Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.159.257/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : CV 14-9225
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 december 2015
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
1.[geïntimeerde sub 1] ,
wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
2. [geïntimeerde sub 2] ,
wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
3. [geïntimeerde sub 3] ,
wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
4. [geïntimeerde sub 4] ,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. E.T. van den Hout te Amsterdam.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.
In deze zaak heeft het hof op 17 maart 2015 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.
Hierna hebben partijen de volgende stukken ingediend:
- memorie van antwoord, met producties;
- akte, met producties van [appellant] ;
- antwoordakte.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen en zijn (voorwaardelijke) vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden deelvonnis 5 augustus 2014 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
- i) De rechtsvoorgangers van [geïntimeerden] hebben een huurovereenkomst gesloten met [A] met betrekking tot de woning gelegen te Amsterdam aan de [adres] tegen een huurprijs van laatstelijk € 661,56 per maand. [A] is op 3 januari 2104 in een ziekenhuis overleden zonder nalaten van erfgenamen.
- ii) De woning is begin januari 2014 door de politie aan [geïntimeerden] overgedragen onder de mededeling dat er geen erfgenamen zijn en dat er geen personen in de woning zijn achtergebleven die medehuurders zijn of met wie [A] een duurzame gemeenschappelijke huishouding had. Tevens is mededeling gedaan dat [appellant] gebruik maakte van het bij de woning behorende souterrain.
- iii) De woning bestaat uit drie verdiepingen, te weten het souterrain, de zogenaamde beletage en een eerste verdieping. De beletage en de eerste verdieping van de woning zijn bereikbaar vanaf de straat via een trap naar boven. Het souterrain heeft een eigen toegang via een trap vanaf straatniveau naar beneden en heeft voorts een inpandige trap naar de beletage.
- iv) Bij brief van 25 januari 2014 heeft [appellant] aan Vastgoed Management Fris bericht dat hij de huur op het adres [adres] graag wilde voortzetten.
- v) Bij brief van 29 januari 2014 heeft Van Twuijver Incasso & Gerechtsdeurwaarder aan [appellant] bericht dat Fris Vastgoed Management niet bereid was te bewilligen in een voortzetting van de (gedeeltelijke) bewoning van het pand en dat de huurovereenkomst op grond van artikel 7:268 lid 6 BW per 31 maart 2014 van rechtswege zou eindigen. [appellant] is verzocht om de woning te ontruimen binnen veertien dagen.
- vi) [appellant] heeft hieraan geen gevolg gegeven.
- vii) [appellant] heeft na de procedure in eerste aanleg de woning begin december 2014 ontruimd.
3.Beoordeling
3.1
Bij inleidende dagvaarding hebben [geïntimeerden] primair gevorderd om [appellant] te veroordelen tot ontruiming van de woning en de aanhorigheden, waaronder het souterrain en voorts tot betaling van een schadevergoeding van € 661,56 per maand dat [appellant] gebruik heeft gemaakt van deze woning of een gedeelte daarvan vanaf 1 maart 2014. Subsidiair hebben [geïntimeerden] gevorderd de (onder)huurovereenkomst te ontbinden en [appellant] te veroordelen tot ontruiming alsmede betaling van een bedrag van € 661,56 per maand vanaf 1 maart 2014 dat [appellant] het betreffende perceelsgedeelte (onrechtmatig) in gebruik heeft gehad, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
[geïntimeerden] stellen zich, kort gezegd, op het standpunt dat tussen [appellant] en [A] geen onderhuurovereenkomst is gesloten en voorts dat indien daarvan toch zou moeten worden uitgegaan het hierbij niet gaat om huur van een zelfstandige woonruimte. Indien echter ook dat laatste zou moeten worden aangenomen, dan heeft te gelden dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van [geïntimeerden] kan worden gevergd dat zij gezien het gebruik van een gedeelte van de beletage door [appellant] de huurovereenkomst met [appellant] voortzetten.
3.2
[appellant] heeft als verweer gevoerd dat hij het souterrain sedert acht jaar van [A] huurde voor een all in prijs van € 400,- per maand. Hij heeft daarvan geen betalingsbewijzen; hij betaalde contant. Bij de huur van souterrain was inbegrepen het gebruik van een badkamer annex keuken, een toilet en het betreffende halletje, alle gelegen op de beletage. Door de wijze van inrichten – een aftimmering van een hal op de beletage met daarin een deur – behoeft een nieuwe huurder van de beletage geen contact te hebben met [appellant] . Hij is bereid om ook de gehele woning van wijlen [A] van [geïntimeerden] te huren. Mocht de rechtbank van oordeel zijn dat de badkamer op de beletage niet tot het gehuurde behoort dan levert dat een gebrek op en vordert [appellant] dat dit gebrek zal worden hersteld door het alsnog inrichten van een badkamer door [geïntimeerden] op verbeurte van een dwangsom.
