Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.175.403/01 KG
rolnummer rechtbank Amsterdam : KK 15-705
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 maart 2016
inzake
de stichting
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam,
tegen
[X] ,
wonende te [Z] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. P.R. Worp te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna aangeduid als Rochdale en [X] .
Rochdale is bij dagvaarding van 30 juli 2015 (hersteld bij exploot van 17 augustus 2015) in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 6 juli 2015, in kort geding onder bovengenoemd rolnummer gewezen tussen Rochdale als eiseres en [X] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 16 februari 2016 doen bepleiten bij monde van voornoemde advocaten, mr. Groenewoud aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Rochdale heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog - uitvoerbaar bij voorraad - toewijzing van haar vorderingen, met beslissing over de proceskosten. [X] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten inclusief nakosten en rente.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder de nummers 1-8 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. De juistheid van deze feiten is in hoger beroep niet in geschil, zodat ook het hof hiervan uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.
Rochdale is een instelling op het gebied van volkshuisvesting als bedoeld in artikel 70 Woningwet.
2.2.
[X] huurt sinds 5 september 1989 van Rochdale (aanvankelijk van haar rechtsvoorgangster Patrimonium) de woning aan het [adres a] te [Z] (hierna: de gehuurde woning).
2.3.
Vanaf 18 december 1989 huurt [X] van gemeente Amsterdam (hierna: de gemeente) een parkeerplaats aan de [adres b] te [Z] (hierna: de parkeerplaats van [X] ), gelegen in een ondergrondse parkeergarage (hierna: de parkeergarage). Rochdale (aanvankelijk Patrimonium) was en is eigenaar van de parkeergarage.
2.4.
De gemeente, die subsidie voor de bouw van de parkeergarage had verstrekt, trad destijds op als verhuurder van de parkeerplaatsen. Periodiek vond een financiële afrekening plaats tussen de gemeente en Rochdale.
2.5.
De samenwerking tussen de gemeente en Rochdale is per 1 juli 2014 beëindigd. In een gezamenlijke brief van 20 juni 2014 hebben de gemeente en Rochdale aan de huurders van parkeerplaatsen in de parkeergarage bericht dat Rochdale in plaats van de gemeente verhuurder zou worden. De huurovereenkomsten terzake de parkeerplaatsen met de gemeente werden opgezegd, onder het aanbieden van nieuwe huurovereenkomsten met Rochdale.
2.6.
De datum waarop de gemeente de huur aan [X] heeft opgezegd is nader gesteld op 1 augustus 2014 en de datum van ontruiming op 1 september 2014. De huur van de parkeerplaats van [X] onder het contract met de gemeente bedroeg (bedraagt) € 65,06 per maand; de huur onder het aangeboden contract met Rochdale bedraagt € 130 per maand.
2.7.
[X] heeft de opzegging van de huurovereenkomst terzake zijn parkeerplaats door de gemeente niet aanvaard en evenmin voldaan aan de aanzegging tot ontruiming. [X] is de aangeboden nieuwe huurovereenkomst met Rochdale niet aangegaan.
3.Beoordeling
3.1.
Rochdale heeft in eerste aanleg gevorderd - samengevat - [X] te veroordelen de parkeerplaats te ontruimen, op straffe van een dwangsom, met beslissing over de proceskosten inclusief nakosten.
De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. De grieven, I tot en met IV, zijn gericht tegen de overwegingen in het bestreden vonnis die ten grondslag liggen aan de afwijzing van de vordering. Het hof zal de grieven hierna gezamenlijk behandelen.
3.2.
Rochdale voert als grondslag voor haar vordering aan dat de parkeerplaats van [X] valt te beschouwen als een gebouwde onroerende zaak die noch woonruimte (artikel 7:233 BW) noch bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) is. Nu huurovereenkomst per 1 augustus 2014 is opgezegd en [X] geen verzoek tot verlenging van ontruiming heeft ingediend (artikel 7:230a BW), ligt de vordering voor toewijzing gereed, aldus Rochdale.
3.3.
