Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.155.855/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 588945 /CV EXPL 13-1126
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 september 2015
inzake
1.[appellante sub 1] ,
wonend te [woonplaats] ,
2.
[appellante sub 2],
[appellante sub 2],
wonend te [woonplaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. A.A. Aartse Tuijn te Alkmaar,
tegen
1.[geïntimeerde sub 1] ,
2.
[geïntimeerde sub 2],
[geïntimeerde sub 2],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. E.E.V. Sweebe te Valkenswaard.
1.Het geding in hoger beroep
Appellanten worden hierna gezamenlijk [appellanten] genoemd. Geïntimeerden worden hierna ieder afzonderlijk [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd, en gezamenlijk [geïntimeerden]
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 10 juni 2014 in hoger beroep gekomen van een eindvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 12 maart 2014 en de daaraan voorafgaande tussenvonnissen, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eiseressen in conventie, tevens verweersters in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie tevens eisers in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met een productie.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 16 juni 2015 doen bepleiten, [appellanten] door mr. Aartse Tuijn voornoemd en [geïntimeerden] door mr. Sweebe voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [appellanten] als aan het slot van de memorie van grieven onder A tot en met E vermeld zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder a tot en met g de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.
[appellanten] zijn sinds 31 december 1998 eigenaar van het bedrijfsgebouw met
verhard terrein aan de [adres] . Het grootste gedeelte van deze ruimte is vanaf 16 januari 1993 verhuurd aan [X] , een internationale dienstverlener in de offshore-sector.
2.2.
Met ingang van 15 augustus 1999 heeft [geïntimeerde sub 1] van [appellanten] een
(kleiner) deel van voormelde bedrijfsruimte gehuurd. [geïntimeerde sub 1] houdt zich beroepsmatig bezig met de kweek en verkoop van tropische vissen. Sinds kort na de ingang van de huurovereenkomst bewoont [geïntimeerde sub 1] de ruimte met [geïntimeerde sub 2] en hun zoon.
2.3.
In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
“4.1 De betalingsverplichting van huurder bestaat uit de huurprijs, alsmede vergoeding voor
de energie.
4.2
De huurprijs bedraagt per kwartaal f 2.300,-- (...) te vermeerderen met energiekosten.
( ) De huurprijs zal jaarlijks op 1 juli (…) worden verhoogd met f 100,-- per drie maanden.
4.3
De vergoeding voor energie zal eventueel jaarlijks worden aangepast, afhankelijk van
het werkelijk gebruik.”
2.4.
[geïntimeerde sub 1] heeft gedurende de jaren 2010 tot en met 2013 steeds een vast
bedrag van € 545,00 betaald via de bank met als omschrijving “huur woning [adres] ” dan wel “huur woning [adres] ”.
2.5.
De hoofdhuurder [X] heeft steeds de kosten van elektra en
gasverbruik betaald. In 2001 is een tussenmeter geplaatst waardoor het verbruik van [geïntimeerden] kon worden afgelezen. Per 1 juli 2004 zijn partijen een voorlopige regeling overeengekomen inhoudende dat [geïntimeerden] een bedrag ad € 60,00 per maand aan [appellanten] zal voldoen ter zake van een voorschot op de elektrakosten.
2.6.
[X] heeft voor het eerst bij brief van 6 september 2010 een
afrekening gestuurd aan [appellanten] waarbij zij van [appellanten] een bedrag van € 7.066,00 vordert ter zake van het elektriciteitsverbruik door [geïntimeerden] in de periode van 2002 tot en met juni 2010, te weten 72.107 Kwu.
2.7.
In een brief van juni 2012 vorderen [appellanten] van [geïntimeerden] betaling
van onder meer elektrakosten voor de periode van 2002 tot en met 2010 ad € 7.066,00 verminderd met de reeds betaalde voorschotten.
2.8.
