Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.173.349/01 NOT
nummer eerste aanleg : AL/2014/97
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 5 april 2016
inzake
[naam] ,
gevestigd te [plaats] , gemeente [gemeente] ,
appellante,
gemachtigde: mr. J.E.M. Oude Kempers, advocaat te Arnhem,
tegen
[naam] ,
notaris te [plaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. T. Riyazi, advocaat te Den Haag.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellante (hierna: klaagster) heeft op 16 juli 2015 een beroepschrift - met bijlage - bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 18 juni 2015 (ECLI:NL:TNORARL:2015:23). De kamer heeft in de bestreden beslissing klaagster en anderen in hun klacht tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) niet-ontvankelijk verklaard.
1.2.
Op 13 augustus 2015 is van klaagster een aanvullend beroepschrift – met bijlagen – ontvangen.
1.3.
De notaris heeft op 13 oktober 2015 een verweerschrift bij het hof ingediend.
1.4.
Van klaagster is op 11 januari 2016 een aanvullende productie ontvangen.
1.5.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 21 januari 2016.
Klaagster is verschenen, vertegenwoordigd door [naam] (verder: [A] ), [naam] en [naam] , respectievelijk voorzitter en leden van het bestuur van klaagster, en vergezeld van haar gemachtigde. Ook de notaris is verschenen, vergezeld van zijn gemachtigde. Zij hebben het woord gevoerd; de gemachtigde van klaagster aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
2.Stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.Feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. Waar nodig zal het hof de vaststaande feiten aanvullen.
3.2.
Samengevat weergegeven gaat het in deze zaak om het volgende.
3.2.1.
De stichting [naam] (hierna: [X] ) heeft in 2006 het landgoed [naam] te [plaats] aangekocht door tussenkomst van de Stichting [naam] (hierna: [Y] ) en de Stichting [naam] (hierna: [Z] ). [Y] verzorgt woonvoorzieningen voor vegetarisch levende ouderen. [X] heeft de ontwikkeling van het landgoed in 2008/2009 gestaakt en het landgoed te koop aangeboden.
3.2.2.
In 2013 heeft [B] met [X] gesproken over de aankoop van het landgoed. [B] was medeaandeelhouder van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [naam] B.V. (hierna [C] ).
3.2.3.
De notaris heeft op 2 september 2013 per e-mail aan [X] (en in kopie aan
[D] , de makelaar van [C] ) onder meer het volgende meegedeeld:
[D] , de makelaar van [C] ) onder meer het volgende meegedeeld:
‘In aansluiting op het telefonisch overleg tussen u en de heer [D] van jongstleden vrijdag met betrekking tot de verkrijging van het landgoed [naam] , treft u bijgaand aan verificatie eigen geld ter grootte van 4,5 miljoen euro, welke op naam is gesteld van [C] B.V. en de heer [D] in verband met:
1. de “ [Z]
” en
2. de “ [Y] ”.
Deze verificatie wordt aan u verstrekt op basis van de onderhandelingen die tussen u en de heer [D] zijn gevoerd en waarin als laatste op 5 augustus ji. door de heer [D] aan u is bevestigd hetgeen in een telefoongesprek op die dag is afgesproken. U heeft toen aangegeven dat u na ontvangst van deze verificatie, een periode van exclusiviteit zult geven van drie maanden waarin de haalbaarheid van de aankoop van het projekt kan worden onderzocht. Tevens sprak u af dat u binnen deze drie maanden met elkaar in onderhandeling treedt om de verkoop te doen slagen en waarbij een prijs van tussen de 4 en 5 miljoen euro als basis ligt.’
De bedoelde verificatie is een aan [X] gerichte brief van de notaris van 2 september 2013 die luidt als volgt:
‘Op verzoek van [C] B.V. bevestig ik u dat door mij is geverifieerd de financiele
gegoedheid van [C] en de heer [D] , middels Bank Statement, uitgegeven
door de Banco di Napoli op 14 Januari 2011. onder referentie [naam] /299-1094/NL/SJR.
Voor de onderhavige transactie is beschikbaar een bedrag van € 4.500.000,-- plus kosten.
Volgens verklaring van de Bank zijn de gelden vrij en onbezwaard en is de herkomst daarvan
bekend en geverifieerd. De Bank Statement bevindt zich onder mij.
De UBO van [E] is mij bekend en is cliënt van ons kantoor gedurende
meer dan vijf jaar.’
De zogenoemde Bank Statement luidt als volgt:
‘SANPAOLO BANCO DI NAPOLI
Client : [E]
(..)
