Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.157.520/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 2044806 \ CV EXPL 13-11670
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 oktober 2015
(bij vervroeging)
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. M. Ellens te Amsterdam,
tegen
1.[geïntimeerde sub 1] ,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R. Stekelenburg te Kerkwijk,
2. [geïntimeerde sub 2] ,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. L. Chr. Kranendonk te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] , [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 4 september 2014 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 23 augustus 2013 en 6 juni 2014, onder voormeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde sub 1] als eiser en [appellant] en [geïntimeerde sub 2] als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord van [geïntimeerde sub 1] ;
- memorie van antwoord van [geïntimeerde sub 2] .
Partijen hebben de zaak ter zitting van 8 september 2015 door hun hiervoor genoemde advocaten doen bepleiten, allen aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Zowel [appellant] als [geïntimeerde sub 1] hebben bij deze gelegenheid nog stukken in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis van 6 juni 2014 (hierna: het vonnis) zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerde sub 1] zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, met nakosten.
[geïntimeerde sub 1] heeft geconcludeerd dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest, het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde sub 2] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.
[appellant] en [geïntimeerde sub 1] hebben ieder bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis onder het kopje “Feiten”, sub 1.1 tot en met 1.9, de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van deze zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover deze feiten in hoger beroep in geschil zijn, zal dat in de beoordeling worden betrokken. Samengevat, en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, gaat het hof uit van de volgende feiten.
1.1
De rechtsvoorganger van [geïntimeerde sub 1] heeft als verhuurder aan [appellant] als huurder ingaande op 1 juni 1995 verhuurd de woonruimte gelegen aan de [adres] huis te [plaats] (hierna: het gehuurde). De kale huurprijs bedraagt thans € 231,55 per maand. Het gehuurde heeft een oppervlakte van ongeveer 40 m2.
1.2
In artikel 4 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald:
“Het gehuurde is bestemd om gebruikt te worden als zelfstandige woonruimte en het zal huurder niet vrijstaan er zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder een andere bestemming aan te geven.(…)”
“Het gehuurde is bestemd om gebruikt te worden als zelfstandige woonruimte en het zal huurder niet vrijstaan er zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder een andere bestemming aan te geven.(…)”
1.3
In artikel 5 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald:
“(…) Huurder zal het gehuurde als een goed huisvader en overeenkomstig de aangegeven bestemming gebruiken, terwijl hij het bovendien overeenkomstig die bestemming van de nodige stoffering en meubilering zal voorzien en voorzien zal houden. (…) Zonder uitdrukkelijke toestemming van verhuurder mag huurder het gehuurde noch geheel, noch gedeeltelijk door derden laten gebruiken, of aan derden in onderhuur afstaan. (…)”
1.4
[appellant] heeft een affectieve relatie gehad met [geïntimeerde sub 2] . Omstreeks juli 2012 is aan deze relatie een einde gekomen. [appellant] en [geïntimeerde sub 2] hebben twee kinderen, van zeventien en twaalf jaar oud.
1.5
[appellant] heeft op 22 november 2005 een woning gekocht in Diemen. Hij woont daar sedertdien.
1.6
Op 12 oktober 2011 heeft de kantonrechter te Amsterdam vonnis gewezen in een door [geïntimeerde sub 1] tegen [appellant] en [geïntimeerde sub 2] aanhangig gemaakte zaak. [geïntimeerde sub 1] vorderde onder meer ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde omdat [appellant] het gehuurde in onderhuur zou hebben gegeven aan een zekere [X] . De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen met onder meer als motivering dat het [appellant] vrij staat om niet permanent in het gehuurde te verblijven.
1.7
Tot juli 2012 woonde [geïntimeerde sub 2] in de woning van [appellant] in Diemen. Sedert juli 2012 verblijft [geïntimeerde sub 2] in het gehuurde.
1.8
In verband met de verbroken relatie van [appellant] en [geïntimeerde sub 2] is een voorziening getroffen omtrent de verzorging van en de omgang met de kinderen. De kinderen verblijven bij [appellant] in [plaats] .
1.9
[appellant] heeft na het bestreden tussenvonnis van 23 augustus 2013, te weten op 25 september 2013, aan [geïntimeerde sub 1] een bedrag betaald van € 1.637,75. [appellant] betaalt sindsdien maandelijks aan [geïntimeerde sub 1] een bedrag van € 240,-.
1.1
[geïntimeerde sub 2] betaalt sedert maart 2013 maandelijks aan [geïntimeerde sub 1] een bedrag van omstreeks € 240,-.
1.11
Met ingang van 1 augustus 2014 zijn [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] een huurovereenkomst aangegaan voor het gehuurde, voor een periode van drie jaar, tegen een huurprijs van € 650,- per maand.
3.Beoordeling
3.1.
In eerste aanleg heeft [geïntimeerde sub 1] ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, betaling van een huurachterstand van € 1.637,75, veroordeling tot betaling van een gebruiksvergoeding voor de periode vanaf de datum van ontbinding tot aan de datum van ontruiming en buitengerechtelijke kosten gevorderd, te vermeerderen met rente, met proceskosten. Hij heeft daartoe gesteld dat [appellant] (en [geïntimeerde sub 2] ) een huurachterstand hebben doen ontstaan en dat [appellant] , in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst, het gehuurde niet zelf bewoont maar het aan een derde, te weten [geïntimeerde sub 2] , in gebruik heeft gegeven.