Vanaf september 2012 hebben [geïntimeerden] een eigen elektra-aansluiting
en zijn zij geen elektrakosten meer aan [appellanten] verschuldigd.
2.9.
In 2012 hebben [geïntimeerden] , zonder toestemming van [appellanten] en zonder
omgevingsvergunning, een containerunit op de aanbouw van het hoofdgebouw laten plaatsen waarmee een extra kamer is gecreëerd. [geïntimeerden] hebben een opening in een uit betonnen elementen opgetrokken buitengevel gezaagd dan wel laten zagen. Via deze opening was de containerunit toegankelijk. Nadat de Gemeente [gemeente] hen op 13 november 2012 een last onder dwangsom had opgelegd hebben [geïntimeerden] de containerunit verwijderd.
2.10.
Bij brief van 22 oktober 2014 heeft de raadsman van [appellanten] voor zover van belang aan [geïntimeerden] geschreven:
“(..) De opening in de buitengevel heeft U echter tot op heden niet in oude luister hersteld. Neen, U heeft deze opening provisorisch dichtgezet met een stuk hout. Zelfs ondanks het feit dat U hierop bij herhaling vanwege de dames [appellanten] bent aangesproken, heeft U het gehuurde niet in oude luister hersteld. Ook met het uitblijven van dit herstel is een ernstige, aan U toerekenbare tekortkoning gegeven.
Met respect voor het reeds bestaande verzuim, wordt U hierdoor nogmaals vanwege de dames [appellanten] verzocht en voor zoveel nodig gesommeerd om de buitengevel(s) van het gehuurde binnen 5 dagen na heden in oude luister te hebben hersteld.”
2.11.
[geïntimeerden] hebben bedoelde buitengevel niet hersteld in de oorspronkelijke
staat.
3.Beoordeling
3.1.
In het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter voor zover in hoger beroep nog van belang [geïntimeerden] (in conventie) veroordeeld tot betaling aan [appellanten] van € 1.711,55 aan elektrakosten, te vermeerderen met de contractuele rente ad 2%, en tot betaling van de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad. De kantonrechter heeft het meer of anders door [appellanten] gevorderde afgewezen. Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] met hun grieven op. De grieven worden hierna gezamenlijk behandeld.
3.2.
[appellanten] vorderen in hoger beroep, kort gezegd, dat het hof:
- A) de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en;
- B) [geïntimeerden] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen acht dagen na betekening van het in deze te wijzen arrest;
- C) [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van € 1.635,00 aan achterstallige huur en/of voorschotten energiekosten voor de maanden oktober, november en december 2012, te vermeerderen met de contactuele rente ad 2%, te berekenen vanaf de dag der dagvaarding tot aan de algehele voldoening;
- D) [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan [appellanten] van € 3.849,45 (€ 7.066,00 minus de reeds door [geïntimeerden] betaalde bedragen) aan kosten voor elektraverbruik in de periode tot en met juni 2010;
- E) [geïntimeerden] zal veroordelen tot betaling van de proceskosten in beide instanties, waaronder begrepen de executiekosten.
Elektrakosten tot en met juni 2010 (D)
3.3.
Het hof stelt voorop dat de vordering tot betaling van elektrakosten kennelijk ziet
op het verbruik van [geïntimeerden] in de periode van 2002 tot en met juni 2010, gezien de inhoud van de brief van [X] van 6 september 2010 en de brief van [appellanten] aan [geïntimeerden] van juni 2012 (rov. 2.6 respectievelijk 2.7). Het verweer van [geïntimeerden] dat onduidelijk is op welke periode de vordering betrekking heeft wordt dan ook verworpen. Gelet op het feit dat in de huurovereenkomst met zoveel woorden is bepaald dat de huurprijs
“te vermeerderen met de energiekosten”is verschuldigd, en bij gebreke van aanwijzingen van het tegendeel, wordt het verweer dat partijen een all-in huurprijs zijn overeengekomen, eveneens verworpen.