3.3
De kantonrechter heeft na een descente uitsluitend de subsidiaire vordering beoordeeld. Tegen de achtergrond van het bepaalde in artikel 7:629 lid 2 BW heeft hij de huur beëindigd met ingang van 1 december 2014. Hij overwoog daartoe kort samengevat dat [geïntimeerden] in het geheel niet betrokken is geweest bij de totstandkoming van de onderhuur, verder dat het gedeelte van het door wijlen [A] gehuurde dat na zijn overlijden is vrijgekomen, niet of nauwelijks te verhuren is tegen een redelijke prijs vanwege de wijze waarop de beletage is gesplitst om [appellant] aan een badkamer te helpen. Het handhaven van [appellant] als huurder zonder de aanwezigheid van een badkamer in het souterrain levert de noodzaak op om een – niet van [geïntimeerden] te vergen – forse investering te doen om alsnog dat gebrek te verhelpen. Door continuering van de huur met [appellant] wordt verder verhinderd dat [geïntimeerden] de woning tegen een redelijke prijs kunnen exploiteren dan wel kunnen verkopen tegen een marktconforme prijs. Aldus de kantonrechter. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op.
3.4.1
De grieven richten zich in de kern tegen het oordeel van de kantonrechter dat in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van [geïntimeerden] kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [appellant] voortzetten (artikel 7:269 lid 2 onder c BW). Bij deze grieven heeft [appellant] – evenals kennelijk de kantonrechter – als uitgangspunt gekozen dat het in dit geval gaat om een zelfstandige woning in de zin van artikel 7:234 BW. Bij de bestrijding van de grieven hebben [geïntimeerden] hun eerder ingenomen standpunt en verweer gehandhaafd dat het in dit geval niet om een zelfstandige woning in de bovengenoemde zin gaat, zodat het hof eerst dit niet prijsgegeven verweer zal bespreken.
3.4.2
Artikel 7:234 BW verstaat onder een zelfstandige woning “een woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning”. Blijkens de Memorie van Antwoord bij artikel 7A:1623 a lid 3 (kamerstukken II 1978/1979, 14 249, nr. 6, pagina 2) is hieromtrent het volgende opgemerkt.
“Van het begrip «zelfstandige woning» is in de memorie van antwoord op het ontwerp huurprijzenwet woonruimte (blz. 47) een omschrijving gegeven, die ons ook hier bruikbaar lijkt. Deze luidt als volgt:
«Onder een zelfstandige woning moet worden begrepen de woning, al dan niet deel uitmakend van een complex woningen, die een eigen voordeur heeft, en voorzien is van keuken, toilet en wasruimte, kortom een woning waarin men kan verblijven zonder voor, naar de huidige opvattingen kenmerkende, woonfuncties afhankelijk te zijn van voorzieningen buiten de woning».
Dit betekent gezien het verweer van [geïntimeerden] dat de vraag dient te worden beantwoord of de omstandigheid dat de op beletage gelegen badkamer in gebruik bij [appellant] , die naar ook tussen partijen vaststaat als een wezenlijke voorziening van een zelfstandige woning heeft te gelden, in bovengenoemde zin hoort bij het door [appellant] gehuurde.
Daarbij zal het hof veronderstellenderwijs aannemen dat [appellant] daadwerkelijk een vergoeding aan [A] heeft betaald voor het gebruik van het souterrain en de badkamer.
3.4.3
De vraag beantwoordt het hof ontkennend. Wijlen [A] bewoonde de beletage en de eerste verdieping van de woning aan de [adres] . Uit de overgelegde stukken, waaronder foto’s en plattegronden blijkt dat de betreffende badkamer is gelegen op deze beletage. De toegang tot deze badkamer was kennelijk oorspronkelijk geheel vrij, maar blijkens de descente voorafgaand aan het bestreden vonnis is de hal waarop ook de trap vanuit het souterrain uitkwam voorzien van een afgetimmerde wand met daarin een deur, die kan worden afgesloten. Aldus is een zekere afscheiding van de rest van de door wijlen [A] bewoonde beletage bewerkstelligd. Een permanente voorziening is dat mede gelet op de aanwezigheid van een deur echter nauwelijks te noemen. Dat klemt te meer gelet op de door [geïntimeerden] bij memorie van antwoord in het incident als productie 2 overgelegde foto’s die betrekking hebben op de na het overlijden van [A] door [geïntimeerden] aangetroffen situatie. Hieruit valt af te leiden dat [A] , die kennelijk een verwoed verzamelaar was, de desbetreffende badkamer op de beletage evenals de rest van zijn woning gebruikte als een opslagplaats van deze goederen, waaronder fietsen, koffers, schilderijen en kleding. Hieruit volgt dat [A] kennelijk niet alleen vrije toegang had tot de betreffende badkamer, maar deze ook feitelijk gebruikte als opslagplaats naast een groot deel van de rest van de door hem bewoonde woning. Dat deze spullen van wijlen [A] zich in de badkamer bevonden is ook niet door [appellant] weersproken. Aldus kan niet gezegd worden dat de betreffende badkamer exclusief bij [appellant] in gebruik was, hetgeen naar het oordeel van het hof meebrengt, nog daargelaten de min of meer provisorische wijze van afschermen van deze laatste ruimte, dat het door [appellant] gebruikte gedeelte van de woning aan de [adres] niet kan worden beschouwd als een zelfstandige woning in de zin van artikel 7:269 lid 1 BW juncto artikel 7:234 BW. In die zin kan [appellant] aan eerstgenoemd artikel ook geen bescherming ontlenen. Reeds daarom falen de grieven en behoeven zij ook geen verdere behandeling. Aan verdere bewijslevering komt het hof bij gebrek aan relevantie niet toe.
3.5
De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal met verbetering van gronden worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel mede omvattend de kosten in het incident.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 308,- aan verschotten en € 1.788,- voor salaris in de hoofdzaak en het incident;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, C.M. Aarts en C.C. Meijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 december 2015.