ECLI:NL:GHAMS:2015:4925

• Datum uitspraak: 24 november 2015
• Publicatiedatum: 27 november 2015
• Zaaknummer: 200.171.468/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.J.M. Smit; E.M. Polak; H.J.M. Boukema
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming woonruimte wegens niet-bewoning en onrechtmatig gebruik door huurder

Appellant sub 1 huurt sinds 1993 een woning met de verplichting deze zelf te bewonen en niet aan derden in gebruik af te staan zonder toestemming van verhuurder Steenhuys. Observaties en een onderzoeksrapport tonen aan dat appellant sub 1 langere tijd niet in het gehuurde heeft verbleven, maar in een ander pand, terwijl appellant sub 2 het gehuurde feitelijk bewoonde.

De kantonrechter heeft de ontruimingsvordering en vergoeding van de kosten van het onderzoeksrapport toegewezen. Het hof stelt vast dat de huurovereenkomst algemene bepalingen bevat die het zelfbewonen voorschrijven en het gebruik door derden verbieden zonder toestemming.

Het hof acht voldoende aannemelijk dat appellant sub 1 deze bepalingen heeft ontvangen en dat hij het gehuurde niet zelf bewoonde, maar aan appellant sub 2 in gebruik gaf zonder toestemming. De stellingen van appellanten en hun getuigen zijn onvoldoende om dit te weerleggen.

De vordering tot ontruiming is daarom terecht toegewezen en de kostenvergoeding voor het onderzoeksrapport is ook passend, gelet op de overgelegde facturen en werkzaamheden. Het hof bekrachtigt het vonnis en veroordeelt appellanten in de kosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis dat de huurder het gehuurde niet zelf bewoont en ontruiming en vergoeding van onderzoeksrapportkosten terecht zijn toegewezen.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.171.468/01 KG

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3945410 \ KK EXPL 15-347

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 november 2015 (bij vervroeging)

inzake

1. [appellant sub 1] ,

2. [appellante sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

1. STEENHUYS VASTGOED B.V.,

2. ROTHBERG VASTGOED B.V.,

3. BUUR VASTGOED B.V.,

4. SARO INVEST B.V.,

alle gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerden,

advocaat: mr. M.D. van den Brink te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Appellanten worden [appellant sub 1] en [appellante sub 2] genoemd (gezamenlijk [appellanten] ). Geïntimeerden worden tezamen - in enkelvoud - als Steenhuys aangeduid.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 12 mei 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 17 april 2015, in kort geding onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Steenhuys als eiseres en [appellanten] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

• memorie van grieven, met producties,
• memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben hun zaak ter terechtzitting van 29 oktober 2015 doen bepleiten aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd, [appellanten] door mr. A.S. van der Laken, advocaat te Amsterdam, en Steenhuys door haar hiervoor genoemde advocaat.

Ten slotte is (na mislukte schikkingsonderhandelingen) arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Steenhuys alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

Steenhuys heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, met rente.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis, onder 1.1 tot en met 1.15, een aantal feiten vermeld waarvan hij is uitgegaan. Omdat die feiten niet in geschil zijn, zal ook het hof deze tot uitgangspunt nemen, met dien verstande (naar aanleiding van 1.7) dat [appellant sub 1] sinds juli 1997 eigenaar is van het pand [adres 1] en niet sinds 2006.

3. Beoordeling

3.1.

In deze zaak gaat het om het volgende.

( a) [appellant sub 1] huurt sinds 15 december 1993 van (een rechtsvoorganger van) Steenhuys de woning aan de [adres 2] (verder: het gehuurde) tegen een huurprijs van laatstelijk € 628,26 per maand. In het huurcontract is vermeld dat daarop algemene bepalingen (verder: de algemene bepalingen) van toepassing zijn en dat huurder een exemplaar hiervan heeft ontvangen. Artikel 1 van de algemene bepalingen houdt onder meer in dat huurder gedurende de gehele duur van de overeenkomst het gehuurde daadwerkelijk, behoorlijk en zelf dient te gebruiken overeenkomstig de contractuele bestemming (woonruimte) en dat hij zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan. Sinds 2 september 2013 is Steenhuys eigenaar van het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt.

( b) [appellant sub 1] huurt (vanaf 1 juni 1990) ook de bedrijfsruimte op de begane grond van het onderhavige pand. Daarin exploiteert hij sindsdien zijn Italiaanse restaurant ( [naam restaurant] ). Inmiddels is deze ruimte, met kelder, afgesplitst en verkocht.

( c) [appellant sub 1] is sinds juli 1997 eigenaar van het pand [adres 1] .

( d) De moeder van [appellant sub 1] woonde van 1997 tot haar overlijden in juli 2014 in het gehuurde. Aldaar is in 2011 met toestemming van de toenmalige verhuurder ten behoeve van haar een traplift geplaatst.

