Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.173.120/01 SKG
zaaknummer rechtbank Amsterdam: C/13/588060 / KG ZA 15-675
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 oktober 2015
inzake
[appellante] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. J.H. Tonino te Amsterdam,
tegen
[X] BEHEER B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. H.J. Hagemans te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellante] en [X] Beheer genoemd.
1.Het verloop van het geding in hoger beroep
[appellante] is bij dagvaarding van 6 juli 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 30 juni 2015, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer in kort geding gewezen tussen [appellante] als eiseres en [X] Beheer als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven, alsmede een aantal producties.
[X] Beheer heeft daarna een memorie van antwoord, met producties, ingediend.
Partijen hebben de zaak ter zitting van het hof van 3 september 2015 doen bepleiten, beide door hun voornoemde advocaat; beide advocaten hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en haar vordering alsnog zal toewijzen, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.
[X] Beheer heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.
2.De feiten
De voorzieningenrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.7 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.
3.De beoordeling
3.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
( i) [appellante] was tot 31 december 2014 vennoot van de op die datum ontbonden vennootschap onder firma V.O.F. Belle Amie Beheer (verder: Belle Amie).
(ii) Tussen [appellante] en Belle Amie enerzijds en [X] Beheer anderzijds is een geschil ontstaan met betrekking tot de verkoop (op 13 mei 2013) van vijf panden in het centrum van Amsterdam. In dat kader stelt [X] Beheer een vordering op [appellante] en Belle Amie te hebben.
(iii) Tot zekerheid van verhaal voor haar vordering heeft [X] Beheer op 12 juni 2014 conservatoir beslag gelegd op drie panden van Belle Amie en op tien panden van [appellante] .
(iv) Op 11 juli 2014 heeft [appellante] de beslagen panden verkocht. In het koopcontract wordt Stichting [Y] genoemd als koper. Deze koopovereenkomst is op de voet van artikel 7:3 BW Pro ingeschreven in de openbare registers.
( v) Bij (zogenoemd kop-staart) vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 31 juli 2014 – nader uitgewerkt bij vonnis van 6 augustus 2014 – zijn de ten laste van [appellante] gelegde conservatoire beslagen opgeheven wegens, kort gezegd, onjuiste betekening ervan. Op 31 juli 2014 heeft [X] Beheer opnieuw conservatoir beslag gelegd op de desbetreffende panden. Ook heeft [X] Beheer op die dag conservatoir derdenbeslag ten laste van [appellante] doen leggen onder Stichting [Y] .
(vi) Op 19 september 2014 heeft notaris Kolhoff te Amstelveen een ‘Allonge bij koopcontract tevens houdende rectificatie’ (verder: de allonge) opgemaakt. Hierin wordt gerefereerd aan de op 11 juli 2014 tussen [appellante] en Stichting [Y] gesloten koopovereenkomst. Daaromtrent wordt in de allonge opgemerkt:
“Door een misverstand tussen de volmachtgevers en de gevolmachtigden is de kopende partij niet juist weergegeven en dient dit gerectificeerd te worden.
Koper is:
De stichting Stichting [Y] (…) te dezen handelend als enig beherend vennoot van de commanditaire vennootschap: Dormael C.V.”
(vii) Een drietal door [appellante] verkochte panden is door de koper doorverkocht en geleverd aan derden.
3.2.
[appellante] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, [X] Beheer te bevelen, op straffe van verbeurte van een dwangsom, de inschrijving van het op 31 juli 2014 gelegde beslag op alle (tien) panden of een of meer daarvan te doen doorhalen dan wel – als deze vordering niet of slechts gedeeltelijk wordt toegewezen – dit beslag gedeeltelijk, dat wil zeggen ten aanzien van een of meer panden, op te heffen, en voorts – voor het geval dat de primaire vordering wordt toegewezen maar daaraan niet (tijdig) wordt voldaan – te bepalen dat het vonnis de akte tot doorhaling van het beslag in de openbare registers op de voet van artikel 3:300 lid 1 BW Pro vervangt. Ten slotte heeft [appellante] gevorderd, kort gezegd, [X] Beheer, op straffe van verbeurte van een dwangsom, te verbieden voor dezelfde vordering opnieuw beslag te leggen ten laste van [appellante] en, voorts, [X] Beheer te veroordelen in de proceskosten. Zij heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat, omdat de verkoop van de beslagen panden is ingeschreven in de openbare registers, het beslag niet aan de koper, Dormael C.V., kan worden tegengeworpen, zodat [X] Beheer geen belang heeft bij handhaving van het beslag. Subsidiair stelt [appellante] , kort gezegd, dat de andere panden waarop beslag is gelegd – met name de panden aan de [adres A] , waarop [X] Beheer ten laste van Belle Amie beslag heeft gelegd – voldoende (over)waarde vertegenwoordigen om verhaal te bieden voor de gepretendeerde vordering van [X] Beheer – zodat [X] Beheer geen of onvoldoende belang heeft bij handhaving van het beslag – en dat in elk geval de beslagen op de panden die Dormael C.V. aan derden heeft doorverkocht en geleverd – te weten de panden aan de [adres B] , [adres C] en de [adres D] te Amsterdam –, op grond van een belangenafweging dienen te worden opgeheven. [X] Beheer heeft hiertegen verweer gevoerd.
