ECLI:NL:GHAMS:2015:2032

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.113.155/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 1287764 CV EXPL 11-32719

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 mei 2015

inzake

[appellante],

wonend te [woonplaats],

appellante,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. B.J. den Hartog te Amsterdam,

tegen

de stichting

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat: mr. E. Goemans te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en Eigen Haard genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 3 september 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 7 juni 2012, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante], [X] en [Y] als eisers – de laatste twee zijn in hoger beroep geen partij meer in het geding - en Eigen Haard als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel;

- akte van [appellante];

- antwoordakte van Eigen Haard.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - het onder II in het dictum bepaalde “wijst het meer of anders gevorderde af” zal laten vervallen, zodat geen uitspraak wordt gedaan over de subsidiaire vordering, althans voorwaardelijk - voor zover grief I niet slaagt - te bepalen dat het subsidiair gevorderde alsnog wordt toegewezen, met beslissing over de proceskosten.

In het principaal appel heeft Eigen Haard geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.

In het incidenteel appel heeft Eigen Haard geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis voor zover het betreft het oordeel onder I van het dictum en tot alsnog afwijzing van de primaire vordering van [appellante], met bekrachtiging voor het overige en met beslissing over de proceskosten.

In het incidenteel appel heeft [appellante] vervolgens geconcludeerd dat het incidentele beroep wordt verworpen, met beslissing over de proceskosten.

Eigen Haard heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen.

Met
grief IIkomt [appellante] op tegen onderdelen van deze door de kantonrechter vastgestelde feiten. Voor zover dit van invloed is op de beoordeling zal het hof in het hierna volgende ingaan op de bezwaren van [appellante].

Kort samengevat dienen - in ieder geval - de volgende feiten het hof als uitgangspunt.

2.1

Eigen Haard is eigenaar van complex “Het Breed” in Amsterdam Noord. [appellante] huurt een van de woningen in het complex.

2.2

Op 25 april 2010 is een (nieuw) renovatievoorstel aan de bewoners gedaan: het Plan van Aanpak 2010.

2.3

In mei 2010 heeft het Kennis- en Adviescentrum van de Woonbond (hierna: de Woonbond) een draagvlakmeting onder huurders van “Het Breed” gehouden. Het resultaat van de meting was als volgt:

- 48% voor;

- 24% tegen;

- 8% geen mening;

- 14% wil niet meedoen;

- 6% heeft niet geantwoord.

2.4

Nadat de bewoners per brief van 19 mei 2010 door Eigen Haard is bericht dat het renovatievoorstel, op grond van de uitslag van de draagvlakmeting, niet zal worden uitgevoerd, is vervolgens per brief van 17 november 2010 aangekondigd dat de wens bestaat het renovatievoorstel alsnog uit te voeren. In de brief worden huisbezoeken aangekondigd bij de bewoners die geen instemmingsverklaring hebben opgestuurd. Ook wordt aangekondigd dat, in het geval er na de huisbezoeken blijkt dat minder dan 70% van de bewoners met het plan heeft ingestemd, de bewoners die niet hebben ingestemd in rechte zullen worden betrokken.

2.5

Nadat de huurdersvereniging Amsterdam had geprotesteerd tegen de handelwijze van Eigen Haard om te trachten via een aanvullende enquête de uitslag van de draagvlakmeting te veranderen, heeft Twynstra Gudde op 16 maart 2011, op verzoek van de gemeente Amsterdam een rapport uitgebracht, waarin wordt geconcludeerd dat de huisbezoeken wel irritaties en minpunten hebben opgeroepen, doch dat deze niet talrijk waren en niet kunnen leiden tot de conclusie dat de meningspeiling als niet-integer of intimiderend kan worden beschouwd.

2.6

Bij brief van 26 mei 2011 heeft Eigen Haard aan de bewoners laten weten dat inmiddels 73% van de bewoners heeft ingestemd met de uitvoering van het renovatievoorstel en de bijbehorende huurverhoging en dat begin 2012 zal worden gestart. Voorts vermeldt de brief:

“Aangezien nu meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het Plan van aanpak geldt het wettelijk vermoeden dat het voorstel van Ymere en Eigen Haard redelijk is. Dat betekent dat ook de huurder die niet heeft ingestemd met het Plan van Aanpak aan de uitvoering van dit plan zijn medewerking moet verlenen. Wel heeft u de mogelijkheid om binnen acht weken aan de rechter te vragen het voorstel ten aanzien van u niet redelijk te verklaren.”

