ECLI:NL:GHAMS:2015:4711

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.162.987/01 NOT

nummer eerste aanleg : 566064/ NT 14-35

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 10 november 2015

inzake

[naam] ,

wonend te [plaats] ,

appellant,

gemachtigde: mr. J.R.R. Oevering, advocaat te Amsterdam,

tegen

mr. [naam] ,

notaris te [plaats] ,

geïntimeerde.

1.Het geding in hoger beroep

1.1.

Appellant heeft op 16 januari 2015 een beroepschrift – met bijlage – bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Amsterdam (hierna: de kamer) van 18 december 2014 (ECLI:NL:TNORAMS:2014:40). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van appellant (hierna: klager) en zijn zoon tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) ongegrond verklaard.

1.2.

Op 20 februari 2015 zijn de gronden van het beroep aangevuld. De bijlagen behorend bij het aanvullend beroepschrift heeft het hof op 24 februari 2015 ontvangen.

1.3.

De notaris heeft op 20 maart 2015 een verweerschrift bij het hof ingediend.

1.4.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 27 augustus 2015. Klager, vergezeld van zijn gemachtigde, en de notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd.

2.Stukken van het geding

Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.

3.Feiten

3.1.

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.

3.2.

Samengevat gaat het in deze zaak om het volgende.

3.2.1.

Klager, zijn zoon en [naam] (hierna: [de heer X] ) zijn gezamenlijk eigenaar geweest van acht bungalows op een bungalowpark te [plaats] in verband waarmee zij een maatschap waren aangegaan. [de heer X] was tevens beheerder van dat park. Op 7 december 2011 hebben zij gesproken met twee medewerkers van de afdeling Bijzonder Beheer van [bank] (hierna: [bank] ). Aanleiding hiervoor waren de ongeoorloofde debetstand van € 3.441,04 op de rekening-courant-kredietfaciliteit van € 50.000,- ten name van hen drieën en de betalingsproblematiek met betrekking tot het nakomen van de financiële verplichtingen jegens [bank] . Bij brief van 28 december 2011 heeft de accountmanager Bijzonder Beheer van [bank] (hierna: de accountmanager) hen onder meer het volgende bericht.

“(..) Oorzaak van de betalingsproblematiek is volgens u gelegen in een achterblijvende huuropbrengst van het bungalowpark “ [naam] ” op [plaats] , waarin door u is geïnvesteerd mede gefinancierd door de [bank] , van waaruit de betaling van de rente en eventueel aflossing moet plaats vinden. Ook het in de verkoop zetten van één of enkele bungalows heeft voor u nog niet kunnen leiden tot een oplossing van de ontstane financiële problemen.

Tijdens het gesprek heeft u aangegeven de definitieve oplossing van de financiële problemen te zien in onderhandse verkoop van bungalows op [plaats] . Op deze wijze wilt u uw gezamenlijke vordering bij de [bank] substantieel terug brengen. U heeft aangegeven zelf graag de verkoopstrategie te willen bepalen omdat anders mogelijk de bungalows “besmet” raken en minder goed te verkopen zijn. U heeft aangegeven de verkoopprijzen wel gegarandeerd te verlagen om te komen tot een verkooptransactie voor 30-06-2012.

De [bank] is bereid de financieringsrelatie met u te continuerentot 31-12-2012onder de volgende voorwaarden:

- Dhr. [de heer X] heeft aangegeven dat er een koper is, die in januari 2011 wil afnemen (nr. [nummer] ) tegen een verkoopprijs van EUR 150.000,-. Verzoek is hiervoor royement te verlenen tegen een opbrengst van EUR 125.000,-. De overige EUR 25.000,- wordt dan gebruikt om een lang openstaande rekening ten behoeve van schilderwerken te voldoen. Vanuit de EUR 125.000,- wordt de kredietfaciliteit afgelost en het restant wordt gebruikt als aflossing op een overige lening. (..)

- Uiterlijk per 15-2 zal een bungalow verkocht worden, waarmee de bankschuld wordt gereduceerd met minimaal EUR 125.000,- (bungalow [nummer] ).

- Uiterlijk per 30-6 zijn nog minimaal 2 bungalows verkocht (..), waarmee de bankschuld wordt gereduceerd met minimaal EUR 300.000,-.

- Uiterlijk per 31-12 wordt nog minimaal 1 bungalow verkocht (..).

(..)”

3.2.2.

Vervolgens heeft de beoogde koper van bungalow nr. [nummer] , de grootaandeelhouder van [BV] te [plaats] , [naam] (hierna: [de heer Y] ), aan [de heer X] voorgesteld om te komen tot een verkoop van alle acht bungalows voor een prijs van € 130.000,- k.k. per bungalow.

3.2.3.

Bij e-mailbericht van 2 februari 2012 heeft [de heer X] aan klager, diens zoon en [bank] aandacht gevraagd voor de stand van zaken en zijn mening gegeven over het voorstel van [de heer Y] . Daarbij heeft [de heer X] medegedeeld:
“Op dinsdag 17 januari 2012 heb ik met (onze bekende) notaris [naam] één en ander door gesproken en gevraagd mij te adviseren in deze kwestie en gaat één en ander voor mij in gang zetten.”