3.3.
De voorzieningenrechter heeft in het vonnis waarvan beroep allereerst overwogen, kort gezegd, dat artikel 7:3 BW Pro de rechten van de koper beschermt indien na inschrijving van de koop van een registergoed in de openbare registers een beslag wordt ingeschreven, maar dat slechts bij uitzondering een partij die aanvankelijk niet als koper was vermeld door middel van een latere wijziging van de koopovereenkomst alsnog een beroep op die inschrijving toekomt, voor welke uitzondering – mede gelet op de omstandigheden van het geval die tot de conclusie leiden dat te dezer zake te veel onduidelijkheid bestaat – hier geen plaats is, zodat op deze grond het beslag niet kan worden opgeheven. Voorts heeft de voorzieningenrechter overwogen, kort gezegd, dat bij de beoordeling van de vraag in hoeverre andere beslagen panden vervangende zekerheid bieden, niet afdoende is om de marktwaarde van die panden tot uitgangspunt te nemen, omdat de executiewaarde tevens relevant is en overige omstandigheden, waaronder de mogelijkheid dat cumulatieve beslagen worden gelegd, dat eveneens zijn, wat ertoe leidt dat de door [appellante] genoemde vervangende zekerheid voorshands onvoldoende is. Ten slotte heeft de voorzieningenrechter overwogen, kort gezegd, dat wat betreft de panden die Dormael C.V. aan derden heeft doorverkocht en geleverd – te weten de panden aan de [adres B] , [adres C] en de [adres D] te Amsterdam – een belangenafweging niet ertoe kan leiden dat het beslag moet worden opgeheven, omdat moeilijk een schatting kan worden gemaakt van de mate waarin het belang van de derden wordt getroffen en [appellante] bovendien redelijkerwijs rekening had kunnen houden met ten minste de mogelijkheid dat het beroep van Dormael C.V. op artikel 7:3 BW Pro niet zou slagen, maar desondanks tot verkoop is overgegaan, onder welke omstandigheden het belang van [X] Beheer prevaleert. Op grond van een en ander heeft de voorzieningenrechter de gevraagde voorzieningen geweigerd en [appellante] veroordeeld in de proceskosten.
3.4.
De grieven van [appellante] strekken ertoe de beslissing van de voorzieningenrechter om haar vordering af te wijzen en de gronden die daartoe zijn gebezigd, geheel aan het oordeel van het hof te onderwerpen. Zij zullen, omdat zij nauw met elkaar samenhangen, zoveel mogelijk gezamenlijk worden behandeld.
3.5.
Alvorens de door de grieven opgeworpen vragen te beantwoorden, overweegt het hof dat de in kort geding beslissende rechter zich heeft te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure. Hiervan uitgaande oordeelt het hof als volgt.
3.6.
De vraag die partijen in de eerste plaats verdeeld houdt, is of met betrekking tot het door [X] Beheer op 31 juli 2014 ten laste van [appellante] gelegde beslag op de (tien) panden te Amsterdam een bevel tot (gedeeltelijke) doorhaling van de inschrijving daarvan in de openbare registers moet worden gegeven dan wel dit beslag (gedeeltelijk) moet worden opgeheven op de grond dat [appellante] zich jegens [X] Beheer erop mag beroepen dat dit beslag krachtens artikel 7:3 BW Pro niet tegen de koper kan worden ingeroepen, nu de desbetreffende panden reeds op 11 juli 2014 aan een derde waren verkocht en de koopovereenkomst was ingeschreven in de openbare registers. Daarbij is cruciaal of deze regel ook geldt nu eerst na 31 juli 2014 – te weten op 19 september 2014 – door middel van de (eveneens ingeschreven) allonge bij deze koopovereenkomst te kennen is gegeven dat in die overeenkomst de kopende partij niet juist is weergegeven en rectificatie daarvan als in de allonge omschreven heeft plaatsgevonden. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.
3.7.