( e) Bij e-mail van 12 augustus 2014 heeft [A] [appellant sub 1] namens Steenhuys geschreven dat gebleken is dat er niemand meer in het gehuurde woont en dat hij deze onwenselijke situatie met [appellant sub 1] wil bespreken. In antwoord hierop heeft [appellant sub 1] bericht dat hij de woning al meer dan 23 jaar huurt, dat hij al die tijd correct de huur betaalt en dat hij bezig is het pand [adres 1] te verkopen.

( f) Steenhuys heeft Strongwood Recherchebureau (verder: Strongwoord ) ingeschakeld om onderzoek te doen naar de feitelijke bewoning van het gehuurde. Op 27 februari 2015 heeft Strongwood hierover rapport uitgebracht. Uit dit rapport blijkt dat zowel het gehuurde als het pand [adres 1] gedurende 22 dagen in de periode van 14 november 2014 tot 26 februari 2015 is geobserveerd. Tijdens de observatie is niet eenmaal waargenomen dat [appellant sub 1] in het gehuurde heeft overnacht of verbleven. Wel is waargenomen dat een vrouw (niet ter discussie staat dat dit [appellante sub 2] was) het gehuurde elke dag heeft gebruikt. Verder is - volgens het rapport - waargenomen dat [appellant sub 1] steeds in het pand [adres 1] heeft overnacht met zijn vriendin. Hij vertrok ‘s ochtends vanaf dat adres met zijn hond naar het restaurant en ging na sluiting van het restaurant daar weer heen.

( g) Bij brief van 26 maart 2015 heeft Steenhuys [appellant sub 1] gesommeerd de huur van het gehuurde op te zeggen. [appellant sub 1] heeft daaraan geen gevolg gegeven.

( h) In de eerste aanleg van dit kort geding heeft Steenhuys , voor zover in appel van be-lang, gevorderd dat [appellanten] zullen worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen en een bedrag van € 6.200,= (exclusief btw), met rente, aan haar te betalen in verband met het door Strongwood uitgebrachte rapport. Bij het bestreden vonnis heeft de kan-tonrechter deze vorderingen toegewezen en [appellanten] in de proceskosten verwezen.

( i) [appellanten] hebben na betekening van het bestreden vonnis het gehuurde op 8 mei 2015 ontruimd.

( j) Tussen partijen is inmiddels voor de kantonrechter een bodemprocedure over de onderhavige kwestie aanhangig.

3.2.1.

De
grieven 1 tot en met 10 kunnen gezamenlijk worden besproken, aangezien zij alle in de kern inhouden dat de kantonrechter de ontruimingsvordering ten onrechte heeft toegewezen.

3.2.2.

Het hof stelt voorop dat [appellant sub 1] niet heeft betwist (ook niet desgevraagd ter zitting in hoger beroep) dat hij op het door Steenhuys in het geding gebrachte exemplaar van de huurovereenkomst zijn handtekening heeft geplaatst. Om die reden acht het hof, mede gelet op hetgeen onder 3.1 (a) is vermeld, voldoende aannemelijk dat [appellant sub 1] - ondanks zijn desbetreffende ontkenning - de algemene bepalingen heeft ontvangen. Dit betekent dat artikel 1 daarvan op de huurovereenkomst toepasselijk is en dat op [appellant sub 1] de verplichting rustte het gehuurde zelf te bewonen en niet (zonder toestemming van Steenhuys ) aan derden (onder) te verhuren of in gebruik af te staan.

3.2.3.

Met de kantonrechter is het hof, voorts, van oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat [appellant sub 1] het gehuurde gedurende langere tijd niet zelf heeft bewoond en (bovendien) zonder toestemming van de verhuurder aan een derde, [appellante sub 2] , in gebruik heeft afgestaan. Ter toelichting diene het volgende.

3.2.4.