Ref : Account statement
(..)
Date : 14-01-2011
(..)
To Whom It May Concern,
This letter has been issued at the request of [E] for the following purpose:
This “ACCOUNT STATEMENT” is made and entered into as the 14th of January 2011, by and among BANCO DI NAPOLI (“Bank”), [E] (“Company”).
This is to certifv that above mentioned Company [E] , with above mentioned offices, is maintaining a business account with us. The Company currently has in excess of € 27.000.000,-- (EURO twenty-seven million) in our banks as of this date. At the request of the Company this amount remains blocked to assist [naam] with the acquisition of property assets located in the Netherlands.
We confirm that these funds are fully free of any liens, debts and/or encumbrances and are clean, clear and of non-criminal origin.
This letter is given at the specific request of the customer without any risk and responsibility on the part of the Bank and its officials.
[F]
(DIRECTOR)’
De notaris heeft blijkens een daarop gedrukte stempel de bankverklaring op 17 januari 2011 gewaarmerkt als ‘certified true photocopy’.
3.2.4.
[B] heeft het e-mailbericht van de notaris op 2 september 2013 doorgezonden aan
[A] , voorzitster van klaagster. [B] heeft klaagster gevraagd hem een zogenoemde overbruggingslening te verstrekken van € 125.000,- ten behoeve van de aankoop van het landgoed door [C] . [B] heeft bij e-mail van 12 november 2013 aan [A] meegedeeld:
‘Hierbij de schuld bekentenis aangaande de Bridge Finaciering ten bate van de aankoop van landgoed [naam] .
Aangaande de mededeling dat ik prive borg sta voor deze overeenkomst, en mijn personalia.
De aankoop wordt gegeneerd door de Besloten Vennootschap [C] BV, jullie bekend, de bridge zal ook door deze entiteit worden gebruikt, als aandeelhouder van deze sta ik prive borg voor de lening aangegaan met stichting.’
De schuldbekentenis luidt onder meer:
‘(..) [klaagster] verschaft deze lening aan de heer [B] om de financiering van de aankoop van “landgoed [naam] ” veilig te stellen, de gelden worden gebruikt om een bridge-financiering ten bate van de aankoop van bovengenoemde te faciliteren en het eerste recht te verkrijgen.’
De overbruggingslening is verstrekt op 12 november 2013. De lening diende uiterlijk op 31 december 2013 te worden terugbetaald.
3.2.5.
De koopovereenkomsten tussen [Y] en [Z] enerzijds en [C] anderzijds zijn op 13 december 2013 ondertekend. De totale koopprijs bedroeg
€ 4.500.000,-, kosten koper.
3.2.6.
[B] heeft de overbruggingslening niet terugbetaald en [C] is de verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nagekomen.
3.2.7.
Een medewerker van de bank Intesa Sanpaolo heeft bij e-mail van 22 januari 2015 ten aanzien van de onder 3.2.3. genoemde Bank Statement aan een journalist van het Financieele Dagblad meegedeeld:
‘After our checks and internal controls we can absolutely affirm that the person who signed the letter is not a Company employee, the person the letter is addressed to is not a Company client and, we add, the “San Paolo Banco di Napoli” logo at the top of the letter is no more in use since Banco di Napoli is a member of the Intesa Sanpaolo Group since 2006.’
4.Standpunt van klaagster
Klaagster heeft aangevoerd dat de verificatie van de Bank Statement door de notaris haar het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gegeven dat zij geen financieel risico zou lopen, maar dat later is gebleken dat de Bank Statement vals was. Klaagster verwijt de notaris dat hij niet de nodige zorg heeft betracht omdat hij onvoldoende onderzoek heeft ingesteld naar het bestaan en de financiële gegoedheid van de betrokken (rechts)personen.
5.Standpunt van de notaris
De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.
6.Beoordeling
Belang
6.1.
Ingevolge artikel 99 lid 1 van Pro de Wet op het notarisambt (Wna) kan ieder die daarbij enig redelijk belang heeft een klacht indienen. Het begrip ‘enig redelijk belang’ moet ruim worden opgevat. Het kan een rechtstreeks belang zijn, maar ook een indirect of afgeleid belang. Het belang kan volgen uit betrokkenheid bij een specifieke zaak of betrekking hebben op handhaving van de beroepsnormen en -regels voor het notariaat.
6.2.
