ECLI:NL:GHAMS:2015:1924

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.145.446/01

kenmerk rechtbank Amsterdam: CV 13-25861

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 mei 2015

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats],

appellante,

advocaat: mr. E. Swart te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[X] VASTGOED B.V., tevens handelend onder de naam [X] MAKELAARDIJ B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J.D. Poot te Amsterdam.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

De partijen worden hierna (wederom) [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

Het hof heeft in deze zaak op 22 juli 2014 arrest gewezen in een door [geïntimeerde] opgeworpen incident en haar vordering tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellant] in het hoger beroep afgewezen. Voor de loop van het geding tot dan verwijst het hof naar voornoemd arrest.

Op de rol van 2 september 2014 is verval verleend van het recht een memorie van antwoord te nemen.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 2 april 2015 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Bij die gelegenheid heeft [appellant] haar grief laten varen dat [X] Makelaardij B.V., de partij die de procedure in eerste aanleg aanhangig heeft gemaakt, een niet bestaande rechtspersoon is en daarom door de kantonrechter in haar vorderingen niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2.Feiten

2.1

De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1 tot en met 1.5 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van deze zaak tot uitgangspunt heeft genomen.
Grief 1is gericht tegen een deel van de feitenweergave. Voor zover nodig zal het hof in het navolgende met deze grief rekening houden. De overige feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen ook het hof als uitgangspunt. Deze feiten komen, voor zover in hoger beroep van belang, neer op het volgende.

2.1.1

[geïntimeerde] is eigenaar van het perceel [adres] te [plaats]. De 7de verdieping van dit perceel bestaat uit 30 onzelfstandige woonruimtes. [geïntimeerde] verhuurt deze ruimtes met het gebruik van gemeenschappelijke keuken, toilet en badkamer aan gasten van het American- en Amstelhotel en aan (buitenlandse) studenten, die aan de Universiteit van Amsterdam een studie volgen. Alvorens een huurovereenkomst wordt gesloten, voert [geïntimeerde] een gesprek met de potentiële huurder waarbij de student een kopie van zijn studentenkaart dient over te leggen. De huurders betalen aan [geïntimeerde] naast een bedrag voor huur van de kamer ook een bedrag voor de “levering van diensten en goederen” zoals voor het gebruik en het drie keer per week schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimtes zoals de keuken, badkamer en toiletten, de levering van toiletpapier, het onderhoud van de lift, stookkosten, elektriciteitskosten, tuinkosten en internetaansluiting.

2.1.2

[appellant], afkomstig uit Griekenland, studeert vanaf 2011 in Nederland. [appellant] heeft van 1 september 2012 tot 1 september 2013 van [X] Makelaardij gehuurd de onzelfstandige woonruimte van het perceel [adres] te [plaats]. De huur bedraagt € 236,00, de kosten van water en energie bedragen € 48,00 en de servicekosten € 111,00 per maand.

2.1.3

De huurovereenkomst – voor zover van belang – luidt als volgt:

“(…)

1.4

Verhuurder stelt een beperkt aantal kamers beschikbaar voor de eerste opvang van de onder 1.2 bedoelde doelgroep na aankomst in Nederland. Het betreft een noodoplossing. [X] Makelaardij kan kamers alleen per direct beschikbaar blijven stellen als de huurovereenkomsten daadwerkelijk eindigen na ommekomst van de overeengekomen termijn van maximaal één jaar. Huurder begrijpt dit en realiseert zich dat de verplichting om de woning na ommekomst van de overeengekomen termijn weer onbewoond aan verhuurder op te leveren, de keerzijde is van de mogelijkheid de betreffende woning op aanvraag direct te kunnen betrekken.

(…)

1.6

Op grond van artikel 7:271 BW eindigt een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte niet door het enkele verloop van de overeengekomen huurtijd en is een beding dat de huurovereenkomst zonder opzegging doet eindigen nietig. Partijen zijn het er evenwel over eens dat toepassing van artikel 7:271 BW het onmogelijk zou maken om woningen per direct beschikbaar te stellen aan de onder 1.2 bedoelde doelgroep. Gelet op het voorgaande en gelet op het voordeel dat huurder heeft genoten ten opzichte van andere huurders op de Nederlandse woningmarkt, achten partijen een eventueel beroep op artikel 7:271 BW, dan wel andere wettelijke bepalingen die in de weg staan aan het eindigen van de huur door het enkele verloop van de overeengekomen huurtermijn, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Dit voor zover deze bepalingen niet al op grond van artikel 7:232 lid 2 BW buiten toepassing blijven.(…).