2.7

Tussen de gemeente Amsterdam, de Amsterdamse stadsdelen, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam gelden “Kaderafspraken voor sociale plannen bij sloop en verbetering 2009 t/m 2010” (hierna: de Kaderafspraken). In artikel 1.3 wordt bepaald dat een percentage van 70% als minimale norm geldt voor voldoende instemming met de plannen en voorts: “
De draagvlakmeting fungeert als een meningspeiling. Bij daadwerkelijke uitvoering van de plannen dient met iedere individuele bewoner tot overeenstemming gekomen te worden. Bij onoverbrugbare geschillen is de rechter de oordelende partij.”

3.Beoordeling

3.1

In dit geding vordert [appellante] primair voor recht te verklaren dat er geen meerderheid van 70% van de bewoners van het complex heeft ingestemd met het renovatievoorstel, althans voor recht te verklaren dat de 70% norm niet is gehaald omdat de verkregen akkoordverklaringen door de wijze waarop het onderzoek is verricht ongeldig zijn. Subsidiair vordert [appellante] voor recht te verklaren dat het renovatievoorstel geen redelijk voorstel is.

3.2

De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat niet is gebleken van de instemming van 70% of meer van de bewoners met het renovatievoorstel, als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW. Voorts heeft de kantonrechter geoordeeld dat dit niet tot gevolg heeft dat de renovatie geen doorgang mag vinden voordat het plan is aangepast en er een nieuwe draagvlakmeting plaatsvindt waaruit wel de instemming van 70% van de bewoners blijkt. Het gevolg is, aldus de kantonrechter, dat Eigen Haard in deze procedure niet kan profiteren van het wettelijke bewijsvermoeden van artikel 7:220 lid 3 BW dat het voorstel wordt geacht redelijk te zijn. Dit betekent dat Eigen Haard, aldus nog steeds de kantonrechter, conform de gewone regels van bewijsrecht moet aantonen dat het renovatievoorstel redelijk is. De kantonrechter heeft vervolgens geoordeeld dat het renovatievoorstel een redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 BW en dat eisers, waaronder [appellante], gehouden zijn om hun medewerking te verlenen aan de uitvoering van het plan. De subsidiaire vordering is daarom afgewezen.

In het principaal appel

3.3

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] op met haar grieven.

3.4

Met
grief Ibetoogt [appellante] dat de kantonrechter ten onrechte na toewijzing van haar primaire vordering ook een beslissing heeft gegeven op haar subsidiaire vordering. Het hof volgt [appellante] niet in haar betoog.

De primaire vordering is erop gericht te bepalen op welke wijze de bewijsverdeling in het kader van de redelijkheidstoetsing van een renovatievoorstel dient plaats te vinden. Immers ingeval geoordeeld wordt dat minder dan 70% van de huurders heeft ingestemd met een renovatievoorstel van de verhuurder, kan de verhuurder geen beroep doen op het in artikel 7:220 lid 3 BW neergelegde vermoeden dat het om een redelijk voorstel gaat en dient de verhuurder de redelijkheid ervan (alsnog) aan te tonen. Uit de beslissing van de kantonrechter valt af te leiden dat hij heeft geoordeeld dat zich in dit geval een dergelijke situatie heeft voorgedaan.

Daarmee is tegemoetgekomen aan de stelling van [appellante] dat niet zij maar Eigen Haard diende aan te tonen dat het in dit geval om een redelijk voorstel ging.

[appellante] trekt hieruit verder nog de conclusie dat gelet op het bepaalde in artikel 7:220 lid 3 BW in deze het procesinitiatief daarmee komt te liggen bij Eigen Haard en dat dus een verdere (redelijkheids)toetsing achterwege had dienen te blijven.

