel 16 (blz. 11) van de koopovereenkomst. Voorts geldt dat [appellanten] , in het licht van het uitvoerig gemotiveerde verweer van VKB c.s. op dit punt, onvoldoende concreet hebben onderbouwd dat deze (beweerdelijk) mondeling gemaakte afspraken op een later moment tussen partijen zijn tot stand gekomen. Dit geldt ook met betrekking tot de (beweerdelijk) ontstane scheur in de achtergevel. Een en ander betekent dat
grief 6tevergeefs is voorgesteld.

3.13.

[appellanten] hebben erkend dat zij ermee akkoord zijn gegaan dat het stucwerk aan de achtergevel pas in een later stadium zou worden verricht, maar stellen dat dit niet betekent dat zij ook akkoord zijn gegaan met eventuele schade die als gevolg daarvan optreedt. Volgens [appellanten] gaat het om lekkageschade die het gevolg is van het feit dat het stucwerk nog niet was gedaan. Volgens [appellanten] is er in maart 2013, toen volgens VKB c.s. voor de eerste maal stucwerk is gedaan, geen stucwerk verricht maar slechts overgeschilderd en is na klachten van [appellanten] pas in juni/juli 2013 – toen volgens VKB c.s. voor de tweede maal stucwerk plaatsvond omdat het de eerste maal niet goed genoeg was gebeurd – het stucwerk gedaan. Het hof overweegt dat [appellanten] ook op dit punt hun stelling, gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door VKB c.s., onvoldoende concreet hebben onderbouwd. Het enkel overleggen van enkele foto’s, waarvan niet vaststaat wanneer deze zijn genomen, is daartoe onvoldoende. Voorts hebben [appellanten] op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat de beweerdelijk ontstane lekkage het gevolg zou zijn van het (in hun ogen: te late) stucwerk van de kant van VKB c.s. Van [appellanten] had bovendien mogen verwacht dat zij de beweerdelijk ontstane lekkage direct aan VKB c.s. zouden hebben gemeld. Dat zij dit tijdig hebben gedaan, is evenmin voldoende onderbouwd door hen gesteld. [appellanten] hebben eerst bij de eerder genoemde brief van 8 oktober 2013 aan VKB c.s. bericht dat er lekkageschade in de woning is ontstaan omdat het stucwerk zo lang op zich heeft laten wachten. Die schade moet echter, als zij is opgetreden, naar mag worden aangenomen veel eerder zijn ontstaan dan in juni/juli 2013. Nu [appellanten] geen goede reden hebben aangevoerd waarom de beweerdelijk ontstane schade eerst in oktober 2013 kon worden gemeld, is de conclusie dat zij VKB c.s. daarvan niet tijdig hebben kennis gegeven in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW. Het voorgaande betekent dat
grief 7en
grief 9moeten worden verworpen.

3.14.

Met betrekking tot de kwestie van het dubbele glas in de kozijnen van de voorgevel onderschrijft het hof wat de kantonrechter daaromtrent in het bestreden vonnis (onder 23, derde alinea) heeft overwogen en maakt het die overweging tot de zijne. Daarbij tekent het hof aan dat het de zinsnede “die op dit punt als deskundige heeft te gelden” niet zo begrijpt dat de kantonrechter bedoelt uit te drukken dat de architect als deskundige in de zin van artikel 194 e.v. Rv moet worden aangemerkt, maar zo begrijpt dat de kantonrechter daarmee aangeeft dat de architect op dit punt als (bij uitstek) deskundig moet worden beschouwd. Met name in het licht daarvan hebben [appellanten] hun (andersluidende) stellingen onvoldoende concreet onderbouwd. Ook
grief 8faalt.

3.15.