1.7

Doordat overeenkomsten als de onderhavige slechts voor een korte duur gelden en doordat de huurder na afloop van de huurovereenkomst vaak weer naar het buitenland vertrekt, sluit de gebruikelijke afrekenmethode voor servicekosten middels de betaling van voorschotten gevolgd door een eindafrekening op incassoproblemen. Partijen willen na afloop van de huurovereenkomst geen resterende verplichtingen jegens elkaar hebben en kiezen er daarom voor om een vast maandelijks bedrag voor de levering van goederen en diensten af te spreken. Dit bedrag is gebaseerd op de verwachte werkelijke kosten.

(…)”

2.1.4

[appellant] heeft aan de huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs.

2.1.5

De huurcommissie heeft bij uitspraak van 12 augustus 2013 bepaald dat de met ingang

van 1 september 2012 overeengekomen huurprijs van € 236,00 per maand niet redelijk is, maar dat redelijk is een huurprijs van € 116,92 per maand, op basis van een puntenaantal van 61.

3.Beoordeling

3.1

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter, voor zover in appel nog van belang, de vordering in conventie van [geïntimeerde] tot vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie toegewezen en de reconventionele vordering van [appellant] tot terugbetaling van teveel betaalde huur afgewezen. Daartoe heeft de kantonrechter, samengevat, overwogen dat de huurovereenkomst tussen partijen een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is (hierna: huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is), wat betekent dat [appellant] in haar verzoek tot huurprijsvermindering door de huurcommissie niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard en haar vordering tot terugbetaling van huur wordt afgewezen.

3.2

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering richt [appellant] haar
grieven 2 en 3, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling. Hierin stelt [appellant] aan de orde dat de door [geïntimeerde] verhuurde kamers niet alleen voor buitenlandse maar ook voor Nederlandse studenten zijn bedoeld en de buitenlandse studenten niet (per definitie) tijdelijk een studie in Nederland volgen om na ommekomst van die studie weer naar het buitenland terug te keren. [appellant] heeft als EU-burger zonder meer het recht om in Nederland te verblijven, los van het volgen van een studie, en zij heeft hier na haar studie een baan gevonden. De overweging van de kantonrechter dat het om een bijzonder en kortstondig verblijfsrecht zou gaan waardoor [appellant] met voorrang op andere woningzoekenden een woonruimte heeft kunnen bemachtigen, is onjuist. Het feit dat [geïntimeerde] bepaalde services aanbiedt, zoals de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes en het leveren van toiletpapier en zeep, vormt volgens [appellant] geen aanleiding aan te nemen dat het niet om een gewone huurovereenkomst zou gaan. Tevens bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat het de bedoeling was dat zij de kamer tijdelijk zou huren en de verhuur een noodoplossing voor maximaal een jaar betreft, hetgeen expliciet tot uitdrukking is gebracht in de huurovereenkomst die zowel in het Nederlands als het Engels is opgesteld. Er zijn volgens [appellant] verschillende andere studenten die na het eerste jaar nog altijd wonen in de door [geïntimeerde] aan hen verhuurde woningen in het pand, waartoe zij verwijst naar (onder meer) de huurovereenkomst met [Y]. Tussen haar en [geïntimeerde] is een zogenaamd campuscontract overeengekomen (artikel 7:274 lid 4 BW) dat geen huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is maar een reguliere huurovereenkomst met huur(prijs)bescherming, zij het met een aanvullende opzegmogelijkheid, aldus [appellant].

