Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.151.589/01
zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam: CV EXPL 13-23485
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 september 2015
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam,
tegen:
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. D.G. Peters te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 26 mei 2014 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 11 maart 2014, onder bovenvermeld zaak/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, met producties;
- akte houdende uitlaten producties;
- antwoordakte.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis (hierna: het eindvonnis) zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen uit de eerste aanleg toewijst, met beslissing over de proceskosten, met nakosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
2.1
De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 11 februari 2014 onder 1.1 tot en met 1.11 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.1.
Bij schriftelijke huurovereenkomst van 28 december 1983 heeft (de rechtsvoorganger van) [appellant] aan [geïntimeerde] met ingang van 1 januari 1984 in huur gegeven het eerste bovenhuis aan de [adres] (hierna het gehuurde). De huurprijs bedroeg laatstelijk € 393,95 per maand.
2.1.2.
Artikel 5 van Pro de huurovereenkomst heeft onder meer betrekking op het gebruik
van het gehuurde. Artikel 5 lid 3 van Pro de huurovereenkomst luidt:
Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurster mag de huurder het gehuurde noch geheel noch gedeeltelijk door derden laten gebruiken, of aan derden in onderhuur afstaan. Ook mag hij geen andere personen bij zich doen inwonen dan die rechtstreeks tot zijn gezin behoren.
2.1.3.
[appellant] heeft Rock Beheer BV belast met het beheer van het gehuurde.
2.1.4.
Op zaterdag 24 november 2013 heeft [appellant] het gehuurde bezocht voor het uitvoeren van werkzaamheden aan de standleiding en heeft hij gemerkt dat het gehuurde in gebruik was bij een hem onbekende derde.
2.1.5.
Rock Beheer BV heeft [geïntimeerde] bij brief van 28 november 2012 bericht dat
gebleken is dat zij het gehuurde heeft onderverhuurd en haar gesommeerd het gehuurde vóór 31 december 2012 leeg en ontruimd aan Rock Beheer BV op te leveren, bij gebreke waarvan rechtsmaatregelen werden aangekondigd.
2.1.6.
Nadat een reactie op de brief van 28 november 2012 uitbleef, heeft de gemachtigde van [appellant] [geïntimeerde] bij aangetekende en gewone post verzonden brief van 11 december 2012 gesommeerd de huurovereenkomst binnen 7 dagen schriftelijk op te zeggen en het gehuurde uiterlijk op 31 januari 2013 leeg en ontruimd op te leveren, bij gebreke waarvan in rechte ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden gevorderd. Bij brieven van 19 december 2012 en 10 januari 2013 heeft de gemachtigde van [appellant] [geïntimeerde] nogmaals gewezen op hetgeen hij op 11 december 2012 aan haar had bericht.
2.1.7.
De gemachtigde van [appellant] heeft ook de - niet bij name genoemde -
gebruiker/onderhuurder van het gehuurde bij brieven van 11 december 2012, 19
december 2012 en 10 januari 2013 gesommeerd om het gehuurde leeg en ontruimd op te leveren.
2.1.8.
Bij e-mail van 11 juni 2013 heeft [geïntimeerde] de gemachtigde van [appellant] geantwoord dat zij door omstandigheden niet eerder op de hoogte was van de berichten van Rock Beheer. Uit de e-mail blijkt verder dat zij betwist te hebben onderverhuurd (“onderverhuren is in mijn beleving 2x zoveel geld voor een woning vragen dan je zelf betaald dat heb ik niet gedaan”) maar dat zij, omdat zij voor langere tijd op reis ging en het een beetje eng vond het huis leeg te laten (“huizen kunnen gekraakt worden, inbraken, er kan van alles gebeuren”) een vriendin ( [X] ) heeft aangeboden om als anti-kraak op het gehuurde te passen. [X] heeft voor het gebruik van het gehuurde de werkelijke kosten aan huur, gas, licht en kabel aan [geïntimeerde] betaald, maar niet meer dan dat. Na de brieven van Rock Beheer BV is [X] uit het gehuurde vertrokken. [geïntimeerde] vermoedt dat [appellant] haar uit de woning wil hebben vanwege de lage huur die zij betaalt.
2.1.9.
[geïntimeerde] is het gehuurde blijven bewonen.
3.Beoordeling
3.1
In dit geding heeft [appellant] gevorderd dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden en [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot ontruiming. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen.
3.2
De kantonrechter overwoog daartoe onder meer (rov. 4 eindvonnis) dat [appellant] geen concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit kan worden afgeleid dat het gebruik door [X] langer is geweest dan door [geïntimeerde] is gesteld (dat was: twee tot drie maanden), dat de onderhuur voor [geïntimeerde] winstgevend is geweest en/of dat na het vertrek van [X] nog een andere derde het gebruik van het gehuurde heeft gehad. Tegen deze overweging is grief 1 van [appellant] gericht.
3.3
De kantonrechter overwoog voorts (rov. 5 eindvonnis) dat het gedurende korte tijd (twee tot drie maanden) een bevriende derde in het gehuurde te laten verblijven tijdens een tijdelijk verblijf van huurder in het buitenland, aan welk gebruik de derde - na bezwaar van de verhuurder - zo spoedig mogelijk een eind maakt , tegen de achtergrond van een huurrelatie van circa 30 jaar, nog (net) zodanig gering is dat ontbinding van de huurovereenkomst niet is te rechtvaardigen. Grief 2 van [appellant] is tegen deze overweging gericht.