[X] betwist niet dat de parkeerplaats op zichzelf beschouwd valt te kwalificeren als een gebouwde onroerende zaak die noch woonruimte noch bedrijfsruimte is. Volgens [X] heeft de gemeente in het onderhavige geval echter ermee ingestemd dat de parkeerplaats bestemd is om te worden gebruikt als onroerende aanhorigheid bij de door hem (van Rochdale) gehuurde woonruimte. Dit brengt met zich dat het bij woonruimte behorende beschermingsregime van toepassing is, zo stelt [X] . De Hoge Raad heeft immers bepaald dat voor toepassing van het beschermingsregime voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW noodzakelijk, maar ook voldoende, is dat de verhuurder ermee heeft ingestemd dat de verhuurde ruimte wordt bestemd om tezamen met de andere door de verhuurder gebruikte ruimte als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW te worden gebruikt. Zodanig instemming kan volgens de Hoge Raad onder omstandigheden worden afgeleid uit het feit dat de aard van de verhuurde ruimte, hoewel op zichzelf niet onder artikel 7:290 BW vallend, meebrengt dat zij niet dan als onderdeel van de gehele door de huurder geëxploiteerde, wél onder artikel 7:290 BW vallende bedrijfsruimte kan worden gezien (HR 14 oktober 1983, NJ 1984/253; HR 10 februari 2012, NJ 2012/434). Deze jurisprudentie impliceert dat een gehuurde parkeerplaats die in vorenbedoelde zin connexiteit vertoont met woonruimte, onder het huurbeschermingsregime van woonruimte valt, zo stelt [X] . Nu zich in het onderhavige geval een dergelijke connexiteit voordoet, maar de gemeente noch Rochdale een vordering heeft ingesteld tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst terzake de parkeerplaats zal eindigen, loopt deze gewoon door, aldus [X] .
3.5.
Partijen hebben bij het pleidooi in hoger beroep desgevraagd verklaard dat Rochdale (met medewerking van [X] ) de rechten en verplichtingen van de gemeente terzake de huurovereenkomst met betrekking tot de parkeerplaats van [X] heeft overgenomen, zodat Rochdale wat betreft deze huurovereenkomst valt te beschouwen als de rechtsopvolgster van de gemeente. Het hof zal hier derhalve vanuit gaan. Dit brengt met zich dat Rochdale bevoegd is om de onderhavige ontruimingsvordering in te stellen.
3.6.
Partijen verschillen van mening over de kwalificatie van de huurovereenkomst terzake de parkeerplaats van [X] . Beide gaan ervan uit dat deze parkeerplaats op zichzelf beschouwd een gebouwde onroerende zaak noch woonruimte noch bedrijfsruimte betreft. Volgens Folkers heeft de gemeente de parkeerplaatsen echter niet als zodanig aan hem verhuurd. Hij stelt, als gezegd, dat de gemeente ermee heeft ingestemd dat de parkeerplaats was bestemd om tezamen met de gehuurde woonruimte als onroerende aanhorigheid hierbij te worden gebruikt.
Naar het oordeel van het hof volgt de gestelde instemming niet uit de huurovereenkomst terzake de parkeerplaats van 18 december 1989. In deze huurovereenkomst wordt - voor zover van belang - vermeld:
“HUUROVEREENKOMST PARKEERRUIMTE (ALGEMEEN)
(…)
verklaren het volgende te zijn overeengekomen:
Verhuurder heeft verhuurd en huurder heeft in huur aanvaard de parkeerplaats-/administratienummer 882016 5 verder aangeduid als “gehuurde”, gelegen in de parkeergarage [adres b] te [Z] , hierna te noemen de parkeergarage, ingaande per 18-12-’89 voor onbepaalde tijd, voor een prijs van ƒ 49,75 per maand
(…)”
In de bij de huurovereenkomst behorende Algemene voorwaarden huur parkeerruimte (AH1, januari 1989) is als volgt bepaald:
“Artikel 3. Verplichtingen van de huurder.