3.2.1

[appellant] heeft bij memorie van grieven een kopie overgelegd van de door [geïntimeerde] uitgebrachte dagvaarding tegen voornoemde [Y], met wie eenzelfde huurovereenkomst is gesloten als met [appellant]. Tijdens het pleidooi in hoger beroep is de tussen [geïntimeerde] en [Y] gevoerde procedure ter sprake gebracht, die heeft geleid tot het vonnis van de kantonrechter van 8 april 2014, WR 2014/62 en waarin de kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst niet naar zijn aard van korte duur was. Desgevraagd heeft de advocaat van [geïntimeerde] ter zitting verklaard dat het door [geïntimeerde] tegen dat vonnis ingestelde hoger beroep is geroyeerd. Bij zijn beoordeling zal het hof, voor zover relevant, naar voornoemd vonnis verwijzen.

3.2.2

Bij beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst naar zijn aard slechts van korte duur is, moet worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. Artikel 7:232 lid 2 BW geldt blijkens de parlementaire geschiedenis als uitzonderingsbepaling en dient restrictief te worden opgevat. Het gaat om die gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Dat betekent dat niet snel kan worden aangenomen dat een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is.

Het enkele feit dat een student een woonruimte huurt, maakt niet dat het gaat om een gebruik naar zijn aard van korte duur. Zoals de kantonrechter in het hiervoor genoemde vonnis van 8 april 2014 in de zaak [Y] op goede gronden heeft overwogen, past bij woonruimte die aan studenten wordt verhuurd temeer terughoudendheid om naar zijn aard tijdelijk gebruik aan te nemen omdat in artikel 7:274 lid 4 BW feitelijk een bijzondere beëindigingsgrond is gecreëerd om de verhuurder van woonruimte aan studenten de mogelijkheid te bieden, nadat een student zijn studie heeft beëindigd, ook de huurovereenkomst te beëindigen en de woonruimte aan een andere student in gebruik te geven. Het feit dat deze mogelijkheid aan artikel 7:274 BW is toegevoegd, betekent al dat ervan moet worden uitgegaan dat bij de verhuur van dit soort woonruimte aan studenten geen sprake is van een gebruik naar zijn aard van korte duur.

3.2.3

De huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellant] is gesloten voor de periode van een jaar, hetgeen op zichzelf beschouwd al niet wijst op een overeenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Mede gelet op het hiervoor overwogene is het hof, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst niet naar zijn aard van korte duur is en heeft te gelden als een reguliere huurovereenkomst met huur- en huurprijsbescherming. Dat [geïntimeerde] extra diensten levert, zoals het schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimtes en het leveren van toiletpapier en zeep maakt dit niet anders. Evenmin is voldoende komen vast te staan dat de woonruimten in het pand uitsluitend zijn bestemd voor (buitenlandse) studenten, nu [geïntimeerde] niet heeft bestreden (zie 2.1.1) dat zij ook woonruimte aan anderen, te weten gasten van het Americain- en Amstelhotel, verhuurt. Ook is niet gebleken dat het ter beschikking stellen van kamers aan buitenlandse studenten is gedaan in het kader van een noodoplossing, die rechtvaardigt dat de huur(prijs)bescherming buiten toepassing zou moeten blijven. Dat dit volgens de schriftelijke huurovereenkomst wel het geval is, leidt niet tot een ander oordeel.

3.3

De slotsom is dat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellant] niet naar zijn aard van korte duur is, dat de kantonrechter in het bestreden vonnis dan ook ten onrechte het bepaalde in de artikelen 7:236 tot en met 7:265 BW buiten toepassing heeft gelaten en dat de grieven van [appellant] derhalve slagen. Het bestreden vonnis moet worden vernietigd. De in conventie ingestelde vordering van [geïntimeerde] zal worden afgewezen en de in reconventie ingestelde vordering van [appellant], voor zover afgewezen, zal alsnog worden toegewezen. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, waaronder begrepen de kosten van het incident.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis ten aanzien van de dicta onder I en III en in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst de vordering van [geïntimeerde] af;

veroordeelt [geïntimeerde] aan [appellant] te voldoen een bedrag van € 1.428,96, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 augustus 2013 tot aan de dag der voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [appellant] eerste aanleg begroot op € 400,-- voor salaris en in hoger beroep, inclusief de kosten van het incident, op € 415,11 aan verschotten en € 1.896,-- voor salaris;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, E.M. Polak en R.H.C. van Harmelen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2015.