3.4
De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.5
Het hof stelt voorop, dat het [geïntimeerde] het gehuurde zonder toestemming van [appellant] geheel aan een derde in gebruik heeft gegeven, hetgeen krachtens artikel 5 van Pro de huurovereenkomst niet was toegestaan.
3.6
Uit de onder 2.1.8 genoemde e-mail valt af te leiden, dat [geïntimeerde] beoogde dat gebruik te laten plaatsvinden tijdens haar gehele verblijf in het buitenland, hetgeen oorspronkelijk circa zes maanden zou zijn (van 29 oktober 2012 tot 26 april 2013). Een beoogd gebruik van circa zes maanden is niet van zeer korte duur. Volgens [geïntimeerde] heeft dat gebruik in werkelijkheid beduidend korter geduurd (namelijk tot medio januari 2013) maar dat zal, ook als van de juistheid van die stelling wordt uitgegaan, niet ten gunste van [geïntimeerde] worden meegewogen omdat het eerdere vertrek van [X] (zoals eveneens volgt uit de onder 2.1.8 genoemde e-mail) een rechtstreeks gevolg is van de ontdekking door [appellant] van de aanwezigheid van de hem onbekende [X] in het gehuurde en de door hem uitgebrachte sommaties.
3.7
Daar komt bij dat [geïntimeerde] het gehuurde niet om niet in gebruik heeft gegeven, maar daar een financiële vergoeding voor heeft gevraagd. Deze vergoeding was volgens [geïntimeerde] niet groter dan het bedrag van - kort gezegd - haar woonlasten. Ook indien de vergoeding tot die hoogte beperkt is gebleven ( [geïntimeerde] heeft haar stelling in het geheel niet onderbouwd zodat niet kan worden uitgesloten dat zij een hoger bedrag voor het gehuurde heeft ontvangen) betekent dat, dat zij het gehuurde commercieel heeft geëxploiteerd en daar financieel voordeel uit heeft behaald. Zonder de vergoeding die zij van [X] ontving had [geïntimeerde] immers haar woonlasten gedurende haar afwezigheid zelf moeten blijven dragen.
3.8
Bij onverkorte toepassing van artikel 5 van Pro de huurovereenkomst betekent het bovenstaande dat [geïntimeerde] toerekenbaar in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten. Deze tekortkoming is niet van zodanig geringe aard dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt; ook niet indien de lange duur van de huurrelatie in aanmerking wordt genomen. De verhuurder heeft er immers recht op en belang bij als enige te kunnen bepalen wie krachtens enig recht in het gehuurde verblijft.
3.9
[geïntimeerde] heeft echter aangevoerd dat [appellant] in het verleden mondeling had toegestaan dat [geïntimeerde] het gehuurde gedurende de korte tijd dat zij op vakantie was tijdelijk aan een bekende in gebruik had gegeven en desgevraagd had laten weten dat zij hem daarvoor geen toestemming hoefde te vragen. Zij verkeerde daarom in de veronderstelling dat zij niet in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld. [geïntimeerde] stelt zich kennelijk op het standpunt dat artikel 5 van Pro de huurovereenkomst onverkorte toepassing mist omdat partijen op dat onderdeel een andersluidende afspraak hebben gemaakt. [geïntimeerde] heeft haar betoog onderbouwd door overlegging van een schriftelijke verklaring van [Y] . [Y] heeft verklaard dat hij jaren geleden aanwezig was bij een bespreking tussen [geïntimeerde] en [appellant] , waarin laatstgenoemde verklaarde dat hij er geen probleem mee had als [geïntimeerde] iemand op haar woning zou laten passen, dat de persoon niet zou hoeven worden voorgesteld en dat hij er niets over hoefde te weten, zolang de huur maar werd betaald.
3.1
[appellant] heeft gemotiveerd betwist dat hij in het verleden ermee akkoord is gegaan dat [geïntimeerde] het gehuurde tijdelijk aan derden in gebruik zou mogen geven.
3.11
Indien vast komt te staan dat in het verleden door [appellant] uitlatingen zijn gedaan als door [geïntimeerde] gesteld, kan niet, althans niet zonder meer, van onverkorte werking van artikel 5 van Pro de huurovereenkomst worden uitgegaan. In dat geval is denkbaar dat zij niet is tekortgeschoten, althans dat enig resterend tekortschieten te gering is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Nu [geïntimeerde] bewijs van haar stelling heeft aangeboden en op haar krachtens de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro. de bewijslast van deze stelling rust, zal zij tot bewijslevering worden toegelaten. Indien zij daartoe getuigen wil laten horen zullen deze worden gehoord door mr C.C. Meijer, daartoe als raadsheercommissaris benoemd, als verder in het dictum te vermelden.
3.12
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.Beslissing
Het hof:
laat [geïntimeerde] toe tot het bewijs van haar stelling dat [appellant] in het verleden tegen haar heeft gezegd dat zij geen voorafgaande toestemming van [appellant] nodig had om het gehuurde tijdens haar afwezigheid tijdelijk aan een ander in gebruik te geven, of woorden van gelijke strekking;
beveelt dat, indien [geïntimeerde] getuigen wil doen horen, een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. C.C. Meijer daartoe tot raadsheercommissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam op na te melden dag en uur;
bepaalt dat de advocaat van [geïntimeerde] bij rolmededeling op de rol van 20 oktober 2015, onder opgave van de verhinderdata van alle partijen, hun raadslieden en de te horen getuigen in de periode van november 2015 tot en met februari 2016, aan het hof dient te verzoeken een datum voor getuigenverhoor te bepalen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, E.P. Polak en J.F. Aalders en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 september 2015.