De notaris heeft op 2 september 2013 de Bank Statement met begeleidende brief en e-mail verstrekt aan [X] , in het kader van de verkoop van het landgoed [naam] aan [C] . Klaagster heeft de Bank Statement en de begeleidende mededelingen van de notaris ontvangen van een aandeelhouder van [C] met het oog op zijn verzoek om een overbruggingslening ten behoeve van de aankoop van het landgoed. Volgens klaagster is de overbruggingslening verstrekt op basis van de Bank Statement en mededelingen van de notaris, in de veronderstelling dat verstrekking verantwoord was omdat [C] een financieel betrouwbare koper was. Daarmee is sprake van een specifieke betrokkenheid van klaagster bij de verkoop van het landgoed en de in dat kader afgegeven Bank Statement en de mededelingen van de notaris. Klaagster heeft dus enig redelijk belang bij haar klacht over het handelen van de notaris. Daarbij doet niet ter zake dat de mededelingen van de notaris niet rechtstreeks tot klaagster waren gericht. Evenmin is relevant of klaagster bij het verlenen van de overbruggingslening in enig opzicht heeft mogen vertrouwen op de Bank Statement en de mededelingen van de notaris en of de notaris onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door afgifte van de Bank Statement en het doen van de mededelingen. De beantwoording van dergelijke vragen is niet aan de tuchtrechter, maar aan de civiele rechter.
Verificatie
6.3.
De notaris heeft aan [X] onder meer meegedeeld dat hij de financiële gegoedheid van [C] heeft geverifieerd door middel van de Bank Statement, dat voor de aankoop van het landgoed € 4.500.000,- met kosten beschikbaar was en dat de UBO van [E] hem bekend was en jarenlang cliënt van zijn kantoor was. Volgens de notaris heeft de verificatie in 2011 plaatsgevonden op de volgende wijze. De notaris heeft op internet een telefoonnummer gevonden van Banco di Napoli en vervolgens telefonisch gesproken met iemand van Banco di Napoli die hem is gepresenteerd als [F] en die bij faxbericht van 17 januari 2011 de Bank Statement heeft bevestigd. Bovendien heeft [naam] Accountants hem bij brief van 20 januari 2011 meegedeeld dat een verificatie was uitgevoerd, inhoudende een conference call met onder meer [F] en [naam] van Banco di Napoli. De notaris heeft daaraan toegevoegd dat hij destijds geen of weinig ervaring had met het verifiëren van dergelijke (buitenlandse) bankverklaringen.
6.4.
De doorgifte aan [X] van de Bank Statement was bedoeld om de verkoper een indruk te geven van de financiële gegoedheid van [C] als koper van het landgoed. De Bank Statement en de mededelingen die de notaris daarover deed, hadden dus betekenis voor de beslissing tot het aangaan van de koopovereenkomsten. De notaris heeft zich bij de doorgifte van de Bank Statement niet beperkt tot het waarmerken van een kopie als gelijkluidend aan het origineel. Hij heeft mededelingen gedaan waaruit redelijkerwijs kon en mocht worden opgemaakt dat hij had gecontroleerd dat de Bank Statement echt was en dat er voldoende gelden beschikbaar waren voor het voldoen van de koopsom. Voor het doen van deze mededelingen had de notaris niet mogen afgaan op de hiervoor genoemde telefonische mededelingen en de bevestiging daarvan in het hiervoor genoemde faxbericht en de brief van de accountant. Daarvoor mocht ten minste worden verlangd dat de handtekening van degene die de Bank Statement had opgesteld, was gelegaliseerd en dat bewijsstukken voorhanden waren met betrekking tot diens bevoegdheid om de Bank Statement af te geven. Bovendien had de notaris zonder nadere bewijsstukken geen mededelingen behoren te doen over de betekenis van de Bank Statement die verder gingen dan rechtstreeks uit de tekst daarvan kon worden afgeleid. De notaris heeft de verificatie dus niet met de vereiste zorgvuldigheid verricht. De klacht is gegrond.
6.5.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.6.
De onzorgvuldigheid is van dien aard dat, mede gelet op het gewicht dat aan de verificatie in het kader van de verkoop van het landgoed redelijkerwijs mocht worden toegekend, de maatregel van berisping passend is. Die maatregel zal het hof dan ook opleggen. De beslissing van de kamer zal het hof vernietigen.
6.7.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7.Beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing;
en, opnieuw beslissende:
- verklaart de klacht gegrond;
- legt aan de notaris de maatregel van berisping op.
Deze beslissing is gegeven door mrs. W.J.J. Los, A.M.A. Verscheure en C.P. Boodt en in het openbaar uitgesproken op 5 april 2016 door de rolraadsheer.