Met betrekking tot de beweerdelijk tekort schietende, aan VKB c.s. te wijten isolatie van het dak overweegt het hof allereerst dat VKB c.s. gemotiveerd hebben betwist dat zij de gestelde isolatiewaarde van het dak in het algemeen hebben gegarandeerd. De bouwvergunning en de bijbehorende tekeningen waarop [appellanten] zich beroepen, hebben enkel betrekking op het aanbrengen van de dakkapellen en een interne renovatie. [appellanten] hebben de inhoud van de in de (onder 3.1 sub (iv) genoemde) e-mail van 7 november 2011 van [appellant sub 2] aan [A] en VKB c.s. gegeven reacties van de kant van VKB c.s. onvoldoende gemotiveerd betwist, wat eveneens geldt voor de (onder 3.1 sub (xii) genoemde) schriftelijke verklaring van [A] van 10 juni 2014. Voor zover [appellanten] hebben aangevoerd dat in eerstgenoemde e-mail wordt gemeld dat de isolatie is geïnspecteerd als zijnde in orde en aanwezig en zij daaruit redelijkerwijs hebben mogen afleiden dat sprake was van een afdoende en correcte isolatie, kan het hof hen daarin niet volgen voor zover zij daarmee (kennelijk) beogen te stellen dat VKB c.s. daarmee hebben bedoeld dat die inspectie een isolatiewaarde van 2,5 zou hebben opgeleverd, reeds omdat in diezelfde e-mail wordt medegedeeld dat “ons niet bekend” is of “die RC waarde daadwerkelijk 2.5 is”. Een en ander betekent dat [appellanten] er (minst genomen) op 7 november 2011 al mee bekend waren dat de bedoelde isolatiewaarde in hun relatie tot VKB c.s. alleen relevant was voor zover het om de dakkapellen en de interne renovatie ging en, voorts, dat zij, voor zover zij op dat moment een andere mening waren toegedaan, VKB c.s. in elk geval niet tijdig hebben kennis gegeven in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW. De conclusie is dat
grief 10eveneens moet worden verworpen.

3.16.

Het hof overweegt met betrekking tot de uitgeholde traptreden allereerst dat uit de inhoud van de (onder 3.1 sub (iv) genoemde) e-mail van 7 november 2011 van [appellant sub 2] aan [A] en VKB c.s. expliciet blijkt dat volgens VKB c.s. het uitvlakken en uitvullen van de traptreden niet tot de verplichtingen van VKB c.s. behoorde en dat [appellanten] die stelling expliciet hebben erkend (“Inderdaad, jammer dat we er van uit gingen dat daar aandacht aan besteed zou worden.”). Enigerlei afspraak daaromtrent is ook niet opgenomen in de lijst bij artikel 16 (blz. 11) van de koopovereenkomst of in de lijst bij de depotakte. Reeds daarom kunnen [appellanten] geen aanspraken op dit punt jegens VKB c.s. geldend maken. Bovendien staat vast dat het pand is afgeschouwd. In dat licht bezien alsmede gelet op de inhoud van de (onder 3.1 sub (xii) genoemde) schriftelijke verklaring van [A] van 10 juni 2014 hebben [appellanten] onvoldoende gesteld om tot de conclusie te komen dat het pand op dit punt strijd oplevert met het Bouwbesluit. Dit betekent dat ook
grief 11tevergeefs is voorgesteld.

3.17.

[appellanten] hebben geen feiten gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven moeten leiden, zodat hun bewijsaanbod – dat wat te bewijzen concrete feiten betreft op geen enkele wijze nader is toegespitst – als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.

3.18.

Uit het voorgaande volgt de conclusie dat de grieven falen en dat de overige stellingen en weren van partijen geen bespreking meer behoeven.

3.19.

De slotsom luidt dat het appel faalt en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep. Ook
grief 12faalt.

4.De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van VKB c.s. gevallen, op € 708,= voor verschotten, op € 1.896,= voor salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dit arrest, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, C.C. Meijer en E.M. Polak, en is in het openbaar uitgesproken op 19 april 2016 door de rolraadsheer.