Vaststaat tussen partijen dat [appellante] de beslagen panden op 11 juli 2014 heeft verkocht, dat in het koopcontract Stichting [Y] wordt genoemd als koper en dat deze koopovereenkomst op de voet van artikel 7:3 BW Pro is ingeschreven in de openbare registers. [appellante] stelt echter dat de Stichting [Y] ten onrechte als koper wordt genoemd in de koopovereenkomst omdat het de bedoeling van partijen was om aan Dormael C.V. te verkopen, waarvan Stichting [Y] beherend vennoot was en als zodanig optrad (memorie van grieven onder 6 en 10), waarbij de beherend vennoot “enkel een vehikel [was] om de onroerende zaak bij het Kadaster geregistreerd te krijgen” en “hoogstens als een juridisch eigenaar beschouwd moet worden”, terwijl “het feitelijk of economisch eigendom op naam van de commanditaire vennootschap ligt als partij bij de koopovereenkomst” (memorie van grieven onder 18). Volgens [appellante] is “een misverstand ontstaan over de juiste omschrijving van de hoedanigheid van de in te schrijven entiteit Stichting [Y] ”, welk misverstand via de opgestelde en ingeschreven allonge van 19 september 2014 is rechtgezet (memorie van grieven onder 10). Indien slechts veronderstellenderwijs van de juistheid van deze stellingen van [appellante] wordt uitgegaan – de stelling dat Stichting [Y] niet de koper was wordt immers door [X] Beheer betwist –, moet worden geconstateerd dat [appellante] in beginsel geen beroep erop kan doen dat het beslag van 31 juli 2014 niet tegen Dormael C.V. kan worden ingeroepen, omdat Dormael C.V. op dat moment niet als koper bij de koopovereenkomst was ingeschreven in de openbare registers en derhalve niet de bescherming van artikel 7:3 lid 3 aanhef Pro en sub f BW genoot. [appellante] stelt evenwel dat de (in de openbare registers ingeschreven) allonge tot gevolg heeft dat aan Dormael C.V. die bescherming alsnog toekomt. Het hof kan [appellante] daarin niet volgen, reeds omdat een rectificatie als door [appellante] beoogd – zo al mogelijk – in elk geval niet met terugwerkende kracht kan worden ingeschreven in de openbare registers, mede gelet op de functie die aan die registers in het maatschappelijk verkeer toekomt en de rechtszekerheid die in dat verband is vereist. Uit een met het oog op de werking van artikel 7:3 BW Pro in de openbare registers geregistreerde akte moet op ieder moment ondubbelzinnig blijken wie koper is en met name ook in welke hoedanigheid – uitsluitend voor zichzelf of (mede) ten behoeve van een of meer anderen – iemand is opgetreden.
3.8.
Voor zover [appellante] in dit verband heeft gesteld dat de “fout in de vastlegging in de koopakte (…) slechts een zeer beperkt gevolg [heeft] nu de panden op naam van dezelfde partij blijven staan, maar enkel de hoedanigheid wordt aangevuld” (zie met name toelichting op grief 4 en pleitnota in hoger beroep onder 14), kan het hof [appellante] hierin niet volgen. Volgens [appellante] is Dormael C.V., en niet Stichting [Y] , koper geweest. Redengevend is daarvoor volgens de allonge dat het gaat om de Stichting [Y] “te dezen handelend als enig beherend vennoot van de commanditaire vennootschap Dormael C.V.”. Die toevoeging is volgens eigen stelling van [appellante] doorslaggevend om tot de conclusie te komen dat het om een geheel andere koper gaat dan in de akte van 11 juli 2014 is vermeld. Dit betekent dat de vermeende fout in de vastlegging in de koopovereenkomst en de inschrijving daarvan geen beperkt maar een ingrijpend gevolg heeft. Voor zover [appellante] stelt dat [X] Beheer er geen belang bij heeft de rechtsgeldigheid van de Vormerkung in twijfel te trekken (memorie van grieven onder 30), moet haar betoog dan ook reeds hierom worden verworpen.
3.9.
Daar komt nog bij dat op een aantal punten onduidelijkheid bestaat over essentiële feiten die in dit verband door [appellante] zijn gesteld maar door [X] Beheer (gemotiveerd) zijn betwist, een onduidelijkheid die door middel van instructie weliswaar kan worden opgehelderd maar waarvoor de procedure in kort geding zich niet leent. Te denken valt daarbij onder meer aan de vraag of Stichting [Y] dan wel Dormael C.V. koper is geweest, of sprake is geweest van een vergissing/misverstand en, zo ja, welk misverstand precies aanleiding is geweest voor de allonge alsmede wanneer en waardoor dit misverstand is ontstaan (zie de tekst van de allonge), bij welke doorlevering van welk registergoed en op welk moment de “foutieve vermelding” aan het licht is gekomen (zie de e-mail van notaris mr. Kolhoff aan mr. Tonino van 4 juli 2015), et cetera. Dit maakt de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure moeilijk voorspelbaar en leidt ertoe, mede gelet op het ingrijpende karakter van de gevolgen die toewijzing van de vordering van [appellante] voor [X] Beheer zou hebben, dat terughoudendheid geboden is waar het gaat om toewijzing van de gevraagde voorzieningen – in afwachting van de bodemprocedure – op de onderhavige grond.
