ECLI:NL:GHAMS:2015:2142

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummers: 200.152.092/01

zaaknummers rechtbank Amsterdam: 2424201\CV EXPL 13-25628

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 juni 2015

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats],

appellant in principaal appel, tevens geïntimeerde in incidenteel appel,

advocaat: mr. R.A. Veldman te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats],

geïntimeerde in principaal appel, tevens appellant in incidenteel appel,

advocaat: mr. N. de Vos te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 25 juni 2014 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 31 maart 2014, onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, (kennelijk) houdende incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, de in eerste aanleg ingestelde subsidiaire vordering van [appellant] alsnog zal toewijzen, evenals (na vermeerdering van eis in appel) een bedrag van € 834,43 aan achterstallige huur, met beslissing, uitvoerbaar bij voorraad, over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd, zakelijk, dat het hof het beroep van [appellant] zal verwerpen en – in incidenteel appel – de bij het bestreden vonnis toegewezen vorderingen van [appellant] alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

[appellant] heeft vervolgens geconcludeerd tot, kort gezegd, verwerping van het incidenteel appel, met beslissing over de proceskosten.

2.Feiten

De kantonrechter in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.12 een aantal feiten vastgesteld. Omdat deze feiten niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3.Beoordeling

3.1.

In deze zaak gaat het, kort gezegd, om het volgende.

( a) [appellant] is eigenaar van het pand [adres] te [woonplaats] waarvan hij het souterrain, de begane grond en de eerste verdieping samen met zijn partner zelf bewoont. In 2009 heeft hij voor eigen rekening werkzaamheden aan de derde en vierde verdieping van dit pand laten uitvoeren, waarmee een bedrag van € 88.218,31 was gemoeid.

( b) Sinds 12 september 2011 huurt [geïntimeerde] van [appellant] de derde etage van voormeld pand. In de schriftelijke huurovereenkomst van 9 september 2011 is de huurvergoeding bepaald op € 1.600,= per maand, bestaande in € 1.400,= aan huur en € 200,= aan water, gas, elektriciteit en UPC. Er is een waarborgsom vastgesteld van € 2.400,=.

( c) Naar aanleiding van een door [geïntimeerde] ingediend verzoek ter toetsing van de aanvangshuurprijs heeft de huurcommissie bij uitspraak van 7 juni 2012 bepaald dat de huurprijs van € 1.400,= niet redelijk is en dat een huurprijs van € 506,24 per maand redelijk is. Verder heeft de huurcommissie geoordeeld dat de woning een ernstig gebrek vertoont en dat [geïntimeerde] met ingang van 12 september 2011 een huurprijs van € 202,50 per maand verschuldigd is.

( d) Op 31 juli 2012 heeft [appellant] [geïntimeerde] € 11.093,50 betaald wegens teveel betaalde huur.

( e) In de periode van augustus 2012 tot en met december 2012 heeft [geïntimeerde] [appellant] in het geheel geen huur betaald.

( f) Bij uitspraak van de huurcommissie van 11 maart 2013 is geoordeeld dat het ernstige gebrek in juli 2012 is verholpen en dat met ingang van 1 augustus 2012 de geldende huurprijs van € 506,24 weer in rekening mag worden gebracht.

( g) [geïntimeerde] is met ingang van 1 januari 2013 de huurprijs van € 506,24 gaan betalen.

( h) Een brief van 19 juni 2013 van de advocaat van [appellant] aan [geïntimeerde] luidt, voor zover thans van belang, als volgt:

“(Hierbij; hof)
zegt cliënt (…) de huurovereenkomst (…) op tegen 30 september 2013. Als reden voor de opzegging geldt dat u zich niet heeft gedragen zoals het een goed huurder betaamt. Daartoe geldt het volgende. Bij aanvang van de huurovereenkomst is overeengekomen dat u een waarborgsom zou storten van € 2.400. U heeft zich daarna op het standpunt gesteld dat die waarborgsom te hoog zou zijn geweest en u heeft het (volgens u) te veel betaalde vervolgens verrekend met de verschuldigde huurprijs.

Daarnaast heeft de huurcommissie bepaald dat met ingang van 1 augustus 2012 een huurprijs van € 506,24 per maand verschuldigd is. Tegen die uitspraak bent u niet (althans niet op geldige wijze) in beroep gegaan, terwijl u het met terugwerkende kracht verschuldigd geworden bedrag nog niet hebt voldaan (…).

De reden voor deze opzegging is daarnaast dat cliënt voornemens is een renovatie in het gehuurde uit te voeren die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Het gehuurde zal worden samengevoegd met een gedeelte van de daarboven gelegen verdieping, zodat een groter en aanmerkelijk beter te exploiteren appartement ontstaat. Met de huidige huurinkomsten is sprake van een structurele wanverhouding tussen de inkomsten en kosten.”

[geïntimeerde] is met de huuropzegging niet akkoord gegaan en heeft het gehuurde niet verlaten.