3.2
De kantonrechter heeft - bij het bestreden uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis - [geïntimeerde sub 1] niet-ontvankelijk verklaard in zijn vordering tot ontbinding jegens [geïntimeerde sub 2] , de huurovereenkomst met [appellant] ontbonden, [appellant] en [geïntimeerde sub 2] tot ontruiming veroordeeld en hen hoofdelijk veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding, met kosten. Het anders of meer gevorderde is afgewezen.
3.3
Tegen deze beslissing komt [appellant] op met zes grieven. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.4
Het hof zal allereerst ingaan op de vraag of [appellant] ontvankelijk is in zijn hoger beroep jegens [geïntimeerde sub 2] . Uitgangspunt is dat een rechtsmiddel wordt ingesteld tegen de processuele wederpartij in de vorige instantie. Nu [geïntimeerde sub 2] in eerste aanleg geen wederpartij was van [appellant] en niet van feiten en omstandigheden is gebleken die ertoe nopen op dit een beginsel een uitzondering te maken, zal [appellant] niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn hoger beroep jegens [geïntimeerde sub 2] .
3.5
Ten aanzien van de grieven overweegt het hof als volgt. In de procedure in eerste aanleg heeft [geïntimeerde sub 1] , na vermeerdering van eis bij conclusie van repliek, betaling gevorderd van een huurachterstand van € 1.637,75 (overeenkomend met ruim zeven maanden huur). [appellant] heeft dit bedrag op 25 september 2013, dat is lopende de procedure in eerste aanleg, aan [geïntimeerde sub 1] betaald, hetgeen valt aan te merken als een erkenning van het bestaan van deze huurachterstand. Dit is ook door de kantonrechter vastgesteld en daartegen is door [appellant] niet gegriefd. Het bestaan van een dergelijke substantiële huurachterstand rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
3.6
Daarnaast staat vast dat [appellant] sinds 2005 eigenaar is van een woning in Diemen en daar woont met zijn en [geïntimeerde sub 2] ’s kinderen. Tot juli 2012 gebruikte hij, naar eigen zeggen, het gehuurde incidenteel, bijvoorbeeld wanneer hij heel vroeg in de ochtend in Amsterdam moest zijn in verband met zijn werk, of als slaapplek na het uitgaan en later ook wel vanwege de relatieproblematiek met [geïntimeerde sub 2] . Vanaf juli 2012 is [geïntimeerde sub 2] , met toestemming van [appellant] , maar zonder toestemming van [geïntimeerde sub 1] , in het gehuurde gaan wonen en maakt [appellant] daar geen gebruik meer van. Desgevraagd heeft [appellant] ter zitting in hoger beroep verklaard dat hij het gehuurde “achter de hand wil houden” om mogelijk weer te gaan gebruiken zoals hij deed voordat [geïntimeerde sub 2] haar intrek nam in het gehuurde.
3.7
Het hof stelt vast dat [appellant] ook op dit punt in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld (artikel 4), door - ook voordat [geïntimeerde sub 2] haar intrek nam in het gehuurde - het gehuurde niet als woonruimte te gebruiken maar slechts als incidenteel logeeradres/pied-à- terre. Dat [appellant] hiervoor de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming heeft gekregen van [geïntimeerde sub 1] is gesteld noch gebleken. Daar komt nog bij, zoals ook de kantonrechter reeds overwoog, dat woonruimte in Amsterdam een schaars goed is en dat van een verhuurder in zijn algemeenheid niet kan worden verwacht dat hij een gebruik van het gehuurde als door [appellant] gewenst zou toestaan. Aan dit oordeel doet niet af dat de kantonrechter te Amsterdam in het onder 1.6 genoemde vonnis van 12 oktober 2011 heeft overwogen dat het [appellant] vrijstaat om niet permanent in het gehuurde te verblijven. Hiermee is immers niet gezegd dat het [appellant] tevens vrijstaat slechts incidenteel in het gehuurde te verblijven, zoals reeds voor juli 2012 het geval was.
3.8
Dit alles overziende is het hof van oordeel dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit te huurovereenkomst en dat de kantonrechter terecht de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde heeft toegewezen. Het door [appellant] gedane algemene bewijsaanbod wordt gepasseerd, omdat het geen betrekking heeft op concrete stellingen die tot een ander oordeel kunnen leiden.
3.9
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grieven falen en daarmee het hoger beroep. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het hoger beroep, zowel gevallen aan de zijde van [geïntimeerde sub 2] als aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] .
4.Beslissing
Het hof:
verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep, voor zover gericht tegen [geïntimeerde sub 2] ;
bekrachtigt het vonnis van 6 juni 2014 waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde sub 2] begroot op € 308,- aan verschotten en € 2.682,- voor salaris;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] begroot op € 308,- aan verschotten en € 2.682,- voor salaris;
verklaart dit arrest ten aanzien van de ten gunste van [geïntimeerde sub 1] uitgesproken kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, L.A.J. Dun en A.E. Oderkerk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2015.