3.10.
De vraag die partijen in de tweede plaats verdeeld houdt, is of de andere panden waarop beslag is gelegd – met name de panden aan de [adres A] , waarop [X] Beheer ten laste van Belle Amie beslag heeft gelegd – voldoende (over)waarde vertegenwoordigen om verhaal te bieden voor de gepretendeerde vordering van [X] Beheer alsmede of met betrekking tot de panden die Dormael C.V. aan derden heeft doorverkocht en geleverd – te weten de panden aan de [adres B] , [adres C] en de [adres D] te Amsterdam – het bedoelde beslag van 31 juli 2014 moet worden opgeheven op grond van een afweging van de belangen van enerzijds [appellante] , dan wel de drie derden aan wie inmiddels die panden zijn doorverkocht en geleverd, en anderzijds [X] Beheer.
3.11.
De vraag of de andere panden waarop beslag is gelegd voldoende (over)waarde vertegenwoordigen om verhaal te bieden voor de gepretendeerde vordering van [X] Beheer, is door de voorzieningenrechter in het vonnis waarvan beroep (onder 4.5 en 4.6) uitdrukkelijk in negatieve zin beantwoord. Het hof onderschrijft de desbetreffende overwegingen van de voorzieningenrechter en maakt die tot de zijne. Tegen die overwegingen heeft [appellante] onvoldoende (concreet gemotiveerd) gegriefd (zie met name memorie van grieven onder 31-33 en onder 37). Het hof verwerpt daarom de stelling van [appellante] dat de andere panden waarop beslag is gelegd voldoende (over)waarde vertegenwoordigen om verhaal te bieden voor de gepretendeerde vordering van [X] Beheer. Daaraan doet niet af dat de koopsom voor de panden, deels in de vorm van vorderingen en deels in de vorm van een lagere hypotheekschuld, in het vermogen van [appellante] is gevloeid.
3.12.
De vraag of met betrekking tot de panden die Dormael C.V. aan derden heeft doorverkocht en geleverd het beslag moet worden opgeheven op grond van een afweging van de belangen van enerzijds [appellante] , dan wel de drie derden aan wie inmiddels die panden zijn doorverkocht en geleverd, en anderzijds [X] Beheer, is eveneens door de voorzieningenrechter in het vonnis waarvan beroep (onder 4.7 en 4.8) uitdrukkelijk in negatieve zin beantwoord. Ook hier onderschrijft het hof de desbetreffende overwegingen van de voorzieningenrechter en maakt die tot de zijne. Ook tegen die overwegingen heeft [appellante] onvoldoende (concreet gemotiveerd) gegriefd (zie met name memorie van grieven onder 35-37). Overigens is het hof van oordeel dat aan de drie derden aan wie panden zijn doorverkocht en geleverd, althans aan hun notaris, in elk geval ten tijde van de levering – door het feit dat de beslagen waren ingeschreven – bekend moet zijn geweest dat er beslagen op de desbetreffende panden rustten, maar dat zij er kennelijk toch zelf voor hebben gekozen hun medewerking aan die levering te verlenen. Het hof verwerpt daarom ook de stelling dat met betrekking tot de panden die Dormael C.V. aan derden heeft doorverkocht en geleverd het beslag moet worden opgeheven op grond van een afweging van belangen, nog daargelaten dat de belangen van deze drie derden in het onderhavige geschil bij een afweging van de belangen van – waar het hier om gaat – enerzijds [appellante] en anderzijds [X] Beheer in beginsel niet in aanmerking komen om te worden meegewogen en [appellante] onvoldoende heeft onderbouwd waarom dit wel het geval zou moeten zijn.
3.13.
Uit het voorgaande volgt de conclusie dat de grieven falen en dat de overige stellingen en weren van partijen geen bespreking meer behoeven.
3.14.
De slotsom luidt dat het appel faalt en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.
4.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [X] Beheer gevallen, op € 711,= aan verschotten en op € 2.682,= aan salaris advocaat;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, C. Uriot en M.E. van Rossum, en is in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2015 door de rolraadsheer.