( i) In de eerste aanleg van dit geding heeft [appellant], voor zover in appel van belang en kort gezegd, gevorderd i) dat een tijdstip wordt vastgesteld waarop de huurovereenkomst eindigt en dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld het gehuurde op die datum te ontruimen, met machtiging van [appellant] de ontruiming op kosten van [geïntimeerde] en zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie en politie ten uitvoer te leggen, ii) dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot de betaling aan [appellant] van een bedrag van € 1.690,99 wegens huurachterstand, met de daarover verschuldigde contractuele rente van € 480,= althans de wettelijke rente en iii) dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag gelijk aan de huurprijs per 1 oktober 2013 voor de duur dat hij na 30 september 2013 van het gehuurde gebruik is blijven maken. Na verweer van [geïntimeerde] heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 1.690,99, vermeerderd met de contractuele rente van € 480,=, bepaald dat de huurovereenkomst wordt verlengd voor de duur van twee jaar, het meer of anders gevorderde afgewezen en de proceskosten tussen partijen gecompenseerd.

3.2.1.

De grieven 1 en 2 in incidenteel appelkunnen gezamenlijk worden besproken en houden in dat de kantonrechter ten onrechte het door [appellant] gevorderde bedrag van € 1.690,99 wegens huurachterstand heeft toegewezen. [geïntimeerde] betoogt - naar het hof hem begrijpt - dat van een huurachterstand geen sprake is, omdat hij de door hem betaalde waarborgsom van € 2.400,= terecht heeft verlaagd tot € 404,= (en daarmee de huur heeft verrekend). [geïntimeerde] betoogt hiertoe gerechtigd te zijn omdat hij niet alleen in de periode van september 2011 tot en met juli 2012 maar ook daarna (het hof begrijpt: tot 1 januari 2013) een maandelijkse huur van € 202,50 (en niet van € 506,24) verschuldigd was. Omdat de waarborgsom is gekoppeld aan de huurprijs (namelijk overeenstemt met twee maanden huur), dient deze volgens [geïntimeerde] als gevolg van de verlaging door de huurcommissie van de huurprijs tot € 202,50 dienovereenkomstig te worden verlaagd.

3.2.2.

De grieven stuiten af op het oordeel van het hof in het vandaag uitgesproken arrest tussen partijen in de zaak met zaaknummer 200.152.089/01 waaruit volgt, zakelijk, dat [geïntimeerde] vanaf 1 augustus 2012 (en niet pas per 1 januari 2013) weer de huur van € 506,24 verschuldigd is en dat (ook overigens) voor een verlaging van de waarborgsom geen grond is. Voor de motivering van die beslissing verwijst het hof kortheidshalve naar dat andere arrest.

3.3.

Grief 3 in incidenteel appel, die inhoudt dat de kantonrechter ten onrechte de door [appellant] gevorderde contractuele rente van € 480,= heeft toegewezen, bouwt slechts voort op de zojuist verworpen grieven 1 en 2 in incidenteel appel en moet daarom hun lot delen.

3.4.1.

In overweging 6 van het bestreden vonnis heeft de kantonrechter als volgt overwogen:

“De stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] zich als slecht huurder heeft gedragen, zodat de opzegging van de huurovereenkomst op die grond rechtsgeldig is, wordt niet gevolgd. Weliswaar is op een gegeven moment, door een verrekening aan de zijde van [geïntimeerde], in de visie van [appellant] een huurachterstand ontstaan, maar deze achterstand hing samen met enerzijds een juridisch debat over de hoogte van de waarborgsom en anderzijds met een geschil over de datum waarop een gebrek was hersteld. Het debat hierover maakt nog niet dat [geïntimeerde] zich niet als goed huurder opstelt en ook de omstandigheid dat [geïntimeerde] uiteindelijk in het ongelijk is gesteld en nog een vordering aan [appellant] moet voldoen(de kantonrechter doelt hier op het door hem onder zaaknummer 2057981\CV EXPL 13-12810 eveneens op 31 maart 2014 gewezen vonnis tussen partijen, waarop het onder 3.2.2 bedoelde andere arrest van het hof van vandaag betrekking heeft; hof)
, leidt er niet onmiddellijk toe dat [geïntimeerde] zich niet als goed huurder opstelt en sprake is van een zo ernstige tekortkoming dat deze tot beëindiging moet leiden. Die situatie kan zich wellicht voordoen op het moment dat [geïntimeerde] nalaat aan die betalingsverplichting te voldoen, maar er is geen aanleiding dit te veronderstellen. Overige omstandigheden die een zo ernstige tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerde] opleveren, zijn gesteld noch gebleken.”

3.4.2.

Met
grief I in principaal appelkomt [appellant] tegen deze overweging op. Het hof oordeelt als volgt.

3.4.3.

[appellant] heeft bij memorie van grieven een overzicht overgelegd van de volgens hem door [geïntimeerde] verschuldigde bedragen en de door laatstgenoemde verrichte betalingen (verder: het overzicht). [geïntimeerde] heeft de juistheid van het overzicht niet betwist, (op zichzelf) ook niet ten aanzien van de toegepaste indexeringen, reden waarom ook het hof daarvan zal uitgaan.

3.4.4.