3.2.4.

Bij e-mailbericht van 22 februari 2012 heeft de accountmanager van [bank] klager, diens zoon en [de heer X] uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek bij [bank] en onder meer medegedeeld:
“Dat er iets structureel moet gebeuren is helder, de bank zal de huidige situatie niet langer willen en kunnen gedogen.”Op 29 februari 2012 heeft vervolgens een gesprek plaatsgevonden tussen klager, [de heer X] en [bank] in het bijzijn van de notaris. Klagers zoon was daarbij niet aanwezig. Bij e-mailbericht van 1 maart 2012 heeft klager de notaris (met cc de accountmanager van [bank] ) gevraagd waarom hij bij bovenvermeld gesprek aanwezig was. De notaris heeft op diezelfde dag per e-mail aan klager, diens zoon en [de heer X] (met cc de accountmanager van [bank] ) onder meer het volgende geantwoord:

“Ik was gisteren aanwezig om mij een duidelijk beeld te vormen van de situatie én wellicht een bijdrage te leveren ter voorkoming van een dreigende executieverkoop. Executieverkoop is namelijk in niemands belang en daaruit volgt in alle gevallen meer vermogensschade dan uit een onderhandse verkoop. (..) U leek gisteren gemakkelijk om te gaan met de gedachte van de dreigende veiling. Dat moet een verkeerde interpretatie van mij zijn geweest. Als notaris heb ik veel ervaring met veiling en ik wijs u er op dat een koper in de veiling extra risico’s loopt en hoge aankoopkosten heeft, daarom daar zijn bod ook op afstemt; los van eventueel winstbejag/gecalculeerde winstmarge. Is misschien een rare gedachte, maar probeer schade te voorkomen/beperken. Voor [de heer X] , voor u, voor [zoon] , voor de bank. Dát is ook werk voor een notaris. Zie voor mij nu geen verdere rol, hooguit bij nieuwe ontwikkelingen. Dit is mijn zienswijze. Ik ga mij niet mengen in enig conflict.”

3.2.5.

Op 1 maart 2012 is [bank] overgegaan tot algehele opzegging van alle verstrekte kredieten met een uiterlijke betaaltermijn van 1 juni 2012.

3.2.6.

Op 26 april 2012 zijn ten overstaan van de notaris de acht bungalows voor een koopsom van € 1.040.000,- in eigendom overgedragen aan [BV]

4.Standpunt van klager

Klager verwijt de notaris in strijd te hebben gehandeld met zijn onafhankelijkheid en onpartijdigheid. De notaris heeft samengespannen met [de heer X] en [de heer Y] . Tijdens het gesprek op 29 februari 2012, waar de notaris zonder medeweten van klager en op verzoek van [de heer X] en [de heer Y] aanwezig was, heeft de notaris voor onrust gezorgd. Terwijl de bespreking in het teken stond van ‘het vinden van een financiële oplossing’, zorgde de notaris voor een spanningsveld, waardoor [bank] op een ander spoor werd gezet dan dat de bank aanvankelijk, in de brief van 28 december 2011, had uiteengezet. Vanaf dat moment zagen klager en zijn zoon zich gedwongen mee te werken aan de verkoop van acht bungalows voor een niet reële prijs van € 130.000,- per bungalow, hoewel aanvankelijk was overeengekomen dat [de heer Y] van [de heer X] bungalow nr. [nummer] zou kopen voor € 150.000,-. De notaris heeft klager niet geïnformeerd over een en ander, terwijl hij wel beschikte over die informatie. Immers, die informatie had hij voorafgaand aan de bespreking op 29 februari 2012 van [de heer X] en [de heer Y] gekregen.

5.Standpunt van de notaris

De notaris heeft zich als volgt verweerd. Reeds jaren onderhield de notaris een zakelijke relatie met klager, diens zoon, [de heer X] en [de heer Y] . In januari 2012 wendde [de heer X] zich tot de notaris voor advies, omdat de samenwerking met klager en diens zoon moeizaam verliep. Hij wenste de notaris te spreken over de exploitatie van de bungalows, de brief van [bank] van 28 december 2011 (met daarin onder meer het dreigement van opzegging van alle financieringen, zakelijk en privé) en over de door hem gewenste verkoop van bungalow nr. [nummer] aan [de heer Y] . Reeds eerder was besloten dat de notaris voor de overdracht van deze bungalow zou zorgdragen. De notaris heeft [de heer Y] telefonisch gesproken om te controleren of de informatie die [de heer X] aan hem had gegeven, correct was. Verder heeft de notaris [de heer X] gewezen op de praktische onmogelijkheid om slechts één/derde aandeel te verkopen. Vervolgens is de notaris op verzoek van [de heer X] meegegaan naar de bespreking op 29 februari 2012. Hij zou daar als notaris meedenken over eventuele oplossingen voor de maatschap. Klager en zijn zoon hadden op dat moment geen bezwaar tegen de aanwezigheid van de notaris bij dat gesprek. Het gesprek leidde echter tot niets. Op 1 maart 2012 heeft [bank] alle verstrekte kredieten opgezegd met een uiterlijke betaaltermijn tot 1 juni 2012. Naar de mening van de notaris dreigde er dus wel degelijk een executieverkoop. Het latere bod van [de heer Y] was daarom een goede oplossing voor alle betrokkenen, mede gelet op het feit dat een verkoop van meer huisjes op hetzelfde park via de markt niet gewenst was, omwille van de marktprijsvorming.