1. De bestemming van het gehuurde is parkeerplaats of parkeerruimte voor een rijklaar motorrijtuig.
(…)”
Een verband tussen de parkeerplaats van [X] en de gehuurde woning wordt in de huurovereenkomst niet gelegd. Een dergelijk verband volgt ook niet uit artikel 10 lid 3 van de toepasselijke algemene voorwaarden, waarin wordt bepaald dat voor zover de parkeergarage een “aangehorigheid” is bij een wooncomplex de huurders van woningen in dit complex voorrang hebben bij de huur van een parkeerruimte en dat bij vertrek door de huurder uit de woning de verhuurder onder omstandigheden mag opzeggen. Rochdale heeft immers gesteld dat de door [X] gehuurde woning niet behoort tot een wooncomplex als bedoeld in voormeld lid 3, hetgeen door [X] niet voldoende gemotiveerd is betwist. Bovendien heeft Rochdale onbetwist aangevoerd dat de parkeerplaats niet begaanbaar is vanuit de woning en enkel kan worden bereikt door de woning te verlaten en de openbare weg over te steken. Het hof deelt de conclusie die Rochdale hieraan verbindt, te weten dat de parkeerplaats van [X] onder deze omstandigheden behoudens (niet aanwezige) contra-indicaties geen “aangehorigheid” is bij de door hem gehuurde woning in de zin van voormeld lid 3.
Voormeld oordeel wordt niet anders wanneer de stelling van [X] wordt gevolgd dat de gemeente destijds in 1989 weliswaar formeel de verhuurder was van de parkeerplaats van [X] , maar materieel Patrimonium (Rochdale) functioneerde als de verhuurder.
Voor zover partijen met de nieuwe huurovereenkomst terzake de parkeerplaats van [X] per 1 juli 2008 hebben bedoeld nieuwe rechten en plichten ten opzichte van elkaar in het leven te roepen (anders dan formalisering van de huurrelatie met [X] in plaats van zijn bedrijf), wordt in deze huurovereenkomst en de bijbehorende algemene voorwaarden - voor zover hier van belang - niet wezenlijk anders bepaald dan in de huurovereenkomst van 1989. Ook uit deze huurovereenkomst blijkt derhalve niet van bedoelde instemming.
3.7.
Ter onderbouwing van de gestelde instemming door de gemeente met het gebruik door [X] van de parkeerplaats als aanhorigheid bij zijn woning, heeft [X] voorts aangevoerd dat (onder meer) de gemeente en Patrimonium medio jaren 1980 het plan hadden opgevat [de buurt] (waar de gehuurde woning en parkeerplaats van [X] zijn gelegen) aantrekkelijker te maken voor gezinnen. Om meer groen en speelgelegenheid voor kinderen te creëren, zouden parkeergarages worden gebouwd en de parkeerplaatsen zouden aan bewoners van [de buurt] tegen gereduceerd tarief worden aangeboden (en aan niet-bewoners tegen markttarieven), aldus [X] .
Daargelaten of deze stellingen aannemelijk zijn geworden, kunnen zij de conclusie dat de gemeente heeft ingestemd met het gebruik door [X] van de parkeerplaats als aanhorigheid bij zijn woning, niet dragen. Een algemeen plan om parkeergarages te bouwen en de parkeerplaatsen aan te bieden aan de bewoners van [de buurt] teneinde de auto’s zoveel mogelijk van de straat te weren, impliceert niet, althans niet zonder meer, dat de gemeente bij de verhuur aan [X] met het gebruik van de parkeerplaats als aanhorigheid bij de woning (met het bijbehorende beschermingsregime) heeft ingestemd. Dit geldt temeer daar de aard van parkeerplaats van [X] niet meebrengt dat zij enkel als onderdeel van de door hem gehuurde woonruimte kon worden gezien. De parkeerplaats was immers geen essentieel onderdeel van de gehuurde woning (anders dan bijvoorbeeld sanitaire voorzieningen). Dat de band tussen wonen en parkeren een losse is, blijkt ook wel uit het feit dat de huur voor de parkeerplaats gedurende enige tijd door het bedrijf van [X] is voldaan.