“te vermeerderen met de energiekosten”is verschuldigd, en bij gebreke van aanwijzingen van het tegendeel, wordt het verweer dat partijen een all-in huurprijs zijn overeengekomen, eveneens verworpen.
3.4.
Het hof stelt voorts voorop dat voldoende vast is komen staan dat partijen bij het
aangaan van de huurovereenkomst een afspraak ten aanzien van de betaling van de elektrakosten hebben gemaakt. Beide partijen wijzen in dit verband op de afspraak zoals door [appellanten] in punt 22 van de dagvaarding in eerste aanleg vermeld:
“Partijen voorzagen - tot wederopzegging - de navolgende regeling:
- De aansluitingen zouden ongewijzigd op naam van “ [X] ” blijven staan.
- Eisers [ [appellanten] , hof] zouden zorgen voor tussenmeters.
- [X] zou eisers belasten voor de uitkomst van de tussenmeters.
- Eisers zouden [geïntimeerde sub 1] vervolgens doorbelasten voor wat betreft de bedragen waarvoor zij in eerste aanleg door [X] belast zouden worden.
- De hoogte van het door [geïntimeerde sub 1] te betalen voorschot zou bepaald worden aan de hand van de eerste afrekening zijdens [X] .”
3.5.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat de vordering van [appellanten] deels is
verjaard omdat de vordering tot betaling van elektrakosten als een periodieke vordering moet worden aangemerkt die op grond van artikel 3:308 BW verjaart door verloop van vijf jaren na aanvang van de dag, volgend op de dag van opeisbaar worden van de vordering. Naar het oordeel van het hof bepaalt de hiervoor vermelde partijafspraak echter of al dan niet sprake is van een periodieke vordering. Bij de uitleg van deze afspraak neemt het hof tot uitgangspunt dat niet alleen naar de letterlijke bewoordingen van de overeenkomst moet worden gekeken, maar ook naar de bedoeling van partijen en naar hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 Haviltex).
3.6.
In deze afspraak alsmede de feitelijke gedragingen van partijen - die jarenlang
hebben stilgezeten in afwachting van de ontvangst van een elektrarekening van [X] en in 2004 een tijdelijke regeling met betrekking tot de betaling van maandelijkse voorschotbedragen zijn overeengekomen - is vervat dat het hier niet gaat om een periodieke vordering ten aanzien van voorschotbedragen voor het elektraverbruik van [geïntimeerden] , maar om een eindafrekening in verband met het werkelijke verbruik. De vordering van [appellanten] betreft een totaalbedrag. Dit betekent dat de verjaringstermijn van artikel 3:308 BW op deze vordering niet van toepassing is. Bij brief van 6 september 2010 heeft [X] betaling van bedoelde elektrakosten gevorderd van [appellanten] , die deze kosten bij brief van juni 2012 aan [geïntimeerden] hebben doorberekend. [geïntimeerden] hebben de ontvangst van laatstgenoemde brief alsmede de inhoud daarvan niet betwist. Anders dan [geïntimeerden] betogen is de vordering van [appellanten] derhalve niet verjaard.
3.7.
[appellanten] hebben hun vordering voldoende concreet met stukken onderbouwd.
[geïntimeerden] hebben deze niet (voldoende) inhoudelijk betwist. Dit betekent dat de grieven van [appellanten] in zoverre slagen en dat de vordering tot betaling van de (resterende) elektrakosten alsnog zal worden toegewezen zoals gevorderd.
Huur en/of voorschotten energiekosten oktober tot en met december 2012 (C)
3.8.
