Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.159.951/01
zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam : 2907326 \ CV EXPL 14-8237
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 december 2015
inzake
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. T.W. Jaburg te Amsterdam,
tegen:
1.[geïntimeerde sub 1] en
2. [geïntimeerde sub 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. J.F.M. Kappé te Amstelveen.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Eigen Haard en [geïntimeerden] genoemd.
Eigen Haard is bij dagvaarding van 23 oktober 2014 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, team kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 12 augustus 2014, gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord;
Partijen hebben de zaak ter zitting van 27 oktober 2015 doen bepleiten, [geïntimeerden] door mr. Kappé voornoemd en Eigen Haard door mr. Jaburg voornoemd, mr Kappé aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Eigen Haard heeft nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Eigen Haard heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.
Eigen Haard heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
2.1
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.7 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.1.
[geïntimeerden] huren sinds 16 juni 2006 van Eigen Haard de 4-kamerwoning [adres] . [geïntimeerden] bewonen het gehuurde met hun zoon (thans ongeveer 11 jaar oud).
2.1.2.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Woongroep Holland (verder: de algemene voorwaarden) van toepassing. Artikel 6.13 van de algemene voorwaarden luidt:
Het is de huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel ander activiteiten daarin te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
2.1.3.
In een proces-verbaal van 10 januari 2014 heeft de Politie Amsterdam-Amstelland vastgelegd dat op 5 januari 2014, bij een onderzoek in de woning van [geïntimeerden] , zes hennepplanten op de vliering zijn aangetroffen en dat aldaar hennep werd gedroogd.
2.1.4.
Bij brief van 17 februari 2014 heeft Eigen Haard [geïntimeerden] gesommeerd de huur per 24 februari 2014 op te zeggen vanwege handelen in strijd met artikel 6.13 van de (algemene voorwaarden bij de) huurovereenkomst. [geïntimeerden] hebben de huur niet opgezegd.
3.Beoordeling
3.1
Eigen Haard vordert in dit geding dat de huurovereenkomst met [geïntimeerden] zal worden ontbonden en dat zij tot ontruiming zullen worden veroordeeld. Daartoe is aangevoerd dat [geïntimeerden] in strijd hebben gehandeld met artikel 6.13 van de algemene voorwaarden alsmede met de artikelen 7:213 BW en 7:214 BW.
3.2
De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. Zij overwoog dat in het gehuurde weliswaar zes hennepplanten werden gekweekt, maar dat er verder geen aanwijzingen zijn dat daarbij sprake was bedrijfsmatige kweek. Evenmin is gesteld of gebleken dat hinder voor andere huurders is ontstaan, bijvoorbeeld door stank- of wateroverlast. Een gevaarzettende situatie is niet aannemelijk geworden. Er is niet illegaal stroom afgetapt en de impact van het kweken van zes hennepplanten was in dit specifieke geval niet anders dan wanneer [geïntimeerden] een groter aantal andere planten gekweekt zouden hebben, hetgeen wel is toegestaan. De kantonrechter hield verder ook rekening met de belangen van de (toen) tienjarige zoon van [geïntimeerden] met leer- en opvoedingsproblemen om niet uit zijn woonomgeving te worden weggehaald en merkte op dat [geïntimeerden] nu gewaarschuwd zijn zodat in de rede ligt dat zij in de toekomst geen enkele hennepplant meer in het gehuurde zullen kweken. De tekortkoming rechtvaardigt volgens de kantonrechter derhalve niet de ontbinding en ontruiming. Tegen dat oordeel en de gronden waarop het berust is het hoger beroep van Eigen Haard gericht.
3.3
Met grief I richt Eigen Haard zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat op grond van de in deze procedure vaststaande feiten en omstandigheden het belang van [geïntimeerden] bij voortzetting van de huurovereenkomst dient te prevaleren boven het belang van Eigen Haard tot ontbinding en ontruiming. Volgens haar heeft de kantonrechter daarmee toepassing gegeven aan de uitzondering verwoord in het laatste zinsdeel van artikel 6:265 lid 1 BW, ligt de stelplicht met betrekking tot die uitzondering bij [geïntimeerden] maar hebben zij aan die stelplicht niet voldaan. De tekortkoming van de huurovereenkomst staat vast en de door de kantonrechter genoemde omstandigheden zijn geen (voldoende) reden om de ontbindingsvordering af te wijzen. Volgens Eigen Haard heeft de kantonrechter ook miskend dat de teelt van meer dan vijf hennepplanten volgens vaste rechtspraak als bedrijfsmatige teelt kwalificeert, hetgeen meebrengt dat [geïntimeerden] het gehuurde ook in strijd met de woonbestemming hebben gebruikt.
3.4
Het hof oordeelt als volgt. Artikel 6.13 van de algemene voorwaarden bepaalt dat het telen van hennep in het gehuurde niet is toegestaan. Er is geen verwijzing opgenomen naar een aantal planten. Dat brengt volgens Eigen Haard mee dat de bepaling aldus moet worden uitgelegd dat ook met een gering aantal planten (of dat er nu zes zijn of, zoals [geïntimeerden] aanvoeren, vijf) genoemd artikel is overtreden en dus sprake is van een tekortkoming. Ook [geïntimeerden] zijn kennelijk die uitleg toegedaan. Ontbinding van de huurovereenkomst is dan, gelet op het bepaalde in artikel 6:265 BW, in beginsel mogelijk.