Daarbij bevond de parkeergarage zich niet direct onder of naast de woning; in dit verband zij herhaald dat de parkeergarage niet begaanbaar was vanuit de woning en enkel kon worden bereikt door de woning te verlaten en de openbare weg over te steken. Voormeld oordeel wordt niet anders door het (veronderstelde) feit dat bewoners van [de buurt] een parkeerplaats mochten huren tegen gereduceerd tarief. Evenmin staat aan het oordeel in de weg dat bewoners die verhuisden naar een woning buiten [de buurt] , verplicht waren vanaf dat moment een marktconform tarief te betalen dan wel de huurovereenkomst terzake de parkeerplaats op te zeggen.
3.8.
Uit het bovenstaande volgt dat - ook wanneer de verweren van [X] in onderlinge samenhang en verband worden beschouwd - aannemelijk is geworden dat de huurovereenkomst met betrekking tot de parkeerplaats van [X] moet worden gekwalificeerd als een terzake een gebouwde onroerende zaak die noch woonruimte noch bedrijfsruimte is. Derhalve valt te verwachten dat de bodemrechter zal oordelen dat de gemeente de huurovereenkomst terzake de parkeerplaats van [X] per 1 augustus 2014 rechtsgeldig heeft opgezegd.
Het hof laat bij dit oordeel in het midden of een parkeerplaats als de onderhavige door instemming van de verhuurder een onroerende aanhorigheid bij woonruimte zou kunnen worden (met het bijbehorende beschermingsregime; vergelijk de hierboven in rechtsoverweging 3.3 aangehaalde jurisprudentie terzake connexiteit bij bedrijfsruimte). Hiertoe is in het onderhavige geval in ieder geval onvoldoende aannemelijk geworden.
3.9.
Het voorgaande brengt met zich dat de ontruimingsvordering zal worden toegewezen. Een belangenafweging staat hieraan niet in de weg. Het is voor [X] weliswaar ongelukkig dat de huurovereenkomst is beëindigd, maar hij kan een nieuwe huurovereenkomst aangaan voor dezelfde parkeerplaats, zij het tegen een hoger tarief. Bovendien staat [X] sinds het begin van de onderhavige procedure op de wachtlijst voor een parkeervergunning van de gemeente, zodat hij op enig moment zijn auto in de buurt van zijn woning zal kunnen parkeren (zonder parkeergeld te betalen).
3.10.
Het hof verwerpt het verweer tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring. De stelling dat het beroep door [X] op de huurbescherming geen misbruik van recht oplevert, is een onvoldoende onderbouwing van dit verweer, temeer daar in casu de ontruiming aan de orde is van (slechts) een parkeerplaats.
3.11.
Nu de grieven slagen, zal het bestreden vonnis worden vernietigd. De vordering van Rochdale zal alsnog - onder oplegging van na te melden, gemaximeerde, dwangsom - worden toegewezen.
[X] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de eerste aanleg en het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis van de kantonrechter van 6 juli 2015, en opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [X] om binnen dertig dagen na betekening van dit arrest (1) de parkeerplaats aan de [adres b] te [Z] met de daarin of daarop vanwege hem aanwezige goederen en personen te ontruimen, (2) aan Rochdale af te geven de sleutels en/of andere toegangsmiddelen en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Rochdale te stellen, op straffe van een dwangsom van € 250,= voor elke dag of gedeelte daarvan dat [X] met deze veroordelingen (gedeeltelijk) in gebreke blijft, en bepaalt dat boven een bedrag van € 5.000,= geen dwangsommen meer worden verbeurd;
veroordeelt [X] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van Rochdale worden begroot op € 212,16 aan verschotten en op € 400,= aan salaris gemachtigde voor de eerste aanleg en op € 805,19 aan verschotten en € 2.682,= aan salaris advocaat voor het hoger beroep;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.R. van Harinxma thoe Slooten, R.J.M. Smit en J.C.W. Rang en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2016.