Uit het overzicht blijkt allereerst dat [geïntimeerde] in de periode van augustus 2012 tot en met december 2012, derhalve gedurende een periode van vijf maanden, in het geheel geen huur heeft betaald. Omdat de huurcommissie (pas) op 11 maart 2013 heeft beslist dat per 1 augustus 2012 de volle huurprijs weer verschuldigd was, zou het hof het hebben kunnen billijken als [geïntimeerde] ingevolge de beslissing van de huurcommissie van 7 juni 2012 in genoemde periode slechts een bedrag van € 402,50 per maand aan [appellant] zou hebben betaald (te weten de door de huurcommissie vastgestelde tijdelijke huurprijs van € 202,50 plus het bedrag van € 200,= wegens water, gas, elektriciteit en UPC). Echter, in zijn door het hof onjuist bevonden standpunt dat de waarborgsom van € 2.400,= tot € 404,= mocht worden verminderd, kon en mocht [geïntimeerde] geen grond vinden [appellant] in deze periode in het geheel geen huur te betalen, mede omdat artikel 6 van de huurovereenkomst inhoudt dat de totale huursom “zonder enige korting of verrekening” dient te worden voldaan. [geïntimeerde] heeft de huurachterstand blijkens het overzicht in januari 2013 nog verder laten oplopen en daarna tot augustus 2013 enigszins verder laten oplopen (als rekening wordt gehouden met de indexering per 1 oktober 2012) althans niet verkleind (als met die indexering geen rekening wordt gehouden). Het hof is op grond van deze feiten en omstandigheden van oordeel dat [geïntimeerde] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt en dat [appellant] daarin op 19 juni 2013 (de datum van de opzeggingsbrief) aanleiding heeft mogen en kunnen vinden de huurovereenkomst op te zeggen. Het hof overweegt in dit verband ten overvloede dat [appellant] [geïntimeerde] op 31 juli 2012 (ingevolge de beslissing van de huurcommissie van 7 juni 2012) een bedrag van € 11.093,50 wegens te veel betaalde huur had terugbetaald zonder dat is gesteld of gebleken dat hij daartoe door [geïntimeerde] moest worden aangemaand en dat hij om die reden wel wat meer egards van [geïntimeerde] mocht verwachten. De omstandigheid dat [geïntimeerde] in mei 2014 aan de bij het bestreden vonnis onder I uitgesproken veroordeling heeft voldaan, leidt niet tot een ander oordeel ten aanzien van de in juni 2013 plaatsgevonden hebbende huuropzegging, te minder omdat uit het overzicht blijkt dat thans nog een huurachterstand van € 834,43 bestaat, welke bedrag in hoger beroep ook door [appellant] is gevorderd en - als door [geïntimeerde] niet weersproken - zal worden toegewezen. De grief is dus gegrond.

3.5.

Op grond van het voorgaande zal het hof - onder vernietiging van het bestreden vonnis in zoverre - ingevolge het bepaalde in art. 7:272 lid 2 BW het tijdstip waarop de huur eindigt vaststellen op 1 augustus 2015. Tevens zal het hof [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde per die dag veroordelen, met machtiging deze op kosten van [geïntimeerde] ten uitvoer te leggen. Tot het verlenen van een machtiging aan [appellant] tot het inschakelen van justitie en politie bestaat echter geen goede grond.

3.6.

Bij deze stand van zaken behoeft
grief II in principaal appel, die is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter over de andere opzeggingsgrond van [appellant] (de door deze voorgenomen renovatie) geen bespreking, evenmin als de overige hiervoor niet besproken stellingen van partijen.

3.7.

[geïntimeerde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het geding in eerste aanleg, het principaal appel en het incidenteel appel.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij de hiervoor onder 3.1 (i) onder i) vermelde vordering van [appellant] is afgewezen, alsmede ten aanzien van het dictum onder II en III en, in zoverre opnieuw rechtdoende:

bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt per 1 augustus 2015 en veroordeelt [geïntimeerde] om het gehuurde per die datum te ontruimen, met medeneming van al het zijne en al degenen die zich zijnentwege in het gehuurde bevinden, alsmede om het gehuurde ontruimd, schoon en in goede staat, met achterlating van hetgeen [appellant] toebehoort en onder afgifte van sleutels, per die datum aan [appellant] ter beschikking te stellen;

machtigt [appellant] de ontruiming van het gehuurde op kosten van [geïntimeerde] ten uitvoer te leggen in geval deze in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;

bekrachtigt het bestreden vonnis ten aanzien van het dictum onder I;

veroordeelt [geïntimeerde] (conform zijn in appel vermeerderde eis) tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 834,43;

verwijst [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellant] gevallen en tot op heden begroot op € 213,= wegens verschotten en € 300,= wegens salaris van de gemachtigde;

verwijst [geïntimeerde] in de kosten van het principaal appel, aan de zijde van [appellant] gevallen en tot op heden begroot op € 405,74 wegens verschotten en € 894,= wegens salaris van de advocaat;

verklaart dit arrest ten aanzien van de betalings- en kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

verwijst [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel appel, aan de zijde van [appellant] gevallen en tot op heden begroot op € 347,= wegens salaris van de advocaat;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, E.M. Polak en R.H.C. van Harmelen en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 2 juni 2015.