Op grond van het onder 3.1 (f) vermelde en door [appellanten] niet althans onvoldoende (gemotiveerd) betwiste rapport van Strongwood acht het hof voldoende aannemelijk dat [appellant sub 1] in de periode waarover Strongwood heeft gerapporteerd, te weten die van 14 november 2014 tot en met 26 februari 2015, niet in het gehuurde heeft gewoond (maar in het pand [adres 1] ). Daar komt nog het volgende bij. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [appellante sub 2] reeds geruime tijd vóór het overlijden in juli 2014 van de moeder van [appellant sub 1] in het gehuurde woonachtig was (volgens [appellanten] sinds eind 2010 althans sinds 2011) en daar na dat overlijden is blijven wonen. Omdat [appellanten] i) niet hebben betwist dat [appellant sub 1] in de periode van 30 juli 2001 tot en met 11 mei 2012 ingeschreven heeft gestaan in het pand [adres 1] (voor welke omstandigheid zij geen verklaring hebben gegeven), ii) geen consistente en plausibele verklaring hebben gegeven voor het feit dat op de foto’s in de verkoopbrochure van het pand [adres 1] een volledig ingerichte woning te zien is en iii) niets hebben gesteld over de concrete omstandigheden waaronder zij gezamenlijk (zowel met als zonder de moeder van [appellant sub 1] ) in het gehuurde hebben gewoond, acht het hof voldoende aannemelijk dat [appellant sub 1] in ieder geval sinds het moment dat zijn moeder in het gehuurde ging wonen (eind 2010 althans 2011), maar waarschijnlijk nog langer, aldaar niet zelf heeft gewoond. De door [appellanten] ter adstructie van hun andersluidende stelling in het geding gebrachte verklaringen van [B] , [C] , [D] , [E] , [F] en [G] leiden noch afzonderlijk noch in onderling verband bezien tot een ander oordeel, omdat daarin niet dan wel onvoldoende stellig en duidelijk wordt verklaard dat [appellant sub 1] in die periode zelf in het gehuurde heeft gewoond althans omdat het daarin verklaarde onvoldoende concreet en specifiek is om het hiervoor overwogene genoegzaam te ontkrachten.

3.2.5.

Tegen deze achtergrond acht het hof - met de kantonrechter – voldoende aannemelijk dat i) [appellant sub 1] gedurende langere tijd is tekortgeschoten in zijn verplichting om het gehuurde daadwerkelijk zelf te bewonen, ii) [appellant sub 1] het gehuurde (bovendien) in strijd met zijn verplichtingen aan een derde, [appellante sub 2] , in gebruik heeft afgestaan en iii) de bodemrechter op grond van deze tekortkoming(en) de huurover-eenkomst zal ontbinden. Niets van wat [appellanten] verder nog hebben aangevoerd, kan tot een ander oordeel leiden, ook niet de enkele omstandigheid, indien al juist, dat [appellanten] als gevolg van de ontruiming dakloos zijn geworden of zullen worden.

3.2.6.

Ter zitting in hoger beroep heeft [appellant sub 1] desgevraagd meegedeeld het gehuurde niet aan [appellante sub 2] te hebben onderverhuurd. Wel heeft hij (toen) gesteld dat [appellante sub 2] medehuurder is geworden op grond van de wet. Deze stelling wordt echter, als onvoldoende feitelijk toegelicht, verworpen. De enkele omstandigheid dat de vorige verhuurder ervan op de hoogte was dat [appellante sub 2] (samen met de moeder van [appellant sub 1] ) in het gehuurde woonde, impliceert geen toestemming van die verhuurder aan [appellant sub 1] dat [appellante sub 2] aldaar zonder hem mocht wonen, te minder daar niet is gesteld of aannemelijk geworden dat de vorige verhuurder ervan op de hoogte was dat [appellant sub 1] zelf niet (meer) in het gehuurde woonde of zou blijven wonen. Aldus is eveneens voldoende aanneme-lijk dat de bodemrechter zal oordelen dat [appellante sub 2] (in ieder geval) sinds het overlijden van de moeder van [appellant sub 1] zonder recht of titel in het gehuurde heeft gewoond.

3.2.7.

De conclusie is dat de kantonrechter de ontruimingsvordering terecht heeft toegewezen en dat de onderhavige grieven falen.

3.3.

Grief 11 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte de vordering van Steenhuys tot vergoeding van de kosten van het rapport van Strongwood ad € 6.200,= heeft toegewezen. Niet kan worden ontkend dat het te dezen gevorderde en toegewezen bedrag hoog is, maar [appellanten] hebben niet betwist dat Steenhuys dit bedrag aan Strongwood heeft betaald en - in het licht van de door Steenhuys overgelegde facturen en de uit het rapport gebleken werkzaamheden - onvoldoende toegelicht dat en waarom toewijzing van dit bedrag onredelijk zou zijn. Ook de stelling dat de gevorderde geldsom niet geschikt is voor toewijzing in kort geding is onvoldoende toegelicht, evenals het door [appellanten] gedane beroep op matiging op de voet van art. 6:94 BW, nog daargelaten dat het onderhavige bedrag is toegewezen als schadevergoeding op de voet van art. 6:96 lid 2 aanhef en sub b BW en niet als boete in de zin van art. 6:91 BW.

3.4.

Omdat de grieven falen, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. [appellanten] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het appel.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Steenhuys gevallen en tot op heden begroot op € 711,= voor verschotten en € 2.682,= voor salaris van de advocaat, met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na dit arrest;

verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, E.M. Polak en H.J.M. Boukema en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 november 2015.