[appellanten] vorderen in hoger beroep achterstallige betalingen van huur en/of
voorschotten energiekosten voor de maanden oktober tot en met december 2012. In het licht van de punten 37 en 38 van de memorie van grieven, waarin [appellanten] stellen dat de kantonrechter ten onrechte de vordering ad € 1.635,00
“aan zuivere huur”heeft afgewezen, en gezien het feit dat [geïntimeerden] vanaf september 2012 geen (voorschotten) elektrakosten meer aan [appellanten] verschuldigd zijn, kan het hof de vordering van [appellanten] niet anders begrijpen dan dat deze alleen op de betaling van huur voor de maanden oktober tot en met december 2012 ziet en niet (ook) op de betaling van (voorschotten) elektrakosten. De door [appellanten] gemaakte opsommingen van (de betaling door [geïntimeerden] van) de elektrakosten behoeven derhalve geen bespreking.
“aan zuivere huur”heeft afgewezen, en gezien het feit dat [geïntimeerden] vanaf september 2012 geen (voorschotten) elektrakosten meer aan [appellanten] verschuldigd zijn, kan het hof de vordering van [appellanten] niet anders begrijpen dan dat deze alleen op de betaling van huur voor de maanden oktober tot en met december 2012 ziet en niet (ook) op de betaling van (voorschotten) elektrakosten. De door [appellanten] gemaakte opsommingen van (de betaling door [geïntimeerden] van) de elektrakosten behoeven derhalve geen bespreking.
3.9.
Uit door [geïntimeerden] overgelegde betalingsbewijzen blijkt dat zij de
huur voor de maanden oktober tot en met december 2012 - weliswaar te laat - hebben betaald. [appellanten] hebben deze betalingen ook niet betwist. Mogelijk is reeds eerder een huurachterstand van drie maanden ontstaan die - door betalingen van [geïntimeerden] - steeds is doorgeschoven, zoals [appellanten] hebben betoogd, maar een hierop toegesneden vordering hebben [appellanten] niet ingesteld. Ter zitting is bovendien gebleken dat [geïntimeerden] de vordering ook zo hebben begrepen dat deze (slechts) ziet op de huurbedragen voor de maanden oktober tot en met december 2012. De vordering van [appellanten] dient derhalve als ongegrond te worden afgewezen.
3.10.
Ter gelegenheid van het pleidooi hebben [appellanten] nog aangevoerd dat een
nieuwe huurachterstand van € 540,00 is ontstaan. Reeds omdat er (ook) geen op een nieuwe huurachterstand toegesneden vordering is ingesteld, ligt deze voor afwijzing gereed. De in dit verband door [appellanten] aangevoerde grieven falen.
Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde (A) en (B)
3.11.
[appellanten] hebben ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het
gehuurde gevorderd onder meer op de grondslag dat [geïntimeerden] zich niet als goed huurder hebben gedragen door zonder toestemming en zonder een daarvoor noodzakelijke bouwvergunning een gat in de buitengevel van het gehuurde te zagen en daarin een deuropening te maken, welk gat zij ook na sommatie niet hebben hersteld in de oorspronkelijke staat.
3.12.
Het hof neemt bij de beoordeling tot uitgangspunt dat iedere tekortkoming in de
nakoming van de overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
3.13.
Vast staat dat [geïntimeerden] , zonder toestemming van [appellanten] , een gat in de buitengevel van het gehuurde hebben gezaagd waarin zij een (deur)opening hebben gemaakt, althans - volgens [geïntimeerden] - een groot kozijn in de vorm van een deuropening, kennelijk strekkend tot het verlenen van toegang tot de door [geïntimeerden] eveneens zonder toestemming geplaatste containerunit. In de brief van [appellanten] van 22 oktober 2014 (zie 2.10) staat dat [appellanten] [geïntimeerden] meerdere keren (mondeling) hebben aangesproken tot herstel van de buitengevel. Daarin sommeren zij [geïntimeerden] voorts schriftelijk tot herstel. Bij gebreke van een voldoende gemotiveerde betwisting door [geïntimeerden] zal het hof uitgaan van de ontvangst van deze brief door [geïntimeerden] en de juistheid van de inhoud daarvan. [geïntimeerden] hebben (nadat de gemeente hun een last onder dwangsom had opgelegd) de containerunit wel verwijderd, maar zij zijn niet (terstond) overgegaan tot herstel van de buitengevel in de oorspronkelijke staat. Zij hebben, zoals op de door [appellanten] overgelegde foto’s is te zien, het gat slechts provisorisch gedicht.