6.Beoordeling

Appellant

6.1.

Volgens het beroepschrift is hoger beroep ingesteld door klager en de echtgenote van zijn zoon (namens de zoon van klager). De zoon van klager is in de loop van de procedure in eerste aanleg overleden. Het beroep kan daarom niet namens hem zijn ingesteld. Het hof neemt aan dat sprake is van een vergissing en gaat ervan uit dat alleen klager het beroep heeft ingesteld.

Bespreking 29 februari 2012 en rol notaris

6.2.

De notaris heeft op 17 januari 2012 met [de heer X] gesproken en hem geadviseerd over de kwestie met [bank] . [de heer X] heeft klager en diens zoon hiervan per e-mailbericht van 2 februari 2012 op de hoogte gesteld. Vervolgens heeft op 29 februari 2012 in het bijzijn van de notaris een bespreking plaatsgevonden tussen klager, [de heer X] en [bank] . In hoger beroep heeft de notaris verklaard dat hij daarbij aanwezig was teneinde alle informatie van betrokkenen te kunnen vernemen en waar mogelijk – als onafhankelijk notaris – eventuele oplossingen te kunnen aandragen voor de (financiële) problemen waarin klager, diens zoon en [de heer X] op dat moment verkeerden. De notaris betwist dat zijn aanwezigheid was gericht op het verkrijgen van een eventuele opdracht, zoals de kamer in haar beslissing heeft overwogen.

6.3.

Gezien het feit dat de notaris reeds in januari 2012 op verzoek van [de heer X] de problemen met enkel [de heer X] had besproken en hem had geadviseerd, is het hof van oordeel dat de notaris tijdens de bespreking bij [bank] (ruim een maand later) zich niet jegens klager als (onafhankelijk) adviseur van zowel klager als [de heer X] heeft kunnen en mogen presenteren of de indruk heeft kunnen en mogen wekken in die hoedanigheid ‘mee te denken’. Zijn verwijzing naar zijn ‘onafhankelijke’ positie miskent zijn eerdere adviesrol uitsluitend naar [de heer X] . Daarbij is van betekenis dat, zoals de notaris bekend was, sprake was van onenigheid binnen de maatschap en klager en [de heer X] tegengestelde belangen en/of opvattingen hadden. Extra zorgvuldigheid jegens klager was dan ook geboden om te voorkomen dat klager zich (mede) zou laten leiden door het (verondersteld onafhankelijk) advies van de notaris zonder zich voldoende te realiseren dat de notaris in deze kwestie een adviesrelatie met [de heer X] had. Niet gebleken is dat de notaris die zorgvuldigheid in voldoende mate heeft betracht. Anders dan de kamer, is het hof van oordeel dat de notaris op dit punt een tuchtrechtelijk verwijt valt te maken. Het hof zal de notaris hiervoor de maatregel van waarschuwing opleggen.

Samenspanning

6.4.

Evenals de kamer is het hof van oordeel dat concrete aanwijzingen voor ‘samenspanning’ ontbreken. De stelling dat het de notaris was die tijdens de bespreking met [bank] zorgde voor een spanningsveld, waardoor [bank] op een ander spoor werd gezet, met als eindresultaat (gedwongen) verkoop van acht bungalows voor een volgens klager niet reële koopsom van in totaal € 1.040.000,- aan [BV] , acht het hof onvoldoende onderbouwd. Daar komt bij dat uit de overgelegde stukken voldoende blijkt dat [bank] aandrong op een totaaloplossing en in dat kader serieus de mogelijkheid wilde onderzoeken om de acht bungalows in één transactie af te stoten, aldus ook de kamer. Dit betekent dat de klacht op dit punt ongegrond is.

Slotsom en maatregel

6.5.

Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.

6.6.

Omwille van de duidelijkheid zal het hof de beslissing van de kamer in haar geheel vernietigen en een nieuwe beslissing geven.

6.7.

Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.

7.Beslissing

Het hof:

- vernietigt de bestreden beslissing;

en, opnieuw beslissende:

- verklaart het onderdeel van de klacht zoals omschreven onder 6.3. jegens de notaris gegrond;

- legt aan de notaris de maatregel van waarschuwing op;

- verklaart de klacht voor het overige ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. W.J.J. Los, H.T. van der Meer en M. Bijkerk en in het openbaar uitgesproken op 10 november 2015 door de rolraadsheer.