Die stelling miskent echter dat [appellante] reeds een procedure aanhangig had gemaakt, waarin zij bovendien had verzocht om een toetsing van de redelijkheid van het renovatievoorstel van Eigen Haard.
Uit het over en weer gestelde, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, blijkt verder dat uitvoerig aan de orde is geweest de vraag of het renovatievoorstel jegens [appellante] kan worden beschouwd als een redelijk voorstel. Daarbij heeft de kantonrechter, na te hebben geoordeeld dat Eigen Haard niet van de bepaling in artikel 7:220 lid 3 BW kan profiteren, terecht de bewijslast hiervan gelegd bij Eigen Haard. Het argument van [appellante] dat, als de kantonrechter enkel de primaire vordering had toegewezen en de subsidiaire vordering buiten behandeling had gelaten, zij zou zijn bevrijd van het procesinitiatief, doet hieraan om de bovengenoemde reden niet af. Bovendien heeft Eigen Haard in de brief van 17 november 2010 reeds aangekondigd dat ook in geval zou blijken dat minder dan 70% van de bewoners met het plan zou instemmen zij tot uitvoering van het plan zou overgaan, door tussenkomst van de rechter. Het hof is dan ook van oordeel, mede in het licht van proceseconomische overwegingen, dat grief I dient te falen.

3.5

De
grieven III tot en met Xzijn opgeworpen als voorwaardelijke grieven - voor het geval grief I niet zou slagen - en komen erop neer dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat van een redelijk renovatievoorstel sprake is. Tegen de overweging van de kantonrechter dat partijen het erover eens zijn dat de renovatie van het complex dringend noodzakelijk is om klachten van bewoners te verhelpen en het complex te laten voldoen aan de huidige wooneisen is niet gegriefd, zodat ook het hof hiervan zal uitgaan.

3.6

Het hof zal de genoemde grieven gezamenlijk behandelen. Samengevat betreffen de grieven de volgende onderdelen:

a. de netto huurprijs in verband met de daarin opgenomen kosten voor de cv en de ketelhuizen; hogere kosten voor de levering van warmte door Eneco; het doorberekenen van kosten van liften en aviobruggen aan benedenbewoners, zoals [appellante];

b. de werkzaamheden kunnen niet plaatsvinden in bewoonde staat;

c. de informatie in het Plan van Aanpak 2010 is niet duidelijk; er zijn tot medio 2011 nog verschillende wijzigingen aangebracht waarover de bewoners zich niet hebben kunnen uitspreken;

d. er is niet voldoende rekening gehouden met het binnenklimaat van de woning van [appellante]; dat gaat verslechteren doordat Eigen Haard niet de aanbevelingen van Cauberg-Huygen heeft gevolgd;

e. er is onvoldoende concrete informatie beschikbaar over de kosten van de nieuwe voorzieningen voor de cv en het water in de woningen, terwijl bovendien de temperatuur van het verwarmingssysteem wijzigt;

f. de bezwaren tegen de afsluiting en bouw van entreehallen zijn niet in het oordeel betrokken;

g. de wijziging van de indeling van de gevel is meer dan een kwestie van twisten over smaak.

3.7

Ad a. De kosten voor de cv en ketelhuizen en hogere kosten voor de levering van warmte door Eneco; het doorberekenen van kosten van liften en aviobruggen aan benedenbewoners.

[appellante] herhaalt haar standpunt uit de eerste aanleg en motiveert dit onder verwijzing naar processtukken uit de eerste aanleg.

Eigen Haard heeft de stellingen van [appellante] in eerste aanleg gemotiveerd betwist en zij herhaalt haar standpunt in hoger beroep: aan Eneco wordt een vastrecht betaald voor het onderhoud en de (eventuele) vervanging van de energieaansluiting, voor het verwerken van betalingen en andere beheerkosten. Verder is aan de woning, op grond van het woningwaarderingssyteem, voor de aanwezigheid van een collectief verwarmingssysteem één punt toegekend, hetgeen niet zal veranderen in de nieuwe situatie. Een punt is ongeveer € 5,- waard, aldus Eigen Haard. Ook brengt Eigen Haard naar voren dat de hoogte van de maandelijkse netto huurprijzen niet zal stijgen als gevolg van de maatregelen, terwijl de bewoners wel baat hebben hierbij, met name vanwege de substantieel lagere stookkosten die verwacht worden. Ten slotte betwist Eigen Haard dat [appellante] meer zou moeten betalen voor de levering van warmte en warm water aan Eneco, dan wanneer het beheer bij Eigen Haard zou blijven.