3.14.
[geïntimeerden] hebben zich in verband met het verwijt dat zij de buitengevel niet in oude staat hebben hersteld ter zitting in hoger beroep op opschorting beroepen omdat [appellanten] - volgens [geïntimeerden] - hebben verzuimd zeer ernstige gebreken aan het gehuurde te herstellen. Nog daargelaten dat [geïntimeerden] de gestelde ernstige gebreken niet voldoende concreet hebben toegelicht, levert het maken van de (deur)opening, althans het gat in de buitengevel zonder toestemming van [appellanten] een ernstige en voortdurende wanprestatie op die (bovendien) niet ongedaan is gemaakt. [geïntimeerden] hebben aldus zonder toestemming de inrichting of gedaante van het gehuurde veranderd terwijl die verandering niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan kan worden gemaakt ex artikel 7:215 lid 1 BW, en zij hebben het gehuurde (derhalve) niet als goed huurders gebruikt in de zin van artikel 7:213 BW. De ernst van deze voortdurende wanprestatie van [geïntimeerden] rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde; feiten en omstandigheden waarom dat anders zou zijn, zijn gesteld noch gebleken. Dat [geïntimeerden] ervoor hebben gekozen om de voortdurende wanprestatie niet door herstel te beëindigen maar zich ter zake op opschorting te beroepen, moet voor hun rekening blijven. Dat verweer - wat er ook van zij - neemt immers niet weg dat [geïntimeerden] voornoemde ernstige gepleegde wanprestatie, bestaande uit het maken van een (deur)opening in de buitengevel, hebben gepleegd.
De omstandigheid dat passende woningen volgens [geïntimeerden] momenteel niet voor het oprapen liggen is leidt niet tot een ander oordeel. Dit geldt temeer nu ter zitting is gebleken dat de Gemeente [gemeente] [geïntimeerden] (enkele) alternatieve woningen heeft aangeboden, die door [geïntimeerden] zijn afgewezen omdat deze niet zouden voldoen.
3.15.
Uit het voorgaande volgt dat de grieven van [appellanten] slagen voor zover hiervoor vermeld. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming zullen alsnog worden toegewezen. Het hof ziet aanleiding de ontruimingstermijn te bepalen op twee maanden na betekening van het in deze te wijzen arrest. Gelet op het voorgaande behoeven de overige door [appellanten] aangevoerde gronden voor ontbinding en ontruiming geen bespreking.
Proceskosten (E)
3.16.
Gelet op deze uitkomst dienen [geïntimeerden] als de grotendeels in het ongelijk
gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg. De grieven tegen het bestreden eindvonnis slagen ook in zoverre.
Slotsom
3.17.
De slotsom is dat de grieven slagen voor zover hiervoor vermeld. Het vonnis
waarvan beroep zal in zoverre worden vernietigd en de vorderingen zullen alsnog worden toegewezen als hierna te melden. Voor het overige falen de grieven. [geïntimeerden] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties alsmede de gevorderde nakosten.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling aan [appellanten] van € 3.849,45;
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
veroordeelt [geïntimeerden] om het gehuurde aan de [adres] binnen twee maanden na betekening van dit arrest te ontruimen en ter beschikking van [appellanten] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, aan de zijde van [appellanten] in eerste aanleg (in conventie) begroot op € 289,71 aan verschotten en € 500,00 voor salaris, in reconventie op € 500,00 en in hoger beroep tot op heden op € 387,15 aan verschotten en € 2.682,00 voor salaris en op € 131,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, C. Uriot en M. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 september 2015.