3.5
Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] zich zowel in hoger beroep als in eerste aanleg op het standpunt gesteld dat en waarom het door hen gehouden aantal planten de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Zij hebben daarmee aan hun stelplicht met betrekking tot de laatste zinsnede van artikel 6:265 BW voldaan.
3.6
Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [geïntimeerden] terecht hebben aangevoerd dat de onderhavige tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daartoe is het volgende redengevend.
3.6.1.
Het aantal planten dat [geïntimeerden] teelden was gering; zes dan wel vijf planten. Weliswaar zijn (gezien productie 3 bij inleidende dagvaarding) ook gedroogde toppen aangetroffen maar dat hoeft niet op het telen van meer dan vijf of zes planten te duiden. De toppen kunnen immers van de aangetroffen planten afkomstig zijn. Verder is niet gesteld en evenmin is gebleken dat de wijze van telen van de planten gevaar of hinder voor omwonenden of schade van derden heeft opgeleverd.
3.6.2.
Eigen Haard heeft er in hoger beroep op gewezen dat haar tijdens de procedure in eerste aanleg is gebleken dat het niet de eerste keer was dat [geïntimeerden] in het gehuurde hennep teelden. In 2011 zijn er door de politie veertien hennepplanten bij hen aangetroffen. Dit was Eigen Haard tot deze procedure niet bekend. Volgens [geïntimeerden] teelden zij die planten toen ook voor eigen gebruik en heeft de politie hun bij die gelegenheid meegedeeld dat voor eigen gebruik maximaal vijf planten toegestaan zijn. Die mededeling van de politie kan evenwel geen afbreuk doen aan de bewoordingen van de algemene voorwaarden, nu de politie bij die overeenkomst niet betrokken is. [geïntimeerden] hebben evenwel ook aangevoerd dat zij veronderstelden dat Eigen Haard van de eerdere vondst van hennepplanten op de hoogte was gesteld en dat zij dachten dat Eigen Haard de aanwezigheid van enkele hennepplanten voor eigen gebruik gedoogde omdat - naar op zichzelf tussen partijen vaststaat - Eigen Haard naar aanleiding van de gebeurtenis in 2011 niet tegen [geïntimeerden] zijn opgetreden. Het hof betrekt dit gegeven bij de aard en betekenis van de tekortkoming. Alleszins voorstelbaar is immers dat [geïntimeerden] daardoor, en in weerwil van het feit dat Eigen Haard in haar publicaties rept van een “zero tolerance beleid”, hebben aangenomen dat de aanwezigheid van een gering aantal hennepplanten voor eigen gebruik niet tot ontbinding van de huurovereenkomst zou leiden. In dat licht bezien is de tekortkoming van [geïntimeerden] gering. Dat Eigen Haard, zoals zij tijdens het pleidooi in hoger beroep heeft betoogd, niet geaarzeld zou hebben om reeds in 2011 maatregelen te treffen indien zij - anders dan het geval was - toen van de aanwezigheid van hennepplanten zou hebben geweten, doet daaraan niet af.
3.6.3.
Het woonbelang van [geïntimeerden] moet als zwaarwegend worden aangemerkt. Dat geldt in het bijzonder gezien het grote belang van hun minderjarige zoon met leer- en opvoedingsproblemen (PDD-NOS kenmerken) bij handhaving van zijn huidige stabiele leefomgeving in [plaats] . [geïntimeerden] hebben daarover verder aangevoerd, en Eigen Haard heeft niet weersproken, dat zij bij ontbinding van de huurovereenkomst op de zwarte lijst van Eigen Haard terecht komen en daardoor niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning in [plaats] . Een vrije sectorhuurwoning kunnen zij zich in [plaats] echter niet permitteren. Gezien die gevolgen is de tekortkoming van [geïntimeerden] onvoldoende zwaarwegend om ontbinding van de overeenkomst te kunnen rechtvaardigen.
3.7
In het midden kan blijven of, zoals Eigen Haard betoogt, de teelt van zes hennepplanten als bedrijfsmatige teelt moet worden beschouwd. Ook indien die vraag bevestigend moet worden beantwoord en het gehuurde daardoor voor een deel in strijd met de woonbestemming is gebruikt, maakt dat naar het oordeel van het hof niet dat de onderhavige tekortkoming als ernstiger moet worden beschouwd. De hiervoor gemaakte afweging zou in dat geval dan ook niet tot een ander oordeel leiden. Hetzelfde geldt voor het beroep van Eigen Haard op de grondslag van artikel 7:213 BW.
3.8
De slotsom luidt dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Grief 1 faalt daarom. De vordering van Eigen Haard is terecht afgewezen en er bestaat daarom geen grond [geïntimeerden] in de kosten van het geding in eerste aanleg te veroordelen, zodat ook grief 2 faalt. Grief 3 mist zelfstandige betekenis.
3.9
Nu de grieven falen, zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd. Eigen Haard zal als de in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Eigen Haard in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 308,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, R.J.M. Smit en C.C. Meijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 december 2015.