Wat betreft het doorberekenen van kosten van liften en aviobruggen aan benedenbewoners heeft Eigen Haard, opnieuw, naar voren gebracht dat er in de in de puntentelling van de benedenbewoners in het kader van het woningwaarderingssyteem geen apart punt wordt toegekend voor het gebruik van de lift of de aviobruggen en dat ook [appellante] gebruik kan blijven maken van deze voorzieningen.

Ten slotte heeft Eigen Haard ook in hoger beroep benadrukt dat de afsluiting van het complex ook (in positieve zin) van invloed is op het woongenot van de benedenbewoners.
[appellante] heeft in wezen volstaan met het herhalen van haar standpunten in hoger beroep, waarbij Eigen Haard hierop nogmaals is ingegaan. Dit alles leidt ook het hof niet tot een andere conclusie dan die van de kantonrechter, namelijk dat het plan op deze punten niet als onredelijk is te beschouwen jegens [appellante].

3.8

Ad b. De werkzaamheden kunnen niet plaatsvinden in bewoonde staat.

Uit het bestreden vonnis blijkt dat de kantonrechter ter plaatse is geweest en zich een goed beeld heeft kunnen vormen van de feitelijke situatie en dat en waarom de renovatie, zonder belastend te zijn voor de bewoners, uitgevoerd kan worden zonder verhuizing. [appellante] licht haar bezwaren in hoger beroep op geen enkele wijze toe, terwijl Eigen Haard (nogmaals) zeer uitgebreid ingaat op verschillende aspecten van de renovatie en de wijze waarop de werkzaamheden worden ingericht. Het hof ziet dan ook geen aanleiding om tot een ander oordeel dan dat van de kantonrechter te komen.

3.9

Ad c. De informatie in het Plan van Aanpak 2010 is niet duidelijk, er zijn medio 2011 nog verschillende wijzigingen aangebracht waarover de bewoners zich niet hebben kunnen uitspreken.

[appellante] verwijst naar de inleidende dagvaarding, de conclusie van repliek en de akte uitlating producties. Naar het oordeel van het hof zien de bezwaren die in deze stukken naar voren komen met name op het traject en de ontwikkeling van de renovatieplannen en niet zozeer op het Plan van Aanpak 2010. Hierover heeft de kantonrechter geoordeeld dat aan [appellante] kan worden toegegeven dat de informatie die zij in de afgelopen jaren heeft ontvangen niet altijd duidelijk en eenduidig is geweest, welk oordeel het hof deelt. Voor zover de bezwaren wel op het Plan van Aanpak 2010 zien, gaat het, naar oordeel van het hof, niet zo zeer om onduidelijkheden in het plan maar vooral om bezwaren van [appellante] tegen de wijze waarop de renovatie zal worden uitgevoerd, zoals deze ook in deze procedure aan de orde zijn. Het hof is dan ook van oordeel dat de kantonrechter terecht tot de conclusie is gekomen dat het Plan van Aanpak 2010 met de toelichting dat thans ter beoordeling voorligt en de daarin verstrekte informatie voldoende duidelijk is.

3.1

Ad d. Er is niet voldoende rekening gehouden met het binnenklimaat van de woning van [appellante].
stelt, ter toelichting, dat Eigen Haard de aanbevelingen uit het rapport van het door haar geraadpleegde bureau Cauberg-Huygen niet heeft opgevolgd.
Eigen Haard heeft haar standpunt uit eerste aanleg herhaald dat er voldoende aandacht is besteed aan het binnenklimaat (zie conclusie van antwoord 4.40 en verder en conclusie van dupliek 1.80 en verder) en dat het Plan van Aanpak wordt uitgevoerd langs de lijnen van het advies van Cauberg-Huygen, met uitzondering van de suggestie om ventilatieroosters te plaatsen op de plek waar nu een klepvoorziening is opgenomen. Dit laatste is gewijzigd op verzoek van de bewonersvereniging. Het hof is van oordeel dat [appellante], tegenover de gemotiveerde toelichting van Eigen Haard, onvoldoende heeft gesteld om tot een ander oordeel dan dat van de kantonrechter te komen, te weten dat Eigen Haard hieraan voldoende aandacht heeft besteed en dat de voorziene plannen op dit punt niet onredelijk zijn.

3.11

Ad e. Er is onvoldoende concrete informatie beschikbaar over de kosten van de nieuwe voorzieningen voor de cv en het water in de woningen, terwijl bovendien de temperatuur van het verwarmingssysteem wijzigt.
Het hof begrijpt de stellingen van [appellante] aldus dat zij haar in eerste aanleg ingenomen standpunt herhaalt dat de kosten van het nieuwe bemeteringssysteem voor de cv en het water te hoog zijn, althans dat concrete informatie ontbreekt. Daarnaast maakt [appellante] bezwaar tegen de wijziging in de temperatuur van het verwarmingssysteem.

In eerste aanleg heeft Eigen Haard verwezen naar het rapport van Deens Raadgevend Ingenieurs B.V., waaruit - aldus de kantonrechter in het bestreden vonnis - blijkt dat de voorziene maatregelen noodzakelijk zijn en voor de bewoners overwegend gunstig, met name omdat zij leiden tot aanmerkelijk lagere kosten voor energie en water. In hoger beroep stelt [appellante], zonder nadere toelichting, dat de verwijzing van de kantonrechter naar het rapport onvoldoende is omdat dit rapport geen duidelijkheid geeft over de opgeworpen vragen. Ten aanzien van de wijziging in de temperatuur geeft [appellante] geen enkele toelichting. De grief van [appellante] dient dan ook te falen.

3.12

Ad f. De bezwaren tegen de afsluiting en bouw van entreehallen zijn niet in het oordeel van de kantonrechter betrokken.

[appellante] betoogt dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft laten meewegen dat deze afsluiting en bouw een substantiële wijziging van de omgeving van het gehuurde voor [appellante] behelst. Wat deze wijziging precies behelst en welke hinder [appellante] hiervan zal ondervinden wordt door haar echter niet uitgewerkt. Reeds hierom kan deze grief niet slagen.

3.13

Ad g. De wijziging van de indeling van de gevel is meer dan een kwestie van twisten over smaak.

[appellante] stelt dat de kantonrechter op basis van een verkeerde maatstaf - te weten dat de wijziging van de indeling van de gevel een kwestie is van twisten over smaak - heeft geoordeeld dat deze wijziging niet onredelijk is ten opzichte van [appellante]. Het hof is van oordeel dat [appellante] met haar stelling miskent dat tussen partijen vaststaat dat de huidige gevel niet voldoet omdat zij niet is geïsoleerd. Dat de kantonrechter vervolgens heeft overwogen dat hem terughoudendheid past met betrekking tot een oordeel over de architectonische waarde van het gebouw (de huidige gevel) en de “schoonheid van de nieuwe gevel” komt het hof niet als onredelijk voor, te meer daar [appellante] ook in hoger beroep niet, althans onvoldoende heeft toegelicht waarom de door haar gestelde aantasting van de architectonische waarde dermate groot is dat dit een ernstige inbreuk op haar huurgenot maakt, terwijl Eigen Haard - evenals in eerste aanleg - wèl uitgebreid heeft toegelicht dat instandhouding van de huidige gevel een zeer kostbare aangelegenheid zou worden.

3.14

De slotsom luidt dat de grieven I en III tot en met X in het principaal appel falen, dat ook grief II in dat appel niet tot een andere beslissing kan leiden en dat het renovatievoorstel jegens [appellante] redelijk is.

In het incidenteel appel

3.15

Gezien de uitslag van het principaal appel heeft Eigen Haard geen zelfstandig belang meer bij het incidenteel appel, zodat het hof dit verder buiten behandeling zal laten.

In het principaal en in het incidenteel appel

3.16

De grieven in het principaal appel falen. Het vonnis waarvan beroep zal – voor zover tussen [appellante] en Eigen Haard gewezen - worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in principaal appel.

De grief in het incidenteel appel blijft buiten behandeling. Er is aanleiding ieder der partijen de eigen kosten van dat appel te laten dragen .

4.Beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal en incidenteel appel:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover tussen [appellante] en Eigen Haard gewezen;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 666,00 aan verschotten en € 894,00 voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

bepaalt dat in het incidenteel appel ieder der partijen de eigen proceskosten draagt.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, C.M. Aarts en A. Bockwinkel en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2015.